Анализ спроса на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства (на примере Санкт-Петербурга и ЛО)

, директор АН «Бекар» (Санкт-Петербург, Россия)

Анализ спроса на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства (на примере Санкт-Петербурга и ЛО)

Загородная недвижимость представлена на рынке тремя основными сегментами: земельными участками, коммерческой недвижимостью, жилой недвижимостью.

Доля каждого сегмента рынка загородной недвижимости представлена следующим образом.

Сегмент земельных участков является основополагающим для двух следующих. В данном сегменте важнейшей проблемой является правовой статус земли. Участники рынка жилой и коммерческой недвижимости обязательно сталкиваются с организационными и юридическими вопросами по статусу земельных участков, где расположен или будет располагаться объект. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 01.01.01 года земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса[1].

В соответствии с федеральными законами предусмотрен порядок перевода земель из одной категории в другую.

Под строительство жилой загородной недвижимости выделяются только земли населенных пунктов[2]. В соответствии с градостроительными регламентами в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам:

– жилым;

– общественно-деловым;

– производственным;

– инженерных и транспортных инфраструктур;

– рекреационным;

– сельскохозяйственного использования;

– специального назначения;

– военных объектов;

– иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки[3].

Коммерческая недвижимость подразделяется на различные группы по назначению: офисную, торговую, нежилые здания (помещения) свободного назначения.

Традиционно рынок жилой загородной недвижимости делится на две части: первичный рынок, на котором совершаются сделки с вновь построенными или реконструированными и зарегистрированными объектами, и вторичный рынок, где осуществляются сделки с объектами недвижимости, принадлежащим собственникам на основе права первичного приобретения.

В данный момент на вторичном рынке отсутствует подсегмент – дома в коттеджных поселках. В первую очередь это связано с тем, что на рынке жилой загородной недвижимости Санкт-Петербурга он пока не сложился.

По оценкам экспертов данный подсегмент появится на рынке не ранее, чем через три года.

Независимо от разделения на вторичный и первичный, рынок жилой загородной недвижимости, можно разделить на подсегменты по следующим критериям:

– по организации поселения (отдельно стоящие домовладения, организованные и неорганизованные домовладения);

– по типу жилья;

– по материалу стен и технологии строительства;

С точки зрения формы организации рынок жилого загородного индивидуального домостроения можно разделить на два подсегмента:

– отдельно стоящие коттеджи;

– коттеджи в составе коттеджных поселков.

Подсегмент отдельно стоящих коттеджей получил активное развитие в середине 1990-х годов, когда предложения коттеджных поселков не существовало. При отсутствии предложения люди самостоятельно возводили дома по своему вкусу.

В настоящий момент темпы роста сегмента отдельно стоящих коттеджей гораздо ниже темпов роста сегмента коттеджных поселков. Основное предложение на рынке отдельно стоящих коттеджей традиционно формируют северные районы (80% предложения).

В сегменте отдельно стоящих коттеджей выделяются «зоны» концентрации индивидуальной коттеджной застройки.

На сегодняшний день на рынке жилой загородной недвижимости наиболее активно растущим является подсегмент коттеджных поселков. В состав данного подсегмента могут входить различные типы жилья.

Рост предложения происходит за счет активизации строительства в уже сложившихся зонах коттеджной застройки, постепенного освоения новых территорий в малопопулярных пока южном и восточном направлениях (Гатчинский, Кировский районы) и расширения зоны охвата по удаленности от города.

Распространение коттеджных поселков вышло за пределы 100-километровой зоны от КАД. Такие максимально удаленные поселки расположены в основном в Приозерском, Волховском районах. Кроме того на значительном удалении от города (далее 90 км) на Карельском перешейке продолжают формироваться так называемый «стихийные» закрытые мини-поселки, рассчитанные на «своих».

Рост предложения и активное продвижение коттеджных поселков на рынке в некоторой степени формирует и стимулирует спрос. Поэтому покупателю приходится выбирать между покупкой дома в организованном поселке или приобретением/строительством собственного отдельно стоящего коттеджа.

Общий рынок современного загородного домостроения (если говорить именно о коттеджах, а не дачных домиках советского периода) состоит не только из объектов в коттеджных поселках, но и из отдельно стоящих индивидуальных домов.

На сегодняшний день самым важным и существенным критерием разделения рынка жилой загородного недвижимости является выделение групп по размеру инвестиций в дом, общей стоимости приобретенной недвижимости. Границы этих групп зависят от платежеспособности покупателя, а также от личного восприятия цены.

Мотивы и критерии выбора домовладения. Алгоритм принятия решений

Мотивы приобретения загородной односемейной недвижимости могут быть различными в зависимости от потребностей конкретного покупателя, также они зависят от наличия/отсутствия собственной квартиры в городе.

Так, для большинства покупателей с собственной недвижимостью в городе, планирующих покупку загородного жилья, основным мотивом может являться желание иметь дом для отдыха, для регулярного выезда на природу и летнего проживания (также актуально при наличии детей).

На основании проведенных опросов и обработки результатов на сегодняшний день можно выделить следующие цели приобретения жилья в коттеджном поселке:

– дополнительное жилье за чертой города.

– постоянное местожительство по причине не возможности приобретения жилья такого же качества и за те же денежные средства в городе.

– вложение свободных денежных средств (инвестиции) в недвижимость для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

– модная тенденция: беря пример с западного образа жизни, многие граждане имеют желание сменить городское проживание на проживание в пригороде недалеко от города, на природе, уединенно в собственном доме.

Основными мотивами выбора жилья в коттеджном поселке в ближайшем пригороде являются следующие:

·  Забота о здоровье детей (экология).

·  Желание жить на природе.

·  Желание жить в популярном, статусном месте.

·  Меньшая стоимость жилья по сравнению с городским жильем и возможность приобрести большую площадь.

·  Предпочтение иметь собственный дом нежели квартиру.

·  Нежелание жить в высотном доме.

·  Желание жить в спокойном месте с минимумом суеты и соседей.

·  Желание иметь вокруг гарантировано однородную социальную среду (не только по доходу, но и по образу жизни).

·  Приобретение жилья в коттеджном поселке для себя, при этом квартира в городе остается взрослым детям.

·  Соблюдение и подтверждение своего социального статуса.

·  Вложение средств и получение в дальнейшем дохода либо от сдачи в аренду, либо от продажи.

Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям. По оценкам экспертов подъем покупательской активности наблюдается в марте-апреле, на май приходится пик сделок. Кроме того локальный всплеск спроса (преимущественно в сегменте дорогих объектов) обычно наблюдается в декабре.

Критерии выбора объекта покупки

Предпочтения покупателей весьма разнообразны, но. как отмечают все эксперты, покупатели начинают поиск вариантов, имея уже сложившееся представление о том, что они бы хотели приобрести.

Среди важнейших критериев, которым следуют покупатели при выборе жилья в загородном коттеджном поселке, являются следующие.

·  Местоположение коттеджного поселка, близость к городу. Поскольку более половины покупателей предполагают, что будут жить в поселке постоянно, то для многих именно этот фактор является наиглавнейшим, так как либо работа находится в той части города, ближе к которой расположен поселок, либо здесь учатся дети. Рассматривается не столько расположение в хорошем с экологической точки зрения районе, сколько удаленность от города.

·  Хорошая транспортная доступность как на собственном автомобиле, так и на общественном транспорте (автобусе, маршрутном такси, электричке). Здесь для покупателей важно и общее состояние дорог, и малое количество пробок в выбранном направлении.

·  Полное обеспечение поселка инженерной инфраструктурой (электроэнергия, газоснабжение, водопровод, канализация).

·  Цена. Покупатели желают приобрести более дешевое, чем в городе, но качественное жилье. Пока цены на загородную недвижимость не доросли до городских цен, покупателю выгоднее по стоимости небольшой городской квартиры приобрести большее по площади и зачастую лучшее по качеству жилье.

·  Правовой статус земли, на которой располагается коттеджный поселок (ИЖС – индивидуально жилищное строение или ДНП – дачное некоммерческое партнерство). Если у покупателя остается недвижимость в городе, то тогда правовой статус ДНП считается достаточным.

·  Материал, из которого изготовлен дом.

·  Однородность социального окружения.

·  Однородность окружающей застройки.

·  Инфраструктура поселка. Для покупателя обязательно наличие хотя бы минимального набора инфраструктуры (это охрана, уборка территории, вывоз мусора, детские площадки, парковки для гостей, иногда детский сад).

·  Природный ландшафт. Покупатель, как правило, интересуется наличием поблизости естественных водоемов и лесных массивов.

·  Гарантия качества и соблюдение технологий, использование качественных материалов.

Для покупателей эконом-сегмента на первый план выходят ценовые критерии и формы оплаты (рассрочка платежа, кредит, ипотека), для более высоких сегментов значимым являются местоположение, включая ландшафт, удаленность, наличие водоемов и пр.

Критерии выбора загородного дома в зависимости от сегмента по размеру инвестируемых средств (по степени важности)

Помимо основных, решающих, критериев достаточно важными для принятия решения о покупке загородного часто отмечаются:

– размер коттеджного поселка (если дом в поселке);

– количество соседей;

– эстетическая привлекательность;

– соотношение участка и размера дома;

– наличие необходимого размера участка (дома);

– качество подъездных дорог, сроки возведения;

– единый архитектурный стиль (для поселка).

Естественный водоем вблизи, а также лесная или парковая зона – наиболее значимые для потребителя факторы.

Алгоритм принятия решения о покупке загородного дома

По мнению большинства респондентов, покупка загородного дома требует значительного вложения средств, сил и времени покупателя, поэтому потребитель достаточно серьезно подходит к этому вопросу.

Общая схема процесса принятия решения о покупке или строительстве загородного дома, выглядит следующим образом:

1)  На первом этапе происходит осознание потребности в покупке загородного дома, оценка всех видимых плюсов и минусов.

2)  Телефонное обращение по рекламе (сайт компании-застройщика или компании-продавца, реклама в специализированных печатных изданиях, растяжки и рекламные щиты вдоль крупных городских магистралей).

3)  Изучение и анализ информации сайта компании-застройщика или компании-продавца.

4)  Визит на строящийся объект. Зачастую перед этим происходит визит в офис компании в целях получения детальной информации. Многие застройщики организовывают в своем офисе встречи потенциальных покупателей со строителями и представителями отдела продаж фирмы, а затем – экскурсии на объект.

5)  Потенциальный покупатель как правило обращается в несколько компаний, предлагающих объекты в коттеджных поселках. При этом обязательно посещаются строящиеся объекты. Таким образом, собирается информация об общей ситуации на рынке, об имеющихся предложениях. Имея представление сразу о нескольких объектах, покупатель может составить собственное мнение, какие преимущества и недостатки имеются в том или ином объекте.

6)  Собирается и анализируется информация о предлагаемых продавцами особенностей объектов и правовых условий сделки, схемах оплаты, возможностях приобретения в кредит или оформления ипотеки.

7)  Покупатель оценивает свои предпочтения в выборе недвижимости и соотносит их с финансовыми возможностями. Если полученной информации достаточно и объект удовлетворяет запросы покупателя, то принимается решение о покупке недвижимости у конкретного застройщика. Если остаются какие-либо сомнения, то потенциальный покупатель либо откладывает покупку на неопределенный срок либо снова начинает искать объекты недвижимости, но уже, возможно, в других сегментах рынка (вторичный рынок, индивидуальные коттеджи, земельные участки).

8)  Визит в офис компании-застройщика или продавца для уточнения условий сделки, графика платежей, получения типового договора купли-продажи. Определение приемлемого для покупателя варианта оплаты.

Стоит отдельно отметить важность следующих факторов для принятия решения.

Первое. По экспертным оценкам потенциальный покупатель недвижимости коттеджного поселка является активным пользователем интернета. Поэтому важнейшим рабочим инструментом является сайт компании. Информативный и часто обновляемый сайт отсекает большинство ненужных и излишних звонков в офис с общими вопросами (Ой, а расскажите…где ваш поселок? сколько домов? какие цены?). Звонки становятся более значимыми. Как отмечают эксперты, «не наш» покупатель сразу отходит в сторону.

Второе. Очень важно для потенциального покупателя посмотреть собственными глазами как идет строительство объекта, как выглядят материалы, из которых строят дом, каково качество уже построенной части поселка. Потенциальный покупатель должен быть уверен, что общается не с компанией однодневкой и проект коттеджного поселка действительно реализуется.

Третье. Потребитель, не обладающий необходимым количеством денежных средств, обращает внимание на формы оплаты, особенно если это ипотечные и кредитные программы с определенными банками.

Основные факторы, сдерживающие принятие решение о покупке

Наиболее значимые факторы, которые могут послужить причиной для отказа от покупки загородного дома.

1)Отсутствие прописки в коттеджном поселке, то есть правовой статус поселка – ДНП. Или четко не определен правовой статус поселка.

2)Отсутствие финансовых возможностей оплатить понравившийся объект.

3)Несоответствие цены качеству.

4)Материал, из которого изготавливается дом, не подходит покупателю.

5)Отсутствие возможности реализации собственного проекта дома на территории коттеджного поселка.

6)Отсутствие полного обеспечения инженерными коммуникациями.

7)Плохая транспортная доступность (отсутствие качественных подъездных дорог или сообщения общественным транспортом).

8)Большая удаленность от города или места работы (учебы детей).

9)Неоднородность социального окружения.

10)  Отсутствие необходимой покупателю социальной инфраструктуры (школ, детских садов, медицинских пунктом и т. д.).

11)  Неясность с дальнейшей эксплуатацией поселка, отсутствие управляющей компании, или отсутствие опыта управления коммунальными объектами у заявленной управляющей компании.

12)  Наличие рядом свалки, помойки, кладбища, промышленных объектов и прочих объектов, существенно снижающих цену.

13)  Наличие дефектов строения, которые нельзя исправить.

14)  Короткий срок работы компании-застройщика на рынке, отсутствие у нее других проектов.

Отдельно можно выделить ряд факторов, относящихся к рекламе и продвижению поселка, которые также могут сыграть негативную роль в принятии решения о покупке. Среди этих факторов консультант отмечает следующее.

·  Отсутствие четкой концепции коттеджного поселка в самого продавца.

·  Отсутствие полной и структурированной информации о коттеджном поселке.

·  Стиль общения сотрудников компании-застройщика или продавца может отпугнуть потенциального покупателя.

·  Отсутствие сотрудника отдела продаж в офисе или на строящемся объекте.

·  Некомпетентность сотрудника отдела продаж (не может ответить на вопросы по собственному объекту).

Основные критические факторы

Оценка потребительских предпочтений

·  Местоположение

·  Площадь земельного участка

·  Архитектурный стиль и планировочные решения

·  Конструктивные решения и инженерная инфраструктура

·  Форма предложения

·  Стадия строительства, на которой готовы инвестировать средства

·  Требования к инфраструктуре комплекса

Для покупателей загородной недвижимости эконом-класса самыми важными причинами отказа от покупки будут являться отсутствие коммуникаций на объекте (68,2%), несоответствие цены качеству строительства (63,6%) и плохая транспортная доступность в целом (50,0%). Это сопоставимо с главными целями приобретения загородной недвижимости в эконом-классе (постоянное проживание) и предпочтением добираться до места жительства, в основном на личном транспорте.

Следует отметить, что один из решающих факторов отказа от покупки – несоответствие цены качеству – является достаточно условным параметром, во многом зависящим от личных представлений клиента о том, каким должен быть загородный дом. Принимать во внимание этот параметр следует только в совокупности с анализом предпочтений клиента по всем характеристикам загородного домостроения.

[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 года, статья 7.

2 Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 года, статья 83, пункт 1.

3 Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 года, статья 85, пункт 11.