Судья Атырауского городского суда
Мухангалиева Ардак Сунгатовна
«Основания возникновения и приобретения права собственности.
Особенности рассмотрения дел,
связанных с правом собственности».
В соответствии статьи 188 ГК РК, право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Право собственности передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактически обладание имуществом.
Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные естественные свойства, а также получать от него выгоды.
Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.
Учитывая, что каждый гражданин вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных права, то и собственник, защищая свое право собственности, оказывается довольно часто в суде как в качестве истца, так и в качестве ответчика.
Из всех категорий дел, рассматриваемых судами, дела по спорам, связанным с правом собственности, особенно на недвижимое имущество, представляет для судей определенную сложность. При их разрешении может применяться целый комплекс правовых норм, регулирующих различные отношения собственности. Причем нередко должны учитываться и утратившие силу нормативные правовые акты, действовавшие на момент возникновения спорного отношения.
Принимая в производство дела данной категории, судья уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству должен определить все нормы права, которыми следует руководствоваться при разрешении дела, а также круг доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие с учетом этих норм значение для дела, и при необходимости предложить сторонам и иным участвующим в деле лицам представить дополнительные доказательства.
Практически по каждому делу должны учитываться общие принципы и нормы, относящиеся к праву собственности, а также доказательства, имеющие значение при разрешении споров о собственности.
В частности по искам, связанным с правом собственности на недвижимое имущество, должны быть предоставлены сведения о государственной регистрации прав на это имущество и сделок с ним, документы, на основании которых возникло право собственности (договоры, свидетельства о наследстве, акты и т. п.), документы, подтверждающие технические характеристики имущества, соответствующие планы, экспликации и. п.
Судебная защита права собственности осуществляется на основе принципов регулирования отношений собственности, отраженных в Конституции РК, Гражданском кодексе и нормах международного права. Суд не должен применять нормативный правовой акт, если он ограничивает права собственника.
Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 9 ГК РК. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу, судья на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, исходя из избранного истцом способа защиты, может опросить стороны и их представителей по существу заявленных требований и возражений на них в целях уточнения фактических оснований этих требований, определения юридически значимых обстоятельств и необходимости представления дополнительных доказательств в их подтверждение.
Иск может быть предъявлен в защиту не только нарушенного, но и оспариваемого права, в частности если право лица на объект собственности основано на ненадлежащее оформленной письменной сделке и оспаривается другой стороной по этой сделке, то такое лицо для подтверждения своего права может обратиться в суд с иском о признании сделки действительной.
Право собственности относится к абсолютному праву, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, не состоящих в конкретных отношениях с собственником, не имеющим никаких обязательств перед ним. Тем не менее, собственник может обратиться в суд с требованием о пресечении любого нарушения его права собственности, т. е. права владения, распоряжения и пользования.
Судебная защита права собственности и других вещных прав может осуществляться путем восстановления нарушенного права собственника либо иного лица, владеющего имуществом по предусмотренному законом основанию, посредством принятия соответствующего судебного решения по иску об истребовании имущества либо по иску об устранении препятствий в осуществлении права собственности или иных вещных прав, не связанных с лишением владения имуществом.
Для защиты права собственности в судебной практике широко используется также иск о признании права собственности.
Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 260, 261 ГК, может быть предъявлен лишь в отношении индивидуально-определенной вещи, сохранившейся в натуре. В отношении вещей, определенных только родовыми признаками предъявление такого иска исключено. Если суду не представлено доказательства того, что истребуемое имущество находится во владении лица, к которому предъявлен иск, то такой иск не может быть удовлетворен, так как нельзя возложить на ответчика обязанность по возврату отсутствующей у него вещи. В подобном случае собственник не лишен возможности предъявить иск к фактическому владельцу истребуемого имущества, а если вещь утрачена – требовать защиты своего права другим способом, в частности путем предъявления к виновному лицу иска о возмещении убытков.
В тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем.
Пример иск
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Другое дело, когда такое имущество было приобретено возмездно. В данном случае закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя, ограничивая возможность истребования находящегося в его владении имущества. Добросовестным приобретатель считается тогда, кода он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Не может он быть признан добросовестным и тогда, когда ему было известно на момент совершения возмездной сделки о наличии притязаний третьих лиц, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Следует обратить внимание на то, что добросовестность приобретателя – это не предмет иска, а одно из обстоятельств, имеющих значение по делу, которое подлежит доказыванию по иску об истребовании имущества.
Реализуя свое право на выбор способа защиты, собственник может обратиться в суд также с иском о признании соответствующей сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
В тех случаях, когда недвижимое имущество не может быть истребовано, оно остается в собственности добросовестного приобретателя, владеющего этим имуществом на основании возмездной сделки. Это не лишает собственника возможности защиты своего права путем предъявления иска о возмещении убытков к лицу, которому он передал имущество во владение.
Нередко истцы обращаются в суд за защитой права собственности с пропуском установленного для этого давностного срока. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре. При этом очень важно определиться, нарушение каких прав собственника связывается с началом течения давностного срока, так как право на иск возникает с того дня, когда собственник имущества узнал или должен был узнать о нарушении своего субъективного гражданского права.
Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 187 ГК, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.
К делам, рассматриваемых судами, относятся также судебные споры, связанные с правом собственности на вновь создаваемое имущество, чаще всего встречаются споры в отношении жилых домов, квартир в многоквартирных жилых домах.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право собственности регистрируется за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находился земельный участок, где осуществлена постройка, и при условии, что строительство осуществлено с соответствующего разрешения, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.
Споры могут возникнуть, когда застройщику помогали в строительстве члены его семьи, родственники и т. д. они нередко обращаются в суд с иском о признании права собственности на часть жилого дома по основанию участия в его строительстве. При разрешении таких споров возникают разнообразные правовые ситуации, затрудняющие принятие правильных решений.
По общему правилу участие в строительстве посторонних для застройщика лиц либо содействие ему в этом со стороны членов его семьи, родственников не может служить основанием для удовлетворения их притязаний на жилой дом либо его часть. Они вправе требовать лишь возмещения произведенных ими затрат.
Однако в отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суд может признать за указанными лицами право собственности на часть жилого дома, если установит, что между ними и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства на строительство.
Таким образом, при разрешении споров названных лиц в первую очередь важно установить цель, которую они преследовали, вкладывая свой труд и средства в строительство, а также наличие договоренности о создании общей собственности на объект недвижимости.
Письменные договоры, определяющие условия участия в строительстве, в основном отсутствуют. Судебная практика стоит на той позиции, что соглашение о совместном строительстве жилого дома не обязательно должно быть заключено в письменной форме. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о размере вложений в общую собственность, а о цели, с которой эти вложения вносятся. Что касается самого факта материальных вложений, то в тех случаях, когда закон требует соблюдения письменной формы, данный факт и размер вложений должны быть подтверждены только письменными доказательствами.
О совместной постройке может свидетельствовать характер взаимоотношений сторон (например, длительное проживание одной семьей без регистрации брака и ведение общего хозяйства, ведение строительства дома для совместного проживания в нем), планировка жилого дома, наличие обособленных частей дома с отдельными выходами, порядок пользования домом, участие в расходах на его содержание, оплате налогов и другие конкретные обстоятельства.
При доказанности договоренности о создании общей собственности истец должен доказать размер своего участия в строительстве, без чего невозможно определить его долю в праве общей собственности на дом. Лицо, оказавшее содействие застройщику, может претендовать только на часть дома, соответствующую размеру его участия в строительстве.
Существенное значение в данном случае имеет то, какая пристройка была возведена, может ли она быть использована в тех целях, для которых предназначен жилой дом. Возможность удовлетворения в судебном порядке таких требований не исключается, и ошибочной является точка зрения о том, что основанием для признания права собственности на часть дома может быть содействие застройщику только в стадии строительства самого дома в целом.
Участие лица в строительстве капитальной жилой пристройки, влекущей увеличение размера и стоимости жилого дома, при наличии указанных выше обстоятельств может служить основанием для признания за ним права собственности на долю жилого дома, приходящую на возведенную пристройку или ее часть, в зависимости от объема участия в строительстве и существовавшей договоренности. Размер долей, приходящих на пристройку от всего жилого дома, в состав которого он входит, определяется судом на основании заключения эксперта.
Иное дело, если к дому возводится пристройка, которая не может быть самостоятельно использована по назначению, соответствующему назначению жилого дома /веранда, неотапливаемое мансардное помещение/. В последнем случае претензии лиц, участвовавших в строительстве, о признании за ними права собственности на часть жилого дома нельзя признать обоснованными – они могут требовать лишь возмещения понесенных ими затрат на строительство.
Суд, сделав вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на часть дома, не вправе по своей инициативе, без согласия истца, изменить предмет иска и взыскать с ответчика денежную компенсацию за произведенные расходы и тогда, когда их размер подтвержден соответствующими доказательствами.
Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.
Строительство считается оконченным, и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу статьи 244 ГК признается жилой дом, другое строение, сооружение или недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке установленном законом, а также созданное без получения на это необходимых разрешений.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки.
Лица, виновные в самовольном строительстве обязаны устранить допущенные нарушения путем сноса строения за свой счет.
Вместе с тем пункт 3 статьи 244 ГК, допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
По всем делам по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
Пункт 11 Нормативного постановления ВС РК « о некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище».
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Пример иск
Право собственности на имущество как бесхозяйное, так и принадлежащее на праве собственности определенному лицу, может быть приобретено другим лицом, не являющимся его собственником, в силу приобретательной давности. Для приобретения собственности по этому основанию требуется добросовестно, открыто и непрерывно владеть имуществом как своим в течение 15 лет недвижимым имуществом, и в течение 5 лет иным имуществом, в соответствии статьи 240 ГК.
В соответствии с пунктом 10 нормативного постановления Верховного Суда РК «О практике рассмотрения споров о праве на жилище, оставленное собственником», добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т. е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т. д.). Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т. п. Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение пятнадцати лет, без передачи права владения третьим лицам.
Важным условием применения приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным. При этом имущество, оказавшееся во владении гражданина или юридического лица
, должно быть объективно чужим для них. Однако поведение владельца должно быть характерным для собственника, считающего себя правомочным определять юридическую судьбу имущества, распоряжаться им по своему усмотрению.
До приобретения права собственности на имущество по рассматриваемому основанию, лицо, владеющее этим имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества и не имеющих иных прав на имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Право собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации, в связи с чем, возникает у лица, приобретшего это имущество, с момента такой регистрации. Основанием для государственной регистрации является решение суда, которым подтверждены добросовестность, открытость и непрерывность владения лицом данным имуществом как своим собственным в течение установленного законом срока.
Пример иск
Благодарю за внимание!
