Ценообразование и сметное дело в строительстве

Литература:

1. Александров «Ценообразование в строительстве»

2. Ардзинов «Ценообразование и сметное дело в строительстве»

3. Королёва «Ценообразование и сметное дело в строительстве»

4. Под. ред. Горячкина «Нормы и расценки на современные методы»

Ценообразование – процесс формирования цены на строительную продукцию с учётом рыночных факторов.

Система ценообразования и сметного нормирования создаётся на базе действующих в РФ строительных норм и правил.

Главная задача нормативно-сметной базы – определение стоимости строительства на всех стадиях разработки предпроектной и проектно-сметной документации.

Договорная цена на строительную продукцию формируется на базе сметной стоимости строительства. Оценка стоимости строительной продукции осуществляется инвестором и подрядчиком на равноправной основе.

Особенности ценообразования:

- в формировании цены участвуют одновременно проектировщик, заказчик и подрядчик;

- индивидуальный характер строящихся зданий и сооружений;

- стоимость строительства зависит от местных условий;

- длительность производственного цикла;

- материалоёмкость;

- специфические особенности учёта сметной прибыли и стоимости эксплуатации машин

- стоимость строительной продукции определяется сметой, составляемой на основе проекта, сметных норм и других данных.

Сметные нормативы – обобщённое название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники.

Сметные нормативы обязательны для всех предприятий и организации, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств госбюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов.

Сметные нормативы носят рекомендательный характер для всех юридических и физических лиц, финансирующих строительство за счёт собственных средств.

Сметная норма – совокупность ресурсов, установленная на принятый измеритель строительно-монтажных и других видов работ.

Ресурсы – затраты труда строителей, время работы строительных машин, потребность в материалах, изделиях и конструкциях.

Главная функция сметных норм – определение нормативного количества ресурсов, необходимого для выполнения соответствующего вида работ, как основу для дальнейшего перехода к стоимостным показателям.

Расценка – стоимость строительных, монтажных и других работ, установленная на принятую единицу измерения и зафиксированная на определённую дату.

Сметная цена – стоимость единицы измерения строительных материалов, изделий и конструкций или стоимость машино-часа эксплуатации машин, зафиксированная на определённую дату.

Базисный уровень стоимости – уровень стоимости, определяемый на основе сметных цен, зафиксированный на конкретную дату.

Текущий уровень стоимости – уровень стоимости, определённый на основе сметных цен, действующий на момент определения стоимости.

Прогнозный уровень стоимости - уровень стоимости, определённый на основе сметных цен, которые прогнозируются на будущий период, когда намечается осуществление расчётов за строительную продукцию.

Ценообразование w=c+v+m

c - стоимость материальных ресурсов;

v – заработная плата работников, участвующих в изготовлении продукции;

m – прибавочная стоимость.

Этапы ценообразования:

- выбор объекта ценообразования;

- определение спроса и предложения;

- определение и анализ издержек;

- анализ цен конкурентов;

- выбор методов ценообразования;

- выбор окончательной цены.

Методическая и нормативная база определения сметной стоимости строительной продукции

Основные понятия курса.

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений – это сумма, определяемых сметными докуентами денежных средств, необходимых для осуществления строительства, а соответствии с проектом. Является основой для планирования капвложений, формирования дог. цен на стр. продукцию. Расчётов за выполненные подрядные работы. За приобретение оборудования и доставку его на стройки, а также возмещение других затрат, за счёт средств, предусматриваемых сводным сметным расчётом.

- стоимость строительных работ

- стоимость работ по монтажу производственного оборудования

- стоимость оборудования, мебели и инвентаря

- прочие затраты

– непосредственно связаны с производством конкретных видов строительных работ, их величина определяется по объёму работ и величине сметных затрат с использованием ЕР.

- зарплата основных рабочих

- зарплата машинистов

- стоимость эксплуатации машин

- стоимость материалов изделий и конструкций

– накладные расходы - косвенные затраты, связанные с ОСП и обслуживанием его работников.

- сметная себестоимость

- сметная прибыль, прибыль подрядных организаций, идущих на развитие производственной базы и социальной сферы подрядчика.

Сметная документация для определения сметной стоимости строительства

В составе проекта: локальные и объектные сметные расчёты, сметные расчёты на отдельные виды затрат, сводный сметный расчёт стоимости строительства, сводка затрат (по необходимости). В составе рабочей документации локальные и объектные сметы.

Локальная смета – первичный сметный документ, составляющийся на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или общим работам, на основе объёмов работ, определившихся при разработке рабочей документации.

Локальный сметный расчёт – составляется в тех случаях, когда объёмы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основе рабочей документации, если объёмы работ и методы их выполнения не могут быть точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Объектная смета – составляется на объект в целом, объединяя в своём составе данные из локальных смет, является сметным документом, на основе которого формируются договорные цены на объект.

Объектный сметный расчёт - составляется на объект в целом, объединяя в своём составе данные из локальных сметных расчётов и локальных смет, и подлежат уточнению на основе рабочей документации.

Сметные расчёты на отдельные виды затрат – составляются, в случае необходимости определения затрат, неучтённые сметными нормативами.

Сводный сметный расчёт стоимости строительства, составляется на основе объектных сметных расчётов и расчётов на отдельные виды затрат.

Сводка затрат – определяет стоимость строительства в случае если на ряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

Методы определения стоимости:

Каждый сборник ЕР содержит техническую часть и расценки на измеритель конструкций и работ. В технической части помещены сведения о назначении и порядке применения расценок, правила определения объёмов работ и коэффициенты, учитывающие производство работ в условиях, отличающихся от принятых в расценках. В таблицах представлены показатели сметных затрат, установленные на соответствующий измеритель конструкции и работ.

Прямые затраты – на оплату труда рабочих строителей, эксплуатацию машин и механизмов, включая зарплату машинистов, на материалы, изделия и конструкции.

Затраты труда основных рабочих строителей, расход материалов, неучтённых расценками в физических единицах измерения.

Основные понятия об укрупнённых сметных нормативах.

Укрупнённые показатели

Норма накладных расходов – сумма средств, предназначенных для возмещения затрат строительных и монтажных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.

Административно-хозяйственные расходы

Расходы на обслуживание работников строительства 40%

Расходы на организацию работ на строительной площадке

Прочие расходы.

При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий торговли, общественного питания, коммунально-бытового обслуживания объектные сметы должны составляться отдельно для жилых зданий и названных предприятий. Допускается составление одной общеобъектной сметы с выделением из итоговой суммы стоимости жилой части здания и встроенных или пристроенных предприятий.

Сметные расчёты на отдельные виды затрат

Предназначены для случаев, когда необходимо определить в целом по стройке, размер средств, необходимых для возмещения затрат неучтённых в сметных нормативах. Такие расчёты составляются в том же порядке и по той же форме что и локальные сметные расчёты. Если в наличии имеются нормативы, выраженные в процентах от полной сметной стоимости или стоимости СМР, то названные сметные расчёты могут не составляться, а средства включаются в главы 1, 9, 11, 12 сводного сметного расчёта стоимости строительства.

Сводный сметный расчёт стоимости строительства (ССР)

ССР составляют по следующим главам

1. Подготовка территории строительства.

1.1. Отвод и оформление земельного участка.

1.2. СМР по освоению территорий строительства.

1.3. Работы связанные с неблагоприятными гидрогеологическими условиями строительства и необходимостью условий объезда городского транспорта.

1.4. Средства на возмещение убытков собственникам земли, землепользователям, арендаторам и потерь с/х производства, по МДС 81-35.

2. Основные объекты строительства (по объектным сметам).

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения (по объектным сметам)

4. Объекты энергетического хозяйства (по объектным сметам или 0,5 % от итога по главе 2)

5. Объекты транспортного хозяйства и связи (по объектным сметам или 3,8 % от итога по главе 2)

6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения (по объектным сметам, или по УПСС, или 3,8 % от итога по главе 2)

7. Благоустройство и озеленение территорий (2-5 % от суммы глав 2-3:

−  для площадок промышленного

строительства в освоенных районах – 3 %,

−  то же в неосвоенных районах – 5 %,

−  для территорий комплекса жилой

застройки – 4 %, в том числе

благоустройство – 2%, озеленение – 2 % )

8. Временные здания и сооружения (от суммы глав 1-7)

9. Прочие работы и затраты Дополнительные затраты при производство работ в зимнее время (от суммы глав 1-8)

10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (от суммы глав 1-9 на основании Постановления Госстроя России от 01.01.2001г № 17 или письма Минстроя России от13.12.95 №ВБ-29/12-347 - индивидуальные нормативы)

11. Подготовка эксплуатационных кадров (1 % от суммы глав 1-9)

12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор (от суммы глав 1-9:

для промышленных зданий

−  уникальные объекты – 4-5 %;

−  типовые, повторно применяемые проекты – 2,5-3 %;

−  для жилищного строительства

−  уникальные объекты – 3 %,

типовые, повторно применяемые проекты – 1,5 %

При составлении ССР стоимости к проекту на строительство предприятия, здания и сооружения в него включаются отдельными строками итоги по всем объектным сметным расчётом без сумм на покрытие лимитированных затрат, а также сметным расчётом на отдельные виды затрат с указанием номера сметных документов.

Порядок формирования стоимости строительства по главам 2-7.

В главе 3 определяется стоимость соответствующих объектов:

для промышленного строительства здания ремонтно-технических мастерских, заводоуправления, эстакады, галереи, складские помещения и т. д.

для жилищно-гражданского строительства: хозяйственные корпуса, мусоросборники и т. д.

Глава 8.

Средства на временные здания по ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений» к сумме глав 1-7.

Глава 9.

По ГСН 81-05-02-2001 к сумме глав 1-8.

Глава 10.

Для жилых и общественных зданий нет.

Глава 11.

По необходимости

После главы 12 расчёт резерва средств на непредвиденные работы и затраты.

Затем НДС 18% (без стоимости материалов)

Затем возвратная сумма.

Сводка затрат

Сметный документ определяющий стоимость строительства, в случаях когда за счёт средств на строительство объектов производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского назначения, базы строительной индустрии, объектов социальной сферы и объектов бутового обслуживания, городского пассажирского наземного транспорта.

Определение стоимости строительства с учётом рыночных факторов

Сметная стоимость не является правовой основой для разрешения экономических споров, возникающих в ходе гражданских, административных, налоговых и других правоотношений в строительстве, в бухучёте заказчика и подрядчика расчёты за объекты строительства отражаются из их договорной стоимости, а понятия сметная стоимость из учёта фактических затрат в строительстве полностью исключена. Поэтому сметную стоимость можно считать базой для некой другой стоимости более объективно отражающей взаимоотношения заказчика и подрядчика в рыночных условиях.

На разных этапах реализации инвестиционно-строительного проекта формируются различные виды стоимости: сметная, рыночная, договорная, фактическая и балансовая ().

В условиях рынка стоимость рынка является только начальным пунктом договорного процесса и может стать руководящим документом по финансированию строительства при внесении специальной оговорки в подрядный договор.

Рыночная цена – определяется как объективно обусловленная стоимость возведения конкретного объекта на данном региональном рынке подрядной деятельности и под влиянием текущего спроса и предложения на строительную продукцию.

Договорная цена формируется на основе данных о сметной стоимости строительства и рыночной цене строительной продукции.

Сметный расчёт, прогноз изменения, форма подрядного договора, продолжительность строительства, порядок авансирования, расчёты за выполненную работу влияют на договорную цену.

Фактическую цену определяют акты выполненных работ, которые дополнительно учитывают фактические затраты подрядчика, корректировку цен по фактическим срокам выполнения работ, индексацию, накладных расходов, косвенные затраты отличные от прямых затрат.

Фактическая цена является основой для формирования балансовой (инвентарной стоимости законченных строительных объектов в соответствии «положением по бухучёту».

Рыночные факторы влияющие на договорную цену: