Hur förändringar i marknaderna i nedgångna stadsdelar skiljer sig från växande områden: En studie av EHLN och dess utveckling från 1970 till 2010

Under perioden 1970–2010 upplevde stadsdelar som drabbats av extremt bostadsförlust (EHLN) betydande förändringar i sina marknader jämfört med växande stadsdelar. Dessa förändringar speglar en komplex dynamik av ekonomiska och sociala processer, där vissa trender konvergerade medan andra divergerade.

En av de mest markanta förändringarna gällde ägarbostadsandelen i EHLN. År 1970 var ägarbostadsandelen i EHLN-bostadsområden betydligt lägre än i växande områden (30,1 procent jämfört med 69,9 procent i växande områden). Under de följande fyra decennierna närmade sig denna skillnad sig, även om den aldrig helt försvann. År 2010 var ägarbostadsandelen i EHLN 26,9 procent, vilket fortfarande var långt under det genomsnittliga värdet för växande områden, men skillnaden hade minskat avsevärt.

Denna förändring är en del av en större trend där de mest avlägsna och bortglömda områdena, som varit utsatta för omfattande nedgång, börjar återhämta sig, även om långsamt. Ett intressant fenomen är att ägarbostadsandelen i EHLN-bostadsområden ökade avsevärt på 1990-talet, vilket ledde till en kraftig konvergens mellan dessa områden och de växande områdena. Men denna trend bröts av den finansiella krisen på 2000-talet och ökade konkurser, vilket innebar att denna förbättring återigen minskade.

I kontrast till ägarbostadsandelen, där skillnaderna minskade, utvecklades hyresbostadsandelen i EHLN på ett annorlunda sätt. I början av perioden, år 1970, var andelen hyresbostäder i EHLN betydligt högre än i växande områden. Medan hyresbostadsandelen i växande områden förblev låg, närmade sig den i EHLN slutligen den genomsnittliga siffran för växande områden. År 2010 var den genomsnittliga hyresandelen i EHLN nära den i växande områden, vilket speglar en viss stabilisering av bostadsmarknaden i dessa områden.

Trots denna stabilisering förblev vakansgraden i EHLN betydligt högre än i växande områden, och denna skillnad ökade över tid. 1970 var vakansgraden för EHLN-bostadsområden 9,1 procent, medan den för växande områden var 2,8 procent. I 2010 hade vakansgraden för EHLN nått 24,0 procent, vilket var nästan dubbelt så högt som i växande områden. Denna skillnad är ett resultat av omfattande nedrivningar i EHLN, som snarare förvärrade situationen genom att minska antalet tillgängliga bostäder utan att stimulera någon märkbar marknadsförbättring.

Enligt analysen är denna utveckling inte en enkel linjär förändring. I stället reflekterar den komplexiteten i stadsplanering och bostadspolitik, där det förmodade målet att minska vakansgraden genom att riva byggnader inte nödvändigtvis leder till en förbättring av den ekonomiska situationen i dessa områden. En rad faktorer, inklusive det fortsatta bortfallet av ekonomiska resurser, social marginalisering och ojämlikhet, har fortsatt att prägla EHLN under hela perioden.

Ett annat centralt inslag är hur husvärdena utvecklades. År 1970 var husvärdena i EHLN endast 55 procent av värdet i växande områden, en markant skillnad. Under de följande fyra decennierna minskade husvärdena i båda områdena i förhållande till de nationella genomsnitten, men i EHLN föll värdena snabbare. Vid 2010 var husvärdena i EHLN 51 procent av de i växande områden, vilket indikerar en marginell förbättring jämfört med tidigare nivåer, men fortfarande en markant försvagning i förhållande till växande områden.

Sammanfattningsvis kan man säga att även om det skett förändringar i bostadsmarknaderna i EHLN, har dessa förändringar inte varit tillräckliga för att åstadkomma en verklig återhämtning i dessa stadsdelar. Nedrivningar, även om de ibland minskade vakansgraden, har inte lett till en påtaglig förbättring av de ekonomiska förhållandena. Trots några positiva trender, som ökande ägarbostadsandelar och minskande hyresbostadsandelar, kvarstår de sociala och ekonomiska utmaningarna i EHLN.

För läsaren är det viktigt att förstå att förändringar i bostadsmarknaden och de sociala strukturerna i dessa områden inte alltid följer förväntade eller linjära mönster. Förändringarna är komplexa och kan påverkas av en rad externa faktorer som den nationella ekonomin, politiska beslut och globala trender som påverkar dessa områden på djupet. Nedrivningar, i synnerhet, är inte en universell lösning och kräver noggrann bedömning av de långsiktiga konsekvenserna för både marknaden och invånarna i de drabbade områdena.

Hur urban nedbrytning och "rightsizing" kan leda till stadens död istället för att rädda den

Den patologisering av urbana områden som har blivit vanlig i stadsplanering och politik är en kraftfull drivkraft för de beslut och interventioner som tas av beslutsfattare och institutioner. Detta synsätt bygger på föreställningar om att innerstadsområden, särskilt de som är försummade och avskedda, är platser som är dömda att misslyckas. Från denna synvinkel framställs redan nedgångna stadsdelar som farliga, hopplösa eller till och med döda. Det som ses som en lösning – en strategi för att "rädda" staden – är egentligen en form av statlig begravning. Nedbrytning är inte en metod för att bygga gemenskaper eller återuppbygga områden, utan snarare en åtgärd för att få bort ett problem genom att eliminera det helt och hållet.

Det är viktigt att förstå att nedbrytning som politisk strategi ofta inte handlar om att förbättra livskvaliteten för de som bor i dessa områden, utan om att förändra stadens struktur för att passa ett ekonomiskt mål. Även om ett område är kraftigt nedgånget, innehåller det fortfarande invånare som, om de hade möjlighet att göra sin röst hörd, inte nödvändigtvis skulle stödja nedbrytning och nedskärningar. Därmed handlar det inte bara om att avlägsna gamla byggnader, utan om att omstrukturera en stads livskraft enligt en ny ekonomisk vision.

I många fall är det de som inte har någon direkt koppling till dessa områden som driver dessa åtgärder. De som är helt investerade i att patologisera "förfallet" och som i sin tur kan dra nytta av de ekonomiska och politiska vinster som följer. Nedbrytning påverkar inte i lika stor utsträckning de lokala marknaderna på stadsdelsnivå, men den spelar en stor roll i att skapa och förstärka berättelser om stadens "renässans" baserade på landvinster och investeringar som sker i andra delar av staden.

Nedbrytningens politiska makt och resurser härstammar ofta från externa källor, som statliga lagstiftare och en federal regering som är övervägande vit, landsbygdsorienterad och republikansk. Dessa aktörer bidrar till finansieringen av nedbrytning utan att tillräckligt beakta effekterna på de människor som fortfarande bor i dessa delar av staden. Därför ses avlägsnandet av byggnadsbeståndet inte som ett sätt att förbättra fastighetsvärden i närområdet, utan snarare som en åtgärd för att eliminera de delar av staden som anses vara för farliga eller för döda för att få överleva.

Denna idé om "rightsizing" har inte kommit som något nytt för Detroit. Den har varit ett återkommande tema i deprimerade amerikanska städer i flera decennier. Tidigare planer, som Roger Starrs förslag om "planerad krympning" i New York eller Anthony Downs idéer för St. Louis, handlade om att minska stadens storlek för att bättre passa dess befolkning. Men den stora skillnaden denna gång var den optimistiska tonen i Detroit Future City, som framställde dessa åtgärder som en chans till förnyelse, inte som en nödvändighet för överlevnad.

Men denna strategi att "rädda staden genom att döda delar av den" är ett tveksamt tillvägagångssätt. Det finns verkliga problem med extrem förfall och övergivna stadsdelar, men lösningarna på dessa problem riskerar att marginalisera de som bor i dessa områden och göra dem till offer för en politisk och ekonomisk omstrukturering. "Rightsizing", även om det framställs som ett verktyg för stadens räddning, kan i själva verket vara en metod för att avskaffa dessa områden och deras invånare, under förevändning av att förbättra stadens ekonomiska framtid.

I denna process är de mest drabbade av dessa politiska beslut de människor som fortfarande lever i de områden som anses vara "förlorade". Dessa människor, som ofta redan lever i utsatta förhållanden, har mycket lite att säga till om när det gäller de beslut som påverkar deras liv. Ibland handlar de beslut som tas om att omforma staden för att passa externa intressen, snarare än att säkerställa att stadens mest utsatta invånare får de resurser de behöver för att bygga en bättre framtid.

För att verkligen förstå hur denna politik påverkar staden, är det avgörande att tänka bortom de ekonomiska och praktiska argumenten för nedbrytning och återstrukturering. Det handlar om att förstå den större sociala dynamik som skapas när man behandlar vissa stadsdelar som "död zoner" eller områden som inte längre är värda att bevara. Med detta i åtanke måste varje åtgärd för att förbättra en stads livskraft också ta hänsyn till de sociala, kulturella och politiska effekterna för de som verkligen bor där, eftersom dessa människor inte bara är offer för förfall – de är också aktörer som kan spela en roll i stadens framtid.