Профессиональная переподготовка по специализации
«Оценка объектов и прав собственности»
Итоговая экзаменационная работа по дисциплине «Оценка недвижимости»
(Фамилия, имя, отчество) | (Дата) | Вариант 2 |
Определить стоимость объектов недвижимости методом капитализации дохода.
Оценивается офисное здание, срок прогнозного использования не определен, но предполагается, что он будет весьма продолжителен. Норма дохода на инвестиции 19%, безрисковая ставка 9%. ЧОД $150 000. Уровень доходов с объекта практически постоянен.
Оценивается овощной склад, срок прогнозного использования 10 лет, к концу этого срока ожидается рост стоимости склада на 45% Норма дохода на инвестиции 15%, безрисковая ставка 8%. Площадь склада 2 800 кв. м., ставка 5 у. е с 1 кв. м в сутки, заполняемость 75%, операционные расходы $800 000 в год, резервы замещения $50 000 в год.
Оценивается гостиница на курорте, невероятно модном в этом сезоне и характеризующимся сверхдоходами гостиничного бизнеса на момент оценки. Срок прогнозного использования объекта 8 лет. Норма дохода на инвестиции 30%, безрисковая ставка 6%. В гостинице 300 стандартных номеров, стоимость $145 за номер в сутки, заполняемость 90%, операционные расходы и резервы замещения $1 000 000 в год.
Задачи на ипотечно-инвестиционный анализ
Объект недвижимости приобретен с привлечением ипотечного кредита в сумме 800 000 у. е., выданного на 18 лет под 10% годовых. Коэффициент ипотечной задолженности 0,8. Ежегодно объект генерирует доход в сумме 125 000 у. е. Рассчитать ставку капитализации и норму дохода на собственный капитал.
Рассчитать фактор Эллвуда и ставку капитализации для объекта недвижимости, приобретенного на 65% за счет ипотечного кредита, выданного на 18 лет под 10,5% годовых с условиями ежеквартального погашения равными платежами. Через 7 лет планируется перепродажа объекта. Погашенная доля кредита на этот момент составит 19,533% от первоначальной его суммы. Изменение стоимости объекта в этот период не планируется. Норма дохода на собственный капитал 14% в год.
Рассчитать ставку капитализации методом рыночных экстракций.
Исследуется рынок офисных помещений в центре города. Класс качества – B+ и A-. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку. Однако встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее исключением.
Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи. Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом сегменте рынка составляет примерно 8% от цен предложения. Ставки аренды уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.
Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.
Объект №1. Офисное здание общей площадью 6 500 кв. м., выставлено на продажу за 10 385 тыс. у.е.
В аренду предлагаются офисы по ставке 515 у. е. за 1 кв. м. в год. Коммунальные расходы платит арендатор. Размер коммунальных расходов и доля сдаваемых в аренду площадей Объекта №1 соответствуют средним по рынку.
Объект №2. Офисные площади, недавно проданные по цене в среднем 2 362,5 у. е. за 1 кв. м., предлагаются в аренду по ставке 700 у. е. за 1 кв. м. в год. Коммунальные расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №2 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.
Объект №3. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка аренды – 620 у. е. за 1 кв. м. в год, цена предложения на продажу – 2 318 у. е. за 1 кв. м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №3 и доля сдаваемых площадей соответствуют средним по рынку.
Объект №4. Офисное здание общей площадью 10 000 кв. м. выставлено на продажу за 17,8 млн. у.е. В аренду предлагаются офисы общей площадью 7 000 кв. м. по ставке 650 у. е. за 1 кв. м. в год. Коммунальные расходы включены.
В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую информацию об Объекте №4:
Реально сдается в аренду 6 300 кв. м. Операционные расходы и резервы на замещение оцениваются на уровне 1 638 тыс. у.е. в год, в том числе коммунальные расходы – 800 тыс. у.е. Условия эксплуатации и сдачи этого здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.
Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по каждому из объектов.
Классифицируйте следующие поправки
Поправки | Процентная | Абсолютная денежная | Относительная денежная |
На локальные особенности местоположения | |||
На наличие пристроенной беседки | |||
На размер здания | |||
На замену покрытия пола | |||
На наличие большого земельного участка | |||
На время действия цены | |||
На реконструкцию, приводящую к повышению класса качества | |||
На наличие телефона | |||
На физический износ, выраженный в процентах |
Оценить объект недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого анализа сопоставимых продаж
Требуется оценить объект недвижимости – двухэтажное отдельно стоящее офисное здание, находящееся в центре города, площадью 850 кв. м, с автостоянкой на 8 машино-мест. Имеется следующая рыночная информация:
№№ п/п | Объект | Площадь, кв. м | Кол-во этажей | Место-положение | Наличие автостоянки | Дата продажи | Цена, у. е. |
1 | Офисное здание | 900 | 2 | Окраина города | 5 м/м | 1 месяц назад | 355 000 |
2 | Офисное здание | 100 | 1 | Центр города | 30 м/м | 3 дня назад | 125 000 |
3 | Складское здание | 150 | 2 | Центр города | 60 м/м | 1 месяц назад | 530 000 |
4 | Офисное здание | 100 | 1 | Центр города | 42 м/м | 3 дня назад | 137 000 |
5 | Офисное здание | 100 | 1 | Окраина города | 30 м/м | 3 дня назад | 70 000 |
6 | Офисное здание | 700 | 2 | Центр города | Отсутствует | 3 месяца назад | 460 000 |
7 | Офисное здание | 750 | 2 | Центр города | 25 м/м | 5 месяцев назад | 487 000 |
Известно, что в этом году цены на офисную недвижимость росли в среднем на 3% ежемесячно. Составить таблицу сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов и таблицу корректировок цен аналогов.
Таблица сопоставления характеристик объекта оценки и аналогов
Характеристики | Объект | Аналоги (разбить на нужное количество столбцов) |
Таблица корректировок цен аналогов
Характеристики, расчет поправок на них | Аналоги (разбить на нужное количество столбцов) |
Цена за 1 кв. м. | |
Характеристика | |
Расчет поправки | |
Величина поправки | |
Скорректированная цена 1 кв. м. | |
И. т.д. | |
Среднее арифметическое | |
Размах вариации | |
Коэффициент осцилляции | |
Вывод о стоимости |
Каковы правила определения строительного объема здания с чердачным перекрытием?
Прогнозируемый потенциальный валовой доход с объекта недвижимости равен $ 250 000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:
Объект | Цена, $ | Годовой доход, $ |
A | 1 485 000 | ПВД - 270 000 |
B | 8 750 | ПВД - 2 500 |
C | 3 600 000 | ДВД - 400 000 |
Какие методики оценки земли используются для оценки незастроенных участков? Отметить все правильные ответы
Сравнения продаж Выделения Распределения Капитализации земельной ренты Остатка Предполагаемого использования Ни в одном из перечисленных
Какое использование участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли?
Торговый центр Офисное здание Жилое здание
Торговый центр | Офисное здание | Жилое здание | |
Издержки на строительство | 1 500 000 | 1 800 000 | 2 000 000 |
Чистый операционный доход | 450 000 | 550 000 | 700 000 |
Коэффициенты капитализации: для зданий для земли | 25 22 | 25 22 | 25 22 |
Доход приходящийся на здание | |||
Доход приходящийся на землю | |||
Стоимость земли |
Оценивается 2-комнатная квартира с кухней 5,5 м. В настоящее время считается стандартом кухня площадью не менее 9 м. Требуется замена устаревшей сантехники. Какой тип износа учитывает оценщик? Отметьте все нужные позиции.
Физический износ Функциональный износ Внешний износ Ничего из перечисленного
Определить суммарный физический износ объекта недвижимости, если имеются следующие данные о состоянии объекта:
Конструктивные элементы | Удельные веса конструктивных элементов | Износ конструктивных элементов |
Фундаменты | 9 | 10 |
Стены | 26 | 10 |
Перекрытия | 14 | 18 |
Кровля | 10 | 40 |
Дверные и оконные проемы | 8 | 50 |
Внутренняя отделка | 18 | 70 |
Инженерное оборудование | 11 | 20 |
Прочее | 4 | 16 |
ИТОГО | 100 |
Определить полную восстановительную стоимость офисного здания в г. Москве, если имеются следующие данные:
Общая площадь | 80 500 кв. м |
Полезная площадь | 60 000 кв. м |
Строительный объем | 280 000 куб. м |
Год постройки | 2007 |
Стоимость 1 куб. м на 01.01.07 по данным Ко-Инвест | 4 250 руб. |
Стоимость 1 куб. м на 1969 г. по данным УПВС | 22 руб. |
Индекс изменения цен в строительстве с 01.01.07 на дату оценки | 1,22 |
Индекс пересчета цен от уровня 1969 года к уровню 1984 года | 1,17 |
НДС | 18% |
Налог на прибыль | 24% |
Норма прибыли инвестора | 23% |
Ставка капитализации для зданий | 0,14 |
Ставка капитализации для земли | 0,11 |
Некоторые региональные коэффициенты: | |
г. Москва | 1,19 |
1,13 | |
0,96 | |
Якутия | 1,91 |
1,02 |
Определить стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, если известны следующие данные:
Площадь земельного участка | 0,24 га |
Кадастровая стоимость земли | 6 000 руб/кв. м |
Рыночная стоимость земли | 10 500 руб./кв. м |
Балансовая стоимость здания на дату оценки | 1 750 000 руб. |
Полная восстановительная стоимость здания | 13 520 000 руб. |
Стоимость СМР | 10 000 000 руб. |
Физический износ | 10% |
Функциональный (моральный) износ | 5% |
Внешний (экономический) износ | отсутствует |
