Коммунальные платежи в доходах и расходах арендодателя и арендатора. Налоговый и бухгалтерский учет оплаты коммунальных услуг (стр. 3 )

В Книге учета доходов и расходов данная операция отражается в день оплаты - 9 августа. В разд. I Книги учета доходов и расходов организация "Дельта" сделает следующие записи.

15.3. УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ПРИ ОПЛАТЕ

КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

(КОМИССИОНЕРА, АГЕНТА)

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко оформляются посредством посреднических договоров, в частности договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ). Условие о посредничестве стороны могут включить и в договор аренды, т. е. заключить смешанный договор, содержащий элементы различных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель по договорам с поставщиками коммунальных услуг приобретает у них энергию, воду, газ, услуги по водоотведению для арендатора. А получив от арендатора денежные средства за приобретенные коммунальные услуги, он перечисляет их поставщикам. Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

При данном способе оплаты коммунальных услуг важно, когда арендодатель и арендатор заключили посреднический договор. На практике зачастую это происходит уже после того, как арендодатель подписал договор с коммунальными службами. В этом случае налоговые органы могут не признать отношения по оплате "коммуналки" посредническими, что имеет неприятные последствия для арендодателя.

Далее мы рассмотрим подробнее учет соответствующих доходов и расходов у арендодателя и арендатора при уплате коммунальных платежей по посредническому договору, а также существующие при этом риски.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

разд. 15.3.1. Доходы арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг >>>

разд. 15.3.2. Расходы арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг >>>

разд. 15.3.3. Расходы арендатора при оплате коммунальных услуг через арендодателя-посредника >>>

15.3.1. ДОХОДЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

ПРИ ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

По условиям посреднического договора (договора комиссии, агентского договора) арендодатель-посредник приобретает коммунальные услуги для арендатора. За выполнение этого поручения он получает вознаграждение (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ).

Таким образом, если вы сдаете в аренду помещение и как посредник участвуете в расчетах арендатора за коммунальные услуги, то в доходы у вас включаются:

- сумма арендной платы за сданное в аренду помещение (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);

- вознаграждение за посреднические услуги, которое вам выплачивает арендатор. Это следует из пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Аналогичные разъяснения приведены, в частности, в Письме УФНС России по г. Москве от 01.01.2001 N 18-11/3/93008@.

Указанные доходы арендодатель-посредник отражает на дату их фактического поступления в графе 4 разд. I "Доходы и расходы" Книги учета доходов и расходов.

Что касается сумм возмещения коммунальных платежей, которые получает арендодатель от арендатора, то их арендодатель в доходах не учитывает. Но только при условии, если он не включает в расходы затраты на "коммуналку" для арендатора (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Некоторые суды также приходят к выводу, что коммунальные платежи, которые получает арендодатель-агент, не учитываются в его доходах (Постановление ФАС Московского округа от 01.01.2001 N КА-А41/).

Примечание

Подробнее об учете доходов посредника вы можете узнать в разд. 16.1 "Доходы (вознаграждение) посредника (поверенного, комиссионера, агента, экспедитора), применяющего УСН".

Также рекомендуем ознакомиться с примером заполнения Книги учета доходов и расходов по УСН, а также бухгалтерского учета посредника (агента), который участвует в расчетах.

Однако при данном способе оплаты "коммуналки" стоит обратить внимание на следующие обстоятельства. Не исключены споры с налоговыми органами в том случае, если арендодатель заключил посреднический договор позже, чем договоры с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг. Дело в том, что сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика <3> (в нашем случае - арендатора).

<3> Такой вывод в отношении, в частности, договора комиссии сделал Президиум ВАС РФ в п. 6 Информационного письма от 01.01.2001 N 85.

Например, организация "Альфа" (арендодатель) по договору аренды предоставила нежилое помещение организации "Бета" (арендатору). Помимо этого, компании заключили договор комиссии, по которому организация "Альфа" (комиссионер) приобретает у поставщиков коммунальные услуги для арендатора (воду, отопление, электроэнергию). Однако договоры с поставщиками коммунальных услуг по данному нежилому помещению у организации "Альфа" были заключены ранее, еще при приобретении нежилого помещения в собственность. В данном случае приобретение организацией "Альфа" коммунальных услуг не является посреднической услугой в интересах арендатора.

Этой позиции придерживается и Минфин России по вопросу определения доходов агента, применяющего УСН. Чиновники указывают, что агент, который действует от своего имени, но за счет принципала, должен совершать сделки с третьим лицом после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Именно при таких условиях агент-"упрощенец" в составе своих доходов учитывает только агентское вознаграждение. Такая позиция отражена в Письмах Минфина России от 01.01.2001 N /2/24, от 01.01.2001 N /2/25, от 01.01.2001 N /18, от 01.01.2001 N /19.

Таким образом, в ситуации, когда договоры с поставщиками коммунальных услуг были заключены ранее посреднического договора, налоговые органы могут доначислить арендодателю единый налог на суммы коммунальных платежей, полученных от арендатора. Причем некоторые суды поддерживают позицию проверяющих (Постановление ФАС Поволжского округа от 01.01.2001 N А57-9388/06).

Чтобы снизить риски возникновения споров с контролирующими органами, вы можете выбрать иной способ оплаты арендатором потребленных им коммунальных услуг.

Для целей бухгалтерского учета у арендодателя денежные средства, получаемые от арендатора в качестве оплаты за коммунальные услуги, и денежные средства, перечисляемые коммунальным службам, не включаются в состав доходов и расходов (п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99).

Сумма агентского вознаграждения является доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99).

15.3.2. РАСХОДЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

ПРИ ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

В рамках посреднических отношений арендодатель-посредник, как правило, несет затраты по оплате коммунальных услуг, приобретенных по поручению арендатора и им же потребленных. Однако в расходах арендодателя они не учитываются, поскольку компенсируются ему арендатором (абз. 1 п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ).

Для целей бухгалтерского учета у арендодателя денежные средства, перечисляемые коммунальным службам, не включаются в состав расходов (п. 3 ПБУ 10/99).

Примечание

Подробнее об учете затрат посредника-"упрощенца" вы можете узнать в разд. 16.2 "Расходы посредника (поверенного, комиссионера, агента, экспедитора), применяющего УСН".

Дополнительно рекомендуем ознакомиться с примером заполнения Книги учета доходов и расходов по УСН, а также бухгалтерского учета посредника (агента), который участвует в расчетах.

15.3.3. РАСХОДЫ АРЕНДАТОРА ПРИ ОПЛАТЕ

КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

Допустим, вы заключили с вашим арендодателем посреднический договор (агентский или договор комиссии) и поручили ему:

- заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг;

- оплачивать за вас эти услуги.

Вы же со своей стороны обязуетесь выплачивать ему вознаграждение за посредничество и компенсировать его расходы на оплату коммунальных услуг.

Если вы применяете объект налогообложения "доходы минус расходы", то в целях исчисления налога при УСН вы признаете в расходах, в частности:

- арендную плату (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

- выплаченное посредническое вознаграждение (пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

- компенсацию арендодателю-посреднику затрат на коммунальные платежи (в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);

- сумму НДС, если она предъявлена арендодателю поставщиком коммунальных услуг в составе коммунальных платежей (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Данные расходы вы учтете на дату их осуществления в графе 5 разд. I "Доходы и расходы" Книги учета доходов и расходов. При этом у вас должны быть подтверждающие документы.

Примечание

Подробнее об учете расходов доверителя вы можете узнать в разд. 16.4 "Расходы доверителя (принципала, комитента, клиента по договору экспедиции) при УСН".

В бухгалтерском учете суммы арендной платы, выплаченного агентского вознаграждения и компенсации коммунальных расходов признаются расходом по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Данные затраты отражаются по дебету счетов учета затрат (20 "Основное производство", 44 "Расходы на продажу" и др.) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"). Перечисление арендной платы, коммунальных платежей и сумм вознаграждения арендодателю-посреднику отражается по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в корреспонденции с кредитом счета 51 "Расчетные счета" (Инструкция по применению Плана счетов).

15.3.3.1. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДАТОРУ

ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

Если арендодатель по поручению арендатора уплачивает за него коммунальные платежи, то он должен выставить от своего имени арендатору:

- счет на оплату коммунальных услуг;

- счет на оплату посреднического вознаграждения.

Отметим, что счет на оплату "коммуналки" составляется на основании аналогичных счетов коммунальных служб или расчетов. Так как форма счета на оплату коммунальных платежей не предусмотрена в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, арендодатель может составить его в произвольной форме.

При передаче вам указанных документов обратите внимание, содержат ли они обязательные реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Закона N 129-ФЗ. Только при наличии таковых документы признаются первичными учетными документами и вы можете подтвердить ими свои расходы на коммунальные платежи.

Примечание

Подробнее о первичных учетных документах при посреднических сделках вы можете узнать в разд. 28.2 "Оформление документов сторонами сделки" Практического пособия по НДС.

15.4. УЧЕТ РАСХОДОВ ПРИ УПЛАТЕ АРЕНДАТОРОМ

КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ПОСТАВЩИКАМ

КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг - различным коммунальным службам. В таком случае все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом и бухгалтерском учете не отражаются.

Что касается арендатора, то он включает затраты на оплату "коммуналки" в состав своих материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (Письма Минфина России от 01.01.2001 N /2/01, от 01.01.2001 N /2/163 (п. 3)).

При этом суммы НДС, выделенные поставщиками в стоимости коммунальных услуг, необходимо отражать в расходах отдельно на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Учет указанных расходов возможен, если вы применяете УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

Расходы на коммунальные услуги, а также уплаченные в их составе суммы НДС арендатор учитывает на дату списания денежных средств с расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности по уплате "коммуналки" - в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом необходимо документальное подтверждение расходов.

Примечание

Подробнее о требованиях по учету расходов налогоплательщиков, которые применяют УСН, вы можете узнать в разд. 3.6 "Расходы, которые учитываются при УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы" и разд. 4.2.3 "Особый порядок признания расходов на оплату труда, уплату налогов, реализацию покупных товаров, приобретение основных средств и др.".

Указанные расходы арендатор отражает в графе 5 разд. I "Доходы и расходы" Книги учета доходов и расходов. Причем суммы НДС, предъявленные поставщиками коммунальных услуг, необходимо указать отдельными строками.

Примечание

Подробно о том, как организовать налоговый учет при работе на "упрощенке", вы можете узнать в гл. 10 "Налоговый учет при УСН. Порядок ведения Книги учета доходов и расходов".

О порядке заполнения разд. I Книги учета доходов и расходов см. разд. 10.4.2 "Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов (таблиц и справки)".

Если вы ведете бухгалтерский учет, то такие затраты вам следует признавать расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Их вы отразите по дебету счетов учета затрат (20 "Основное производство", 44 "Расходы на продажу" и др.) в корреспонденции с кредитом счетов учета расчетов с поставщиками (60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (Инструкция по применению Плана счетов)). При этом сумму НДС, предъявленную специализированными предприятиями, в бухгалтерском учете можно предварительно не отражать на счете 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", если это закреплено в учетной политике организации.

15.4.1. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДАТОРУ

ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

ПОСТАВЩИКАМ УСЛУГ

Для включения в расходы коммунальных платежей арендатору необходимы первичные документы, которые подтверждают оплату и сумму понесенных затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если арендатор оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам, то такими документами для него являются счета поставщиков коммунальных услуг, а также документы об их оплате (платежные поручения, кассовые чеки и др.).

ПРИМЕР

учета расходов арендатора по оплате коммунальных услуг поставщикам и внесению арендной платы арендодателю

Ситуация

Торговая организация "Гамма" арендовала нежилое помещение под магазин. При этом она самостоятельно заключила договоры с водо-, электро - и теплоснабжающими организациями на поставку их услуг. Ежемесячная арендная плата -руб. (без НДС). Организация "Гамма" применяет УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

15 июля организация оплатила счет поставщика коммунальных услуг за электроснабжение за июнь в размере 7080 руб. (в том числе НДС 1080 руб.).

16 июля платежным поручением арендодателю была перечислена арендная плата за июнь в размереруб.

Рассмотрим порядок отражения оплаты коммунальных платежей и арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете арендатора.

Решение

Организация "Гамма" в июле учтет в расходах:

- НДС в размере 1080 руб., предъявленный организации "Гамма" поставщиком услуг электроснабжения (на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

- затраты на коммунальные услуги в сумме 6000 руб. (на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);

- уплаченную сумму арендной платы -руб. (на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

В Книге учета доходов и расходов организация "Гамма" отразит указанные расходы в разд. I "Доходы и расходы" соответственно на 15 и 16 июля следующим образом.

В бухгалтерском учете организация "Дельта" сделает следующие записи <4>.

<4> По общему правилу организации - плательщики УСН вести бухгалтерский учет не обязаны, за исключением учета основных средств и нематериальных активов (п. 3 ст. 4 Закона N 129-ФЗ). Подробнее этот вопрос освещен в разд. 1.4.2 "Ведение бухгалтерского учета при УСН".

(Путеводитель по налогам. Практическое пособие по УСН)

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3