Малоэтажная Россия:

перспективы загородного домостроения

С точки зрения жилищного строительства у России есть одно неоспоримое преимущество перед многими странами Европы и Азии: колоссальные земельные ресурсы. Города, поселки, села и деревни, производственные мощности — все это вкупе занимает всего один процент территории России. А это значит, что у нас есть реальная возможность разгружать перенаселенные города и обеспечивать граждан жильем за счет развития малоэтажной застройки в пригородных зонах.

«Малоэтажный» вариант решения квартирного вопроса в последнее время обсуждается все чаще. В частности, о нем говорил и Президент РФ Владимир Путин на январском заседании президиума Госсовета в Казани. «Еще один серьезный резерв — это расширение малоэтажного строительства. Такое жилье для многих более удобно, чем в высотных многоквартирных домах. Больше того, по данным экспертов, массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения, как это ни покажется странным. Отдельный дом, его себестоимость, стоимость квадратного метра там оказываются дешевле, чем в многоквартирном доме. Знаю, что в этой сфере уже ведется необходимая законодательная работа», — отметил глава государства.

Необходимая законодательная работа — это дополнения в Жилищный, Градостроительный, Земельный кодексы и ряд смежных законодательных актов, связанных с вопросами малоэтажной застройки. Соответствующий законопроект внесла недавно группа депутатов во главе с председателем Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым. Наиболее серьезные изменения претерпит ЖК РФ, где появятся сразу три новых главы, регулирующие правоотношения в сфере малоэтажного строительства.

Первый заместитель Председателя Правительства РФ Дмитрий Медведев на Интернет-пресс-конференции отметил, что проблемой малоэтажной или одноэтажной России правительство сейчас довольно активно занимается в рамках национального жилищного проекта. Изменения в Жилищный кодекс, по его признанию, будут стимулировать создание малоэтажного жилья. Оно может строиться и рядом с городами, может строиться и в деревнях. «Самое главное, — подчеркнул он, — создать эффективный набор стимулов для того, чтобы вот такая стройка была интересна. И такого рода стимулы есть в национальном проекте. В частности, на инфраструктуру, на подведение коммуникаций к малоэтажным строениям выделены специальные деньги, и отдельная разновидность гарантий для этого предусмотрена. Кроме того, выделено 3,5 млрд. рублей для создания дорожной сети к малоэтажным постройкам с тем, чтобы подобные поселения развивались».

Сегодня доля индивидуального строительства, по разным оценкам, составляет 48-53 процента от всего годового ввода жилья в России. Однако не секрет, что подавляющее большинство граждан, способных построить свой дом, — это люди с высокими доходами. У них, как правило, уже есть квартира в многоэтажном доме, да не одна. Загородный коттедж лишь удовлетворяет их потребности в жилье более высокого качества. А вот тем, кто действительно нуждается в крыше над головой, но не может приобрести ее даже с помощью ипотеки, государство не предложило ничего, кроме многолетнего ожидания социального жилья. Ни в Национальном проекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», ни в федеральной целевой программе «Жилище» нет прямых механизмов, ориентированных на обеспечение жильем очередников. Этот пробел и призваны закрыть предлагаемые поправки в законодательство.

По мысли разработчиков, новый закон позволит очередникам не ждать бесплатных «милостей» от государства, а, получив определенные преференции, самим взяться за решение своего квартирного вопроса. Подобный ход успешно применяется в социальной ипотеке: вместо бесплатной квартиры очередникам выдается льготный кредит на покупку жилья. Малоэтажный вариант отличается лишь тем, что муниципалитеты и субъекты Федерации будут участвовать бюджетным рублем не в удешевлении кредитов, а в снижении затрат на строительство индивидуальных домов.

За счет чего произойдет удешевление? В законопроекте предусмотрены три обязанности государства и муниципалитетов. Первая: бесплатно выделять земельные участки гражданам, объединившимся в малоэтажный кооператив. Вторая: за счет местного бюджета обеспечить этот участок инженерной инфраструктурой. Третья: предложить кооперативу готовые типовые архитектурные планы, которые специально разработает для таких поселков Росстрой. Архитектурные планы будут бесплатными и общедоступными.

«Кооперативный» путь к собственному дому таков. Граждане объединяются в жилищный кооператив для строительства от 20 до 100 малоэтажных домов. Малоэтажным в законопроекте называется жилье высотой не более трех этажей. Затем кооператив обращается в местные органы власти с просьбой выделить земельный участок для поселка, по 8-10 соток под каждый дом. Муниципальные власти предоставляют землю в собственность кооператива, причем участки могут выделяться из состава неразграниченных земель, то есть площадей, собственность на которые не разделена между федеральным, субфедеральным и муниципальным уровнями.

Кооператив выбирает архитектурный план поселка и, оценив предстоящие затраты, берет в банке кредит на 20-25 лет. При этом первый паевой взнос каждого члена кооператива должен быть не менее 20-25 процентов от стоимости дома с выплатой оставшейся суммы в течение 20-25 лет. Таким образом, участие в жилищной кооперации потребует от семьи определенных затрат. Кстати, именно поэтому «закон о трех этажах» ориентирован в основном на старых очередников, которые принимались на учет до 1 марта 2005 года, то есть независимо от доходов и стоимости имущества. Новым, вставшим на очередь в качестве малоимущих и нуждающихся, строить свой дом по определению не на что.

Получив кредит, кооператив нанимает подрядчика. При этом коммуникации возводятся с помощью бюджетных средств, жилые дома — за счет средств кооператива. После полной уплаты паевых взносов все объекты инфраструктуры — водозаборы, котельные, водонапорные башни, станции очистки воды и так далее — перейдут либо в собственность кооператива, либо в общую долевую собственность его членов. Это зависит от того, какой вариант собственности выберет сам кооператив. Так же и с жильем: оно может быть передано в собственность граждан, а может остаться в собственности кооператива. В последнем случае члены кооператива получат бессрочное право пользования, которое может быть продано, подарено, передано по наследству. Иначе говоря, предметом сделок с такими домами будет не объект собственности, а право пользования им.

Жилкооперативы могут создаваться как по инициативе самих граждан, так и при содействии местных властей. Возможна кооперация по профессиональному признаку: допустим, муниципалитеты решат помочь молодым ученым, врачам, учителям. Кооперироваться не запрещено и другим категориям граждан. Не обязательно быть очередником, чтобы вступить в кооператив, но в этом случае рассчитывать на бесплатную землю и коммуникации было бы слишком оптимистично — ведь меру помощи жилищным кооператорам будут определять сами власти.

Если, к примеру, у муниципалитета нет свободной земли, то на нет и суда нет. Если нет в бюджете денег на обустройство кооперативного участка (а у кого они есть?), то кооперативу придется строить инженерную инфраструктуру самостоятельно. Впрочем, по словам П. Крашенинникова, если члены кооператива докажут, что свободные участки есть, но муниципалитет по каким-то причинам отказывается их выделять, они могут смело обращаться в суд. Есть все шансы «выбить» землю.

— Эксперты в сфере недвижимости оценивают законопроект с известной долей скептицизма. «Большую часть пригодных для строительства земель уже давно выкупили застройщики, — говорит руководитель ипотечного отдела Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Теребков. — Во всяком случае, в Московском регионе ничейных участков практически не осталось.

Про запредельную дороговизну и дефицит земельных участков вокруг мегаполисов сказано много. Вряд ли можно рассчитывать, что муниципалитеты в Московской или Ленинградской областях начнут бесплатно раздавать земли кооперативам. Однако в большинстве регионов малоэтажная идея находит большой отклик. Так, власти Челябинской области приняли решение о строительстве поселков индивидуальной застройки в восьми муниципальных образованиях, причем инженерная инфраструктура будет возводиться за счет бюджетных средств. Правительство Ульяновской области также одобрило программу развития малоэтажного строительства, предполагающую введение в эксплуатацию 1 миллиона кв. метров жилья. В Свердловской области также ухватились за плодотворную идею. Только в Екатеринбурге до 2015 года планируется предоставить площадки для строительства 1,5 миллиона «малоэтажных» метров.

Как заявляют разработчики законопроекта, хорошим подспорьем для малоэтажного строительства могло бы стать развитие деревянного домостроения. В рамках национального проекта по доступному жилью предполагается предоставлять налоговые льготы производителям деревянных домов. В ряде регионов, в частности в Ленинградской области, создается несколько предприятий, которые будут заниматься так называемым быстровозводимым жильем. Минрегион обещает, что к середине 2008 года эти предприятия уже начнут производить конструкции для индивидуальных домов. Строительное сообщество также заинтересовано в реализации малоэтажных проектов. «Сегодня у нас есть уникальные технологии сборного домостроения, позволяющие возводить коттеджи с себестоимостью квадратного метра от 150 до 300 долларов», — говорит президент Российского союза строителей Виктор Забелин.

«Идея развития малоэтажной застройки привлекательна хотя бы тем, что соответствует мировым традициям развития поселений, причем и больших, и малых. Даже родина небоскребов — США — в большинстве своем застроена кварталами малоэтажных деревянных домов. Не говоря уже о Европе, где люди в большинстве своем давно и надолго выбрали малоэтажный образ жизни, — комментирует председатель подкомитета по лесу Комитета Госдумы по природным ресурсам и природопользованию Владимир Крупчак.

У всех на слуху известное определение Ильфа и Петрова — «одноэтажная Америка». Возможно, когда-нибудь в нашем сознании приживется новое выражение — «малоэтажная Россия».

Наталья КУЧЕР.