Тема семинара:
Формирование платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома
Уважаемые представители управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов!
1. В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) устанавливают:
2. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома определяется в соответствии со следующими нормативными документами:
1) Постановление Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
2) Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;
3) Постановление правительства РФ «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и …»;
и с использованием следующих методических рекомендаций:
4) Приказ Госстроя РФ «Об утверждении методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда»;
5) Приказ Госстроя РФ «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»;
6) Приказ Госстроя РФ «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда»;
7) Нормативы трудовых и материальных ресурсов для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, разработанные Центром муниципальной экономики и права, Москва, 2006г. Часть 1. Обязательные работы, Часть 2. Дополнительные работы;
8) Рекомендации по определению численности работников управляющей организации в жилищной сфере, Центр муниципальной экономики и права, Москва, 2008г.;
9) Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, Центр муниципальной экономики и права, Москва, 2008г.
3. Администрацией Города Томска размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для отдельных категорий граждан на 2011 год установлен постановлением администрации Города Томска .
Размер платы был установлен для 4-х основных групп жилых домов:
ü Благоустроенные дома от 6 этажей и выше;
ü Благоустроенные дома от 1 до 5 этажей;
ü Полублагоустроенные дома;
ü Неблагоустроенные дома.
Каждая основная группа кроме последней, подразделяется на несколько подгрупп, в зависимости от установленного оборудования для приготовления пищи (электроплиты, газоснабжение, иные приборы), а также наличия и отсутствия лифтового хозяйства. Соответственно и размер платы за содержание и ремонт общего имущества для каждой из подгрупп варьируется в зависимости от платы за содержание и ремонт того или иного перечисленного выше оборудования.
Расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества для первых двух основных групп жилых домов (благоустроенные от 1 до 5 этажей, и от 6 этажей и выше) был произведен в среднем:
-исходя из характеристики муниципального жилищного фонда г. Томска по данным экспертизы ГУП «Институт проблем жилищно-коммунального хозяйства в районах Севера, Сибири и Дальнего Востока»,
- на основании перечня обязательных работ, сформированного в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 №75, Постановлением Госстроя РФ и согласованного с Государственной жилищной инспекцией Томской области,
- с использованием нормативных документов, указанных в п.2 под п. п.6), 7), 8).
Для полублагоустроенных и неблагоустроенных домов к установленным на 2010 год тарифам были применены индексы-дефляторы Прогноза показателей инфляции и системы цен Минэкономразвития РФ от 01.01.2001, а также учтены изменения в законодательстве о страховых взносах и изменение установленных тарифов на вывоз ТБО на 2011 год.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ расчет управляющими организациями затрат на содержание и ремонт общего имущества обслуживаемых домов должен производиться для каждого дома отдельно.
Администрация Города Томска предлагает управляющим организациям методику расчета затрат на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных благоустроенных домов с использованием указанных выше методических рекомендаций.
Итак, рассмотрим этапы формирования размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, собственники которых выбрали способ управления - управляющая компания (далее – УК).
I этап.
1. Для каждого обслуживаемого многоквартирного дома УК формирует перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома:
и периодичность их выполнения (оказания) таким образом, чтобы общее имущество МКД содержалось в соответствии с требованиями законодательства в состоянии, обеспечивающем:
ü соблюдение надежности и безопасности МКД,
ü безопасность для жизни и здоровья граждан,
ü сохранность имущества ФЗ и ЮЛ,
ü доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, ПОП, земельным участком,
ü соблюдение прав и законных интересов собственников,
ü постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и др. оборудования для предоставления коммунальных услуг гражданам,
ü поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией.
2. Состав работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества каждого МКД различен и зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезических и природно-климатических условий расположения МКД,
3. Объем работ по текущему ремонту определяется УК по результатам технических осмотров общего имущества МКД путем составления актов осмотров и дефектных ведомостей,
II этап.
4. По каждой работе по содержанию и текущему ремонту каждого МКД производится расчет размера платы и ее составляющих с использованием методических рекомендаций по определению нормативных:
ü трудовых ресурсов,
ü материальных ресурсов,
ü транспортных затрат,
ü затрат на спецодежду и специнвентарь,
ü общеэксплуатационных расходов.
Все нормативы рекомендованные, поэтому предприятие имеет право указанные нормативы, как применять, так и не применять. В случае неприменения УК должна разработать и утвердить локальным нормативным актом свои собственные нормативы по трудоемкости работ и материальным затратам (по результатам хронометража, по результатам фактической деятельности).
5. Структура размера платы по каждой работе (услуге) по содержанию и ремонту каждого МКД такова
Предлагаемый нами порядок пошагового расчета платы состоит в следующем:
1 шаг- расчет прямых затрат по каждой работе (услуге),
2 шаг - расчет общеэксплуатационных затрат, сначала определение нормативной величины определяемой с использованием рекомендуемых нормативов общеэксплуатационных расходов в плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, Центр муниципальной экономики и права, Москва, 2008г.
Размер нормативной величины общеэксплуатационных расходов зависит от общей площади обслуживаемых домов, причем в общую площадь включается и площадь жилых помещений, и площадь нежилых. Причем площадь нежилых помещений, в том числе и помещений общего пользования, включаются с коэффициентом 0,5.
3 шаг – формирование сметы общеэксплуатационных расходов по разделам в соответствии с нуждами УК в пределах нормативной величины.
Остановимся подробнее на общеэксплуатационных расходах, которые включают в себя основные группы расходов:
4 шаг- формирование сметы по расчету платы за содержание и ремонт общего имущества по каждому дому путем переноса итоговых сумм по каждой статье прямых затрат и распределение общеэксплуатационных расходов по каждой работе (услуге) пропорционально базе распределения, которая установлена в Учетной политике управляющей организации (это может быть заработная плата основных рабочих, либо прямые расходы и др.)
5 шаг - учитывается прибыль УК, минимальный размер учитывается с уровнем рентабельности не менее 5%,
6 шаг - учитывается НДС, если УК применяет общую систему налогообложения. В этом случае все цены в расчетах указываются без НДС.
7 шаг- расчет стоимости каждой работы (услуги) на 1 м2 жилой площади и платы за содержание и ремонт в целом по многоквартирному дому путем деления получившейся в результате 6 предыдущих шагов суммы на общую площадь жилых помещений конкретного многоквартирного дома и на 12 месяцев.
6. Для расчета затрат по каждой составляющей размера платы могут быть использованы следующие методические рекомендации и нормативные документы:
Такие работы, как:
- обслуживание газового оборудования,
- обслуживание лифтового хозяйства,
- вывоз ТБО,
- аварийное обслуживание осуществляют (как правило) специализированные организации на основании договоров, заключенных с УК. Сумма годовых затрат по каждому договору распределяется по каждому дому относительно доле общей площади жилых помещений этого дома в общей площади обслуживаемого жилищного фонда.
При расчете заработной платы нужно учитывать нормы законодательства о том, что согласно региональному соглашению по Томской области от 01.01.2001 о мин. заработной плате на 2011 год величина заработной платы рабочего 1 разряда должна быть не менее прожиточного минимума трудоспособного населения (6063 руб. по состоянию на 4 квартал 2010 года, установленный Распоряжением Губернатора Томской области от 01.01.2001 ).
И наконец, для представления предложений управляющей компании на общее собрание собственников для утверждения размера платы формируем перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД с указанием объема работ, периодичности выполнения (оказания) и стоимость на 1 м2 по каждой работе (услуге) и в целом по плате.
Что касается ТСЖ и ЖСК, аналогичным способом рассчитываются общие затраты на содержание и ремонт общего имущества МКД и распределяются по площади квартир членам ТСЖ (ЖСК) как членские взносы. Для собственников, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК), рассчитывается плата за 1 м2 и предъявляется в соответствии с договором управления.
В связи с часто задаваемыми вопросами о расходах на управление и их доле в размере платы, мы, исходя из предложенной методики, рекомендуем не выделять их отдельной строкой, а включать в состав платы по каждой работе, т. е. расходы на управление – это не фиксированный начисляемый %, а расчетная величина определенных расходов, необходимых для работы УК в сфере осуществления деятельности по управлению МКД. Следовательно, по каждому дому расчетная доля расходов на управление будет различна.
Для учета своих затрат в целом по всему жилищному фонду управляющая компания формирует общую смету расходов и выводит средний размер платы за содержание и ремонт общего имущества управляемого жилищного фонда.
О раскрытии информации:
Федеральным законом от 01.01.2001 в ст.161 ЖК РФ был внесен п.10, обязывающий управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности в сфере управления многоквартирными домами в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством РФ.
Постановлением № 000 от 01.01.2001 утвержден стандарт раскрытия информации организациями, оказывающими услуги в сфере управления МКД (далее – Стандарт). В этом стандарте определен конкретный перечень раскрываемой информации, порядок и сроки раскрытия.
Анализ информации, размещенной в настоящее время УК на официальном сайте администрации Города Томска, на своих сайтах показывает, что она не совсем точно отражает все требования Стандарта. В связи с этим, мы, в свою очередь разработали ряд таблиц-шаблонов для размещения информации в установленном Стандартом порядке согласно требованиям Стандарта и попытались максимально точно эти требования учесть. (Таблицы-шаблоны в бумажном виде у Вас на руках, в электронном виде у администрации Кировского, Ленинского, Октябрьского и Советского районов, и будут опубликованы на сайте администрации Города Томска).
Спасибо за внимание!
