ОГЛАВЛЕНИЕ

ОГЛАВЛЕНИЕ.. 2

Аннотация. 3

Цель исследования. 3

Описание исследования. 3

Полное содержание исследования. 4

Список диграмм.. 7

Список таблиц.. 9

Выдержки из исследования. 11

Структура спроса на офисные помещения. 13

Объем Рынка коммерческой недвижимости.. 13

Емкость Рынка коммерческой недвижимости.. Ошибка! Закладка не определена.

Темпы роста Рынка. 14

Основные игроки рынка. 16

Аннотация

Цель исследования

Цель исследования – описать состояние московского рынка офисной недвижимости.

Описание исследования

В исследовании содержится обновленная информация по объему и емкости рынка офисной недвижимости, его структуре, долях различных сегментов, тенденциях рынка. Подробно описаны все сегменты коммерческой недвижимости.

Определены крупнейшие игроки рынка. Описана структура спроса на офисную недвижимость, проведён анализ ценовой политики на рынке в целом.

Кол-во страниц: 134стр.

Язык отчета: русский

Отчет содержит: 35 диаграмм, 24 таблицы, 2 схемы, 5 приложений

Полное содержание исследования

Оглавление

Введение

Методологическая часть

Описание типа исследования

Объект исследования

Цели и задачи исследования

География исследования

Время проведения исследования

Методы сбора данных

Макроэкономические факторы, влияющие на Рынок

Описание отрасли (коммерческая недвижимость)

Торговая недвижимость

Складская недвижимость

Рынок земли

Сегментация и структура Рынка по основным показателям

Характеристика спроса на офисные помещения

Структура спроса на офисные помещения

Структура спроса на офисные помещения по профилю арендаторов

Структура рынка офисных помещений по районам города Москвы

Сегментация предложения на рынке офисных помещений по классу

Основные тенденции в различных сегментах Рынка

Основные количественные характеристики Рынка

Объем Рынка коммерческой недвижимости

Емкость Рынка коммерческой недвижимости

Уровень вакантных площадей

Динамика изменения уровня вакантных помещений

Темпы роста Рынка

Основные принципы ценообразования на Рынке

Уровень ставок аренды и продажи офисных помещений

Зависимость арендных ставок от месторасположения офиса

Динамика уровня ставок арендной платы

Динамика уровня ставок продажи

Конкурентный анализ

Консалтинговые компании

Описание рынка

Основные игроки рынка

Описание профилей крупнейших компаний

Профиль Компании Colliers International

Профиль Компании Jones Lang LaSalle

Профиль Компании Stiles & Riabokobylko

Профиль Компании Noble Gibbons

Тенденции в направлении конкуренции между крупнейшими компаниями

Девелоперские компании

Сегментация девелоперов по объему предлагаемых офисных площадей

Сегментация девелоперов по доходу

Описание крупнейших компаний

Управление недвижимостью

Описание рынка

Основные игроки рынка

Описание крупнейших компаний

Компания ISS

Компания АЛМ-Девелопмент

Компания Hines International

Предложение коммерческой недвижимости

Сегментация предложения по классу офисных помещений

Сегментация предложения офисных помещений по району

Сегментация предложения офисных помещений по уровню ставки арендной платы и району

Обобщающие выводы и рекомендации

Факторы, благоприятствующие развитию Рынка

Сдерживающие факторы Рынка/анализ рисков

Общие тенденции Рынка

Основные тенденции градостроительной политики в Москве

Основные тенденции инвестиционной активности

Тенденции предложения

Тенденции на конкурентном поле

Тенденции спроса

Тенденция совмещения торговых и офисных помещений

Общие выводы по отчету

Приложение 1. Классификация офисных помещений

Приложение 2. Географические и бизнес районы Москвы

Приложение 3. Термины и определения на рынке офисной недвижимости

Приложение 4. Наиболее значимые проекты 2005-06 годов

Приложение 5. Наиболее значимые проекты 2007 года

Список диграмм

Диаграмма 1. Структура спроса на рынке логистической недвижимости в I квартале 2007 г.

Диаграмма 2. Уровень средней арендной ставки на складские помещения во II квартале 2007 г.

Диаграмма 3. Уровень средних арендных ставок на складские помещения класса "А" и "В" во II квартале 2007 г.

Диаграмма 4. Структура спроса на офисную недвижимость в I полугодии 2007 г.

Диаграмма 5. Структура спроса на аренду офисных помещений в зависимости от площади, I квартал 2007 г.

Диаграмма 6. Структура спроса на аренду офисных помещений в зависимости от класса, Blackwood, I квартал 2007 г.

Диаграмма 7. Сегментация спроса на офисные помещения по классу, ASTERA, I полугодие 2007 г.

Диаграмма 8. Структура спроса на покупку офисных помещений в зависимости от площади, I квартал 2007 г.

Диаграмма 9. Структура спроса на офисные помещения по профилю арендаторов, I квартал 2007 г.

Диаграмма 10. Сегментация предложения по классу офисных помещений, I полугодие 2007 г.

Диаграмма 11. Распределение введенных в I полугодии 2007 г. офисных помещений по административным районам Москвы

Диаграмма 12. Географическая сегментация предложения офисных помещений, I полугодие 2007 г.

Диаграмма 13. Географическая сегментация офисных помещений, вводимых в эксплуатацию во II полугодии 2007 г.

Диаграмма 14. Динамика изменения соотношения долей различных классов офисных помещений в 2005-08 гг.

Диаграмма 15. Динамика увеличения объемов вводимых в эксплуатацию площадей на рынке офисной недвижимости в гг., тыс. кв. м

Диаграмма 16. Динамика увеличения стоимости предложения на рынке коммерческой недвижимости в гг., млрд. долларов США.

Диаграмма 17. Динамика увеличения количества экспонируемых на рынке офисной недвижимости объектов в гг.

Диаграмма 18. Динамика среднего уровня вакантных помещений по классам зданий в гг.

Диаграмма 19. Динамика среднего уровня вакантных помещений по классам зданий в гг.

Диаграмма 20. Динамика роста рынка коммерческой недвижимости в гг., тыс. кв. м

Диаграмма 21. Темпы роста рынка в гг., млн. кв. м

Диаграмма 22. Прогноз роста рынка в гг., млн. кв. м

Диаграмма 23. Динамика уровня ставок на офисные помещения классов "А" и "В" за 2004-05гг.

Диаграмма 24. Динамика максимальной базовой ставки аренды на офисные помещения классов «А» и «В» за 2002-07гг.

Диаграмма 25. Динамика доходов консалтинговых компаний в гг.

Диаграмма 26. Структура клиентской базы консалтинговых фирм

Диаграмма 27. Доли консалтинговых компаний на рынке коммерческой недвижимости 72

Диаграмма 28. Основные игроки на рынке управления офисной недвижимостью класса "А"

Диаграмма 29. Динамика общего количества предложения на рынке коммерческой недвижимости в 2007 году, объектов

Диаграмма 30. Сегментация предложения офисных помещений по классу, первое полугодие 2007г.

Диаграмма 31. Сегментация предложения офисных помещений по классу, второе полугодие 2007г.

Диаграмма 32. Структура нового предложения по классу офисных помещений

Диаграмма 33. Структура предложения на рынке офисной недвижимости в зависимости от стадии завершения, I квартал 2007 г.

Диаграмма 34. Сегментация предложения офисных помещений по району, октябрь 2007г.

Диаграмма 35. Сегментация предложения офисных помещений по метражу, I полугодие 2007 г.

Список таблиц

Таблица 1. Основные макроэкономические показатели РФ за январь-август гг.

Таблица 2. Объекты предложения на рынке торговой недвижимости Москвы, введенные в первом полугодии 2007 г.

Таблица 3. Примерные ставки аренды торговых площадей в Москве на I квартал 2007 г.

Таблица 4. Крупнейшие логистические объекты, введенные в эксплуатацию в 2007 г.

Таблица 5. Основные показатели рынка офисной недвижимости в I полугодии 2007 г.

Таблица 6. Уровень вакантных площадей офисов классов А и В по итогам первого полугодия 2007г.

Таблица 7. Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу в гг.

Таблица 8. Уровень средних ставок аренды и продажи офисов классов "А" и "В" по итогам первого полугодия 2007 г., долл./кв. м в год

Таблица 9. Самые дорогие офисные помещения Москвы (класс А+)

Таблица 10. Средняя ставка арендной платы, офисы класса «А», август 2007г.

Таблица 11. Средняя предлагаемая цена покупки офисов класса «А», август 2007г.

Таблица 12. Рейтинг крупнейших консалтинговых групп Москвы по итогам 2006 г. (по совокупной выручке)

Таблица 13. Рейтинг крупнейших девелоперских компаний, январь 2007г.

Таблица 14. Крупнейшие компании по доходу от аренды, февраль 2006, млн. долл.

Таблица 15. Сегментация предложения офисных помещений по классу и району, октябрь 2007г.

Таблица 16. Сегментация предложения офисных помещений по уровню средней ставки арендной платы и району, долл. за кв. м. в год

Таблица 17. STEP-анализ.

Таблица 18. Возможные риски, связанные с Рынком.

Таблица 19. Анализ положительных и отрицательных факторов, влияющих на совместное размещение торговых и офисных помещений.

Таблица 20. Основные характеристики офисных помещений класса А и В (ЭКОЗ)

Таблица 21. Наиболее значимые проекты 2006 года

Таблица 22. Крупнейшие офисные центры, сданные в 2005 году

Таблица 23. Ключевые сделки 2005 года

Таблица 24. Крупнейшие объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2007 г.

Выдержки из исследования

Основными тенденциями рынка коммерческой недвижимости в Москве являются: рост спроса на качественные офисные помещения класса «А» и «В+», а также стабильное превышение объема спроса над предложением на всем рынке в целом. На фоне ограниченного количества свободных территорий в центре Москвы и области между Садовым кольцом и ТТК, предложение офисных и торговых помещений смещается ко МКАД.

В первом полугодии 2007 года московский рынок офисной недвижимости продемонстрировал рекордный рост. Общий объем арендованных и проданных офисных площадей в Москве вырос на 76% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и достиг 936 тыс. кв. м.

Результаты первого полугодия 2007 г. не выявили значительных изменений в тенденциях растущего офисного сегмента рынка коммерческой недвижимости. Наблюдается равномерный рост основных показателей - арендных ставок на качественные офисные объекты, количество строящихся площадей и вводимых в эксплуатацию объектов. Сегмент офисной недвижимости составляет почти 70% в общем объеме рынка коммерческой недвижимости. При этом его отличительными особенностями является

Рынок офисной недвижимости России и Москвы в частности имеет свою специфику. Вследствие дефицита качественного предложения, все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводится в несколько этапов, в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30–40%.

Таблица 1. Основные показатели рынка офисной недвижимости в I полугодии 2007 г.

Источник: KnightFrank

Рынок офисной недвижимости Москвы характеризуется рекордными показателями поглощения площадей, что говорит о высокой деловой активности и неудовлетворенном спросе на качественные офисные помещения. Стабильно растущий спрос на качественные офисные объекты по-прежнему остается не удовлетворенным: объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей.

Структура спроса на офисные помещения

Диаграмма 1. Структура спроса на офисную недвижимость в I полугодии 2007 г.

Источник: ASTERA

В первом полугодии 2007 года в структуре спроса на офисные помещения преобладали сделки по аренде - 82%. Объем заявок на покупку офисных помещений составил 18% (по данным риэлтерских компаний, эти показатели составляют 74% и 26% соответственно). По итогам первого полугодия 2007 г. доля спроса на покупку офисов снизилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что стало объективной реакцией на существенный рост цен продажи качественных офисных площадей за прошедший год.

Объем Рынка коммерческой недвижимости

Суммарный объем предложения на московском рынке офисной недвижимости по состоянию на конец первого полугодия 2007 года составил 5,3 млн. кв. м.

Эксперты оценивают объем Рынка (классы "А" и "В") в 5,75 млн. кв. м. по состоянию на конец первого полугодия, при этом общий объем введенных в эксплуатацию площадей составил более 340 тыс. кв. м.

Темпы роста Рынка

В связи с высокой емкостью, рынок коммерческой недвижимости стабильно растет. Так как основную его часть составляют рынки офисной и торговой недвижимости, то именно они будут являться индикаторами роста более крупного рынка.

К концу 2007 году будет введено в эксплуатацию около 1,5 млн. кв. м офисных площадей, а совокупное предложение офисных помещений классов "А" и "В" составит 7 млн. кв. м. и при этом спрос не будет полностью удовлетворен. По оценкам специалистов, на стадии строительства в данный момент находится около 4,8 млн. кв. м офисных площадей со сроками ввода до 2010 года.

Таблица 2. Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу в гг.

Источник: ASTERA

Данные таблицы показывают, что большая часть новых площадей будет предложено в ЦАО (10 объектов, кв. м). Наибольшее количество проектируемых зданий, 14 объектов, планируется ввести в эксплуатацию в 2008 году. Самым крупным из запланированных объектов является Гостинично-офисный комплекс "Авиапарк" в САО (кв. м.).

Основные игроки рынка

К лидерам Рынка приближаются следующие консалтинговые компании: Knight Frank, Swiss RealtyGroup, DTZ, Paul's Yard, Penny Lane Realty. Также на серьезную долю рынка претендует «большая четверка» международного финансового аудита и консалтинга: Ernst&Young, Deloitte& louche, KPMG и PricewaterhouseCoopers.

Рынок консалтинга в сфере коммерческой недвижимости привлекает и ряд других игроков со смежных рынков. Среди них управляющие компании, консультанты по управлению и некоторые инвестиционные банки. Проявляют интерес к рынку и маркетинговые агентства, разрабатывающие и реализующие маркетинговые стратегии для своих клиентов.

Диаграмма 3. Доли консалтинговых компаний на рынке коммерческой недвижимости

Источник: Swiss Realty Group

Динамичное развитие офисного рынка, ажиотажный спрос, относительная проработанность и четкость девелоперских и рыночных операций создают предельно благоприятные условия для инвестирования в качественные офисные здания.

Группа Компаний Step by Step работает на рынке 7 лет, осуществляет полный комплекс консалтинговых и маркетинговых услуг, создавая возможность поддержки управленческих решений и развития бизнеса своих клиентов в следующих областях:

Управленческий и маркетинговый консалтинг Брендинг Маркетинговые исследования Исследования и консалтинг в недвижимости

В состав Группы Компаний Step by Step входят такие подразделения, как:

Step by Step Консалтинг Step by Step Исследования Step by Step Недвижимость Аналитический центр SbS Аналитика Call-центр MarketPhone

Ведущие специалисты Группы Компаний Step by Step состоят в таких профессиональных организациях, как Международная Ассоциация Профессионалов в области исследований общественного мнения и маркетинга (ESOMAR), НГПК (Национальная Гильдия Профессиональных Консультантов), Гильдия Маркетологов, РАРИ (Российская Ассоциация Рыночных Исследований), Московская ТПП.

На сегодняшний день в портфеле Группы Компаний Step by Step более 300 реализованных проектов. Мы гордимся сотрудничеством с такими организациями, как ОАО "Связьинвест", РАО "ЕЭС РФ", "АйТи", Компания "Русский бисквит", ТД "Снежная королева", кофейни "Мокко", , группа компаний РБК, группа компаний ТЕКОН, HITACHI ltd, Honewell, ассоциации экспортеров Бразилии (APEX), мир», Blackwood, Система Галс.