ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА ПОСТОЯННОГО (БЕСРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

В ГОРОДЕ-КУРОРТЕ СОЧИ

С вопросом о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования (далее ПБП) в Адвокатскую фирму «ЮСТИНА» обратилось сельскохозяйственное предприятие, владеющее сельскохозяйственными землями в г. Сочи, всвязи с тем, что до 01.01.2012г. субьекты предпринимательской деятельности обязаны переоформить право ПБП на аренду или собственность. Полагаем, что некоторые аспекты ответов на данный вопрос будут не безинтересны широкому кругу лиц.

Земля как один из основных объектов гражданского права может быть предметом различных по содержанию прав, признаваемых и защищаемых законом. Право ПБП земельным участком прямо предусмотрено п. 2 ч. 1 ст. 216 ГК РФ, который относит данное право к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

Право ПБП земельным участком возможно только в отношении государственной или муниципальной земли. Такое право по действующему законодательству предоставляется лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ).

Право ПБП находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (ч. 3 ст. 20 ЗК РФ).

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве ПБП, не вправе распоряжаться этими земельными участками (ч. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица обязаны переоформить право ПБП земельными участками на право аренды или по своему желанию приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Статьей 36 ЗК РФ (ч. 2 п. 1) установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, ФЗ РФ.

В связи с тем, что ст. 36 ЗК РФ предусматривает право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды только за юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, в правоприменительной практике возник вопрос о реализации прав юридических лиц, установленных п.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», в отношении земельных участков, на которых отсутствуют объекты недвижимости.

По нашему мнению, отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права ПБП земельным участком.

Пунктом 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» установлены иные, чем указанные в ст. 36 ЗК РФ, условия приобретения (приватизации) земельных участков в собственность или приобретение права аренды. Таковыми являются: наличие титула права ПБП; ограничение по времени (до 01.01.2012 года) права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.

Данная позиция подтверждается п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В нем указано, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права ПБП земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, судам рекомендуется учитывать, что согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти земельные участки.

По нашему мнению, при конкуренции норм, связанных с оформлением прав на земельный участок, который находится в ПБП (в порядке ст. 36 ЗК РФ) и на котором расположен объект недвижимости (по ст. 36 ЗК РФ), приоритет за нормой регулирующей оформление земельного участка, на котором расположен объект недвижимости – по ст. 36 ЗК РФ.

Согласно ст. 36 ЗК РФ порядок переоформления состоит в следующем:

- юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 ЗК РФ);

- в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

- в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Этот же порядок изложен и в Письме Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 г. N Д23-386.

В соответствии с абзацем 2 ч. 5 ст. 36 ЗК РФ Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.01 г. N 370 (в ред. Приказа от 01.01.2001 N 282) утвержден исчерпывающий Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, не предусмотренных указанным выше перечнем.

В перечне указано, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагаются следующие документы:

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выданная не позднее, чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в ЕГРП (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5) выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 4 настоящего перечня, к заявлению прилагается выданное не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок;

6) выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости;

7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в ПБП, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

На официальном сайте Минэкономразвития РФ по адресу: http://www. *****/minec/activity/sections/landrelations/doc_01 имеются схематические разъяснения порядка переоформления права ПБП земельными участками.

Пунктом 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» установлено, что арендная плата за использование земельных участков (переоформляймых из ПБП) определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ».

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В п. 10 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» указывается, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Порядок определения размера арендной платы, его расчета, условия и сроки внесения за земельные участки, находящиеся в собственности РФ и расположенные на территории РФ, установлен Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 582).

Земельные участки, находящиеся в ПБП предприятия расположены в городе Сочи – курорте федерального значения, во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Это обстоятельство отражается на переоформлении предприятием права ПБП земельными участками.

До 03.12.2008 года земельные участки, принадлежащие предприятию на праве ПБП, являлись федеральной собственностью.

Согласно приложению 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 01.01.2001 г. № 000-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, относятся исключительно к федеральной собственности.

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ и Советом Министров № 000-1/337 от 01.01.2001 г. «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

В соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции до 03.12.2008г.) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Распоряжением Правительства РФ от 01.01.2001 г. утверждён Перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Чёрного и Азовского морей, имеющих федеральное значение. Согласно указанному перечню, курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта города Сочи Краснодарского края имеют федеральное значение.

С 03.12.2008 года земельные участки, принадлежащие предприятию на праве ПБП, относятся к муниципальной собственности на основании ФЗ от 01.01.2001 г. N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и о внесении изменения в ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

В соответствии с п. 6 ст. 2 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции Закона N 244-ФЗ) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти, за исключением земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения и в соответствии с федеральным законом подлежат передаче в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность либо отнесены к собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.

Согласно ч. 7 ст. 1 Закона N 244-ФЗ земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу названного закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов РФ либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями данной статьи.

В силу частей 10, 11 ст. 1 Закона N 244-ФЗ к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, которые указаны в ч. 7 ст. 1, расположенные в границах курортов федерального значения и которые заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований либо созданным ими казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; предусматриваются федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ, а также иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу названного закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов РФ или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями статьи 1.

Таким образом, земельные участки предприятия, расположенные в границах курорта федерального значения – города Сочи, относятся к муниципальной собственности города-курорта Сочи, и для переоформления права ПБП земельными участками предприятие должно обращаться в орган местного самоуправления – Администрацию г. Сочи.

В силу п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" юридические лица до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ обязаны переоформить право ПБП земельными участками на право их аренды или приобрести в собственность.

Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ и иными федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков регулируется гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2). Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (подпункт 1 п. 5 указанной статьи).

Таким образом, ограниченные в обороте земельные участки могут быть предоставлены в собственность только тогда, когда закон прямо разрешает их передачу из государственной или муниципальной собственности в частную собственность.

По мнению ТУ ФАУФИ по КК, если земельный участок находится в границах федерального города-курорта Сочи, то он уже относится к особо охраняемой природной территории. На этом основании территориальное управление считает незаконными любые требования о понуждении местной администрации к заключению договора купли-продажи. Данная позиция поддержана сложившейся судебной практикой.

Таким образом, сельскохозяйственное предприятие в г. Сочи может переоформить право ПБП земельными участками только на право аренды.

В связи с тем, что земельные участки, принадлежащие предприятию на праве ПБП, относятся к муниципальной собственности города Сочи, при переоформлении прав предприятия необходимо учитывать требования регионального законодательства – Краснодарского Края и города Сочи.

Переоформление права ПБП земельными участками, которые относятся к муниципальной собственности города Сочи регулируются следующими региональными нормативными актами:

- Законом Краснодарского края от 5 ноября 2002 года «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»;

- Приказом ДИО Краснодарского края от 01.01.2001 г. , которым утверждены Методические рекомендации по рассмотрению исполнительными органами государственной власти КК и органами государственной власти КК и органами местного самоуправления заявлений граждан и юридических лиц о предоставлении в аренду или ПБП земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения;

- Постановлением Главы администрации города Сочи от 01.01.01 года № 000 «О передаче функций по вопросам регулирования земельно-правовых отношений КУИ г. Сочи»;

- Уставом муниципального образования город-курорт Сочи;

- Постановлением Главы города Сочи от 8 мая 2007 года № 000 «О делегировании полномочий КУИ администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества»;

- Постановлением Главы города Сочи от 01.01.01 года № 000 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи»;

- Постановлением Главы города Сочи от 01.01.01 года № 000 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи»;

- Постановлением Главы города Сочи от 5 октября 2009 года № 000 «О делегировании ДИО администрации города Сочи полномочий по перезаключению договоров аренды земельных участков, заключенных с Администрацией города-курорта Сочи, в связи с регистрацией на земельные участки права муниципальной собственности города-курорта Сочи».

Для переоформления права ПБП земельными участками предприятию необходимо обратиться в Департамент имущественных отношений (Отдел муниципального имущества) Администрации г. Сочи с соответствующим заявлением, к которому должны быть приложены документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.01 г. N 370.

Результатом рассмотрения заявления предприятия о переоформлении права ПБП является Постановление Главы города Сочи о предоставлении земельных участков в аренду или мотивированный отказ в письменной форме.

На основании Постановления Главы города Сочи о предоставлении предприятию земельных участков в аренду между сторонами подписывается договор аренды.

Договора аренды земельных участков в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 30 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года «Об основах регулирования земельных отношений в КК» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения независимо от форм собственности на землю может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения независимо от форм собственности на землю с учетом амортизации насаждений должен быть не менее: 7 лет - для насаждений многолетних ягодных культур, посевов люцерны и многолетних злаковых культур; 15 лет - для насаждений косточковых плодовых культур; 20 лет - для насаждений винограда и плодовых культур; 30 лет - для орехоплодных; 49 лет - для чая; 5 лет - для иных сельскохозяйственных культур.

Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Таким образом, размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением права ПБП предприятия на земельные участки, не должен превышать 0,6 % кадастровой стоимости земельного участка (с учетом ставки земельного налога 0,3 % установленной Решением Городского собрания Сочи от 01.01.01 г. N 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи»).

Постановлением Главы администрации (губернатором) Краснодарского края № 50 от 01.01.2001 года «О Правилах определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности КК и государственная собственность на которые не разграничена на территории КК» утверждены ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности КК и государственная собственность на которые не разграничена на территории КК:

Земельные участки, право на которые переоформлено с права ПБП в соответствии с земельным законодательством РФ – 0,3 %.

Постановлением рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований КК не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с постановлением свои нормативные правовые акты в установленном законодательством порядке.

До настоящего времени Администрация города Сочи не привела свои нормативные акты, определяющие размер арендной платы за землю, в соответствии с вышеуказанными постановлениями.

В настоящее время действует Постановление Главы города Сочи от 01.01.01 г. N 791 «О порядке определения размера аредной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи», которым утверждена ставка арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, по категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения" в размере 1,0% от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, в настоящее время право ПБП земельными участками сельскохозяйственное предприятие в г. Сочи должно переоформить на аренду, договор заключается с Администрацией города, срок аренды 49 лет, размер арендной платы должен быть равен 0,3 % кадастровой стоимости земельного участка.

Президент фирмы,

Адвокат, кандидат юридических наук

Управляющий партнер,

Адвокат

Адвокат