Разработка мероприятий по управлению недвижимостью в жилищной сфере

Разработка мероприятий по управлению недвижимостью в жилищной сфере.

В работе были использованы материалы периодической печати и официальные данные.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т. к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т. к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки). Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

1.2.Управление недвижимостью

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление. Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

-правовом—распределение и комбинирование прав на недвижимость;

-экономическом—управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

-техническом—содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4.Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости;

-  «  «  нежилой  « .

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

В результате массовой приватизации в Российской Федерации были созданы объективные предпосылки для развития рыночных отношений. Возник широкий слой частных собственников, получили развитие фондовый рынок и рынок недвижимости. Наработана значительная нормативно-правовая база, регулирующая рыночные отношения.

В сложившейся социально-экономической ситуации необходимо усиление контроля и регулирования в муниципальном секторе экономики. При этом возрастание роли муниципального образования как собственника не следует понимать как политику увеличения числа объектов муниципальной собственности. Речь идет о создании четкой системы выбора объектов для осуществления муниципального управления, а также, эффективного механизма управления и контроля за муниципальной собственностью.

В собственности муниципального образования должно быть сосредоточено имущество, которое обеспечивает реализацию его основных функций. В отношении к каждому объекту (группе объектов) муниципальной собственности определяется цель управления, исходя из общих целей управления муниципальным имуществом, установленных настоящей Концепцией.

Необходимо внедрять в практику управления всеми объектами собственности принципы индикативного регулирования, предполагающие введение контрольных показателей эффективности управления и установление ответственности управляющих за их достижение.

Важной предпосылкой эффективного управления муниципальным имуществом является организация системы всеобщего учета и инвентаризации имущества. Основой систематизации муниципального имущества является Реестр муниципальной собственности г. Калуги. Дальнейшая работа в этой области включает систематическое обновление данных, совершенствование систем учета различных видов объектов, повышение информативности баз данных.

1.3 Возможные формы собственности и управления недвижимостью.

Различают две основные формы собственности: частную и публичную ( государственную и муниципальную).

Частная ( граждан и юридических лиц), Государственная( Федеральная и субьектов РФ), Муниципальная (Административных районов, городов и т. д.). Иные формы собственности (Общая, совместная, долевая, членов семьи, обьединения граждан.)

Виды государственной собственносьти на землю( Федеральная и Субьектов федерации). В состав земель входит вся земля которая прямо непередана в частную, муниципальную или собственность субьектов Федерации. Целевое назначение - для обеспечения нужд обороны и безопасность страны. Закрепляется за казенными предприятиями. Субьектов федерации. Состав земель в пределах территориальных границ. Закрепляются за унитарными государственными предприятиями. Виды частной собственности на землю. Граждане бесплатное преобретение, платное. Использование в личных целях. Коммерческие организации, юридические лица. Способ приобретения: как вклад в основной капитал, выкуп площади, покупка, аренда и тд. Целевое назначение в соответствии с уставными задачами с учетом установленных законом ограничений.

Глава 2. Разработка мероприятий по управлению недвижимостью в жилищной сфере.

2.1.Общая характеристика объекта недвижимости

Объектом недвижимости является жилой дом № 000 по адресу: улица Гражданская,17-78. г Обнинск.

Жилой дом № 000 был построен в 1985 году. Расположен данный объект на окраине города, на ровной местности. С одной стороны на расстоянии 50 метров находятся зеленые насаждения.

1.Объемно-планировочные характеристики здания:

-Строительный объем здания 56550 м3

-Общая площадь застройки 17002,25 м2

-Жилая площадь 10201,55 м2

-Этажность 5 этажей

Высота этажа 2,5 м

Высота здания 18,89 м;

Количество лестничных клеток 5 клеток

Количество лифтовых шахт 10 шахт

Габариты здания в плане 260x10+17,5x10x2

Количество квартир 320

2.Основные  характеристики  конструктивных  элементов  здания - Конструктивная схема с продольными и поперечными несущими стенами.

-Фундамент - сборные железобетонные блоки.

-Цоколь и стены подполья - блоки бетонные.

-Стены наружные - железобетонные панели.

-Стены внутренние - железобетонные панели.

-Перекрытия: чердачные - железобетонные

междуэтажные - настилы.

Перегородки - гипсобетонные.

Лестницы - сборные железобетонные.

Лоджии - панели железобетонные многопустотные.

Ограждения лоджий - экраны железобетонные.

Крыша - мягкая, рулонная, по железобетонному настилу с осмолкой.

Оконные проемы - двойные створные.

Дверные проемы: наружные - деревянные щитовые

внутренние - деревянные остекленные.

Полы - линолеум.

Встроенное оборудование - кладовые, антресоли.

Отделка внешняя - керамическая плитка.

Отделка внутренняя: в комнатах и передних - оклейка обоями обыкновенного качества, в кухнях, уборных, ванных комнатах -  масляная покраска панелей на высоту 1,8 м., облицовка стен над кухонным рядом глазурованной плиткой на высоту 0,6 м.

Центральное отопление - металлические трубы.

Водопровод - хозяйственно-питьевой от наружной сети, оцинкованные железные трубы.

Канализация - бытовая в наружную сеть, фановые трубы.

Электроснабжение - от наружной сети, централизованное.

Освещение - лампами накаливания.

Устройство связи: радиотрансляция, телефонизация - централизованные, телевидение - 5 антенн.

Вентиляция - естественная.

Оборудование кухонь и санузлов: газовые плиты, унитазы, ванны - чугунные эмалированные, раковины.

Цель постройки – жилье для населения. На протяжении своего существования данный объект используется по своему прямому назначению уже 20 лет.

2.2Анализ методов управления данного объекта.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Рис.2.2.1 Структура органов управления недвижимостью в Москве

Поскольку анализируемый объект является жилым домом, в котором квартиры приватизированы жильцами в соответствии с действующими законами о приватизации в Российской Федерации, то его управлением занимаются муниципальные органы управления.
Управление осуществляется в соответствии с заключенными договорами между конкретным жилищным Управлением и с каждым жильцом о взаимных правах и ответственности. Данный договор имеет законную силу.

2.3.Анализ состояния объекта

Анализируемый объект имеет значительный износ. На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для  определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т. е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 01.01.01 г. № 000.

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1.Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2.Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3.Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1.Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т. д.

2.Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3.Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

(5.1)

где И – износ объекта недвижимости; Авосст – восстановительная стоимость объекта недвижимости; ЭВ – эффективный возраст; ТСэж – типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.

Процент износа анализируемого объекта составляет 30 % согласно данным Бюро инвентаризации. Отсюда рассчитаем восстановительную стоимость данного объекта.

Авост.=ТСэж*И/ЭВ Авост.=70*30%/60=0,35 от рыночной стоимости,

Где-то 320 кв.*300000*0,35= руб.

Разумеется данная сумма нереальна, т. к. бюджетных средств в сфере жилья более чем недостаточно, а поэтому существующее управление можно считать неэффективным.

Оплата жилья жильцами совершенно недостаточна, чтобы решить данный вопрос.

Вывод: анализируемый объект имеет значительный износ, бюджетных средств на текущий и тем более капитальный ремонт недостаточно.

К особенностям анализируемого объекта на рынке недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

" меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

Вывод: На основании проведенного анализа можно сделать следующий вывод. Существующее управление данным объектом, с одной стороны, имеет положительные факторы:

- возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

-достаточная устойчивость потребительского спроса;

- меньшая подверженность колебаниям экономических циклов.

Но, с другой стороны существуют отрицательные факторы:

-отсутствие необходимых средств для проведения текущего и капитального ремонта;

-низкая квалификация кадров из-за невысокой оплаты труда;

-в результате нет возможности спросить ни жильцов, ни с ЖЭУ.

Отсюда можно предложить следующие мероприятия по улучшению управления данным анализируемым объектом:

-передача жилого дома в управление управляющего недвижимостью;

-создание добровольного жилищного комитета;

-передача в руки частной фирме.

Опыт работников жилищно-коммунального хозяйства города Долгопрудного ( Подмосковье). Жилой комплекс на проспекте Пацаева оснастили современным Индивидуальными Тепло Пунктами, смонтированными непосредственно в подвале зданий.

Все оборудование связано в единую сеть, управление которой производится автоматически и ориентировано на анализ внешней температуры. Контроль производится с центрального компьютера, установленного в офисе. При необходимости, система сама подает сигнал на сотовый телефон инженера. Вмешательство в систему может производиться с любого компьютера, подключенного в сеть интернет, при условии, что у пользователя есть административные коды доступа. Проблема была в том, что основная часть сетей централизованного теплоснабжения была построена около 30 лет назад, при этом длина сетей на один центральный теплопункт (ЦТП) достигала десятков километров, потери тепла при транспортировке доходили до 60%!

Одним из выходов в создавшейся критической ситуации может стать частичная децентрализация отопительных сетей с одновременной заменой оборудования на современное и полной диспетчеризацией систем. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных теплопунктов (ИТП) свидетельствует о том, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Очень много зависит от первоначального проекта и правильного подбора оборудования. В Долгопрудном такими работами занимается , которая уже почти десять лет работает в этой сфере и обслуживает северные районы Подмосковья: рассчитывает, проектирует, подбирает и монтирует оборудование для теплосетей и занимается его эксплуатацией. После длительных консультаций было отдано предпочтение продукции известных мировых брендов - были выбраны теплообменники «Альфа-Лаваль», европейская запорная арматура, насосное оборудование «GRUNDFOS» и т. д. При этом использование современных устройств дает весьма ощутимую экономию: так, пластинчатые теплообменники «Альфа-Лаваль» (система ГВС) имеют КПД порядка 95% (против максимум 75% у старых трубчатых), потери на хорошо изолированных полимерных трубопроводах не превышают 2% (при запланированных в СНиП от 8 до 12%). На повышение давления питательной воды в системе ГВС установлены бустерные модули GRUNDFOS Hydro2000, снабженные шкафом управления, включенным в общую сеть. Поскольку все составляющие модуль насосы (GRUNDFOS типа CRE) имеют частотно-регулируемый привод (ЧРП), сэкономить электроэнергии удается на 60% больше, чем на обычных станциях. Циркуляция обеспечивается насосами GRUNDFOS типа LP, причем программа включает их попеременно, в заданной последовательности. Результатом введения компьютерного управления теплоснабжением стало существенное снижение энергопотребления. Достаточно сказать, что по проектным расчетам, выполненным согласно существующим нормам, суточное теплопотребление в микрорайоне должно было составлять около 8 ГВт. В настоящее время жилой комплекс готов на две трети, а суточное потребление тепла составляет менее 1,2 ГВ. Впечатляющая разница!

Проект 3. Заключение договора с управляющей компанией при условии инвестиций на обновление тепловых сетей.

Работа с объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. 1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

• общие данные об объекте;

• контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

• данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

• внутренние и наружные поверхностные конструкции;

• плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

• плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

• ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

• данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

На основании вышеизложенного рассчитаем эффективность управления за счет создание добровольного жилищного комитета.

Предложенное управление позволит сэкономить средства на ремонтные работы как за счет принятия активных мер при приобретении более дешевых материалов, так за счет установки дымофонов в подъездах.

Расчет стоимости текущего ремонта.

1. Стоимость материалов - 15000 тыс. руб.

2.Заработная плата работников

и начисления на нее - 12000тыс. руб.

3.Накладные расходы - 6000 тыс. руб.

Итого: - 33000тыс. руб.

Такие средства практически при сегодняшним положении необходимы каждый год из-за отсутствия контроля со стороны жильцов ( что изменится при предложенной системе ) и таких недостатков как поддержание в длительном времени проведенного ремонта.

Вывод: Предложенное управление имеет большое значение поскольку способствует ни только улучшению содержания анализируемого объекта, но и экономии бюджетных средств.