Подъезд многоквартирного жилого дома является в силу указанной нормы помещением общего пользования, принадлежащим собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Доказательств наличия соглашения всех собственников на передачу в аренду части подъезда в деле не имеется.

Фактическое пользование переданным по договору помещением со стороны ответчика не имело места, поскольку под офис помещение им оборудовано не было. При таких обстоятельствах ответчик не обязан возмещать истцу и плату за фактическое пользование помещением, переданным ему по ничтожной сделке.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовать товарищества собственников квартир (жилья).

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ).

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 01.01.01 г. "О товариществах собственников жилья" товариществом собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца:

- межквартирные лестничные клетки, лестницы;

- лифты, лифтовые и иные шахты;

- коридоры, крыши, технические этажи и подвалы;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

- механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;

("8") - иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных Законом "О товариществах собственников жилья" пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если соглашением домовладельцев не установлено иное. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца (ст. 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

С 1 марта 2005 г. создание и деятельность товариществ осуществляется в соответствии с нормами гл. 13 (ст. 135-142) Жилищного кодекса РФ, правовое положение членов товарищества собственников жилья определено в гл. 14 (ст. 143-152) Жилищного кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 257 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает, что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности (без определения долей). Однако эта норма является диспозитивной: в договоре между членами хозяйства может быть установлен иной режим собственности на имущество хозяйства.

Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Это означает, что соглашением между членами может быть установлен правовой режим общей долевой собственности на имущество хозяйства. Этим же соглашением должны быть установлены доли каждого из членов хозяйства.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 245 ГК РФ соглашением участников долевой собственности может приниматься во внимание вклад каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением сторон.

Полученные плоды, произведенная продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, становятся общим имуществом, т. е. поступают в общую собственность членов хозяйства. Статья 136 ГК РФ гласит, что поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция и доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом или договором об использовании этого имущества. В случае использования имущества фермерского хозяйства силу договора имеет соглашение членов хозяйства. Статья 248 ГК РФ конкретизирует положение статьи 136 ГК РФ применительно к отношениям долевой собственности. Порядок распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности характеризует следующее:

1) плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества (в данном случае долевую собственность);

2) они перераспределяются между участниками долевой собственности соразмерно долям.

Правило о порядке распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, относится к числу диспозитивных. Оно применяется, если участники не установили другой порядок.

В тех случаях, когда собственники поочередно используют общее имущество по договоренности, плоды, продукция и доходы могут поступать в собственность каждого сособственника, использующего, например сложную сельскохозяйственную технику. При этом продолжительность использования может зависеть от размера доли в праве общей собственности. Если находящийся в долевой собственности земельный участок сдается в аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученная продукция принадлежит ему, а собственники в качестве дохода от этой сделки получают арендную плату.

Доля умершего супруга в нажитом во время брака имуществе входит в состав наследства и переходит к его наследникам, а доля пережившего супруга в наследство не включается (ст. 1150 ГК РФ).

Дело в том, что в соответствии с законным режимом имущества супругов имущество, нажитое в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено, является совместной собственностью. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 33 СК РФ). Какое имущество при законном режиме считается общей совместной собственностью супругов, а какое к ней не относится, предусмотрено в п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 и 36 СК РФ.

Особым случаем возникновения право долевой собственности является смерть одного из супругов или обоих супругов их доли в общем имуществе признаются равными, как и при прижизненном разделе супружеского имущества (ст. 39 СК РФ).

Так обратился в суд с исковым заявлением указав, что 18 октября 1989 года умерла его супруга - , проживавшая в с. Белоключье, Шигонского района, Самарской области.

После её смерти 26.03.1991 г. он обратился в нотариальную контору с заявлением о вступлении в наследство, 02.04.1991 ему выдали свидетельство о праве на наследство по закону на денежные вклады супруги. Истец просит признать за ним, Буйлиным Степаном Фёдоровичем, право собственности на денежные вклады, находящиеся в ОСБ 113/090 с. Шигоны, Шигонского района, Самарской области на счёте № и № в порядке наследования, после смерти супруги Буйлиной Арины Николаевны, умершей 18 октября 1989 года.

В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди являются дети, супруг, родители наследодателя. Согласно названной нормы законы , и являются наследниками первой очереди после смерти Буйлиной Арины Николаевны. Согласно ст. 1157 ГК РФ, наследники вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону. и отказываются от своей доли наследства в пользу наследника по закону -

("9") Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, пришел к выводу о законности и обоснованности требований .

Право отступить от начала равенства долей супругов в их общем совместном имуществе имеет суд, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Доля умершего супруга в общем имуществе наследуется по общим правилам наследственного правопреемства. Переживший же супруг имеет право собственности на свою долю в этом имуществе, независимо от того, призван он к наследованию или нет, а если призван, то не имеет значения, по какому основанию - по закону или по завещанию, и принял ли он наследство, а потому вправе определить эту долю в общем имуществе, нажитом в период брака.

В случае спора между пережившим супругом и наследниками умершего супруга, а равно его кредиторами супружеская доля в общем имуществе может быть определена в судебном порядке.

К. и С. состояли в браке. В период брака ими были приобретены автомобили "Мицубиси-Паджеро", "Ниссан-Датсун", "Ниссан-Санни", доли в уставном капитале ООО, общая стоимость которых составляет руб. 25 коп. Все это имущество было оформлено на имя К. В августе 1998 г. К. умер. С. приняла наследство после его смерти, подав в нотариальную контору соответствующее заявление.

X. обратился в суд с иском к С. о взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Он сослался на то, что заключил с К. договор займа, по которому передал К. 50 тыс. долл. США с условием возврата 1 сентября 1998 г. В связи со смертью К. долг истцу возвращен не был. X. просил возложить обязанность по исполнению условий договора на С. как на наследницу должника по закону.

Решением Магаданского городского суда Магаданской области от 01.01.01 г. иск X. удовлетворен: с С. в его пользу взыскано руб. 25 коп. Рассмотрев дело в порядке надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение суда и передала дело на новое судебное рассмотрение, поскольку суд не применил ст. 34 СК РФ и неправильно, без учета права С. на супружескую долю в имуществе, определил стоимость наследства. По утверждению С., действительная стоимость перешедшего к ней в порядке наследования имущества составляет 1/2 часть от руб. 25 коп. Только в этих пределах она отвечает по долгам наследодателя. Доказательств того, что перечисленное имущество не является общим, а принадлежало лично К. (было ему подарено и т. д.), суду представлено не было.

Если завещание наследодателя составлено без учета права его супруга на долю в общем имуществе, переживший супруг, а также его наследники и кредиторы могут потребовать признания завещания недействительным в соответствующей части.

В ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате предусмотрено, что по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности на долю в общем имуществе может быть определена также доля умершего супруга. Необходимость в этом может возникнуть, если общее имущество (все или часть) оформлено на имя пережившего супруга, а наследники желают включить долю умершего в наследство. Однако такой формы нотариального свидетельства среди форм, утвержденных приказом Минюста России от 01.01.01 г. № 99, нет. По-видимому, при отсутствии спора между пережившим супругом и наследниками предполагается заключение указанными лицами соответствующего соглашения. Возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае определения доли наследодателя в общем имуществе, оформленном на имя пережившего супруга, она включается в состав наследства.

Если оба супруга умерли одновременно (в один и тот же день) или последовательно, доли умерших в общем имуществе могут быть по требованию наследника (наследников) или кредиторов наследодателей определены в судебном порядке, после чего подлежат включению в состав соответствующего наследства.

В том случае, когда на день открытия наследства брак с наследодателем расторгнут, а раздел общего имущества не произведен или не установлены доли бывших супругов в праве общей собственности, они могут быть определены по соглашению между бывшим супругом и наследниками умершего, принявшими наследство. В случае спора он разрешается в судебном порядке. При этом следует иметь в виду, что к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, по заявлению стороны в споре судом применяется трехлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). В п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" было разъяснено, что течение этого срока начинается не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). В том случае, когда срок исковой давности по указанному требованию был пропущен еще наследодателем, он не может быть восстановлен судом по заявлению наследников или кредиторов умершего, требующих определения его доли в общем имуществе, нажитом в браке.

При наличии брачного договора (ст. 40-42 СК РФ) состав имущества, принадлежавшего умершему на день открытия наследства, а если договором была установлена общая (долевая или совместная) собственность супругов, то имущество и (или) доля умершего в общем имуществе супругов, а равно имущество пережившего супруга и (или) его доля в общем имуществе определяются на основании брачного договора.

3.2 Прекращение права общей долевой собственности

Существует несколько оснований прекращения права общей долевой собственности. Традиционно их делят на две группы. К первой группе относятся основания, вообще прекращающие право собственности, и вследствие этого они относятся как к односубъектной, так и к общей долевой собственности: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу и т. п. Данная группа оснований является типичной, поэтому не представляет особого интереса для нашей работы. Вторая группа оснований включает в себя такие специфические способы, как раздел и выдел из общей долевой собственности.

Поскольку отношения, возникающие при выделе доли, имеют много общих черт с отношениями при разделе, становится понятным, почему законодатель правила о разделе не формулирует отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК РФ).

С точки зрения изложения материала представляется удобным начать рассмотрение с такого основания прекращения права общей долевой собственности, как выдел.

Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников.

Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение в многоквартирном доме может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.

При рассмотрении судом требования одного из сособственников необходимо учитывать, что "выдел доли в натуре - это прямой и потому наиболее удобный для выделяющегося участника способ к возникновению индивидуальной собственности на выделенную часть вещи". Вместе с тем реализация данного способа в настоящее время представляется маловероятной применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется сособственнику.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 01.01.01 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа.

("10") Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости.

Дело в том, что действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает "реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.

Думается, что разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, во многом сформулированы под влиянием Постановления Пленума Верховного Суда СССР № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" от 01.01.01 года. Указанное Постановление содержит по сути аналогичное разъяснение, что дает нам основание полагать отождествление правового режима жилого дома и квартиры в многоквартирном доме, что является небесспорным. Как справедливо отмечает , "квартира и жилой дом должны рассматриваться как самостоятельные объекты права собственности, правовой режим которых может не совпадать".

В тех случаях, когда выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под которым понимается невозможность использования его по назначению, существенное ухудшение технического состояния, выделяющийся сособственник может прибегнуть ко второму способу, а именно потребовать выплаты компенсации за долю.

Использование данного способа выдела предопределено свойствами денег. Как пишет , "деньги относятся к категории делимых вещей. При этом особенность денег выражается в том, что денежная сумма всегда может быть разделена без ущерба для возможности хозяйственного назначения выделенной части. В связи с этим денежный раздел и выдел денежной доли широко используется в гражданском праве как способ раздела имущества при невозможности его раздела в натуре".

При анализе денежной компенсации как способа выдела доли нельзя не обратить внимания на соотношение предложения о купле - продаже доли, обращенное к сособственникам, и требования о выплате денежной компенсации. Как правило, в литературе их отождествляют. Однако, несмотря на всю схожесть (предметом выступает денежная сумма), обращает на себя внимание существенное различие, заключающееся в том, что размер денежной суммы может быть неодинаков при направлении предложения о купле - продаже и предъявлении требования о выплате денежной компенсации. Использование сособственником купли - продажи предполагает распространение действия принципа свободы договора, а это дает ему возможность самостоятельно определить условия продажи, в том числе условие о цене. В тех же случаях, когда предъявляется требование о выплате денежной компенсации за долю, практика твердо придерживается правила, в соответствии с которым размер денежной компенсации определяется исходя из действительной стоимости имущества. Кроме того, при купле - продаже сособственники, которым адресовано предложение о заключении договора, всегда вправе от него отказаться.

Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Таким образом, в основе использования второго способа по общему правилу лежит согласие сособственника на получение денежной компенсации, что вполне понятно, ибо с получением последней он утрачивает свои права на общее имущество. Лишение же прав участника общей долевой собственности помимо его воли противоречило бы принципу неприкосновенности и защиты права собственности.

Тем не менее действующий ГК РФ предусматривает исключение из указанного нами общего правила. Данное исключение давно известно судебной практике. Так, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Формулирование подобного исключения является, пожалуй, результатом поиска оптимального соотношения интересов всех сособственников и интереса отдельного участника права общей долевой собственности.

Положительное решение вопроса о выплате компенсации сособственнику вместо выдела его доли в общем имуществе возможно в тех случаях, когда имеются все три условия: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращает на себя внимание третье условие, носящее субъективный характер. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии существенного интереса должен решаться судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и т. д.

Действующее гражданское законодательство не предоставляет суду права лишать такого сособственника принадлежащих ему прав в отношении общего имущества. Сложившаяся судебная практика рассмотрения споров, связанных с общей собственностью, выработала правило, в соответствии с которым отсутствие согласия выделяющегося сособственника получить вместо части общего имущества денежную компенсацию при невозможности выдела может служить основанием для отказа в иске о выделе доли в натуре.

Использование только выдела доли в натуре либо выплаты компенсации редко можно встретить на практике. В большинстве случаев используется сочетание выдела доли в натуре с выплатой компенсации. Использование комбинации рассмотренных нами способов предопределено тем, что не всегда практически возможно достигнуть соответствия между выделяемой частью общего имущества и размером доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику. Отказывать же в выделе доли в натуре вследствие этого вряд ли целесообразно. В силу этого п. 4 ст. 252 ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной или иной компенсации. При выделе доли одного из сособственников возникает необходимость пересмотра размеров долей оставшихся сособственников. Пересмотр размеров долей, как правило, производится сразу же после выдела по соглашению между оставшимися участниками. В тех случаях, когда выдел (раздел) произведен судом, размеры долей определяются в судебном решении.

Так , с. Заволжье, Самарская область, обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Крестьянскому фермерскому хозяйству , с. Заволжье, Самарская область, о выделении доли в имуществе. Исковое заявление мотивировано выходом истца из состава участников Хозяйства.

Как установлено материалами дела, решением малого Совета Приволжского районного Совета народных депутатов от 18.12.91 № 29 в пожизненное наследуемое владение предоставлен земельный участок площадью 62,6 га для ведения крестьянского хозяйства.

Согласно Свидетельству серии 63 № 0 выданному ИМНС РФ по Приволжскому району, на налоговый учет ответчик поставлен 20.05.92.

Постановлением Администрации Приволжского района Самарской области от 25.06.92 № 000 истцу в пожизненное наследуемое владение для ведения Фермерского хозяйства из земель Совхоза "Новое Заволжье" предоставлен земельный участок площадью 10,9 га. Данным же Постановлением главой Крестьянского хозяйства утвержден

Согласно Свидетельству серии 63 № Фермерское хозяйство зарегистрировано Администрацией Приволжского района Самарской области 02.04.95 за № 34.

В соответствии с п. 1 ст. 257 Кодекса имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

В силу положений Закона земельный участок и средства производства при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доли в общей собственности на имущество.

Судом сделан законный и обоснованный вывод о том, что спорное имущество было закуплено на кредиты, предоставленные ответчику. Так же правомерно установлено обстоятельство отсутствия доказательств членства истца в КФХ , наличия вклада, доли или пая истца в КФХ ", наличия соглашения членов Хозяйства на получение компенсации, а также то, что отсутствует заявление истца о выходе из состава участников КФХ

("11") Доказательства внесения спорного имущества истцом в Фермерское хозяйство ответчика, так же как и доказательства наличия права совместной собственности хозяйств на спорное имущество истцом не представлены.

Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника. Однако следует помнить, что выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.

Определенные затруднения возникают в реализации кредитором права обращения взыскания по долгам должника - участника права общей долевой собственности, т. к. "права и законные интересы кредитора могут оказаться без надлежащей защиты в случаях невозможности выдела доли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме от продажи своей доли остальным сособственникам".

Нам представляется, что по смыслу ст. 255 ГК РФ кредитор не лишен возможности в случае уклонения должника от выполнения ранее направленного ему требования самостоятельно обратиться к сособственникам с требованием о купле - продаже доли. Таким образом, в любом случае отказ участников права общей долевой собственности от приобретения доли должника - сособственника (по требованию самого должника либо кредитора) служит основанием для возникновения у кредитора права обратиться в суд с требованием об обращении взыскания путем продажи доли с публичных торгов.

Как уже отмечалось, законодатель правила о разделе не располагает отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные нами способы выдела доли: получение имущества в натуре, выплата денежной компенсации - используются и при разделе общего имущества.

Поскольку жилое помещение относится, как правило, к числу неделимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрении вопроса о способах раздела неделимых объектов.

Сложившаяся практика указывает на два способа урегулирования взаимоотношений сособственников. При неделимости объекта права общей долевой собственности раздел может быть осуществлен либо посредством передачи общего имущества одному из сособственников с обязательством выплатить остальным соответствующую компенсацию, либо путем продажи общего имущества с распределением полученной от продажи суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей.

Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов. Ввиду этого представляет интерес проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними.

Совершенно очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

Возникшие разногласия, по смыслу законодательства, могут быть урегулированы судом путем установления первого способа раздела имущества: посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.

Нельзя не обратить внимания на то, что такое решение вопроса означает фактически принуждение остающегося сособственника к покупке доли, принадлежащей другому лицу. При этом обязанность и размер выплаты устанавливаются судом исходя из действительной стоимости имущества и при отсутствии соглашения сторон. В отношении этой ситуации можно говорить о принудительном "наделении" собственностью, что не всегда может приветствоваться сособственником, поскольку автоматически влечет увеличение его бремени содержания имущества.

Возникшая проблема, представляется, является результатом закрепления в главе 16 ГК безусловного права требования выдела своей доли посредством выплаты денежной компенсации. Решение законодателя, очевидно, дает преимущество интересам выделяющегося сособственника. Иное решение этого вопроса вряд ли возможно. С другой стороны, представляется разумным положение ГК 1922 года, в силу которого еще до предъявления соответствующего требования о выделе участники общей долевой собственности могли ограничить это правомочие своим соглашением и тем самым оградить себя от появления такой ситуации.

3.3 Проблемы осуществления права общей долевой собственности

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников.

При осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Существуют общие и частные пределы осуществления гражданских прав.

Общие пределы относятся ко всем правам и содержатся в нормах-принципах. (Например, в п. 2 ст. 1 ГК указано, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства). Нарушение общих пределов называют злоупотреблением правом.

Частные пределы характеризуются тем, что относятся к конкретным гражданским правам и предусмотрены в специальных статьях законодательства. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно.

Так, распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственности также может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособственников не требуется. Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5