Утвержден
приказом Министра юстиции
Республики Казахстан
от 2010 года
№
Стандарт оценки СО РК 02-2010
«База оценки и виды стоимости»
1. Общие положения
1. Настоящий государственный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки МСО 1 и МСО 2 и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и иных видов стоимости, отличных от рыночной. Настоящий стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
2. База оценки
2. База оценки - это определенная концепция, на основе которой определяется та или иная стоимость. Концепции (принципы) измерения стоимости могут быть различными в зависимости от предполагаемого использования (назначения) оценки
База оценки разделяет все виды стоимости на две основные группы: рыночную стоимость и иные (нерыночные) стоимости, которые являются результатом оценки. 3. Выбор базы оценки предшествует заключению договора на проведения оценки имущества и зависит от назначения оценки имущества, его особенностей, а также нормативных требований. В случае, когда в нормативно-правовых актах по оценке имущества, договоре на проведения оценки имущества или постановлении суда не отмечается вид стоимости, который должен быть определен в результате оценки, определяется рыночная стоимость.
4. Концепция рыночной стоимости, являющаяся наиболее подходящей для широкого круга применений, основывается на специфических допущениях, которые приведены в пункте 12 настоящего стандарта.
5. Базы (концепции) оценки, отличные от рыночной стоимости, требуют применения специальных допущений, которые, если они недостаточно раскрыты в отчете об оценке, могут привести к неверному истолкованию результатов. Они разделяются на три категории:
1) база, которая отражает выгоды для конкретного экономического субъекта от владения активом. Учитывая эти выгоды, конкретный инвестор покупает актив по цене, которая может превышать рыночную стоимость, т. е. сделка совершается по инвестиционной стоимости;
2) база, отражающая цену, которая могла быть на разумных основаниях согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом. Цена сделки, согласованная на коммерческой основе только между двумя сторонами может отличаться от рыночной стоимости, которая устанавливается на более широком открытом рынке. К этой категории относятся справедливая, специальная и синергетическая стоимости.
3) база оценки, которая устанавливает вид стоимости и методы ее оценки в соответствии с нормативными правовыми актами или с условиями контракта. К этой категории относятся налоговая, страховая, залоговая, таможенная и кадастровая стоимость.
6. Базу оценки не следует путать с допущениями, которые могут также потребоваться для разъяснения особенности применения выбранной базы оценки в конкретной ситуации. Такими особенностями может быть вынужденная продажа, реализация активов по отдельности в связи с ликвидацией предприятия, оценка действующего предприятия или оценка машин и оборудования для их утилизации Перечисленные допущения в соответствии с МСО 2007 в настоящее время не являются отдельными видами стоимости. В тоже время в большинстве случаев применение базы стоимости без дополнительных разъяснений недостаточно. Так, например, бизнес,, представляющий собой действующее предприятие, может иметь одну стоимость для конкретного лица (инвестиционная стоимость), вторую при слиянии (синергетическая стоимость) и третью на открытом рынке (рыночная стоимость), но как разъяснения к этим базовым стоимостям должно быть указано, что оценивается стоимость действующего предприятия, т. к. совершенно другая величина стоимости будет в случае его ликвидации.
2. Виды стоимости
7. Стоимость это - экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает. Стоимость является не историческим фактом - ценой сделки купли-продажи, а оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, который имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу.
На самом базовом уровне стоимость создается и поддерживается за счет взаимодействия четырех факторов, которые связаны с любым продуктом, услугой или товаром. Этими факторами являются: полезность, дефицитность, желательность и покупательная способность.
8. Целью оценки является установление величины конкретного вида стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки и устанавливается в договоре с заказчиком отчета об оценке.
9. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
10. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
1) рыночная стоимость;
иные виды стоимости:
2) инвестиционная;
3) справедливая;
4) специальная;
5) синергетическая;
6) налоговая;
7) залоговая;
8) страховая;
9) кадастровая;
10) таможенная.
11. Стоимости, применяемые в промежуточных расчетах и финансовой отчетности:
1) полная восстановительная стоимость (стоимость замещения, полная стоимость воспроизводства);
2) балансовая (остаточная стоимость);
3) терминальная (реверсионная) стоимость;
4) первоначальная стоимость;
5) текущая стоимость.
12. Рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
13. Основные понятия, раскрывающие суть определения рыночной стоимости, обозначают следующее:
1) Словосочетание «расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден» указывает на то, что мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, выраженная в денежных единицах, а не цена реальной сделки. Так как допускается возможность отклонения полученной расчетной суммы от цены реальной сделки, поэтому в отчете об оценке следует указывать степень вероятности возможного отклонения и его предельную величину. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов.
2) Возможность отчуждения в условиях конкуренции означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей, но, как правило, не более трех месяцев.
3) Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки
.
4) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
14. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- - при определении стоимости неденежных вкладов в уставный капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
- других, установленных законодательством случаях.
15. Определения видов иных стоимостей баз оценки, отличных от рыночной стоимости:
1) Инвестиционная стоимость, или ценность – это стоимость имущества для конкретного инвестора, или класса инвесторов, при установленных инвестиционных или производственных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретное имущество с конкретным инвестором, группой инвесторов, или предприятием с определенными инвестиционными целями и/или критериями.
2) Справедливая стоимость - это сумма, по которой можно обменять актив или выполнить обязательство при совершении операции между осведомленными, независимыми друг от друга сторонами. В соответствии с пунктом 33 Методических рекомендации по применению международного стандарта бухгалтерского учета (IAS) 16 «Недвижимость, здания и оборудование» справедливой стоимостью земли и зданий обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки, выполненной профессиональными оценщиками.
3) Специальная стоимость - это сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя.
4) Синергетическая стоимость - это сумма, превышающая рыночную стоимость за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов.
5) Налоговая стоимость - стоимость, рассчитываемая на основе действующего налогового законодательства
6) Страховая стоимость - стоимость имущества, предусматриваемая положением контракта или страхового полиса. Предполагаемый размер страховой суммы определяется на основе результатов анализа условий договора страхования в целом, для отдельного страхового случае, группы страховых случаев, а также учета особенностей физического состояния имущества, его текущего использования, влияния внешних факторов формирование рыночной стоимости имущества и т. д. Для определение возможной страховой суммы могут использоваться рыночная стоимость или нерыночные виды стоимости.
В случае возникновения необходимости в определении размера вероятного страхового возмещения оценка застрахованного имущества проводится с учетом условий страхования и соблюдением принципов полезности и замещения. Для застрахованного имущества, аналогичного имуществу, которое продается (покупается) на открытом рынке, оценка размера вероятного страхового возмещения проводится исходя характеристики имущества на дату причинении ущерба до момента страхового случая путем расчета прямого убытка. В случае, когда страховая сумма составляет определенную долю стоимости застрахованного объекта, вероятный размер страхового возмещения оценивается как соответствующая доля оцененного прямого убытка, если другое не предусмотрено условиями страхования.
7) Залоговая стоимость – это стоимость имущества, являющегося предметом залога, определенная как доля от рыночной стоимости залогового имущества путем осмотрительного анализа будущей его реализуемости с учетом:
· текущей активности и тенденций конъюнктуры на общем и местном рынке;
· прошлого, текущего и ожидаемого будущего спроса на имущество данной категории в рассматриваемой местности;
· потенциального и вероятного спроса на альтернативное использование;
· текущей рыночной реализуемости заложенного имущества, а также вероятности ее поддержания;
· воздействия на стоимость залога любых будущих событий, которые можно предвидеть на дату оценки.
8) Кадастровая стоимость – рыночная стоимости объекта оценки, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
9) Таможенная стоимость - стоимость, рассчитываемая на основе действующего таможенного законодательства.
16. Определения видов стоимости, применяемых в промежуточных расчетах и финансовой отчетности:
1) Полная восстановительная стоимость (далее - ПВС) - текущая стоимость нового имущества, стоимость которого определяется методами затратного подхода: путем переоценки первоначальной стоимости с помощью индексов инфляции, с помощью нахождения аналога на рынке или применения затратных справочников. ПВС применяется для финансовой отчетности и при использовании затратного метода оценки стоимости имущества.
2) Балансовая стоимость - сумма, по которой актив признается в бухгалтерском балансе после вычета суммы всей накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.
3) Терминальная (реверсионная) стоимость – рыночная стоимость оцениваемого имущества в конце расчетного срока. Применяется при оценке имущества методом дисконтирования
денежных потоков.
4) Первоначальная стоимость - это стоимость фактически произведенных затрат по возведению или приобретению основных средств, включая уплаченные невозмещаемые налоги и сборы, а также затраты по доставке, монтажу, установке, пуску в эксплуатацию и любые другие расходы, непосредственно связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению.
5) Текущая стоимость – термин бухгалтерского учета, определяющий стоимость основных средств по действующим рыночным ценам на определенную дату.
