Требования к жилой недвижимости и ипотечной сделке при предоставлении физическим лицам кредитов под залог жилой недвижимости

Приложение №

к Приказу от __.__.2012 №

Предметом ипотеки может выступать:

ü  Отдельная квартира, расположенная в многоквартирном доме.

ü  Индивидуальный жилой дом с земельным участком (кроме программы «Классик Плюс»).

ü  Таунхаус[2] с земельным участком (кроме программы «Классик Плюс»).

Банк не предоставляет кредит под залог:

ü  Отдельных комнат, а также долей в праве общей долевой собственности на жилое недвижимое имущество.

ü  Индивидуальных жилых домов деревянного типа старше 20 лет.

ü  Индивидуальных жилых домов, не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения, по местонахождению которых отсутствует возможность постоянной регистрации по месту жительства собственника).

ü  Индивидуальных жилых домов, построенных на арендуемых земельных участках.

Квартира должна удовлетворять следующим требованиям:

1.  Должна быть свободна от каких-либо ограничений (обременений) прав на него (исключение составляют ограничения (обременения) прав на объекты культурного наследия (памятников истории и культуры)), в т. ч. прав третьих лиц, за исключением права проживания (пользования) членов семьи собственника – залогодателя (ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации), не должна находиться под арестом (запрещением), а право собственности на нее не должно являться предметом судебного спора.

2.  На момент подписания договора купли-продажи в жилом недвижимом имуществе не должно быть зарегистрированных лиц по месту жительства и/или месту пребывания (только по программе «Классик Плюс» при безналичном перечислении кредитных средств со счета Заемщика на счет продавца)[3].

3.  Среди лиц, находившихся ранее на регистрационном учете в жилом недвижимом имуществе, не должно быть граждан, временно снятых с регистрационного учета в связи с отбытием в вооруженные силы Российской Федерации, в места лишения свободы и т. п., т. е. граждан, которые по возвращении имели бы право зарегистрироваться по месту жительства в заложенном жилом недвижимом имуществе.

4.  Иметь отдельную от других квартир кухню (кухонную зону) и санузел.

5.  Должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого недвижимого имущества.

6.  Должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне, иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

7.  В случае передачи в залог вновь построенного жилого недвижимого имущества допускается отсутствие санитарно-технического оборудования и внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки жилого недвижимого имущества независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

8.  Не должна быть расположена в многоквартирных домах барачного типа, общежитиях, деревянного типа (в т. ч. сборно-щитовые здания).

9.  Не должна быть расположена в подвальном и цокольном этаже здания.

10.  Отчет об оценке не содержит сведения о неудовлетворительном состоянии коммуникаций, всех жилых и прочих помещений.

11.  При наличии неузаконенных (незарегистрированных) переоборудований/перепланировок, отраженных в документах технической инвентаризации и отчете об оценке (после фактического осмотра жилого недвижимого имущества), должна быть возможность приведения жилого недвижимого имущества в первоначальное состояние или возможность регистрации переоборудований/перепланировок в установленном законодательством порядке. По программе «Классик Плюс» квартира не должна иметь незарегистрированных переоборудований и перепланировок.

Решение о возможности кредитования объектов недвижимости, имеющих неузаконенное переоборудование/перепланировку, принимается Банком исходя из характера произведенных изменений в индивидуальном порядке.

12.  Должна являться для Заемщика единственным используемым в целях постоянного проживания жилым недвижимым имуществом (только по программе «Классик Плюс»).

Здание, в котором расположена квартира, должно удовлетворять следующим требованиям:

1.  Должно находиться:

-  в черте города присутствия Банка/партнера Банка[4],

-  населенном пункте, расположенном в радиусе 100 км – для всех регионов от границ города присутствия Банка/партнера Банка.

2.  Не находиться в аварийном состоянии.

3.  Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, реконструкцию с отселением, снос.

4.  Иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

5.  Иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия (в случае деревянных перекрытий – при согласии страховой компании принять на страхование жилое недвижимое имущество).

6.  Этажность многоквартирного жилого дома должна составлять не менее 2-х этажей.

7.  Не должно являться панельным или блочным 5-и этажным домом (требование распространяется только на жилое недвижимое имущество на территории г. Москвы). Кирпичные 5-ти этажные дома на территории г. Москвы рассматриваются в индивидуальном порядке.

Перечень перепланировок, не принимаемых Банком без приведения квартиры в первоначальное состояние:

1.  Размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах. Ограничений по размещению других «влажных зон» (кухонь и постирочных) – нет. Таким образом, располагать кухню можно в любом месте квартиры (при условии соблюдения норм освещенности и вентиляции), за исключением площади под санузлами соседей сверху. Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т. д. На месте комнат и кухонь их устраивать не разрешается.

2.  Закрытие доступа к оборудованию (вентилям, кранам и пр.), а также установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых инженерных сетях.

3.  Устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

4.  Установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.

5.  Объединение жилых помещений с лоджиями и балконами.

6.  Перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы.

7.  Устройство непосредственного входа из спальни и кухни в санузел (ванную комнату). Исключение – наличие другого помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.

8.  Ликвидация перегородки между комнатой и кухней, если последняя оснащена газовой плитой, особенно в однокомнатных квартирах. Помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками и т. д., должны быть отделены от жилых комнат.

9.  Проектирование жилых комнат и кухни без непосредственного естественного освещения.

10.  Разборка (полная или частичная) межквартирных перегородок и устройство проемов в межквартирных стенах, за исключением случаев, когда происходит объединение двух квартир.

11.  Присоединение к жилому помещению чердака, подвала, части межквартирного тамбура и т. д., являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

12.  Осуществление перепланировки, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м, увеличение подсобной площади квартир за счет жилой.

13.  Демонтаж и уменьшение сечения вентиляционного канала (исключение для квартир на 1-м этаже).

14.  Изменение количества жилых комнат, изменение функционального назначения помещений, изменение общей и/или жилой площади.

Жилой дом (или таунхаус) с земельным участком должен удовлетворять следующим требованиям:

1.  Должен находиться:

-  в черте города присутствия Банка/партнера Банка3,

-  населенном пункте, расположенном в радиусе 100 км – для всех регионов от границ города присутствия Банка/партнера Банка.

2.  Должен быть свободен от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в т. ч. прав третьих лиц, за исключением права проживания (пользования) членов семьи собственника – залогодателя (ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации), не должен находиться под арестом (запрещением), а право собственности на него не должно являться предметом судебного спора.

3.  Среди лиц, находившихся ранее на регистрационном учете в жилом недвижимом имуществе, не должно быть граждан, временно снятых с регистрационного учета в связи с отбытием в вооруженные силы Российской Федерации, в места лишения свободы и т. п., т. е. граждан, которые по возвращении имели бы право зарегистрироваться по месту жительства в заложенном жилом недвижимом имуществе.

4.  Не являться отдельно стоящим домом, т. е. находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания.

5.  Иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором расположен жилой дом.

6.  Должен быть пригоден для круглогодичного проживания. Допускается  отсутствие санитарно-технического оборудования и внутренней отделки, при условии подведения коммуникаций к границе жилого дома и при условии оценки недвижимого имущества независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

7.  Должен иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника.

8.  Должен быть обеспеченным системой газового или электрического отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, а также холодным водоснабжением (в том числе автономным).

9.  Иметь целевое использование участка (земли): для индивидуального жилищного строительства или для целей ведения личного подсобного хозяйства (категория – земли населенных пунктов).

10.  Земельный участок должен иметь границы (описание местоположения границ, координаты характерных точек границ), установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства. Цена земельного участка не может быть ниже кадастровой стоимости земли, установленной в данной местности.

11.  Находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности жилого дома.

12.  Не находиться в аварийном состоянии.

13.  Иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

14.  Должен быть построен не ранее 1980 года.

15.  Не иметь незарегистрированных строений на земельном участке.

Требования к ипотечной сделке (купли-продажи жилого недвижимого имущества):

1.  Банк не кредитует сделки между взаимозависимыми лицами[5] и супругами.

2.  Банк не кредитует сделки по приобретению жилого недвижимого имущества, если собственником такого имущества когда-либо ранее являлся Заемщик или его (ее) супруг(-а).

3.  Банк кредитует сделки между бывшими супругами в следующих случаях:

ü  до заключения договора купли-продажи жилого недвижимого имущества произведен раздел совместно нажитого с супругом Заемщика имущества и с момента такого раздела прошло более 3-х лет;

ü  до заключения договора купли-продажи жилого недвижимого имущества заключен брачный договор, согласно которому жилое недвижимое имущество признано собственностью супруга Заемщика (продавца);

ü  жилое недвижимое имущество получено бывшим супругом Заемщика (продавцом) в дар или в порядке наследования;

ü  жилое недвижимое имущество приобретено бывшим супругом Заемщика (продавцом) после расторжения брака.

4.  В случае если продавцом по договору купли-продажи жилого недвижимого имущества является физическое лицо, договор должен быть подписан продавцом собственноручно. В случае подписания договора купли-продажи доверенным лицом продавца, Банку должен быть предоставлен оригинал нотариально удостоверенной доверенности и письменное подтверждение от нотариуса, заверившего доверенность, о том, что доверенность не отозвана доверителем. Письменное подтверждение должно быть датировано не ранее, чем дата, предшествующая дате подписания договора купли-продажи жилого недвижимого имущества[6].

[1] Соответствие предмета ипотеки настоящим ТРЕБОВАНИЯМ определяется по решению Банка.

[2] Часть жилого дома, входящего в комплекс малоэтажных комфортабельных домов, совмещённых друг с другом боковыми стенами, имеющего свой вход и расположенного на строго выделенном и предназначенном для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства земельном участке, на который в установленном законом порядке оформлено право собственности.

[3] В случае осуществления расчетов с продавцом жилого недвижимого имущества с использованием индивидуального банковского сейфа или аккредитивной формы расчетов данное требование не применяется.

[4] Организация, с которой Банк заключил договор о сотрудничестве

[5] Взаимозависимые лица - близкие родственники: родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать), усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки Заемщика и/или его супруга(-ги).

[6] При проведении сделки через доверенных лиц работники Банка направляют запрос нотариусу.