ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Министерство государственного имущества Пензенской области

Главное управление строительства и архитектуры Пензенской области

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости

по Пензенской области

ГОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

для исполнительных органов государственной власти Пензенской области, органов местного самоуправления

по предоставлению земельных участков, оформлению прав на них в

соответствии с действующим законодательством

Российской Федерации.

Пенза 2006

ВВЕДЕНИЕ

Земельный фонд страны является национальным богатством, рациональное использование которого невозможно без системы управления, особенно в период земельных преобразований - перестройки земельных отношений, когда происходит массовое перераспределение и приватизация земель, организация существующих объектов земельных отношений.

Формирующаяся система управления земельными ресурсами страны учитывает правовые, политические, организационные, экономические, экологические и социальные условия страны и общества.

Управление земельными ресурсами включает такие функциональные действия, как землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель и др. Поэтому система управления земельными ресурсами может быть государственной, муниципальной и внутрихозяйственной в зависимости от формы собственности на землю и органа, осуществляющего функции управления.

В любых социально-политических условиях необходима информация для управления земельными ресурсами, в том числе для перераспределения земель между землепользователями. Однако ввиду недостаточности правовой базы осуществление такого управления только при помощи" административных методов не может быть основным способом. Поэтому объективно неизбежным становится управление землями, которое основано на экономической заинтересованности субъектов земельных отношений.

В условиях становления рыночных отношений особенно важно развитие организационно-правового и экономического механизмов управления земельными ресурсами, формирующих экологически и экономически целесообразную систему землепользования, обеспечивающую повышение бюджетных доходов и реализующую наиболее гибкие, комплексные методы государственного управления землей. При этом ключевое значение приобретают установление единых процедур государственного управления земельными отношениями, разработка рациональных методов расчета платы за землю, адекватно отражающей реальное состояние земельного рынка и учитывающей приоритеты и состояние региональной экономики, формирование комплекса мер по интеграции земельной политики в систему управления экономическими процессами в стране, регионах и муниципальных образованиях.

РАЗДЕЛ I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Основные понятия

Генеральный план поселения, городского округа – карта (схема) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе объектов электро-, тепло-, газо - и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа; автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, городского округа.

Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра).

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку када­стрового номера.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными зако­нами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Межевание земельного участка – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Территориальное планирование – планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Устойчивое развитие территорий – обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Зоны с особыми условиями использования территории – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Функциональные зоны – зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются террито­риальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее – линейные объекты).

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

1.2. Основные положения.

1.2.1. Виды вещных прав на землю

Согласно действующему законодательству выделяют 4 вида вещных прав на землю: право собственности, право пожизненного наследуемого владения на землю, право постоянного (бессрочного) пользования землей, сервитут, которые отличаются друг от друга объемом правомочий. Согласно п. 1 ст. 209 ГК собственник вправе своим имуществом: а) владеть, т. е. реально им обладать; б) пользоваться, т. е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено; по общему правилу, именно собственник получает от своего имущества плоды, продукцию и доходы [ст. 136 ГК]; в) рас­поряжаться, т. е. определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т. п.

Собственник также обладает правами, перечисленными в п. 2 ст. 209 ГК. Он может использовать свое имущество в предпринимательских целях и даже уничтожить его, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц.

Лица, обладающие земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими.

1.1.2. Приватизация земельных участков

Приватизацией земли признается приобретение земельных участков в собственность.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность гражданам и юридическим лицам.

Если гражданин или юридическое лицо подадут заявление в письменной форме о своем желании приватизировать ранее предоставленный им земельный участок, то исполнительный орган государственной власти (по землям, находящимся в государственной собственности) или орган местного самоуправления (по землям, находящимся в муниципальной собственности) обязаны в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка в собственность гражданина или юридического лица (пункт 3 статьи 28, статья 29).

При этом гражданин, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, имеет право бесплатно приобрести его в собственность, независимо от площади этого земельного участка (пункт 5 статьи 20 и пункт 3 статьи 21). До принятия Земельного кодекса Российской Федерации "сверхнормативные сотки" необходимо было выкупать. Приватизация имеющихся у граждан земельных участков сроком не ограничивается (пункт 3 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Для юридических лиц установлен иной порядок приватизации земельных участков.

Исключительное право на приватизацию застроенных земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений (пункт 1 статьи 36).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан в двухнедельный срок со дня получения заявления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность (пункт 6 статьи 36).

Земельный кодекс Российской Федерации первоначально не установил случаев предоставления юридическим лицам земельных участков в собственность бесплатно. Однако в 2004 и 2005 годах были внесены две поправки, которые разрешили передавать бесплатно в собственность земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями религиозных организаций и организациями обществ инвалидов.

Цена, по которой продаются земельные участки собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, устанавливается субъектом Российской Федерации. Законом Пензенской области от 01.01.2001 (ред. от 01.01.2001 г.) «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области» установлена выкупная цена:

в городе Пензе – в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

в иных поселениях, а также за пределами черты поселений – в пятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При расчете цены земли применяются ставки земельного налога, действующие на начало текущего календарного года.

Согласно Федеральному закону от 01.01.2001 г. для юриди­ческих лиц, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, установлена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2008 года.

Для тех, кто еще только собирается приватизировать здания, строения и сооружения, права выбора (аренда или собственность на землю) не предоставлено. Приватизация зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если эти земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (пункт 7 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

1.2.3. Приобретение прав на вновь предоставляемые

земельные участки

Федеральным законом от 01.01.01 г.  с 1 октября 2005 г. Земельный кодекс РФ дополнен статьями 30.1 и 30.2, определяющими порядок предоставления земельных участков для строительства, особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства и их комплексного освоения.

Федеральным законом от 01.01.01 г. в пункт 3 статьи 30.1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 31 декабря 2005 г.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

1.2.4. Право ограниченного пользования

чужим земельным участком (сервитут)

Земельный кодекс Российской Федерации в отличие от гражданского законодательства ввел новое понятие – публичный сервитут (статья 23).

Частный сервитут в соответствии с гражданским законодательством устанавливается по соглашению между лицом, требующим установление сервитута, и собственником земельного участка.

Земельный кодекс Российской Федерации предоставил право Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления устанавливать публичный сервитут своими нормативными правовыми актами без согласования с собственником земельного участка.

Это первое различие частного и публичного сервитута.

Вторая особенность заключается в том, что если при частном сервитуте собственник земельного участка не согласен с установлением сервитута, то в суд с иском может обратиться лицо, требующее установление сервитута, а при установлении публичного сервитута, наоборот, – несогласный собственник земельного участка должен защищать свои права в судебном порядке.

Частный сервитут устанавливается в пользу одного конкретного лица, а публичный сервитут – для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В остальном частный и публичный сервитуты не отличаются друг от друга и устанавливаются в соответствии со статьями 274-277 Гражданского кодекса Российской Федерации (порядок установления соразмерной платы за пользование чужим земельным участком, регистрация сервитута, условия его сохранения и прекращения).

1.2.5. Нормы предоставления земельных участков

Статьей 14 Закона Пензенской области от 01.01.2001 г. «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области» установлены нормы предоставления земельных участков для различных видов разрешенного использования. Пунктом 3 вышеуказанного закона определена необходимость принятия соответствующих предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков на территории муниципальных образований.

1.2.6. Принудительное прекращение прав

на земельный участок

В статье 44 Земельный кодекс Российской Федерации подтвердил положения статей 284, 285 и 286 Гражданского кодекса Российской Федерации о принудительном прекращении прав собственности на земельный участок, используемый с нарушением законодательства (не используется в течение трех лет, используется не в соответствии с его целевым назначением, использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки).

В статьях 45, 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды и права безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Анализ этого перечня оснований принудительного прекращения прав на землю показывает, что право частной собственности по сравнению с иными правами на землю защищено более надежно.

Процедура принудительного прекращения прав на землю прописана в статье 54. В случае не устранения ненадлежащего использования земельного участка налагается административное взыскание в виде штрафа и лицу, виновному в нарушении законодательства, выносится предупреждение о необходимости устранения нарушения в установленный срок.

Если и после этого нарушение не будет устранено, то принудительное прекращение прав на землю осуществляется только в судебном порядке.

1.2.7. Добровольный отказ от прав

на земельный участок

В отличие от статей 225 и 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которых определен порядок отказа от права собственности, Земельный кодекс Российской Федерации определил дополнительно порядок отказа от права пожизненного наследуемого владения и от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 53).

Прекращение этих прав на землю, в отличие от прекращения права собственности, осуществляется не по решению суда, а решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

1.2.8. Исчисление земельного налога

в соответствии с Налоговым кодексом РФ

С принятием части второй Налогового кодекса РФ Закон Российской Федерации "О плате за землю" от 01.01.2001 г. № 000-1 утратил силу.

Концепция новой главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса РФ заключается в следующем:

1. Земельный налог устанавливается в качестве местного налога, формирующего доходную базу муниципальных бюджетов. Налог уплачивается в бюджет муниципального образования по месту нахождения земельных участков.

2. Основные принципы налогообложения и максимальные размеры базовых ставок земельного налога устанавливаются Налоговым кодексом РФ.

3. Земельный налог вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления, а также законами городов Москвы и Санкт - Петербурга по их желанию с 1 января 2005 года и в обязательном порядке с 1 января 2006 года. С этого момента утрачивает силу Закон РФ "О плате за землю".

4. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка (по аналогии с рыночной стоимостью, применяемой в зарубежном законодательстве). При развитии земельного рынка в России можно будет затем перейти от кадастровой стоимости к рыночной стоимости земли.

5. Налоговые ставки устанавливаются органами местного самоуправления и не могут превышать:

0,3% от кадастровой стоимости в отношении земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений в составе зон сельскохозяйственного использования, а также земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства садоводства, огородничества и животноводства;

1,5% от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельного участка.

6. Для некоторых категорий граждан установлено уменьшение налоговой базы на необлагаемую налогом сумму в размере 10 тыс. рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, имеющегося у Героев СССР, Героев РФ, полных кавалеров ордена Славы, инвалидов I и II группы, с детства, ВОВ, боевых действий и инвалидов, имеющих III степень ограничения трудоспособности, ветеранов ВОВ и боевых действий, а также лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в связи с воздействием радиации.

7. Освобождены от уплаты налога организации за земли, занятые объектами уголовно-исполнительной системы, государственными автомобильными дорогами общего пользования, объектами мобилизационного назначения, зданиями, строениями и сооружениями религиозного и благотворительного назначения религиозных организаций, общероссийскими общественными организациями инвалидов, организациями народных художественных промыслов, научными организациями академий наук, а также граждане из числа коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

8. Не взимается налог за земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ и всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, земельные участки лесного фонда, а также занятые находящимися в государственной собственности водными объектами, за исключением занятых обособленными водными объектами.

9.Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности (например, земельных долей в сельском хозяйстве), определяется для каждого сособственника пропорционально его доле. Теперь собственники земельных долей обязаны платить налог, даже если их земельные доли не используются и не обрабатываются. В связи с этим можно ожидать массового отказа от земельных долей.

10. Органы местного самоуправления вправе устанавливать сроки уплаты налога, например, ежеквартально или 2 раза в год, в том числе и возможность внесения авансовых платежей.

11. Органы местного самоуправления обязаны не позднее 1 марта доводить до сведения налогоплательщиков кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января каждого календарного года, которая не может быть изменена в течение года.

12. За земельные участки, приобретенные в собственность для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), налог взимается с коэффициентом 2 вплоть до государственной регистрации прав на построенный дом, а затем с коэффициентом 1. При индивидуальном жилищном строительстве коэффициент 2 применяется в течение периода строительства, превышающего 10-летний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный дом.

1.2.9. Особенности правового режима и оборота земель

долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 01.01.2001 г. , является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В развитие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принят закон «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области» от 01.01.2001 г. в редакции Закона Пензенской области от 22.12.2005 г. , согласно которому земельные доли, собственники которых не распоряжались ими (не передали в аренду, доверительное управление) в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения органа местного самоуправления сельского поселения.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в газетах «Издательский дом «Пензенская правда» или «Губернская газета «Пензенские вести».

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста (90) дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка.

Орган местного самоуправления сельского поселения вправе направить в суд заявление о признании права собственности на земельный участок.

Согласно ст.37 вышеуказанного закона Правительство Пензенской области или орган местного самоуправления муниципального образования вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае ненадлежащего использования или не использования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

При необходимости изъятия ненадлежаще используемых или неиспользуемых земельных участков для муниципальных нужд орган местного самоуправления уведомляет об этом Правительство Пензенской области, а в случае, если в тридцатидневный срок после уведомления Правительство Пензенской области не сообщит о начале процедуры изъятия земельного участка или сообщит об отказе от обращения в суд, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением об изъятии и принудительном прекращении права собственности лиц, ненадлежаще использующих земельный участок, и передаче земель в муниципальную собственность.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в аренду на срок не менее 6 месяцев, переданные в аренду физическим и юридическим лицам земельные участки могут быть приобретены в собственность по цене, равной 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

1.2.10. Порядок проведения государственного кадастрового учета

земельных участков и предоставления сведений ГЗК заинтересованным лицам

Осуществление исполнительских функций по ведению государственного земельного кадастра на территории субъекта возложено на Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Пензенской области, которое в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. №28-ФЗ и Уставом учреждения производит государственный кадастровый учет земельных участков, внесение изменений в сведения ГЗК, а также выдачу сведений ГЗК заинтересованным физическим и юридическим лицам.

В соответствии со ст.19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 01.01.2001 г. №28-ФЗ для проведения государ­ст­вен­ного кадастрового учета заинтересованные правообладатели подают ФГУ «ЗКП»:

- заявки;

- правоустанавливающие документы на земельные участки (постановления, распоряжения органов государственной власти и местного самоуправления, договоры и т. п.);

- документы о межевании земельных участков, оформленные в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росземкадастра от 01.01.2001г. №П/327.

Порядок предоставления сведений ГЗК определен Правилами предоставления сведений ГЗК, утвержденными постановлением Правительства РФ от 01.01.2001г. № 000, в соответствии с которыми для получения сведений ГЗК заинтересованное лицо подает в ФГУ «ЗКП» письменное заявление о выдаче сведений ГЗК об определенным земельном участке либо обо всех земельных участках, расположенных в границах определенной территории. К заявлению прикладываются квитанции о перечислении денежных средств за предоставление и копирование (документирование) сведений.

Статьей 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. №28-ФЗ установлен перечень лиц, имеющих право на бесплатное получение сведений ГЗК, которые оплачивают стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений ГЗК об определенном земельном участке.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 01.01.2001г. № 000 плата за предоставление сведений ГЗК с 01.06.2006г. составляет 300 руб. Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 01.01.2001г. №34 по согласованию с областным управлением ценообразования утверждена стоимость копирования (документирования) 1 листа сведений – 2,71 руб. Денежные средства в полном объеме перечисляются в федеральный бюджет.

РАЗДЕЛ 2. ТРЕБОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИ РАЗРАБОТЕК СХЕМ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

2.1. Реализация схемы территориального планирования муниципального района.

Согласно ст.22 Градостроительного кодекса Российской Федерации
(ГК РФ) реализация схемы территориального планирования муниципального района осуществляется на основании плана реализации схемы территориального планирования муниципального района, который утверждается главой местной администрации муниципального района в течение трех месяцев со дня утверждения такой схемы.

План реализации схемы территориального планирования муниципального района должен содержать:

-  решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки межселенных территорий в случае планирования застройки таких территорий или о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

-  сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства местного значения и объектов капитального строительства на межселенных территориях, на основании которой определяются или уточняются границы земельных участков для размещения таких объектов;

-  сроки подготовки проектной документации и сроки строительства объектов капитального строительства местного значения;

-  финансово-экономическое обоснование реализации схемы территориального планирования муниципального района.

2.2. Содержание генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов

ГК РФ регламентирует подготовку и содержание генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов (далее генеральных планов). В ст.23 ГК РФ указывается, что такая подготовка осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа.

Генеральные планы воспроизводят информацию о:

-  границах поселения, городского округа;

-  существующих и планируемых границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;

-  границах земель сельскохозяйственного назначения, границах земель для обеспечения космической деятельности, границах земель обороны и безопасности, границах земель иного специального назначения, границах земель водного фонда, границах земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения;

-  существующих и планируемых границах земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;

-  границах функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;

-  границах территорий объектов культурного наследия;

-  границах зон с особыми условиями использования территорий;

-  границах земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

-  границах территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

-  границах зон инженерной и транспортной инфраструктуры.

Информация о состоянии соответствующей территории, возможных направлениях ее развития и об ограничениях ее использования отображается на картах (схемах) использования территории муниципального образования с отображением границ земель различных категорий; на картах (схемах) ограничений, утверждаемых в составе схем территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных районов; картах (схемах) границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения в случае размещения таких объектов; иных картах.

Предложения по территориальному планированию отображаются на картах (схемах), которые используются для внесения в них изменений при согласовании проектов генеральных планов. Это могут быть карты (схемы) планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон; карты (схемы) с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения; иные карты (схемы). В соответствии со статьей 24 ГК РФ генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа. Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.

Подготовка проекта генерального плана осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов, с учетом комплексных программ развития муниципальных образований, положений о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, схемах территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемах территориального планирования муниципальных районов (при подготовке генерального плана поселения), региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

При наличии на территориях поселения, городского округа объектов культурного наследия в процессе подготовки генеральных планов в обязательном порядке учитываются ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия и статьей 27 ГК РФ.

Проект генерального плана подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, не менее чем за три месяца до его утверждения и может размещаться на официальном сайте поселения, официальном сайте городского округа в сети «Интернет».

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе обращаться к главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа с предложениями о внесении изменений в генеральный план.

2.3. Согласование проекта генерального плана поселения, проекта генерального плана городского округа.

В соответствии со статьей 25 Градостроительного кодекса РФ проект генерального плана подлежит согласованию в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если предложения, содержащиеся в таком проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемами территориального планирования Российской Федерации планируемых границ земель лесного фонда, границ земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границ земель обороны и безопасности, границ земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на указанных землях, территориях и земельных участках.

Проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся поселение, городской округ, в случае, если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемой территориального планирования субъекта Российской Федерации планируемых границ земель сельскохозяйственного назначения, границ земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства мест­ного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружаю­щую среду на территории субъекта Российской Федерации.

Проект генерального плана подлежит согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных образований, имеющих общую границу с поселением, городским округом, подготовившими проект генерального плана, в целях соблюдения интересов населения муниципальных образований при установлении зон с особыми условиями использования территорий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территориях таких муниципальных образований.

Проект генерального плана поселения подлежит согласованию с органами местного самоуправления муниципального района, в границах которого находится поселение, в части учета содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района положений о территориальном планировании. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории такого муниципального района.

Срок согласования проекта генерального плана составляет три месяца со дня направления главой поселения или главой городского округа на согласование проекта генерального плана в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого находится поселение или городской округ, органы местного самоуправления муниципальных образований, имеющих общую границу с поселением, городским округом, а также в органы местного самоуправления муниципального района, в границах которого находится поселение (в случае подготовки проекта генерального плана поселения).

Заключения на проект генерального плана могут содержать положения о согласии с таким проектом или несогласии с таким проектом с обоснованием причин такого решения. В случае поступления от одного или нескольких вышеуказанных органов заключений, со­держащих положения о несогласии с проектом генерального плана с обо­снованием принятого решения, глава местной администрации поселения, глава местной администрации городского округа в течение тридцати дней со дня истечения установленного срока согласования проекта генерального плана принимают решение о создании согласительной комиссии. Максимальный срок работы согласительной комиссии не может превышать три месяца.

На основании документов и материалов, представленных согласительной комиссией, глава местной администрации поселения, глава местной администрации городского округа вправе принять решение о направлении согласованного или не согласованного в определенной части проекта генерального плана в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа или об отклонении такого проекта и о направлении его на доработку.

2..4. Реализация генерального плана поселения, генерального плана городского округа.

В соответствии со статьей 26 Градостроительного кодекса РФ реализация генерального плана поселения осуществляется на основании плана реализации генерального плана поселения, который утверждается главой местной администрации поселения, реализация генерального плана городского округа – на основании плана реализации генерального плана городского округа, который утверждается главой местной администрации городского округа в течение трех месяцев со дня утверждения соответствующего генерального плана.

В плане реализации генерального плана содержатся:

1)  решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки или о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

2)  сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства местного значения, на основании которой определяются или уточняются границы земельных участков для размещения таких объектов;

3)  сроки подготовки проектной документации и сроки строительства объектов капитального строительства местного значения;

4)  финансово-экономическое обоснование реализации генерального плана.

2.5. Совместная подготовка проектов документов территориального планирования федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Совместная подготовка проектов документов территориального планирования может осуществляться в целях обеспечения устойчивого развития территорий путем комплексного решения вопросов территориального планирования, в целях планирования размещения объектов капитального стро­ительства федерального, регионального или местного значения на террито­риях нескольких субъектов Российской Федерации, нескольких муниципаль­ных образований либо планирования размещения объектов капитального строительства регионального или местного значения на территориях других субъектов Российской Федерации или других муниципальных образований, в целях установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах зон охраны объектов культурного наследия федерального или регионального значения.

Совместная подготовка проектов документов территориального планирования может осуществляться:

- федеральными органами исполнительной власти и органами исполни­тельной власти субъектов Российской Федерации;

- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления;

- органами местного самоуправления муниципальных образований.

В целях совместной подготовки проектов документов территориального планирования федеральные органы исполнительной власти, высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы Местного самоуправления в течение тридцати дней со дня их поступления должны направить ответ о даче согласия на совместную подготовку проектов документов территориального планирования или об отказе от совместной подготовки проектов документов территориального планирования.

Отказ от совместной подготовки документов территориального планирования не допускается в случае поступления от высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления предложения о планировании размещения объекта капитального строительства регионального значения или объекта капитального строительства местного значения на территории другого субъекта Российской Федерации или территории другого муниципального образования, а также предложения об установлении ограничений использования территорий в границах зон охраны объектов культурного наследия федерального или регионального значения.

В случае получения ответа о даче согласия на совместную подготовку проектов документов территориального планирования на основании совместного решения сторон создается комиссия по совместной подготовке проектов документов территориального планирования (далее - комиссия по совместной подготовке проектов).

Комиссия по совместной подготовке проектов создается на условиях равного представительства сторон.

В случае, если при совместной подготовке проекта документа территориального планирования предложения о размещении объектов капитального строительства регионального или местного значения на территории другого субъекта Российской Федерации или территории другого муниципального образования не согласованы, вопрос о размещении таких объектов решается в судебном порядке.

Документ территориального планирования, совместная подготовка которого осуществлялась в соответствии с настоящей статьей, утверждается органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с компетенцией, установленной статьями 11, 15, 20 и 24 Градостроительного кодекса.

Порядок совместной подготовки проектов документов территориального планирования, состав, порядок создания и деятельности комиссии по совместной подготовке проектов могут устанавливаться Правительством Российской Федерации.

2.6. Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, объединения граждан по собственной инициативе могут направить проекты документов территориального планирования на государственную экспертизу. Расходы, связанные с проведением государственной экспертизы проекта документа территориального планирования, несут лица, по инициативе которых проект документа территориального планирования направлен на государственную экспертизу.

Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования проводится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования, или подведомственным ему государственным учреждением.

В случае, установленном частью 6 статьи 25 Градостроительного кодекса, проведение государственной экспертизы осуществляется без взимания платы.

Срок проведения государственной экспертизы проектов документов территориального планирования не должен превышать шесть месяцев.

Результатом государственной экспертизы проекта документа территориального планирования является заключение о соответствии этого проекта требованиям технических регламентов и требованиям рациональной организации территории (положительное заключение) или о несоответствии проекта документа территориального планирования требованиям технических регламентов и требованиям рациональной организации территории (отрицательное заключение).

Направление проекта документа территориального планирования на государственную экспертизу или получение отрицательного заключения государственной экспертизы проекта документа территориального планирования не является препятствием для утверждения документа территориального планирования.

Заключение государственной экспертизы проекта документа территориального планирования может быть оспорено заинтересованными лицами в судебном порядке.

Порядок проведения государственной экспертизы проектов документов территориального планирования, размер платы за проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования и порядок ее взимания устанавливаются Правительством Российской Федерации.

РАЗДЕЛ 3. ОСНОВНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого строительства (с актом выбора земельного участка)

1.  Заявление гражданина или юридического лица в орган местного самоуправления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В заявлении указываются:

- назначение объекта;

- предполагаемое место его размещения;

- обоснование примерно размера земельного участка;

-  испрашиваемое право на земельный участок.

Могут прилагаться ТЭО проекта строительства и необходимые расчеты.

В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется через проведение торгов (конкурс или аукцион).

2.  Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка:

−  в двухдневный срок получает свою необходимую информацию бесплатно от соответствующих государственных органов и служб;

−  информирует население в печатном органе и, если в течение месяца не поступило больше заявок на данный участок, оформляет выбор земельного участка.

3.  Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.

Акт выбора определяет конкретный участок и условия проектирования и строительства объекта по итогам комиссионного рассмотрения предпроектных материалов (с выездом на место).

К акту прилагаются:

- картографические топографические материалы;

- предпроектная проработка размещения объекта со схемой генплана;

- технические условия подключения объекта к инженерным сетям;

- требования и условия территориальных органов управления и надзора;

- материалы, подтверждающие выполнение требований об информировании населения в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Сроки оформления Акта выбора определяются соглашением между администрацией и инженерными службами муниципального образования и не должны превышать трех месяцев.

4.  На основании Акта выбора орган местного самоуправления принимает решение в семидневный срок о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в его размещении и информирует заявителя с предоставлением копии своего решения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, и действует в течение трех лет. (С этого времени у заявителя есть гарантии).

5.  На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта за счет заявителя проводятся работы по формированию земельного участка:

- готовится градостроительный план земельного участка;

- устанавливаются границы на местности и осуществляется государственный кадастровый учет.

6.  На основании заявления гражданина или юридического лица о предоставлении сформированного участка для строительства орган местного самоуправления в двухдневный срок принимает решение о предоставлении указанного участка в аренду на период проектирования и строительства.

7.  Оформляется договор аренды земельного участка и регистрируется в установленном порядке.

8.  Орган архитектуры и градостроительства готовит паспорт (исходные данные) для проектирования и выдает заявителю.

9.  Разрабатывается проектная документация, утверждается и согласовывается в установленном порядке.

10.  Орган архитектуры и градостроительства по предоставлению необходимых документов выдает разрешение на строительство и в течение трех дней информирует об этом Инспекцию государственного строительного надзора Главного управления архитектуры и градостроительства Пензенской области.

11.  После окончания строительства орган архитектуры и градостроительства по результатам заключений и согласований соответствующих служб и государственных органов надзора о соответствии параметров построенного объекта проектной документации и техническим условиям, а также на основании предоставленной исполнительной схемы размещения объекта выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

3.2. Порядок предоставления земельных участков под многоэтажное жилищное строительство в городских и сельских поселениях

3.2.1. Действия и требования администрации в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка для строительства многоэтажного дома на конкретном участке (вариант 1)

Администрация принимает заявление и рассматривает принципиальную возможность размещения объекта на основе градостроительной документации. Заявитель информируется о том, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38-1 ФЗ № 000 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

( 27. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пункте 1 пункта 26 настоящей статья, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион по начальной цене аукциона)

( Ни о каком акте выбора не должно быть и речи, так как земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта).

Администрация без привлечения заявителя, своими силами, формирует земельный участок и выставляет его на аукцион. Затраты по формированию включаются в цену аукциона. Участие заявителя не желательно, так как из практики следует, что он, как правило, навязывает городу исполнение своих интересов в ущерб общественным.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен статьей 38-1 ФЗ № 000 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Главной собственностью аукциона по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Действия и требования администрации в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка для комплексного жилищного строительства на конкретном участке (вариант 2)

Администрация принимает заявление и рассматривает принципиальную возможность размещения объекта на основе градостроительной документации. Заявитель информируется о следующих особенностях предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые определены статьей 38-2 ФЗ № 000 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38-2 ФЗ № 000 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Главной особенностью такого аукциона является то, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьей 38-2. ФЗ № 000 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Главным является требование к участнику в максимальные сроки:

− подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

− выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передачи в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

− осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

3.3. Порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городских округах, городских и сельских поселениях Пензенской области

Предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городских округах, городских и сельских поселениях осуществляется только из территорий, входящих в границы указанных муниципальных образований, и определенных утвержденной градостроительной документацией соответствующего уровня (генеральные планы, проекты планировки) для размещения индивидуального жилищного строительства (малоэтажной застройки).

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду без оформления акта выбора земельного участка.

3.3.1. Предоставление земельных участков в аренду

1.  Предоставление земельного участка в аренду для размещения индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

Гражданин или юридическое лицо направляет заявление о предоставлении в аренду земельного участка для размещения индивидуального жилищного строительства в орган местного самоуправления поселения, на территории которого находится испрашиваемый земельный участок.

2.  В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка орган местного самоуправления в обязательном порядке направляет информацию об испрашиваемом земельном участке на согласование в орган архитектуры и градостроительства муниципального района (городского округа) и, в случае соответствия земельного участка его разрешенному использованию, может опубликовать сообщение о приеме заявления о предоставлении в аренду такого участка с указанием места положения участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом главой муниципального образования.

3.  В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу, подавшему заявление. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином или юридическим лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в порядке, указанном в разделе III настоящих Рекомендаций.

4.  После заключения договора аренды земельного участка и его регистрации в установленном порядке гражданин или юридическое лицо направляет в орган архитектуры и градостроительства городского округа или муниципального района, на территории которого находится выделяемый участок, заявление о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок.

5.  Орган архитектуры и градостроительства городского округа или орган архитектуры и градостроительства муниципального района в соответствии с соглашениями о передачи полномочий органами местного самоуправления городских и сельских поселений администрации муниципального района в месячный срок готовит градостроительный план земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и выдает разрешение на строительство указанного объекта (Приложение 2).

6.  В трехдневный срок со дня выдачи разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства орган архитектуры и градостроительства муниципального района (городского округа) должен направить информацию о выданном разрешении на строительство с приложением копий всех правоустанавливающих документов в Главное управление архитектуры и градостроительства Пензенской области для регистрации строящегося объекта Инспекцией государственного строительства надзора.

3.3.2. Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков

1.  Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Решение о проведении аукциона принимает орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок.

2.  Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

3.  Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее – аукцион).

4.  В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает орган местного самоуправления.

5.  В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.

6.  Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

7.  Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»).

«Шаг аукциона» устанавливается в пределах от одного до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

8.  Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании.

9.  Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1)  Об организаторе аукциона;

2)  О наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3)  О месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4)  О предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта индивидуального жилищного строительства, о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

5)  о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6)  о «шаге аукциона»;

7)  о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8)  о размере задатка, о порядке его внесении участниками аукциона и возврата им, реквизитах счета для перечисления задатка;

9)  о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

10.  Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее, чем за пятнадцать дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

11.  Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1)  заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2)  выписка из единого государственного реестра юридических лиц – для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей – для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, – для физических лиц;

3)  документы, подтверждающие внесение задатка.

12.  Организатор аукциона не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в пункте 11 настоящей статьи.

13.  Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

14.  Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

15.  Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

16.  Заявитель не допускается к участию в аукционе на следующих основаниях:

1)  непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2)  непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

3)  подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.

17.  Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

18.  Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.

19.  Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

20.  Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

21.  Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

22.  Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1)  предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;

2)  победитель аукциона;

3)  цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

23.  Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившем в нем.

24.  Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:

1)  в аукционе участвовали менее двух участников;

2)  после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

25.  В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух человек, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

26.  Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся, либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

27.  Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона.

28.  По представлению победителем аукциона протокола результатов аукциона орган местного самоуправления обязан в двухнедельный срок заключить с победителем аукциона договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка.

29.  Далее порядок оформления исходно-разрешительной документации определяется пунктами 4 и 5 части II настоящих Рекомендаций.

3.3.3. Условия подключения к инженерным сетям

1.  Условия подключения объектов индивидуального жилищного строительства к инженерным сетям выдаются органами архитектуры и градостроительства городских округов и муниципальных районов в составе градостроительного плана земельного участка.

Необходимая информация об инженерной инфраструктуре и технические условия подключения объекта жилищного строительства к инженерным сетям предоставляется бесплатно соответствующими эксплуатирующими службами муниципального района (городского округа) в двухнедельный срок со дня получения.

Содержание

стр.
Введение 2

Раздел 1. Основные понятия и положения 4

1.1 .Основные понятия 1.2.Основные положения

1.2.1. Виды вещных прав на землю.

1.2.2. Приватизация земельных участков

1.2.3. Приобретение прав на вновь предоставляемые земельные участки

1.2.4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут)

1.2.5. Нормы предоставления земельных участков

1.2.6. Принудительное прекращение прав на земельный участок

1.2.7. Добровольный отказ от прав на земельный участок

1.2.8. Исчисление земельного налога в соответствии с Налоговым
кодексом РФ

1.2.9. Особенности правового режима и оборота земель долевой
собственности на землях сельскохозяйственного назначения

1.2.10.Порядок проведения государственного кадастрового учета
земельных участков и предоставление сведений ГЗК
заинтересованным лицам

Раздел 2. Требования Градостроительного кодекса Российской Федерации

при разработке генеральных планов и схем развития территорий. 21

2.1.Реализация схемы территориального планирования муниципального района.

2.2.Содержание генеральных планов поселений и генеральных планов
городских округов

2.3.Согласование проекта генерального плана поселения, проекта генерального
плана городского округа

2.4.Реализация генерального плана поселения, генерального плана городского
округа

2.5.Совместная подготовка проектов документов территориального
планирования федеральными органами исполнительной власти,

органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

2.6. Государственная экспертиза проектов документов территориального
планирования

Раздел 3. Основные процедуры предоставления земельных участков для строительства 32

3.1. Порядок предоставления земельного участка с предварительным
согласованием места размещения объекта нежилого строительства (с актом выбора
земельного участка)

3.2. Порядок предоставления земельных участков под многоэтажное
жилищное строительство в городских и сельских поселениях

3.2.1.Действие и требования администрации в случае поступления заявления о
предоставлении земельного участка для строительства многоэтажного дома на
конкретном участке (вариант 1)

3.2.2.Действия и требования администрации в случае поступления заявления о
предоставлении земельного участка для комплексного жилищного строительства
на конкретном участке (вариант 2)

3.3. Порядок предоставления земельных участков под

индивидуальное жилищное строительство в городских округах, городских

и сельских поселениях Пензенской области

3.3.1.Предоставление земельных участков в аренду

3.3.2.Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров
аренды земельных участков

3.3.3.Условия подключения к инженерным сетям

Приложения

Методические рекомендации для исполнительных органов государственной власти Пензенской области, органов местного самоуправления / Кол. Авт: , , О. В Тараканов, .