Vad gör en hyresvärd när hyresgästen inte betalar?

Det är en situation som många hyresvärdar känner igen – när hyresgäster inte betalar hyran och istället hittar på ursäkter som "Min baby spolade hyreschecken i toaletten" eller "Min bil gick sönder, så jag var tvungen att använda hyrespengarna för att fixa motorn". Även om det är frustrerande att ha icke-betalande hyresgäster som fortfarande utnyttjar fördelarna av ett varmt och skyddat hem, måste en hyresvärd agera inom lagens ramar. I sådana situationer är den enda rättsliga åtgärden som en hyresvärd kan vidta att starta en "Unlawful Detainer Action", vilket är en rättslig process för att få tillbaka äganderätten till fastigheten.

Det var precis detta som min far lärde mig. Han hade en hyresgäst som konsekvent inte betalade hyran i tid. Varje månad försökte vi få tag på honom, men oftast var han omöjlig att nå. En vintermorgon, när vi som vanligt åkte till hans hus för att försöka kontakta honom, såg vi att gardinerna var dragna och huset var tyst. Vi hade redan skickat honom en lagstadgad tre-dagars varning om att betala eller lämna, men rättssystemet var överbelastat och vi kunde inte få en domstolsförhandling förrän långt in på det nya året. Min far, som inte gärna väntade på systemet, hade andra idéer.

Han visste att hyresgästen hade ett jobb, eftersom vi hade verifierat hans anställning vid inflyttningen. Men trots det var hyran alltid försenad. En morgon när regnet öste ner, samlade han ihop vår underhållschef och vi åkte till hyresgästens hus. Det var inte längre en fråga om att vänta på rättsliga åtgärder – nu handlade det om att snabbt få hyresgästen att förstå allvaret.

Min far instruerade vår chef att gå upp till dörren, öppna den med sin nyckel och sedan ta bort gångjärnen för att ta bort hela dörren. Om hyresgästen skulle vakna och fråga varför, skulle vi svara att dörren behövde repareras – och när hyran var betald skulle dörren sättas tillbaka. Visst, hans metod skulle knappast vara acceptabel i dagens samhälle, men han var övertygad om att om man inte satte gränser, skulle man bli utnyttjad.

Men dagens lagar är tydligare och striktare när det gäller uppsägning av hyresavtal. Till exempel, i staden Seattle finns en lag om uppsägning av hyresgäster med "just cause" (det vill säga ett rättmätigt skäl). Hyresvärdar får inte säga upp ett hyresavtal utan att ange ett lagligt skäl. Enligt Seattles Renter's Handbook från 2022 är det bara under specifika omständigheter som en hyresvärd kan säga upp ett hyresavtal. De vanligaste orsakerna är:

• Sen betalning av hyran, där hyresgästen inte följer en 14-dagars varning att betala eller lämna.

• Upprepad försenad betalning av hyran, där hyresgästen har fått fyra eller fler varningar om att betala eller lämna under det senaste året.

• Brott mot hyresavtalet, vilket kan vara allt från att hålla oönskade husdjur till att orsaka skador på fastigheten. Om hyresgästen inte följer en varning kan hyresvärden säga upp hyresavtalet.

• Vid behov av att själv flytta in i lägenheten, vilket gäller för en- eller tvåfamiljshus (inte för flerfamiljshus som lägenheter eller duplex).

Vad är då det mest effektiva sättet att hantera hyresgäster som inte betalar? Först och främst bör en hyresvärd aldrig tillåta att ursäkter försenar en lösning. Det är lätt att falla i fällan att känna sympati för en hyresgäst som säger att de har problem med pengar eller familjeangelägenheter, men på lång sikt skapar det bara problem för alla parter. En bra hyresvärd vet att det är viktigare att skydda sin egen ekonomi och sitt företags framtid än att vara alltför flexibel när det gäller att ge lån eller förlänga betalningstider.

Det är också viktigt att ha en god kommunikation med hyresgäster, men utan att låta dem utnyttja situationen. En tydlig och konsekvent policy för hyresbetalningar och uppsägningar kan hjälpa till att minska konflikter och osäkerhet. Och för hyresvärdar som är osäkra på sina rättigheter, är det en god idé att alltid rådgöra med en juridisk expert som kan ge vägledning och förhindra framtida problem.

Hur man skapar verklig rikedom genom fastighetsinvesteringar

Det är lätt att drömma om en lyxig livsstil när du ser andra leva i överflöd, särskilt om du har varit en del av en värld där pengar och status verkar vara mått på framgång. För många, som jag, har denna dröm alltid funnits där, men utan den verkliga resursen för att förverkliga den. Efter min föräldrars skilsmässa och de svårigheter som följde, inklusive ekonomiska problem och en känsla av att vår familj höll på att falla isär, var det inte pengar som saknades, utan det var viljan och modet att ta risker och investera i en framtid som skulle ge frihet.

Fastigheter blev min väg ut, inte för att jag redan hade alla verktyg för framgång, utan för att jag var villig att använda de verktyg jag hade för att skapa något långsiktigt. Jag var en ung kvinna, svart och utan pengar, men jag visste att jag hade mer än bara min bakgrund att bygga på. När jag valde att lämna en relation som var full av yttre glädjeämnen och materialistiska tillgångar för att satsa på mig själv, var det inte utan rädsla. Jag kände oro för att förlora den lyxiga livsstilen, för att inte ha den ekonomiska tryggheten längre, men något inom mig sa att jag kunde bygga något ännu bättre på egen hand.

De tidiga åren var inte lätta. Min mamma och jag investerade varje cent vi hade i våra fastigheter, medan vi ibland tvingades äta enkla måltider som konserver, allt för att hålla planen vid liv. Det var inte ovanligt att vi kämpade med att få tillgång till finansiering och försökte få banker att förstå vårt behov av hjälp. Vi hittade vägar för att komma igenom motgångarna, bland annat genom att övertyga en lokal bankman att hjälpa oss efter att vi förklarat vår situation. Vi fick ett år utan att betala på vårt större lån, och den tiden gav oss möjlighet att renovera våra fastigheter och återupprätta deras värde.

Som fastighetsinvesterare stötte vi på otaliga utmaningar. Problematiska hyresgäster, som ibland orsakar enorm skada på våra byggnader, är en del av affären. Vi har även stått inför hot, och i ett fall, blivit utsatta för våld. Jag har stått ansikte mot ansikte med de faror som kan uppstå när man driver en fastighetsverksamhet, särskilt som kvinna i en mansdominerad bransch. Jag har tvingats ringa polisen vid ett flertal tillfällen för att hantera hotfulla situationer. Trots dessa prövningar har jag aldrig tvekat på att fastigheter är en säker väg till verklig rikedom.

Fastigheter är inte bara en investering i mark eller byggnader. De är en investering i framtiden. Även om det kan ta tid innan du ser någon avkastning på din investering, så är fastigheter en säker och stabil tillgång. Efter mer än 70 år i branschen och över 25 år som aktiv investerare har jag sett hur marknaden för hyresfastigheter har utvecklats. Trots konjunktursvängningar, höga räntor och förändrade lagar som ofta gynnar hyresgäster mer än fastighetsägare, har fastighetsinvesteringar alltid varit en solid grund för oss. Behovet av bostäder kommer aldrig att försvinna, och värdet på fastigheter fortsätter att stiga.

När vi nu ser tillbaka på alla dessa år, kan vi vara säkra på att fastigheter förblir en av de mest pålitliga vägarna till ekonomisk framgång. Det har inte alltid varit lätt, men varje utmaning har gett oss erfarenhet, och varje misslyckande har fört oss närmare vårt mål. För den som är beredd att kämpa och våga följa sin egen väg, finns det en enorm potential i fastighetsmarknaden. Det handlar inte bara om pengar, utan om att bygga en framtid som kan ge både trygghet och frihet.