Аннотация дисциплины
«Оценка недвижимости»
Дисциплина изучает: анализ физической, правовой, экономической и социальной среды функционирования объекта, использование технической документации и результатов освидетельствования строения и коммуникаций. Характеристики рынка недвижимости, методы обработки данных о сделках. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. Определение стоимости земли в составе объекта, расчет восстановительной и замещающей стоимости улучшений на основе показателей восстановительной стоимости (УПВС) и базисной стоимости по видам работ (УПВ-ВР). Определение накопленного износа, особенности оценки исправимого и неисправимого физического износа, функционального и внешнего устаревания. Оценка стоимости недвижимости подходом сравнительного анализа продаж. Сбор и обработка рыночной информации, выбор объектов-аналогов, элементов сравнения и единиц сравнения. Определение величин корректирующих поправок, порядок и техника выполнения корректировок цен продаж сравнимых объектов, согласование результатов. Оценка недвижимости доходным подходом. Анализ рисков при оценке недвижимости. Классификация типов рисков по факторам, влияющим на величину и точность определения всех видов доходов, а также на расчетные значения норм прибыли и ставки капитализации. Метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи. Ставка капитализации как интегрированная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы определения норм отдачи и ставок капитализации.
1. Цели и задачи дисциплины
Цель преподавания дисциплины: целью дисциплины является дать студентам представление и сущности и содержании оценки недвижимости, задачах оценочной деятельности, организации и методике оценки недвижимости, ознакомление с нормативными документами по оценочной деятельности.
Задачи изучения дисциплины: студент должен знать методические аспекты проведения оценки недвижимости, руководящие нормативные и методические материалы по оценке недвижимости, уметь пользоваться нормативными и методическими материалами по оценке недвижимости, вести расчеты по оценке недвижимости.
2.Содержание лекционного курса
Дисциплина включает:
1 семестр (18 недель):
Лекции – 5
Практические занятия – 4
Лабораторные работы – нет
Курсовая работа – ytn
Зачет – да
Экзамен – нет
2 семестр (18 недель)
Лекции – нет
Практические занятия – нет
Лабораторные работы – нет
Курсовая работа – нет
Зачет – нет
Экзамен – нет
Итого аудиторных занятий – 36
Тематическое содержание лекционного курса
Номер занятия | Содержание занятия | Кол-во часов |
Лекция 1 | Понятие недвижимости Цели оценки недвижимости | |
Лекция 2 | Компоненты стоимости объектов недвижимости Виды стоимости недвижимости | |
Лекция 3 | Принципы оценки недвижимости | |
Лекция 4 | Этапы оценки недвижимости | |
Лекция 5 | Недвижимость как объект оценки Общая характеристика рынка недвижимости | |
Лекция 6 | Система информации при оценке недвижимости Техническая экспертиза объектов недвижимости | |
Лекция 7 | Экономическое содержание доходного подхода. Сфера применения доходного подхода. Этапы оценки недвижимости методом капитализации дохода | |
Лекция 8 | Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости | |
Лекция 9 | Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости | |
Лекция 10 | Способы возмещения инвестированного капитала | |
Лекция 11 | Сфера применения и этапы оценки недвижимости методом дисконтирования денежных потоков Расчет ставки дисконта | |
Лекция12 | Сущность и этапы оценки недвижимости затратным подходом Оценка земельных участков | |
Лекция 13 | Оценка восстановительной стоимости при оценке недвижимости затратным подходом | |
Лекция 14 | Методы определения восстановительной стоимости при оценке недвижимости затратным подходом | |
Лекция 15 | Классификация видов износа при оценке недвижимости затратным подходом Методы оценки накопленного износа при оценке недвижимости затратным подходом | 2 |
Лекция 16 | Способы оценки устранимого и неустранимого износа короткоживущих и долгоживущих элементов здания при оценке недвижимости затратным подходом Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа при оценке недвижимости затратным подходом | |
Лекция 17 | Сущность и этапы оценки недвижимости сравнительным подходом Преимущества и недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости | |
Лекция 18 | Методы расчета поправок при оценке недвижимости сравнительным подходом Метод парных продаж при оценке недвижимости сравнительным подходом Экспертный метод при оценке недвижимости сравнительным подходом Статистические методы при оценке недвижимости сравнительным подходом Оценка на основе соотношения дохода и цены при оценке недвижимости сравнительным подходом |
Тематическое содержание практических занятий
Номер занятия | Содержание занятия | Кол-во часов |
Практика 1 | Оценка недвижимости затратным подходом | |
Практика 2 | Оценка недвижимости доходным подходом | |
Практика 3 | Оценка недвижимости сравнительным подходом |
2.1.Тематическое содержание лекционного курса
Блок-схема курса
Наименование тем | Количество часов |
1. Понятие, цели и организация оценки недвижимости | |
2. Принципы и этапы оценки недвижимости | |
3.Особенности недвижимости как объекта оценки | |
4. Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости | |
5. Доходный подход к оценке недвижимости | |
6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода | |
7. Методы определения норм возврата капитала | |
8. Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости | |
9. Метод дисконтированных денежных потоков | |
10. Оценка недвижимости затратным подходом | |
11. Определение восстановительной стоимости | |
12. Расчет износа зданий и сооружений | |
13. Способы оценки износа | |
14. Сравнительный подход к оценке недвижимости | |
15. Методы сравнительного подхода | |
16. Ипотечно-инвестиционный анализ | |
17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования | |
18. Особенности оценки для разных типов недвижимости |
Лекция 1. Понятие, цели и организация оценки недвижимости
Понятие и основные цели оценки. Виды стоимости.
Литература основная: 1, 2, 5.
Литература дополнительная: 1, 6, 5
Лекция 2. Принципы и этапы оценки недвижимости
Основные принципы оценки. Основные этапы процесса оценки.
Литература основная: 1, 2, 5.
Литература дополнительная: 1, 6, 5
Лекция 3.Особенности недвижимости как объекта оценки
Определение недвижимости, ее особенности как объекта оценки. Рынок недвижимости, его структура, факторы, влияющие на его функционирование. Классификация объектов недвижимости. Анализ права собственности на объект недвижимости и его ограничений.
Литература основная: 1, 2, 3.
Литература дополнительная: 5,6, 7
Лекция 4. Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости
Состав информации: внутренняя и внешняя экономическая информация. Договорная документация. Физические характеристики объекта недвижимости. Техническое обследование объекта. Оценка состояния зданий и сооружений.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 6,8,10
Лекция 5. Доходный подход к оценке недвижимости
Экономическое содержание, сфера применения, положительные и отрицательные стороны доходного подхода к оценке недвижимости. Методы доходного подхода, необходимые условия для их использования. Прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью. Типы договоров аренды, виды арендных платежей. Потенциальный валовой доход. Расчет поправки на недоиспользование недвижимости и потери в сборе. Действительный валовой доход. Состав эксплуатационных расходов. Постоянные и переменные расходы. Чистый операционный доход. Анализ и нормализация отчетности в процессе оценки.
Литература основная: 5, 6 , 7
Литература дополнительная: 10, 11, 12
Лекция 6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Построение коэффициента капитализации. Ставка дохода на инвестиции и норма возврата капитала. Методы расчета требуемой ставки дохода на инвестиции: метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции, модель оценки капитальных активов. Анализ рисков при оценке недвижимости.
Литература основная: 5,6, 7
Литература дополнительная: 6,10, 11, 12
Лекция 7. Методы определения норм возврата капитала
Метод линейного списания капитала (Ринга), метод равномерно-аннуитетного списания капитала (Инвуда), метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (Хоскольда).
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 6, 10, 11, 12
Лекция 8. Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости
Метод кумулятивного построения: определение безрисковой ставки доходности, премий за риск, ликвидность, управление, нормы возврата капитала. Метод рыночной экстракции. Метод инвестиционной группы, сфера применения. Метод коэффициента покрытия долга. Метод связанных инвестиций. Особенности построения коэффициента капитализации при увеличении (частичном уменьшении) стоимости недвижимости в конце периода владения. Оценка недвижимости методом техники остатка. Техника остатка для оценки земли. Техника остатка для оценки зданий.
Литература основная: 6,7
Литература дополнительная: 6, 8, 11,12
Лекция 9. Метод дисконтированных денежных потоков
Сфера применения, этапы оценки. Определение длительности прогнозного периода, факторы ее определяющие. Прогнозирование потока доходов. Методы расчета стоимости недвижимости на конец анализируемого периода. Анализ инвестиционных рисков. Расчет ставки дисконта. Виды ставок дисконта, их взаимосвязь с типом денежного потока. Расчет суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости за анализируемый период.
Литература основная: 6,7
Литература дополнительная: 5, 6,7 ,8
Лекция 10. Оценка недвижимости затратным подходом
Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки, необходимые условия для применения. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. Оценка земельного участка. Содержание методов оценки. Особенности оценки земельного участка в отечественной практике.
Литература основная: 6,7
Литература дополнительная: 5,6,8,11, 12
Лекция 11. Определение восстановительной стоимости
Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Структура стоимости строительства. Строительные нормы и правила. Проектно-сметная документация. Сметная стоимость строительства. Индексы цен в строительстве. Методы оценки стоимости зданий и сооружений: метод сравнительной единицы; метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства; метод единичных расценок.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 6, 8, 11
Лекция 12. Расчет износа зданий и сооружений
Расчет накопительного износа зданий и сооружений. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки накопленного износа: метод экономического срока жизни, метод сравнения продаж по компонентам.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 6, 8, 11
Лекция 13. Способы оценки износа
Способы оценки устранимого и неустранимого износа. Особенности определения износа долгоживущих и короткоживущих элементов здания. Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа. Расчет внешнего износа методом капитализации дохода, относимого к изменению внешних условий; метод парных продаж.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 8, 11, 12
Лекция 14. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Экономический смысл определения рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом. Преимущества и недостатки подхода, сфера применения. Накопление информационной базы, сегментация рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам аналогам.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 6, 8 11
Лекция 15. Методы сравнительного подхода
Метод прямого сравнительного анализа продаж. Этапы оценки недвижимости. Единицы сравнения, элемент сравнения. Виды поправок: процентные относительные и абсолютные денежные поправки. Методы расчета поправок: метод парных продаж, метод прямого сравнения характеристик, экспертный метод, статистический метод. Метод сопоставления цены и дохода. Схемы оценки недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 6, 8 11, 12
Лекция 16. Ипотечно-инвестиционный анализ
Ипотечный кредит, его виды, роль в инвестиционном процессе. Типичное финансирование, влияние условий финансирования на цену недвижимости. Оценка эффективности привлечения заемных средств. Финансовый леверидж. Анализ условий кредитного договора. Расчет затрат на обслуживание долга. Ипотечная постоянная Коэффициент ипотечной задолженности. Способы финансирования недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, при ее перепродаже. Ипотечно-инвестиционный анализ - традиционная модель. Техника Элвуда, особенности применения для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом. Модель Элвуда с применением коэффициента покрытия долга.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 8, 11
Лекция 17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Сущность процесса анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Обязательные условия для проведения оценки: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, достаточность финансовых ресурсов, максимальная продуктивность. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Особенности оценки земельного участка как свободного. Оценка земельного участка как улучшенного.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 6, 8 11, 12
Лекция 18. Особенности оценки для разных типов недвижимости
Особенности отечественной практики оценки объектов недвижимости. Специфика оценки недвижимости в зависимости от целей оценки и типа объекта. Оценка недвижимости в составе активов действующего предприятия. Закрытый метод как наиболее распространенный. Процедура оценки объектов. Определение восстановительной стоимости. Особенности расчета накопленного износа. Специфика оценки недвижимости для взноса в уставной капитал. Влияние производственной мощности оцениваемого объекта на его стоимость. Процедура оценки офисного здания для целей купли-продажи. Особенности применения методов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Литература основная: 6, 7
Литература дополнительная: 5, 6, 11
2.2. Содержание практического курса
Перечень тем практических занятий
1. Концептуальные основные рынков недвижимости
2. Виды стоимости объектов недвижимости
3. Принципы оценки объектов недвижимости
4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости
5. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
6. Оценка недвижимости методом прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)
7. Метод равномерно-аннуитетного списания капитала (метод Инвуда)
8. Метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда)
9. Метод дисконтированных денежных потоков оценки недвижимости
10. Определение величины износа объектов недвижимости
11. Метод сравнительного анализа продаж при оценке недвижимости
12. Метод парных продаж при оценке недвижимости
13. Экспертный метод расчета и внесения поправок
14. Статистический метод расчета поправок
2.3. Темы самостоятельной работы студентов
Самостоятельная работа студентов ориентирована на подготовку к практическим занятиям, которые предполагают решение задач по курсу «Оценка недвижимости»
1. Концептуальные основные рынков недвижимости – 3
2. Виды стоимости объектов недвижимости – 3
3. Принципы оценки объектов недвижимости – 3
4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости - 3
5. Оценка недвижимости методом капитализации дохода – 3
6. Оценка недвижимости методом прямолинейного возврата капитала (метод Ринга) – 3
7. Метод равномерно-аннуитетного списания капитала (метод Инвуда) – 3
8. Метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда) – 3
9. Метод дисконтированных денежных потоков оценки недвижимости – 3
10. Определение величины износа объектов недвижимости - - 15
11. Метод сравнительного анализа продаж при оценке недвижимости – 3
12. Метод парных продаж при оценке недвижимости – 3
13. Экспертный метод расчета и внесения поправок – 3
14. Статистический метод расчета поправок - 3
2.4.Темы промежуточных форм контроля знаний
Промежуточные формы контроля предназначены для проверки степени усвоения теоретического материала дисциплины «Оценка недвижимости.
1. Понятие, цели и организация оценки недвижимости |
2. Принципы и этапы оценки недвижимости |
3.Особенности недвижимости как объекта оценки |
4. Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости |
5. Доходный подход к оценке недвижимости |
6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода |
7. Методы определения норм возврата капитала |
8. Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости |
9. Метод дисконтированных денежных потоков |
10. Оценка недвижимости затратным подходом |
11. Определение восстановительной стоимости |
12. Расчет износа зданий и сооружений |
13. Способы оценки износа |
14. Сравнительный подход к оценке недвижимости |
15. Методы сравнительного подхода |
16. Ипотечно-инвестиционный анализ |
17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования |
18. Особенности оценки для разных типов недвижимости |
2.5. . Вопросы к зачету
1.Общее понятие недвижимости и ее виды.
2.Понятие рынка недвижимости.
3.Цели оценки недвижимости.
4.Виды стоимости объектов недвижимости.
5.Принципы оценки недвижимости.
6.Информация, необходимая для проведения процесса оценки объекта недвижимости.
7.Доходный подход при оценке недвижимости: теоретические основы, исходные понятия.
8.Оценка недвижимости методом капитализации дохода.
9.Операционные расходы и их виды.
10.Метод дисконтированных денежных потоков.
11.Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения.
12.Оценка недвижимости затратным подходом.
13.Оценка земельного участка
14.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
15.Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости.
16.Расчет износа зданий и сооружений.
17.Основны оценочные понятия износа.
18.Способы оценки износа объектов недвижимости.
19.Сравнительный подход к оценке недвижимости.
20.Классификация и суть поправок.
21.Методы сравнительного подхода
22.Ипотечно-инвестиционный анализ. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта.
23.Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия.
24.Оценка ликвидационной стоимости предприятия.
25.Оценка оборудования, машин и механизмов.
26.Структура отчета об оценке объекта недвижимости.
2.6.Литература
Перечень обязательной литературы
1. Гражданский кодекс РФ, часть 1, часть 2.
2. Конституция Российской Федерации: основной закон (с изм., внесенными законом РФ о поправке к Конституции РФ от 01.01.2001 г. .
3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 3)»
6.Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г. «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
7. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г. «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.2001 г. .
6. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. . - М.: Финансы и статистика, 2005.
Перечень дополнительной литературы
1. , Захарова недвижимости: учебная программа курса, методические указания и задания к курсовой и контрольной работам для студентов всех форм обучения специальности «Финансы и кредит»/ , . – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2003.
2. Балабанов недвижимости - СПб: Питер, 2002. (Серия «Краткий курс»).
3. Грязнова недвижимости/ Под ред. , . – М.: Финансы и статистика, 2005.
4. Оккель объектов недвижимости: учеб. пособие / , . – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2009.
5. Оценка недвижимости: учеб. пособие / , . – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2008.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости, под ред. - М.: Дело. 1998.
7. Оценка стоимости недвижимости. , , Медведева О. Е. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
8. Тарасевич недвижимости / . – Спб.: СПбГТУ.
9.Тепман недвижимости: учеб. пособие для вузов / Под ред. . – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
10. , Уткин недвижимости и бизнеса. Учебник. - М: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2002.
11. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1999.
12. Оценка приносящей доход недвижимости: учеб. пособие. – М., 1994.
Перечень электронной литературы
1. Оккель объектов недвижимости: учеб. пособие / , . – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2009.
2. Оккель оценка земельных участков: учеб. пособие / . – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2010.
3. Чипига недвижимости: учеб. пособие / , . – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2008.
