Протокол № 11 заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области

ПРОТОКОЛ № 11

заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра

по Свердловской области

ПРИСУТСТВОВАЛИ:

Члены Комиссии:

Присутствующие на заседании Комиссии и не являющиеся членами Комиссии:

СЛУШАЛИ:

объявил заседание комиссии открытым.

отметила, что согласно п. 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России , заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. На заседании присутствуют 3 члена комиссии (75 %).

предложил продолжить проведение заседания.

ПОВЕСТКА ЗАСЕДАНИЯ:

Вопросы, вынесенные на рассмотрение комиссии:

1.  О рассмотрении заявления МТС «Звук» от 01.01.2001 № 242 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

2.  О рассмотрении заявления от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

3.  О рассмотрении заявления Селиванова Виктора Иосифовича от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

4.  О рассмотрении заявления Путилина Дмитрия Александровича от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

5.  О рассмотрении заявления Парк» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

6.  О рассмотрении заявления от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

7.  О рассмотрении заявления Главного управления Банка России по Свердловской области № 30-43/20516 от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0108012:1, 66:41:0402033:9, 66:41:0401019:41, 66:41:0402026:8, 66:41:0304032:1, 66:41:0710004:1, 66:41:0110016:35 и 66:41:0505019:7.

На заседании комиссии – представитель исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель, представил письменные разъяснения по расчету кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков.

Вопрос 1. О рассмотрении заявления МТС «Звук» от 01.01.2001 № 242 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Докладчик –

Основание, по которым подано заявление – установление в отношении земельного участка с кадастровым номеромего рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т. е. на 15.11.2012.

Оценщик, составивший отчет , является членом Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (включен в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков 10.11.2010 за № 0766).

Предоставлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» /03-13. Вид экспертизы – нормативно-методическая.

После обсуждения вопрос поставлен на голосование.

ГОЛОСОВАНИЕ:

За установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

«за» - 3 члена Комиссии,

«против» - нет.

РЕШИЛИ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номеромв размере рыночной, равной 40 119 000 рублей.

Вопрос 2. О рассмотрении заявления от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504096:18.

Докладчик –

Основание, по которым подано заявление – установление в отношении земельного участка с кадастровым номеромего рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т. е. на 15.11.2012.

Оценщик, составивший отчет от 01.01.2001 № Е, является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (включен в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков 06.11.2012 за № 0847).

Предоставлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 01.01.2001 № 135-ЕК. Вид экспертизы – нормативно-методическая.

При рассмотрении представленных документов выявлено, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в том, что:

1. В нарушение п. 12 ФСО-3 оценщик не приводит анализ значений корректировки на местоположение, рассчитанной методом экспертных оценок (стр. 37-38) на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. Кроме того, в нарушение п. 4 ФСО-3 в части принципа однозначности, при расчете той же поправки оценщик на стр. 38 приводит один перечень ценообразующих факторов, а затем в таблице 7 на той же странице приводит численные значения для другого перечня ценообразующих факторов.

2. В нарушение п. 4 ФСО-3 (принцип проверяемости) оценщик при расчете поправки на объем передаваемых прав не приводит расчетное либо экспертное обоснование корректировки 5% для аналога № 4 (стр. 39).

3. В нарушение п. 4 ФСО-3 (принцип обоснованности, принцип проверяемости) оценщик при выборе аналогов для расчета стоимости оцениваемого земельного участка не провел анализ на соответствие разрешенного использования аналогов разрешенному использованию объекта оценки. В отсутствие такой информации в объявлениях о продаже аналогов, оценщиком не приведен анализ соответствия градостроительных регламентов для территориальных зон, в которых находится оцениваемый участок и участки-аналоги.

После обсуждения вопрос поставлен на голосование.

ГОЛОСОВАНИЕ:

За установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

«за» - нет,

«против» - 3 члена Комиссии.

РЕШИЛИ:

Отклонить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Вопрос 3. О рассмотрении заявления Селиванова Виктора Иосифовича от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Докладчик –

Основание, по которым подано заявление – установление в отношении земельного участка с кадастровым номеромего рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т. е. на 15.11.2012.

Оценщик, составивший отчет , является членом Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (включен в реестр саморегулируемой организации оценщиков 31.01.2012 за № 0929).

Предоставлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» от 01.01.2001 № 147/41-13. Вид экспертизы – на подтверждение стоимости.

При рассмотрении представленных документов выявлено, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в том, что:

1.  Оценщик отказывается от применения метода сравнения продаж сравнительного подхода к оценке на основании того, что « в результате анализа [рынка] не было выявлено ни одного предложения по продаже земельных участков, сопоставимых по основным характеристикам с объектом оценки и имеющих аналогичную застройку» (раздел 6.4.Отчета). Данное утверждение в нарушение п. 4 ФСО-3 в части принципа однозначности противоречит разделу 5.3. Отчета (стр. 40), где указано, что оценщик выявил как минимум 26 предложений о продаже земельных участков непосредственно под промышленно-складскую застройку. Оценщик также утверждает, что аналогов для расчета в рамках сравнительного подхода нет, поскольку в III ценовом поясе, к которому относится район расположения оцениваемого земельного участка, выявлено только одно предложение о продаже земельного участка под промышленно-складскую застройку (стр. 42). Анализ источника информации о ценовых поясах (сайт Уральской палаты недвижимости) позволяет утверждать следующее: ценовые пояса, на которые ссылается оценщик, предназначены для анализа исключительно жилой недвижимости (см. например http://*****/analytics/1793/2012/11/13638.htm) и не могут применяться для экстраполяции тенденций, справедливых для рынка жилой недвижимости, на сегмент промышленно-складских земельных участков. Это подтверждается, в том числе, выводами самого оценщика, который среди ценообразующих факторов, влияющих на стоимость и арендные ставки на производственно-складскую недвижимость, не приводит фактор расположения объекта в том или ином ценовом поясе. Все вышесказанное свидетельствует о нарушении п. 4 ФСО-3 в части несоблюдения принципа однозначности п. 10 ФСО-3.

2.  В нарушение п. 4 ФСО-3 (принцип однозначности) оценщик обосновывает отказ от учета НДС при расчете стоимости нового строительства (стр. 73) ссылаясь на задание на оценку, в соответствии с которым «расчет производится без учета НДС». При этом в Задании на оценку (Стр. 5, 6) отсутствуют указания на необходимость проведения расчета стоимости объекта оценки без учета НДС. Кроме того, тот факт, что сделки с земельными участками не облагаются НДС, не является основанием для не включения НДС в стоимость нового строительства улучшений оцениваемого земельного участка.

После обсуждения вопрос поставлен на голосование.

ГОЛОСОВАНИЕ:

За установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

«за» - нет,

«против» - 3 члена Комиссии.

РЕШИЛИ:

Отклонить заявление Селиванова Виктора Иосифовича о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Вопрос 4. О рассмотрении заявления Путилина Дмитрия Александровича от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Докладчик –

Основание, по которым подано заявление – установление в отношении земельного участка с кадастровым номеромего рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т. е. на 15.11.2012.

Оценщик, составивший отчет -05/13, является членом Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (включен в реестр саморегулируемой организации оценщиков 23.01.2012 за № 0924).

Предоставлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» от 01.01.2001 № 491/02-13. Вид экспертизы – нормативно-методическая.

После обсуждения вопрос поставлен на голосование.

ГОЛОСОВАНИЕ:

За установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

«за» - 3 члена Комиссии,

«против» - нет.

РЕШИЛИ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номеромв размере рыночной, равной 7 рублей.

Вопрос 5. О рассмотрении заявления Парк» от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Докладчик –

Основание, по которым подано заявление – установление в отношении земельного участка с кадастровым номеромего рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т. е. на 15.11.2012.

Оценщик, составивший отчет , является членом Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (включен в реестр саморегулируемой организации оценщиков 10.11.2010 № 000).

Предоставлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» /12-13. Вид экспертизы – нормативно-методическая.

При рассмотрении представленных документов выявлено, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в том, что:

1. В нарушение принципа существенности и принципа однозначности (п. 4.ФСО-3) в Отчете приведены фотографии, свидетельствующие о наличии на оцениваемом участке подъездного железнодорожного пути, а также разгрузочной эстакады с навесом, однако этот факт никоим образом не отражен в Отчете, влияние этого фактора не учтено в расчетах стоимости объекта оценки.

2. В нарушение п. 12 ФСО-3 оценщик не приводит анализ значений корректировки на местоположение, рассчитанной методом экспертных оценок (стр., на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. Так не приведен анализ влияния фактора удаленности от центра г. Екатеринбурга на удельную стоимость аналогов, для участков, предназначенных для размещения объектов рекреации.

3. В нарушение п. 4 ФСО-3 (принцип проверяемости) оценщик при расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж проводит корректировку на местоположение без точного указания местоположения аналогов (стр. 49). Тем самым, оценщик исключает возможность воспроизводства, полученных результатов расчета численных значений корректировки для аналогов.

4. В нарушение п. 4 ФСО-3 (принцип обоснованности, принцип проверяемости) оценщик при расчете стоимости объекта оценки не осуществляет корректировку на обеспеченность инженерными сетями, ссылаясь на сопоставимость объекта оценки и аналогов по данному фактору (стр. 50). Однако из приведенных в отчете текстов объявлений о продаже объектов-аналогов невозможно получить никакую информацию об обеспеченности земельных участков – аналогов инженерными сетями, данные визуального осмотра аналогов и/или интервью с собственниками/продавцами объектов аналогов в отчете отсутствуют.

После обсуждения вопрос поставлен на голосование.

ГОЛОСОВАНИЕ:

За установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

«за» - нет,

«против» - 3 члена Комиссии.

РЕШИЛИ:

Отклонить заявление Парк» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Вопрос 6. О рассмотрении заявления от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

Докладчик –

Основание, по которым подано заявление – установление в отношении земельного участка с кадастровым номеромего рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т. е. на 15.11.2012.

Оценщик, составивший отчет от 01.01.2001 № , является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (включен в реестр саморегулируемой организации оценщиков 29.12.2007 № 000).

Предоставлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» /06-46/ЭЗ/96. Вид экспертизы – нормативно-методическая.

После обсуждения вопрос поставлен на голосование.

ГОЛОСОВАНИЕ:

За установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

«за» - 3 члена Комиссии,

«против» - нет.

РЕШИЛИ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номеромв размере рыночной, равной 15 309 252 рублей.

Вопрос 7. О рассмотрении заявления Главного управления Банка России по Свердловской области № 30-43/20516 от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0108012:1, 66:41:0402033:9, 66:41:0401019:41, 66:41:0402026:8, 66:41:0304032:1, 66:41:0710004:1, 66:41:0110016:35 и 66:41:0505019:7.

Докладчик –

Основание, по которым подано заявление – недостоверность сведений о земельных участках, использованных оценщиками при определении их кадастровой стоимости по состоянию на 15.11.2012.

Заявителем представлены кадастровые паспорта на земельные участки, нотариально заверенные копии Свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки, а в качестве документов, подтверждающих недостоверность сведений, представлены Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, находящиеся на этих земельных участках.

Все земельные участки расположены на территории муниципального образования «город Екатеринбург» и относятся к категории земель населенных пунктов. СОГУП «Областной Центр недвижимости» (Исполнитель работ по государственной кадастровой оценке) письмом от 01.01.2001 № представил письменные пояснения по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков. Согласно данным пояснениям кадастровая стоимость рассчитывалась исходя из таких факторов, как «местоположение» и «назначение». В соответствии с разрешенным использованием земельные участки относятся к 7 и 9 группам видов разрешенного использования Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 № 39 (далее – Методические указания).

Заявитель считает, что земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0108012:1, 66:41:0402033:9, 66:41:0401019:41 и 66:41:0402026:8 относятся к 17 группе видов разрешенного использования – «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии», а земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0710004:1, 66:41:0110016:35 и 66:41:0505019:7 относятся к 9 группе видов разрешенного использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

В обоснование не представлены документы, подтверждающие недостоверность сведений, используемых при определении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

Кроме того, по данным государственного кадастра недвижимости 29.04.2013 на земельный участок с кадастровым номеромосуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости, в связи с которыми изменилось разрешенное использование «под здания и сооружения» на «административные и офисные здания». На основании данных изменений, была перерасчитана кадастровая стоимость по 7 группе видов разрешенного использования – «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

После обсуждения вопрос поставлен на открытое голосование.

ГОЛОСОВАЛИ:

За пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0108012:1, 66:41:0402033:9, 66:41:0401019:41, 66:41:0402026:8, 66:41:0710004:1, 66:41:0110016:35 и 66:41:0505019:7 на основании недостоверности сведений о земельных участках, использованных оценщиками при определении их кадастровой стоимости по состоянию на 15.11.2012:

«за» - нет,

«против» - 3 члена Комиссии.

РЕШИЛИ:

Отклонить заявление Главного управления Банка России по Свердловской области от 01.01.2001 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в части земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0108012:1, 66:41:0402033:9, 66:41:0401019:41, 66:41:0402026:8, 66:41:0710004:1, 66:41:0110016:35 и 66:41:0505019:7.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено, что при определении кадастровой стоимости Исполнителем работ земельный участок с кадастровым номеромотнесен к 7 группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Исходя из разрешенного использования «для здания производственного корпуса и сооружения» земельный участок с кадастровым номеромдолжен относиться к 9 группе видов разрешенного использования Методических указаний «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

После обсуждения вопрос поставлен на открытое голосование.

ГОЛОСОВАЛИ:

За пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номеромв соответствии с разрешенным использованием земельного участка:

«за» - 3члена Комиссии,

«против» - нет.

РЕШИЛИ:

Пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером

СЛУШАЛИ:

подвел итоги заседания Комиссии и объявил заседание Комиссии закрытым.