Социально-правовые и технико-экономические вопросы реконструкции сложившейся застройки

УДК 69.059.7

СОЦИАЛЬНО-ПРАВОВЫЕ И ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ РЕКОНСТРУКЦИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ

– канд. техн. наук

ФГОУ ВПО «Московский государственный университет природообустройства»,

г. Москва, Россия

Статья посвящена анализу состояния жилищного фонда России и обоснованию необходимости увеличения объемов работ по реконструкции жилой застройки.

An article is devoted the analysis of a condition of available housing of Russia and a substantiation of works on housing estate reconstruction.

Одним из важных направлений социально-экономического развития страны является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищная сфера-отрасль народного хозяйства включает строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

С течением времени в стране меняются темпы и характер нового строительства, модернизации и реконструкции существующей застройки. Однако острота жилищной проблемы не ослабевает. Миллионы людей живут в ветхих и аварийных домах, которые по площади составляют 34 млн м2. Значительная часть эксплуатируемых зданий не соответствует современным функционально-потребительским требованиям, предъявленным к жилым помещениям (неудобная планировка, недостаточный уровень благоустройства, низкие теплотехнические, акустические и другие характеристики ограждающих конструкций).

Существовавший в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности в результатах своей деятельности у проектных, строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций, а также отчуждения жителей от собственности не способствовало повышению качества жилищного фонда.

Социальная необходимость реконструкции связана с задачами:

1.  Повышения доступности жилья для широких слоёв населения, адресной, государственной и муниципальной поддержки.

2.  Улучшения качества эксплуатируемого жилищного фонда.

3.  Совершенствования градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию жилой среды.

Реконструкция и реставрация зданий различного назначения это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ, отличающийся большим разнообразием проектных решений и используемых технологий.

Специфика и сложность этих работ заключается:

1) в необходимости осуществлять переустройство зданий, построенных в разное время и имеющих свои конструктивные особенности;

2)  в обязательном учете технического состояния здания, выявляемого в процессе обследования;

3) в комплексном характере решения технических, экономических, социальных и экологических задач.

Необходимость расширения объема работ по переустройству жилых, общественных и производственных зданий в России является следствием их быстрого морального и физического старения и выбывания из эксплуатации. Основная причина – несвоевременное выполнение плановых ремонтов и нарушения правил эксплуатации. Например, из жилищного фонда страны ежегодно выбывает около 7 млн м2 общей площади при том, что вновь вводится лишь около 40 млн м2. Для сравнения в США почти 52 % всех средств, вкладываемых в строительство, идет на реконструкцию жилья. Считается, что для полноценного развития города необходимо расходовать по этой статье не менее 25 % городского бюджета [1].

В строительном комплексе России должна произойти смена приоритетов, то есть, одновременно с новым строительством, необходимо значительное увеличение доли реконструктивных работ. Только своевременное проведение работ по ремонту, модернизации и реконструкции зданий обеспечит возможность эффективной и безопасной эксплуатации жилищного фонда страны.

По данным Госархстройнадзора России, каждая третья авария на строительных объектах происходит в жилых домах. Основные причины – нарушение правил эксплуатации (неудовлетворительное техническое состояние) инженерных систем и конструктивных элементов здания. Доказано также, что при отступлении от нормативных сроков капитального ремонта на 7-10 лет стоимость его проведения увеличивается в 2,5…3 раза по сравнению с плановым ремонтом [2].

Застройка современных жилых районов в большинстве российских городов страдает однообразием из-за ограниченного набора зданий и их безадресного проектирования. Повсеместное применение многоэтажных домов практически не учитывало: сложившейся традиции городской застройки, ее масштабов, специфических требований, предъявляемых к новым объектам, возводимым как в зоне влияния архитектурных памятников, так и различных архитектурных пространств.

На сегодняшний день большое значение должно уделяться изучению опыта и внедрению в практику реконструкции таких типов зданий, которые наиболее распространены в странах со сходными природно-климатическими условиями. Так, в мировой практике жилищного строительства широко применяют безлифтовые здания высотой от 2…5 этажей. Такие дома составляют основную ткань застройки в больших и малых городах, в том числе в процессе реконструкции исторически сложившихся районов. Причина высокой популярности – возможность получения высокой плотности застройки (350…450 чел. на 1 га) при высоком уровне комфортности жилья [1]. Кроме того, такие здания обеспечивают наибольшую эффективность при реконструкции, путем «уплотнения» жилой застройки.

В условиях повышения цен на энергоносители (особенно в условиях кризиса) частью реконструктивных мероприятий должна стать: установка счетчиков расхода тепла, холодной и горячей воды, газа, а также утепления окон, дверей, чердачных перекрытий и стен упрощенной конструкции.

Во многих Российских городах возникают проблемы дефицита свободных территорий, а также очень высокой стоимости создания инфраструктуры в районах новой застройки.

При этом, переустройство зданий должно рассматриваться как одна из возможностей относительно быстрого получения дополнительных площадей за счет уплотнения существующей застройки – надстройки мансардных этажей, пристраиваемых объемов и частично, возведения новых зданий в существующих районах городской надстройки. Цель переустройства зданий и сооружений приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами архитектурно-планировочного и функционального преобразования. Сегодня характер переустройства здания или застройки зависит не только от исторической, архитектурно-художественной, ландшафтно-экологической, экономической и функциональной целесообразности, но и от средств и предпочтений заказчиков.

Расчеты показали, что прирост жилищного фонда страны при реконструкции зданий первых массовых серий может составить 100…120 млн м2 общей площади с затратами в 1,5 раза меньше чем при новом строительстве [3]. Подобный эффект может быть достигнут за счёт более рационального использования систем инженерного оборудования, освоенных территорий и существующего фонда зданий и сооружений.

И ещё одно немаловажное соображение. Изучая вопросы реконструкции зданий, можно глубже понять особенности работы их конструктивных элементов в различных условиях, а также динамику изменения эксплуатационных качеств зданий.

Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной, но возможность её реализации зависит от интересов всех участников процесса: городских служб, государственных и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных организаций.

Технико-экономическая целесообразность реконструкции определяется как на стадии перспективного планирования, так и оценки сравнения проектных решений. При этом рассматривается:

1.  Характер технических решений (конструктивные решения, технология и организация работ).

2.  Затраты и результаты, связанные с реализацией проекта зданий и сооружений.

Выводы

При эксплуатации жилых зданий возникают две основные задачи: сохранение существующего жилищного фонда и повышение его эксплуатационных качеств. Первая решается путем соблюдения правил технической эксплуатации, регулярного проведения осмотров и текущего ремонта зданий, вторая – путем переустройства жилищного фонда.

Социальные задачи реконструкции как раз и заключаются в коренном обновлении застройки и планировочной структуры жилищного фонда. Соответственно, увеличение объемов реконструкции жилой застройки предусматривает улучшение и постепенное выравнивание условий жизни населения в старых и новых городских районах, что будет удовлетворять современным и перспективным требованиям.

В градостроительном отношении, реконструкция жилой застройки будет способствовать улучшению планировочной структуры города, оздоровлению городской среды, повышению архитектурно – пространственных качеств застройки, совершенствованию сети магистральных улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.

Библиографический список

1.  Федоров и реставрация зданий: Учебник. – М.: ИНФРА – М, 2006. С.20-25.

2.  Девятаева реконструкции и модернизации зданий: Учебное пособие. – М.: ИНФРА – М, 2003. С.6-14.

3.  , , Тимахова эксплуатация зданий и сооружений: Учебник. – М.: ИНФРА – М, 2005. С.10-15.