Приложение
Техническое задание на разработку
концепции развития земельного участка в Самарской области (территория завода)
1. Анализ предоставленной информации по Участку.
Анализ исходных данных, допущений и ограничивающих условий по Участку, а также этапов проводимого исследования.
2. Анализ местоположения Участка
2.1. Описание основных характеристик Участка; карта с обозначением Участка;
2.2. Описание района расположения исследуемого Участка, окружающей застройки;
2.3. Оценка визуальной доступности;
2.4. Оценка видовых характеристик планируемых к строительству Объектов;
2.5. Оценка доступности Участка общественным транспортом;
2.6. Оценка транспортной доступности Участка; карта с обозначением транспортного движения вокруг Участка и всех возможных путей подъезда;
2.7. Перспективы развития района: существующие административные программы по строительству и развитию инфраструктуры района, выдержки из официальных документов, дополнительная информация о будущих крупных проектах;
2.8. Оценка общего имиджа района;
2.9. Первичное пространственно-территориальное зонирование Участка;
2.10. SWOT-анализ: Преимущества и недостатки расположения Участка;
Выводы по разделу 2. Определение целесообразности и перспективности различных сегментов недвижимости для площадей будущих Объектов на основе проведенного анализа местоположения. Определение пространственно-территориального зонирования Участка.
3. Маркетинговый анализ выбранным сегментов недвижимости
3.1. Краткий обзор предложения рынка недвижимости, прогноз развития рынка в разрезе сегментов, выбранным по итогам главы 2 (существующие и планируемые объекты, ценообразование, спрос, основные тенденции):
3.2. Анализ спроса:
3.2.1 Анализ потребительских предпочтений в сегменте;
3.2.2 Анализ уровня вакантных площадей, темпов продаж в объектах коммерческой недвижимости, темпов продаж жилой недвижимости;
3.2.3 Сегментация потребителей, определение целевых групп и их предпочтений (социально-демографические характеристики, география, стиль жизни, предполагаемые бюджеты) по исследуемым сегментам.
3.3. Определение портрета потенциального покупателя/посетителя будущего Объекта, детальный анализ его предпочтений в разрезе выбранных сегментов;
3.4. Анализ конкурентной среды по выбранным сегментам недвижимости:
3.4.1. Определение параметров для поиска объектов-аналогов будущего Объекта;
3.4.2. Выбор и анализ объектов-аналогов будущего Объекта, существующих, строящихся и планируемых к строительству;
3.4.3. Карта района с обозначением рассматриваемого участка и определенных ранее объектов-аналогов;
3.4.4. Анализ ставок аренды/цен продажи площадей в определенных ранее объектах-аналогах.
Выводы по разделу 3. Определение целесообразности и перспективности выбранных сегментов недвижимости для площадей будущего Объекта на основе проведенных анализа местоположения и прогноза развития рынка недвижимости. Определение объемных показателей спроса, профиля потенциальной целевой аудитории и их потребительских предпочтений.
4. Определение вариантов концепции застройки земельного участка
4.1. Анализ аналогичных концептуальных проектов: выбор идей, которые могут стать основой девелопмента участка:
4.2. Определение предварительных вариантов наилучшего использования Участка (2-3 базовых концепции развития Участка: укрупненные технико-экономические параметры, целевая аудитория, ценообразование, позиционирование);
Выводы по разделу 4. Определение нескольких вариантов концепции развития земельного участка на основании комплексного анализа объекта и маркетингового анализа рынка с определением укрупненных технико-экономических параметров, целевой аудитории и класса планируемых Объектов. Выбор наиболее эффективного варианта концепции на основании анализа экономической эффективности и рисков. Выводы относительно целесообразности развития земельного участка.
Таким образом, на первом этапе будет проведен анализ местоположения земельного участка, маркетинговый анализ текущей ситуации и перспектив развития сегментов рынка недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу. По итогам этапа №1 будут сделаны выводы о целесообразности дальнейшего освоения земельного участка в текущих и прогнозируемых рыночных условиях, а также определен приоритетный вариант его развития.
После выбора наиболее привлекательного варианта развития Участка, на втором этапе будет осуществлена разработка детальной стратегии и концепции развития исследуемого Объекта.
Этап 2. Разработка детальной концепции развития земельного участка
5.1. Общее описание концепции
5.2. Планируемые сегменты и классность недвижимости, целевая аудитория;
5.3. Основные технико-экономические параметры Проекта;
5.4. Расположение объекта на Участке, организация потоков;
5.5. Объем и структура площадей по сегментам;
5.6. Внутреннее функциональное зонирование;
5.7. Фазирование Проекта;
5.8. Оптимальный объем и состав инфраструктуры
5.9. Принципы ценообразования (цены, ставки, индексация).
5.10. Прогноз уровня спроса (темпы продаж, сдачи в аренду).
5.11. Финансовое планирование, оценка показателей экономической эффективности.
Выводы по разделу. Разработка детализированной концепции развития территории с маркетинговым обоснованием класса и уровня планируемых Объектов, площадей, функциональным зонированием, подробными технико-экономическими характеристиками и рекомендациями по оптимальному уровню арендных ставок/цен продажи. Финансовое планирование концепции и расчет показателей эффективности Проекта.
6. Оценить отдельно сценарий (вариант) с продажей частей земельного участка: влияние продажи на стоимость оставшегося участка после частичного отчуждения; риски и преимущества/недостатки продажи частей участка с точки зрения их расположения, сервитута и юридических последствий/ограничений; коммерческой стоимости всего участка и, частей, а также оставшейся части после частичного отчуждения.
Оценивать сценарии с продажей части земельного участка территории завода стоит после разработки BestUse и оценки целесообразности девелопмента всей территории.
