Учебно-методические материалы по дисциплине «Оценка недвижимости» для студентов специальности. 080105 «Финансы и кредит»

4.4 Формы итогового контроля

В соответствии с учебными планами по специальности 080105 «Финансы и кредит», утвержденными 24 апреля 2008 г., для всех категорий студентов формой итогового контроля по курсу «Оценка недвижимости» является зачет, предполагающий ответ на 2 теоретических вопроса.

4.4.1 Вопросы для подготовки к зачету

1.  История оценки недвижимости в России.

2.  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация.

3.  Особенности недвижимости как товара.

4.  Жизненный цикл объектов недвижимости.

5.  Классификация объектов недвижимости.

6.  Особенности рынка недвижимости.

7.  Элементы и функции рынка недвижимости.

8.  Классификация рынка недвижимости.

9.  Субъекты рынка недвижимости.

10.  Категории стоимость, цена и затраты объекта недвижимости

11.  Виды стоимости объектов недвижимости.

12.  Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

13.  Государственное регулирование оценочной деятельности в РФ.

14.  Договорные отношения в оценочной деятельности.

15.  Требования к отчету об оценке недвижимости.

16.  Предмет оценки недвижимости, случаи обязательной оценки.

17.  Основные принципы оценки объектов недвижимости.

18.  Национальные и международные стандарты оценки недвижимости.

19.  Этапы и процедуры оценки недвижимости.

20.  Сущность и назначение затратного подхода оценки недвижимости.

21.  Этапы применения затратного подхода.

22.  Назначение и сущность доходного подхода оценки недвижимости.

23.  Этапы применения доходного подхода оценки недвижимости.

4.4.2 Варианты тестов по дисциплине

ВАРИАНТ 1.

1. Какие объекты Гражданский кодекс РФ относит к недвижимому имуществу:

1.Участки земли и недр, обособленные водные объекты

2. Лесные посадки

3. Космические объекты

4. верно 1,2,3

5. верно 1,3

2. Период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости:

1. Экономический срок жизни

2. Физический срок жизни

3. Оставшийся срок экономической жизни

4. Хронологический возраст недвижимости

3. К основным этапам процесса оценки объектов недвижимости относятся:

1. Сбор и анализ исходной информации; Проверка достоверности информации; Оценка всеми возможными подходами: затратным, сравнительным и доходным. Составление отчёта об оценке

2. Сбор и анализ исходной информации; Микроэкономический анализ; Проверка юридической чистоты титула; Оценка одним из основных подходов: затратным, сравнительным или доходным; Составление отчёта об оценке

4. Что означает принцип оценки «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости»:

1. Оценку объекта в текущей экономической ситуации

2. Оценку объекта в реально возможной альтернативной экономической ситуации

3. Оценку объекта в моделируемой экономической ситуации

4. Нет правильного ответа

5. Расчёт каких видов стоимости применяется в отношении объектов недвижимости в соответствии с Федеральными стандартами оценки:

1. Инвестиционная

2. Стоимость рыночная

3. Стоимость ликвидационная

4. Стоимость залоговая

5. верно 1, 2,3

6. К основным особенностям рынка недвижимости относятся:

1. Иммобильность объектов недвижимости

2. Капиталоёмкость объектов недвижимости

3. Уникальность объектов недвижимости

4. верно 1,3

5. верно 1,2,3

7. Подходы к оценке недвижимости в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1:

1. Сравнительный

2. Доходный

3. Затратный

4. верно 1,2,3

8. Основанием для проведения оценки является:

1. Устная договоренность между заказчиком и оценщиком

2. Заявление заказчика на проведение оценки

3 Договор на проведение оценки.

9. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом представляет собой:

1. Оценку информации о стоимости продажи известных объектов недвижимости, приносящих доход

2. Оценку будущего дохода, генерируемого объектом недвижимости.

3. Оценку информации о величине затрат на строительство новых объектов недвижимости, приносящих доход

10. Методы оценки доходной недвижимости:

1. Метод дисконтирования денежных потоков

2. Статистический метод

3. Метод капитализации дохода

4. Метод остаточной стоимости

5. 1,3

6. 1,2,3,4

11. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом представляет собой:

1. Оценку будущего дохода, генерируемого объектом недвижимости.

2. Оценку информации о стоимости продажи известных объектов недвижимости, приносящих доход

3. Оценку информации о величине затрат на строительство новых объектов недвижимости, приносящих доход

4. нет правильного ответа

12. Для информационного обеспечения оценки объекта недвижимости необходима:

1. Микроэкономическая информация

2. Макроэкономическая информация

3. Юридическая информация об объекте оценки

4 .Техническая информация об объекте оценки

5 .Экономическая информация об объектах-аналогах

6. 1,2,3,4,5

13. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом представляет собой:

1. Оценку информации о стоимости продажи известных объектов недвижимости, приносящих доход

2. Оценку будущего дохода, генерируемого объектом недвижимости.

3 .Оценку информации о величине затрат на строительство новых объектов недвижимости, приносящих доход

14. Полная восстановительная стоимость строения равна:

1. Сумме затрат на строительство нового здания и стоимости земельного участка, на котором оно расположено

2. Сумме затрат на строительство нового здания без учёта нормальной прибыли застройщика

3. Сумме затрат на строительство нового здания с учётом нормальной прибыли застройщика

4 .Сумме затрат на строительство нового здания за вычетом его суммарного износа

15. Оценка общего накопленного износа включает:

1. Оценку физического износа

2. Оценку морального износа

3. Оценку внешнего износа

4. верно 1,2

5. верно 1,2,3

16. Оценка прав аренды состоит в оценке:

1. Прав владения имуществом

2. Прав пользования имуществом

3. Прав распоряжения имуществом

4. Прав отчуждения имущества

17. Оценка рыночной стоимости земли осуществляется:

1. Сравнительным подходом

2. Затратным подходом

3. Доходным подходом

4. 1,2,3

18. Особенности земли, как товара:

1. Не подвержена износу: физическому, моральному, внешнему.

2. При купле-продаже участка земли не применяется налог на добавленную стоимость.

3. 1,2

19. Федеральный стандарт оценки № 2 определяет:

1. Требования к отчету об оценке

2. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

3. Цель оценки и виды стоимости

20. Дисконтирование денежных потоков это:

1. Приведение стоимости будущих платежей к текущей стоимости;

2. Нахождение величины периодических платежей, необходимых для погашения долга;

3. Капитализация периодических платежей, генерируемых объектом недвижимости

21. Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками:

1. небольшое число продавцов и покупателей

2. высокая скорость обмена информацией и принятия решений

3. абсолютная взаимозаменяемость единиц товара

4. низкая стандартизированность товара

5. верно 1, 2

6. верно 1, 4

22. Виды экспертизы отчета об оценке, предусмотренные ФСО:

1.Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки

2. Экспертиза на подтверждение правильности выбора метода оценки оценщиком

3. Экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ

4. Верно 1,3

5. Верно 1,2

23. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта означает, что:

1. Разумное и возможное использование объекта, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки

2. Нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности

3. Сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсут­ствия какого-либо дополнительного фактора.

24. Экономическая концепция рассматривает объект недвижимости как:

1. Эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода

2. Совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечествен­ных особенностей и международных норм

3. Совокупность физических (технических) характеристик недвижимости: конструкции и материала строений, размеров, местоположения, климата, плодородия почв, и других параметров.

25. Ситус объекта недвижимости:

1. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок

2. Характеризует экономическое местоположение как результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды

3. Движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости

ВАРИАНТ 2.

1. По форме собственности различают недвижимость:

1. Государственная

2. Частная

3. Промышленные

4. Производственные

5. верно 1, 2

2. Основные признаки недвижимости:

1. Многократное использование

2. Прочная связь с землей

3. Высокая подвижность

4. верно 1, 2

3. К основным этапам процесса оценки объектов недвижимости относятся:

1. Сбор и анализ исходной информации; Проверка достоверности информации; Оценка всеми возможными подходами: затратным, сравнительным и доходным. Составление отчёта об оценке

2. Сбор и анализ исходной информации; Микроэкономический анализ; Проверка юридической чистоты титула; Оценка одним из основных подходов: затратным, сравнительным или доходным; Составление отчёта об оценке

4. Какие объекты Гражданский кодекс РФ относит к недвижимому имуществу:

1. Участки земли и недр,

2. Здания, сооружения

3. Космические объекты

4. Транспортные средства

5. верно 1,2,3

6. верно 1,3

5. Какими методами может осуществляться оценка стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода?

1. Метод анализа продаж, статистический метод

2. Метод капитализации, метод дисконтированных денежных потоков

3. Метод анализа продаж, метод валового рентного мультипликатора

6. Определение вида стоимости, которую необходимо рассчитать, даты оценки происходит на стадии процесса оценки:

1. Составление плана работ и договора на проведение оценки

2. Сбор и анализ информации

3. Определение задачи оценки

7. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом представляет собой:

1. Оценку информации о стоимости продажи известных объектов недвижимости, приносящих доход

2. Оценку будущего дохода, генерируемого объектом недвижимости.

3. Оценку информации о величине затрат на строительство новых объектов недвижимости, приносящих доход

8. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом представляет собой:

1. Оценку информации о стоимости продажи известных объектов недвижимости, приносящих доход

2. Оценку будущего дохода, генерируемого объектом недвижимости.

3. Оценку информации о величине затрат на строительство новых объектов недвижимости, приносящих доход

9. Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества определяется при расчете:

1. Рыночной стоимости объектов недвижимости

2. Кадастровой стоимости недвижимости

3. Ликвидационной стоимости недвижимости

10. Методы оценки стоимости недвижимости в рамках доходного подхода:

1. Метод дисконтирования денежных потоков

2. Метод сравнения величин стоимости сделок по объектам-аналогам

3. Метод капитализации дохода

4. Метод квадратных метров

5. 1,3

6. 1,2,3,4

11. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом представляет собой:

1. Оценку будущего дохода, генерируемого объектом недвижимости.

2. Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах

3. Оценку информации о величине затрат на строительство новых объектов недвижимости, приносящих доход

4. нет правильного ответа

12. Для информационного обеспечения оценки объекта недвижимости необходима:

1. Микроэкономическая информация

2. Макроэкономическая информация

3. Юридическая информация об объекте оценки

4. Техническая информация об объекте оценки

5. Экономическая информация об объектах-аналогах

6. Всё вышеперечисленное

13. Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками:

1. небольшое число продавцов и покупателей

2. высокая скорость обмена информацией и принятия решений

3. абсолютная взаимозаменяемость единиц товара

4. низкая стандартизированность товара

5. верно 1, 2

6. верно 1, 4

14. Коммерческая функция недвижимости состоит в :

1. реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал

2. оперативном сборе и распространении обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах

3. форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества

15. Оценка общего накопленного износа включает:

1. Оценку физического износа

2. Оценку морального износа

3. Оценку внешнего износа

4. верно 1,2

5. верно 1,2,3

16. Особенности земли, как товара:

1. Не подвержена износу: физическому, моральному, внешнему.

2. бесконечное использование в общем и частном хозяйственном обороте

3. высокая взаимозаменяемость другими товарами.

4. верно 1,2

17. Оценка рыночной стоимости земли осуществляется:

1. Сравнительным подходом

2. Затратным подходом

3. Доходным подходом

4. 1,2,3

5. 1,3

18. Федеральный стандарт оценки № 2 определяет:

1. Требования к отчету об оценке

2. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

3. Цель оценки и виды стоимости

19. Общие требования к содержанию отчета об оценки объекта недвижимости:

1. Соответствовать закону «Об оценочной деятельности»

2. Быть написанным простым понятным языком

3. Содержать применение всех известных методов оценки

4. 1,2

5. 1,2,3

20. Случаи обязательной оценки недвижимости определены:

1. Уставом саморегулируемой организации оценщиков

2. Российским законодательством

3. Кодексом этики Российского общества оценщиков (РОО)

4. 1,2,3

21. Принцип ожидания означает, что:

1. Средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой алогичный объект с такой же полезностью

2. Установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью

3. Любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли

22. Неустранимый функциональный износ – это:

1. Текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости

2. Это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него

3. Это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.

23. Стоимость реверсии это:

1. Возврат долга

2. Возврат стоимости имущества

3. Величина выручки от проданного имущества, приведённая на текущий момент времени

4. Величина выручки от проданного имущества в будущем

5. Нет правильного ответа

24. Методами определения величин поправок в сравнительном подходе являются:

1. Метод расчёта абсолютных поправок

2. Метод расчёта относительных поправок

3. A; B

4. Нет правильного ответа

25. Географическая концепция рассматривает объект недвижимости как:

1. Эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода

2. Совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечествен­ных особенностей и международных норм

3. Совокупность физических (технических) характеристик недвижимости: конструкции и материала строений, размеров, местоположения, климата, плодородия почв, и других параметров.

Критерии выставления оценки по результатам тестирования определяет преподаватель.

4. Вмененные издержки (imputed cost) - условно рассчитываемые издержки (например, проценты, которые можно было бы получить на данную денежную сумму, если бы она не была потрачена на приобретение товаров).

5. Возврат капитала − процесс возмещения истощаемой части первоначальных инвестиций в недвижимость за счет доходов и реверсии.

6. Выборка (опытная) – часть генеральной совокупности. Является основой для построения математической модели оценки. Состоит из объектов, по которым есть данные для оценки стоимостного показателя.

7. Выборка (контрольная) – часть генеральной совокупности. Используется для контроля достоверности математической модели оценки. Состоит из объектов, не вошедших в опытную выборку.

8. Выручка инвестора от реверсии - чистая реверсия за вычетом остатка задолженности по основной сумме кредита.

9. Генеральная совокупность – совокупность полного объема данных о значениях стоимостного показателя, которая может быть получена путем сплошного статистического обследования исчерпывающего объема однородных объектов, находящихся на оцениваемой территории и являющихся либо не являющихся предметами оценки.

10. Грубые ошибки (промахи) – ошибки, являющиеся, как правило, результатом недостаточной квалификации, невнимательности или недобросовестности субъекта измерения. Они могут быть обнаружены и устранены.

11. Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущего дохода.

12. Дисперсия – мера разброса случайной величины. Определяется как среднее значение квадратов отклонений наблюдений случайной величины от ее среднего значения.

13. Дисперсия в корреляционно-регрессионном анализе - мера рассеяния данных относительно линии регрессии. Показывает точность предсказания стоимостного показателя с помощью построенной корреляционной модели.

14. Доверительная вероятность α (коэффициент надежности, или просто надежность) - вероятность появления ошибки, величина которой не превосходит определенного значения Δx0 .

15. Доверительный интервал - интервал значения измеряемой величины х от х-Δx0 до

х+Δx0 .

16. Доходный метод - один из методов оценки, согласно которому рыночная стоимость прав на объект недвижимости рассчитывается как капитализированная сумма будущих доходов (чистых операционных) от объекта недвижимости, включая денежную выручку от реверсии в конце периода владения.

17. Единообразие оценки - степень разброса значений относительного показателя относительно единицы в пределах группы объектов недвижимости. Единообразие оценки между группами объектов недвижимости определяется путем сравнения их средних показателей (уровней оценки).

18. Затратный метод - один из методов оценки, согласно которому рыночная стоимость прав на объект недвижимости рассчитывается как сумма стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости улучшений с учетом износа.

19. Инвестор – приобретатель (покупатель) права требования на будущие доходы.

20. Индивидуальная оценка (ИО) - оценка рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости, при которой анализируется большое количество ценообразующих факторов при достаточном малом, как правило, количестве сопоставимых с оцениваемым объектов, а способы обработки почти всегда ограничиваются ручной обработкой или, в лучшем случае, не выходят за рамки калькулятора или элементарных электронных таблиц (ИО предполагает использование всех трех методов оценки: затратного, доходного, сравнительных продаж).

21. Ипотечная постоянная (константа) (Rm – mortgage ratio) –коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита

к его величине.

22. Истощаемая часть первоначальных инвестиций – сумма средств (денежных средств), вложенная в приобретение части актива, имеющего ограниченный срок экономической жизни.

23. Калибровка модели массовой оценки – процесс расчета и уточнения коэффициентов модели.

24. Качественная шкала измерений – шкала измерений, использующая качественную единицу сравнения (далеко или близко; плохое, удовлетворительное или хорошее состояние).

25. Количественная шкала измерений – шкала измерений, использующая количественную единицу сравнения (линейный метр, кв. м., куб. м., рубль, доллар).

26. Конечная отдача - отношение эффективного годового дохода на инвестиции к первоначальной цене инвестиций.

27. Контрактная рента – размер арендной платы, определенный договором об аренде.

28. Корреляционная связь - усредненная тенденция изменения зависимого стоимостного показателя (результативного признака) от изменения одного или нескольких параметров-аргументов (факторных признаков).

29. Корреляционно-регрессионный анализ (КРА) - совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи.

30. Корреляция - статистическую зависимость между случайными величинами, не имеющими строго функционального характера, при которой изменение математического ожидания одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины.

31. Косвенные измерения – это такие измерения, при которых непосредственно измеряются некоторые вспомогательные величины (характеристики), а искомая величина (показатель) находится по формулам, связывающим эту величину с вспомогательными величинами.

32. Коэффициент капитализации – коэффициент, отражающий взаимосвязь между наиболее типичным доходом года оценки и рыночной стоимостью актива.

33. Коэффициент корреляции – измеритель тесноты связи между стоимостным показателем и фактором(ами) Показывает, какая часть общей колеблемости показателя приходится на влияние фактора(ов).

34. Коэффициент определенности (детерминации) – статистический критерий, который показывает какой процент дисперсии стоимостного показателя объясняется регрессионным уравнением.

35. Коэффициент эластичности – экономический показатель, показывающий, на сколько процентов в среднем изменится значение результативного признака при

изменении факторного признака на один процент.

36. Критерий Стьюдента – измеритель статистической существенности связи стоимостного показателя и отдельного фактора.

37. Критерий Фишера – критерий, рассчитываемый для оценки статистической значимости коэффициента детерминации.

38. Линия регрессии - плавная кривая (в частном случае прямая), описывающая с помощью математической функции общую тенденцию исследуемой зависимости и сглаживающая незакономерные, случайные выбросы от влияния побочных факторов.

39. Массовая оценка (МО) - одновременная оценка большой группы объектов, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще достаточно большому количеству однородных объектов-аналогов, и в процессе обработки этой информации широко используются методы статистического анализа с привлечением программного обеспечения компьютеров (МО возможна любым из трех методов оценки: затратным, доходным, сравнительных продаж).

40. Медиана - численное значение признака в вариационном ряду, делящее его на две равные по числу испытаний части.

41. Метод анализа дисконтированнных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором отдельно дисконтируется денежный поток каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения с использованием индивидуальной (текущей) или конечной нормы отдачи на капитал.

42. Метод инвестиционной группы – метод оценки коэффициента капитализации доходов от связанных инвестиций.

43. Метод капитализации по норме отдачи на капитал – метод оценки стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков как сальдо реальных денег, которые он генерирует в процессе своей экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

44. Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

45. Метод кумулятивного (от англ. cumulate – накапливать, наращивать) построения – метод последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации (нормы отдачи на капитал), при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки (премии) на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие, как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и др.

46. Метод наименьших квадратов – математический метод калибровки модели

оценки.

47. Метод прямой капитализации – метод оценки стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

48. Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа

рыночных данных) – метод оценки рыночной стоимости (продажи, аренды) объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым – аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

49. Множественная корреляция – зависимость результативного и двух или более факторных признаков, включенных в исследование.

50. Модель массовой оценки – математическое выражение в виде формул, графиков или таблиц, связывающих оцениваемый стоимостной показатель с ценообразующими факторами. Модели по виду могут быть аддитивными, мультипликативными или гибридными.

51. Модель массовой оценки (аддитивная) – модель массовой оценки (МО), в которой стоимостной показатель вычисляется как сумма некоторой константы и произведений значений ценообразующих факторов на соответствующие им коэффициенты.

52. Модель массовой оценки (гибридная) – модель МО, которая объединяет в себе как аддитивные, так и мультипликативные модели МО.

53. Модель массовой оценки (мультипликативная) – модель МО, в которой стоимостной показатель вычисляется как произведение линейных, показательных или степенных функций, каждая из которых представляет собой коэффициент влияния соответствующего ценообразующего фактора на стоимостной показатель.

54. Мультиколлинеарность – отрицательный эффект взаимной связи между независимыми параметрами (факторными признаками). Измеряется коэффициентом корреляции между факторными признаками. Должен быть строго меньше 0,8.

55. Мультипликатор валовой ренты (gross rent multiplier) − отношение стоимости к потенциальному (potential) или действительному (effective) доходу.

56. Наиболее эффективное использование (один из главных принципов оценки недвижимости) - это разумное, наиболее вероятное и законное использование объекта недвижимости (свободного или улучшенного земельного участка), которое физически возможно, юридически не противопоказано, обеспечено ресурсами, финансово осуществимо и в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

57. Невозмещенные инвестиции – аккумулированная к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме сумма затрат его создание (сумма затрат и вмененных издержек).

58. Норма капитализации − отношение чистого операционного дохода (net operating income) к стоимости (value).

59. Объем выборки – количество наблюдений стоимостного показателя, вошедших в выборку.

60. Операционные расходы (Operating expenses – OE) – расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости.

61. Относительный показатель стоимости – это соотношение между вычисленным и реальным значением стоимостного показателя. Характеризует переоценку или недооценку стоимостного показателя. В идеале должен быть равен единице.

62. Оцениваемый стоимостной показатель – показатель, представляющий или характеризующий рыночную стоимость оцениваемой собственности: цена (продажи, покупки, аренды), коэффициент капитализации, валовый рентный мультипликатор и др. В модели оценки показатель является зависимой переменной.

63. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

64. Оценка рыночной стоимости (как процесс: оценивание) - процесс определения рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив с использованием трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

65. Оценка рыночной стоимости (как результат) - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

66. Ошибка отдельного измерения - удвоенное значение стандартного отклонения.

67. Ошибка среднего значения измерений – мера точности оценки измеряемой величины. Определяется как отношение ошибки отдельного измерения к корню квадратному из объема выборки.

68. Парная корреляция – связь между двумя признаками (результативным и факторным или двумя факторными).

69. Переменная (бинарная) – переменная, которая может принимать только два значения («да» или «нет», 0 или 1). Например, наличие балкона.

70. Переменная (дискретная) – переменная, которая не может принимать любые значения между двумя наблюдаемыми значениями ценообразующего фактора (например, количество комнат).

71. Переменная (непрерывная) – переменная, которая может принимать любые значения между двумя наблюдаемыми значениями ценообразующего фактора (например, площадь помещения).

72. Переоценка – это массовая оценка всех объектов недвижимости в пределах налоговой юрисдикции, выполняемая в течение или в начале цикла переоценки.

73. Погрешности (ошибки) систематические – погрешности, источником которых являются постоянно действующие факторы.

74. Погрешности (случайные) – погрешности, обусловленные действием множества факторов случайного характера, проявление которых предсказать невозможно.

75. Потери при реинвестировании («рекапитализации») – снижение совокупного дохода из-за разности норм отдачи на капитал и фонда возмещения (ставки процента фонда возмещения).

76. Прибыль предпринимателя – разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта.

77. Принцип замещения − максимальная стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть построен или приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

78. Прогрессивная оценка - такое отклонение от единообразия, при котором, более дорогие объекты переоцениваются по сравнению с более дешевыми.

79. Прямые измерения – это такие измерения, при которых измеряемая величина непосредственно сравнивается с выбранной единицей.

80. Реверсия (валовая) - общая выручка от продажи объекта.

81. Реверсия (чистая) - валовая реверсия за вычетом комиссионных брокеров, гонораров юристов, затрат на рекламу и прочих расходов по реализации объекта.

82. Регрессивная оценка – такое отклонение от единообразия, при котором, более дорогие объекты недооцениваются по сравнению с более дешевыми.

83. Регрессионный анализ – анализ формы связи между результативным и факторными признаками на формальном уровне путем использования определенной совокупности математических процедур.

84. Рынок недвижимости − определенная система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

85. Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная денежная цена прав на собственность, по которой она может быть продана на открытом конкурентном рынке, при условии, что достаточно времени предоставлено для продажи собственности, покупатели и продавцы избавлены от внешнего давления, покупатели и продавцы достаточно хорошо осведомлены о предмете сделки, сделка осуществляется при типичных условиях финансирования

86. Совокупный доход – доход, генерируемый активом, состоящий из дохода, приписываемого земле, улучшениям и дохода фонда возмещения (приращения денежных

средств в фонде возмещения за период).

87. Спецификация модели массовой оценки – процесс определения вида модели.

88. Среднее значение по выборке – отношение суммы значений (взвешенных значений) стоимостных показателей в выборке на ее объем.

89. Ставка дисконтирования (математич. термин) – ставка процента используемая для перевода будущих денежных потоков в текущую стоимость.

90. Ставка дисконтирования (экономич. термин) – минимальная норма прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая денежные средства в оцениваемый доходный актив.

91. Стандартное отклонение – мера точности измерений. Определяется как корень квадратный из дисперсии.

92. Стоимость восстановления - расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

93. Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

94. Стоимость реверсии - денежная выручка от продажи объекта.

95. Стратификация - разбиение множества объектов на относительно однородные группы по способу использования, физическим характеристикам или местоположению. Стратификация позволяет провести экспертизу качества массовой оценки в пределах каждой группы или между разными группами объектов недвижимости.

96. Текущая отдача - отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к их текущей рыночной стоимости.

97. Уровень оценки – общий или сводный показатель отношения оцененной стоимости объектов недвижимости к их рыночным стоимостям.

98. Фонд возмещения (возврата) – фонд, предназначенный для аккумулирования денежных средств, необходимых для возврата к концу периода владения доходным активом истощаемой части первоначальных инвестиций.

99. Цена предложения – цена, по которой владельцы предлагают для продажи объекты недвижимости на открытом рынке.

100. Цена продажи – денежная сумма или ее эквивалент, фактически уплаченная при конкретной рыночной сделке.

101. Цена спроса – цена, по которым потенциальные покупатели намериваются приобрести объект недвижимости исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.

102. Ценовой абсолютный или относительный дифференциал – разность или отношение средних значений стоимостного показателя по двум разным экономическим зонам.

103. Ценообразующий фактор – фактор, влияющий на оцениваемый стоимостной показатель: местоположение, состояние, дата сделки и пр. В модели оценки ценообразующий фактор является независимой переменной. Переменная может быть непрерывной, дискретной и бинарной.

104. Цикл переоценки – установленный законодательством максимальный интервал между проведением переоценки.

105. Частная корреляция – зависимость между результативным и одним факторным признаком при фиксированных значениях других.

106. Чистый операционный доход (ЧОД) (Net operating income – NOI) – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

107. Экономическая рента – величина арендного дохода, который можно ожидать от данной недвижимости на рынке в настоящее время.

108. Экономический износ − процесс изменения рыночной стоимости актива во времени, заключающийся в его обесценивании не только из-за физического износа, но и обесценивание из-за функционального (морального) устаревания.

109. Экономическое зонирование территории – выделение в натуре обособленных участков территории с небольшим отношением максимального и минимального значения стоимостного показателя