Служебная записка

о перспективе использования земельных участков для реконструкции автозаправочных комплексов по адресам: г. Москва, Перовская, вл. 2Б; г. Москва Пролетарский пр-т, вл. 14; Ростокинский пр-д вл. 11 стр. 1, г. Москва Подольских курсантов, вл. 26А, г. Москва, ул. Кусковская, вл. 4А, г. Москва, ул. Обручева, вл. 23а, стр. 1, Смоленская область 164 км. а\д М-1

1) По объекту расположенному по адресу: г. Москва, ул. Перовская, вл. 2Б

1.1.) описание ситуации:

в аренде находятся два земельных участка

а) земельный участок (), общая площадь 1872 кв. м., срок аренды земельного участка – до 22 марта 2029 г., на нем располагается Комплекс АЗС, целевое назначение - для эксплуатации автозаправочного комплекса.

б) земельный участок (), общая площадь 1207 кв. м., срок аренды земельного участка – 1(один) год, целевое назначение - для эксплуатации подъездных путей. Договор является действующим с неопределенным сроком аренды (ст. 610 ГК РФ). Арендатором земельного участка является физическое лицо - Бакалюк платежи производятся от Трейд» с 30.03.2007 года.

Согласно п. 4.2. и п. 4.4 договора аренды №М от 01.01.2001г. земельный участок предоставлен без права строительства, без изменения функционального назначения.

1.2.) Анализ ситуации:

1.2.1.) в отношении земельного участка 1872 кв. м. (эксплуатация автозаправочного комплекса):

В соответствии с п. 4 ст. 85 Земельного Кодекса РФ реконструкция объекта недвижимости может осуществляться в соответствии с установленным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны и видом разрешенного использования.

Согласно п. 1.2. Договора аренды №М от 01.01.2001 года целевое назначение земельного участка может быть изменено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

Решение об изменении разрешенного использования территории земельного участка под реконструкцию объекта недвижимости принимается распорядительным актом Правительства города Москвы в соответствии с порядком, предусмотренным ППМ от 01.01.2001 года.

В соответствии с п. 1.3. ППМ 943-ПП от 01.01.2001 изменения в договор аренды земельного участка, если они предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства оформляются дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды, в соответствии с установленным регламентом подготовки документов Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Подготовка проекта распорядительного акта Правительства Москвы производится с момента обращения территориального управления Департамента земельных ресурсов города Москвы Префектурой административного округа города Москвы на основании решения (протокола) Градостроительно-земельной комиссии.

После подписания проекта соглашения заявителем специалисты соответствующего подразделения Департамента земельных ресурсов обеспечивают подписание соглашения уполномоченным лицом Департамента, после чего осуществляется присвоение договору учетного номера, и направляют документы на государственную регистрацию.

Между тем действующим регламентом предусмотрено, что заявитель вправе самостоятельно представлять дополнительное соглашение на государственную регистрацию. В этом случае территориальное управление Департамента земельных ресурсов выдает заявителю подготовленные в режиме "одного окна" документы с распорядительным актом Правительства Москвы на основании письменного обращения заявителя.

Срок подготовки дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды под реконструкцию объекта составляет не более 90 дней без учета государственной регистрации или 120 дней с учетом государственной регистрацией.

1.2.2.) в отношении земельного участка 1207 кв. м. (эксплуатация подъездных путей)

В соответствии с ч. 8 ст. 26 ФЗ от 01.01.2001 года реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии согласия владельца автомобильной дороги.

При этом границы территории улично-дорожной сети, выделенной из остальной территории города устанавливаются красными линиями (ППМ от 01.01.2001 ) В указанных границах реконструкция объектов возможна в соответствии с установленными режимами градостроительной деятельности.

Между тем, п. 5 ст. 9 Закона № 48 от 01.01.2001 года реконструкция объектов в границах территории земель общего пользования не предусмотрена.

В тоже время, п. 4.2. и п. 4.4 договора аренды №М от 01.01.2001г. земельный участок предоставлен без права строительства, без изменения функционального назначения

Кроме того, согласно заключению Москомархитектуры от 01.01.2001 года № Уити/ земельный участок расположен в пределах УДС-общегородской территории.

В силу требований ППМ от 01.01.2001 года (в ред. от 01.01.2001 и ППМ 10.06.2008 года ), устанавливающим порядок содержание и проведение работ на земельных участках УДС, эксплуатация земельных участков УДС осуществляется без проведения реконструктивных работ.

Вместе с тем, договорные отношения на эксплуатацию подъездных путей на сегодняшний день не переоформлены, поскольку арендатором оплачено право аренды в размере 10 000,00 $ США, а согласие ДЗР г. Москвы на их переоформление отсутствует (письмо 01.10.2010го № /10-(0)-1).

1.3.) Вывод:

Таким образом, реконструкция комплекса АЗС возможна только на территории земельного участка площадью 1872 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, вл. 2Б, находящегося под эксплуатацией автозаправочного комплекса, при условии изменения разрешенного вида использования земельного участка на основании дополнительного соглашения, оформленного к действующему договору аренды.

2) По объекту расположенному по адресу: г. Москва, Подольских курсантов, вл. 26А

2.1.) Описание ситуации:

Договорные отношения с собственником автозаправочной станции () не переоформлены. Эксплуатация земельного участка осуществляется в силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник. ()

2.2.) Анализ ситуации:

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 4 ст. 85 Земельного Кодекса РФ реконструкция объекта недвижимости может осуществляться в соответствии с установленным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны и видом разрешенного использования.

Согласно п. 1.2. Договора аренды №М от 01.01.2001 года целевое назначение земельного участка может быть изменено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

В тоже время, ППМ от 01.01.2001 года установлен обязательный перечень документов, представляемых в Москомархитектуру для оформления ГПЗУ.

При этом, отсутствие нотариальной копии правоустанавливающего документа на земельный участок в соответствии с п. 4.2. вышеуказанного ППМ будет являться основанием для отказа в выдаче ГПЗУ.

2.3.)Вывод:

Таким образом, реконструкция комплекса АЗС по адресу: г. Москва, ул. Подольских курсантов, вл. 26А, будет возможна после переоформления договора аренды на нового собственника АЗС, а именно, с момента государственной регистрации дополнительного соглашения, оформленного к действующему договору аренды.

3) По объекту расположенному по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, вл. 4А:

3.1.) Описание ситуации:

Общая площадь земельного участка, рассматриваемого к реконструкции комплекса АЗС 2963 кв. м. ()

Срок аренды земельного участка – до 04 сентября 2051г., с целевым назначением для эксплуатации автозаправочной станции.

3.2.) Анализ ситуации:

Согласно п. 1.2. Договора аренды №М от 01.01.2001 года целевое назначение земельного участка может быть изменено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы

(порядок аналогичен п. 1.2.1.)

3.3.) Вывод:

Таким образом, на территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кусковская, вл. 4А реконструкция комплекса АЗС возможна при условии изменения разрешенного вида использования земельного участка на основании дополнительного соглашения, оформленного к действующему договору аренды

4) По объекту расположенному по адресу: г. Москва, ул. Обручева вл. 23А, стр. 1

4.1.) Описание ситуации:

Общая площадь земельного участка, рассматриваемого к реконструкции комплекса АЗС 2768 кв. м. ()

Срок аренды земельного участка – 49 лет (октябрь 2051), с целевым назначением для эксплуатации имущественного комплекса автозаправочной станции № 000

4.2.) Анализ ситуации:

Согласно п. 1.2. Договора аренды №М от 01.01.2001г года целевое назначение земельного участка может быть изменено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы

( порядок аналогичен п. 1.2.1.)

Необходимо отметить, что, в настоящее время проходит государственную регистрацию доп. соглашение № 3 к Договору аренды №М от 01.01.2001г. об уточнении площади земельного участка без территории УДС.

4.3.)Вывод:

Таким образом, на территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, вл. 23 стр. 1 реконструкция комплекса АЗС возможна при условии изменения разрешенного вида использования земельного участка на основании дополнительного соглашения, оформленного к действующему договору аренды

5)  По объекту расположенному по адресу: г. Москва, Пролетарский проспект, вл. 14А

5.1.) Описание ситуации:

в аренде находятся два земельных участка

а) земельный участок (), площадь 2238 кв. м., срок аренды земельного участка – до 17 сентября 2051 г., на нем располагается Комплекс АЗС, целевое назначение - для эксплуатации комплекса автозаправочной станции.

13.10.2008г. выпущено распоряжение Префекта ЮАО № «О реконструкции АЗС с комплексом услуг»

30.08.2010г. разработан ГПЗУ 542

б) земельный участок (, ), площадь 1500 кв. м., срок аренды земельного участка – до 30 июля 2007 года, целевое назначение - для эксплуатации подъездных путей к комплексу автозаправочной станции. Договор является действующим с неопределенным сроком аренды (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 4.3. Договора аренды М от 01.01.2001г. 1060 кв. м. территории земельного участка находится в Природном комплексе г. Москвы

5.2.) Анализ ситуации:

5.2.1.) в отношении земельного участка 2238 кв. м. (эксплуатация автозаправочного комплекса):

(порядок аналогичен п. 1.2.1. )

5.2.2.) в отношении земельного участка 1500 кв. м. (эксплуатация подъездных путей):

В соответствии с ч. 8 ст. 26 ФЗ от 01.01.2001 года реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии согласия владельца автомобильной дороги.

При этом границы территории улично-дорожной сети, выделенной из остальной территории города устанавливаются красными линиями (ППМ от 01.01.2001 ) В указанных границах реконструкция объектов возможна в соответствии с установленными режимами градостроительной деятельности.

Между тем, п. 5 ст. 9 Закона № 48 от 01.01.2001 года реконструкция объектов в границах территории земель общего пользования не предусмотрена.

Кроме того, согласно письму ТУ ЮАО ДЗР г. Москвы от 01.01.2001г. № 33-2Т5-1118/8-(0)-1 земельный участок частично расположен в границах УДС и относиться к землям общего пользования.

В силу требований ППМ от 01.01.2001 года (в ред. от 01.01.2001 и ППМ 10.06.2008 года ), устанавливающим порядок содержание и проведение работ на земельных участках УДС, эксплуатация земельных участков УДС осуществляется без проведения реконструктивных работ.

Вместе с тем, согласно п. 1.ст. 34, ст.37 ФЗ от 01.01.2001 территория природных комплексов имеет статус особо охраняемых природных территорий с дифференцированными режимами охраны, хозяйственного и иного использования.

Часть земельного участка 1060 кв. м. частично располагается в границах Природного комплекса г. Москвы, (ППМ от 19.01.99г. № 38 (ред. 818-ПП от 01.01.2001г.)- территория Природного комплекса Долина р. Чертановки (вкл. технич. зону ЛЭП) от 1-го Котляковского пер. до Пролетарского проспекта.), при этом имеет установленный режим использования № 3, № 4, который не предусматривает реконструкцию капитальных объектов. Обязательность соблюдения установленного режима использования определяется требованиями данного Закона и административными нормами города Москвы.

5.3.) Вывод:

Таким образом, принимая во внимание, что на земельный участок площадью 2238 кв. м. (эксплуатация автозаправочного комплекса) расположенного по адресу: г. Москва, Пролетарский пр-т, вл. 14А уже разработан ГПЗУ, то реконструкция возможна при условии изменения разрешенного вида использования земельного участка на основании дополнительного соглашения, оформленного к действующему договору аренды.

6)  По объекту расположенному по адресу: г. Москва, Ростокинский пр-д, вл. 11, стр. 1

6.1)Описание ситуации:

Общая площадь земельного участка, рассматриваемого к реконструкции комплекса АЗС 2000 кв. м. ()

Срок аренды земельного участка – до 10 декабря 2005г., с целевым назначением для эксплуатации автозаправочной станции. Договор является действующим с неопределенным сроком аренды (ст. 610 ГК РФ)

6.2.) Анализ ситуации:

Согласно полученной кадастровой выписке от 01.01.2001г № 11/014/ правообладатель земельного участка на сегодняшний день не определен, следовательно, Данное обстоятельство позволяет предположить, что земельный участок находиться в не разграниченной государственной собственности.

Согласно ст. 11 ЗК РФ и ФЗ от 25.г. N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В тоже время, п. 4.1. и п. 4.5 действующего договора аренды № М от 01.01.2001г. предусмотрено, что изменение функционального назначения земельного участка не допускается, а земельный участок предоставлен с учетом соблюдения режима охранной зоны ГПНП «Лосиный остров».

В соответствии с Приложением № 2 ППМ и Администрации Московской области от 01.01.2001г. № 000-113 установленный режим охранной зоны ГПНП «Лосиный остров» реконструктивные работы на комплексах АЗС не предусматривает.

Вместе с тем, необходимо отметить, что если в процессе разграничения земельных участков, территории данного земельного участка официально будет признана федеральной государственной собственностью и войдет в границы ГПНП «Лосиный остров», то в силу п. 4 ст. 15 ФЗ №33-ФЗ от 01.01.2001 г. реконструкция может допускается на основании Решения Правительства РФ в соответствующих функциональных зонах.

6.3.) Вывод:

Таким образом, на территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Ростокинский, вл. 11 стр. 1, вопрос о реконструкции комплекса АЗС может рассматриваться после решения вопроса о разграничении собственности на территорию земельного участка между федеральными органами власти (Минприродой России) и органами местного самоуправления г. Москвы (Правительством Москвы, . Москвы) при условии

- переоформления договора аренды земельного участка на новый срок с надлежащим правообладателем

- изменения разрешенного вида использования земельного участка на основании дополнительного соглашения, оформленного к заключенному договору аренды.

7) По объекту расположенному по адресу: Смоленская область 164 км. а\д М-1

7.1.)Описание ситуации:

Общая площадь земельного участка, рассматриваемого к реконструкции комплекса АЗС 10000 кв. м. ()

Оформлено право собственности на земельный участок. (СПС 67-АБ № 000 от 01.01.2001г)

7.2.) Анализ ситуации:

В соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства собственник вправе распоряжаться своим земельным участком в пределах, допускаемых законом по целевому назначению.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ от 01.01.2001 собственник земельного участка в праве обратиться в Территориальное межрайонное отделение № 2 ФГУ Управления Роснедвижимости по Смоленской области для изменения разрешенного использования земельным участком (далее по тексту Кадастровая палата)

Согласно установленному порядку, в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующие документы, а именно, заявление по форме приказа Минюста России от 20.N 34 и копию свидетельства о государственной регистрации права собственности (ст. 22 ФЗ от 01.01.2001 и Письмо Минэкономразвития от 01.01.2001г. №Д23-2696)

При этом в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов собственником выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Предъявление документов может осуществляться путем непосредственной подачи документов, либо посредством почтового отправления на почтовый адрес Кадастровой палаты, либо в электронной форме с использованием сети Интернет.

Изменение разрешенного вида земельного участка осуществляется в срок не более чем 20(двадцать) рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета указанных документов. Результатом изменений вида использования земельным участком будет являться кадастровая выписка, выдаваемая заявителю.

После внесенных изменений заявитель обращается в орган регистрирующий орган для внесения произведенных изменений в свидетельство о государственной регистрации права и получения нового свидетельства под целевое использование земельного участка.

Срок подготовки свидетельства о государственной регистрации права под реконструкцию объекта составляет не более 30 календарных дней.

Вывод:

Таким образом, на территории земельного участка по адресу: г. Москва, Смоленская область 164 км. а\д М-1 реконструкция комплекса АЗС является возможной, при условии внесения изменений в кадастр недвижимости по разрешенному использованию земельным участком и получения свидетельства о государственной регистрации права под реконструкцию комплекса АЗС.

.

исп. А_______

(495), вн. 2153

Согласовано:

_________

_________