Аналитический обзор цен на квартиры в Тюмени

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЦЕН НА КВАРТИРЫ В ТЮМЕНИ

АВГУСТ 2008 ГОДА

Настоящий анализ проводится методом экспертной выборки. Выборочное наблюдение представляет собой один из наиболее широко применяемых видов несплошного наблюдения. При проведении выборочного наблюдения обследуются не все единицы изучаемого объекта (генеральной совокупности), а лишь некоторая отобранная часть этих единиц. Однако, наблюдение организовано таким образом, что эта часть отобранных единиц в уменьшенном масштабе репрезентирует (представляет) всю совокупность. Часть единиц генеральной совокупности, подлежащая непосредственному наблюдению, называют выборочной совокупностью. Применение выборочного наблюдения в ряде случаев оценки капиталоемких предприятий бывает единственно возможным и целесообразным по следующим причинам:

·  отсутствие точной достоверной информации о всех объектах генеральной совокупности;

·  ограничение затрат времени и труда на получение и обработку информации;

·  возможность лучшей организации наблюдения (осмотра и расчетов) за объектами выборочной совокупности.

Мониторинг цен на квартиры в г. Тюмени, осуществляемый аналитическим центром -Сибирский консалтинговый центр», позволил выявить следующие характеристики и тенденции:

1-комнатные квартиры

Для проведения анализа цен на однокомнатные квартиры в г. Тюмени нами были использованы данные на вторичном рынке (цены предложения). Нами была использована информация представленная на сайте АН «Этажи»: http://www. /, оценщиком была составлена выборка из 624 объектов-аналогов, на основании которых оценщик рассчитывает средневзвешенные значения.

При анализе стоимости одного квадратного метра однокомнатных квартир были определены средневзвешенные цены в разрезе по районам, по типу домов и по общему количеству предложений.

Средневзвешенная цена одного квадратного метра, (руб. за 1 кв. м.):

Средневзвешенная цена за однокомнатную квартиру, (руб.):

В процессе определения средневзвешенной цены за 1 кв. м. в разрезе по районам были получены следующие данные:

Самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в 4-м и 5-м микрорайонах (как и по анализу рынка, проведенного в октябре 2007 г. и в апреле 2008 г.) –руб. за 1 кв. м., далее по убывающей можно расположить р-н Воровского, Центр, Дом обороны, Маяк, 6 мкр., южный мкр., КПД, 1, 2, 3, мкр., Югра, Восточный, СМП, Московский тракт, Заречный мкр., Тюменский, р-н Ватутино, МЖК, Червишевский, Тарманы, Стрела, Войновка, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется от 63 до 50 тыс. руб. за 1 кв. м. В следующую группу можно отнести Мыс, Антипино, ММС, Лесобазу, цена колеблется от 50 до 45 тыс. за 1 кв. м.

При этом можно отметить, что в июле 2007 года самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдалась в центре и составляла 60 903 руб. за кв. м.

Средневзвешенные цены за квартиру в разрезе по районам:

При анализе средневзвешенных цен за однокомнатную квартиру выяснилось, что районами с самой высокой ценой (2 руб.), как и в апреле 2008 г., являются южный и 6 мкр., также можно выделить МЖК, Тюменский мкр. и центр, средневзвешенная цена достигает 2 451 220, 2 и 2 330 621 руб. за квартиру. Менее двух миллионов составила средневзвешенная цена за квартиру в следующих районах: Заречный, Ватутино, Тарманы, Стрела, КПД, Войновка, Мыс, Лесобаза, ММС, Антипино. Остальные районы расположены в ценовом диапазоне от 2 300 000 до 2 000 000 рублей за квартиру.

В октябре 2007 г. районами с самой высокой ценой (2 372 411 руб.) были МЖК и Тюменский мкр.

При анализе средневзвешенных цен за однокомнатную квартиру в июле 2007 г. выяснилось, что районами с самой высокой ценой (2 352 800 руб.) являются МЖК и Тюменский мкр.

Средневзвешенные цены за 1 кв. м. в разрезе по типу дома:

В разрезе по типу дома необходимо отметить 121 серию (также как и в октябре 2007 г.), имеющую самую высокую стоимость за кв. м –руб., соответственно, далее расположились: 121-т, 86 серия, хрущевка, коридорная система, 121-3т, 125, ленпроект, брежневка, инд. проект. Средневзвешенные цены за 1 кв. м. в разрезе по типу дома в августе 2008 года находятся в диапазоне от 54 до 61 тыс. рублей.

Средневзвешенные цены за 1 кв. м. в разрезе по типу дома в апреле 2008 года находятся в диапазоне от 54 до 59 тыс. рублей.

Средневзвешенные цены за 1 кв. м. в разрезе по типу дома в октябре 2007 года находятся в диапазоне от 52 до 60 тыс. рублей.

Средневзвешенные цены за квартиру в разрезе по типу дома:

По стоимости за квартиру самая высокая цена была отмечена за 121-3т серию (аналогичная ситуация наблюдалась в апреле 2008 г. и в октябре 2007 г.), немного отстают по стоимости 121-т, индивидуальный проект. Средневзвешенная цена ленпроекта, хрущевки, брежневки, коридорной системы, составляет менее двух миллионов (аналогично октябрю 2007 г. и апрелю 2008 г.).

2-комнатные квартиры

Для проведения анализа цен на двухкомнатные квартиры в г. Тюмени нами были использованы данные на вторичном рынке (цены предложения). Нами была использована информация представленная на сайте АН «Этажи»: http://www. /, оценщиком была составлена выборка из 899 объектов-аналогов, на основании которых оценщик рассчитывает средневзвешенные значения.

Средневзвешенная цена одного квадратного метра, (руб. за 1 кв. м.):

Средневзвешенная цена за двухкомнатную квартиру, (руб.):

Анализ средневзвешенной цены за 1 кв. м. в разрезе по районам позволяет построить следующую диаграмму:

На основании проведенного анализа можно выделить один район с высокой стоимостью – Центр (аналогично октябрь 2007 г., а также апрель 2008 г.), здесь стоимость 1 кв. м. жилья составляетруб. Цены на остальные районы сосредоточены в диапазоне от 56 000 до 42 000 руб. за кв. м., самая низкая стоимость наблюдается в Антипино и достигаетруб. за кв. м. (тогда как в апреле 2008 г. самая низкая стоимость наблюдалась в Матмассах и достигала 39 242 руб. за кв. м.)

Средневзвешенные цены за квартиру в разрезе по районам:

Средневзвешенная цена за двухкомнатную квартиру колеблется в диапазоне от 3 Центр) руб. до 1 руб. (Антипино).

В апреле 2008 г. средневзвешенная цена за двухкомнатную квартиру колебалась от 3 Центр) руб. до 1 руб. (Матмассы).

В октябре 2007 г. средневзвешенная цена за двухкомнатную квартиру находилась в диапазоне от 3 Восточный мкр.) руб. до 2 руб. (Лесобаза).

Средневзвешенные цены за 1 кв. м. в разрезе по типу дома:

Самый «дорогой квадратный метр» оказался, как в июле и октябре 2007 года, а также в апреле 2008 г. у 86 серии –руб., в диапазоне от 50 000 до 55 000 руб. стоит 1 кв. метр в 121 серии, брежневке, индивидуальном проекте, 125, 121-3т сериях, хрущевке, 121-т серии. Ниже 50 000 стоят ленпроект и коридорная система.

В апреле 2008 г. ниже 50 000 стоили коридорная система и 121-т серия. В октябре 2007 г. ниже 50 000 стояли коридорная система, хрущевка и ленпроект.

В октябре 2007 г. ниже 50 000 стоили ленпроект и коридорная система.

Средневзвешенные цены за квартиру в разрезе по типу дома:

Как видно из диаграммы самым дорогим является «индивидуальный проект» (также как в июле и октябре 2007 г., а также апреле 2008 г.), однако средневзвешенная стоимость возросла с 3 787 124 рублей в апреле 2008 г. до 3 рублей в августе 2008 г., также как и в октябре 2007 г. и апреле 2008 г. более трех миллионов стоят квартиры 121-3т и 121-т серии. Цены на все оставшиеся типы домов находятся в диапазоне от двух до трех миллионов (аналогичная ситуация наблюдается в апреле 2008 г., а также в октябре и июле 2007 г.).

3-комнатные квартиры

Для проведения анализа цен на трехкомнатные квартиры в г. Тюмени нами были использованы данные на вторичном рынке (цены предложения). Нами была использована информация представленная на сайте АН «Этажи»: http://www. /, оценщиком была составлена выборка из 795 объектов-аналогов, на основании которых оценщик рассчитывает средневзвешенные значения.

Средневзвешенная цена одного квадратного метра, (руб. за 1 кв. м.):

Средневзвешенная цена за однокомнатную квартиру, (руб.):

Средневзвешенная цена за 1 кв. м. в разрезе по району:

Диапазон средневзвешенных цен за кв. м. в разрезе по району колеблется отруб. (Центр) доруб. (Антипино). Свыше 50 000 рублей стоит 1 кв. м. на КПД, Стреле, Доме обороны, 6 мкр., 2-ом южном, 4, 5 мкр., Червишевский тракт, 1,2,3 мкр., Московский тракт, Югра, р-н Ватутино, Менее 40 000 рублей стоит кв. м. в р-не Антипино, средневзвешенные цены за кв. м. в остальных районах находятся в диапазоне от 50 000 до 40 000 рублей.

Средневзвешенная цена за квартиру в разрезе по району:

Самые дорогие трехкомнатные квартиры в центре, как и в апреле 2008 г., октябре и июле 2007 г., (5 рублей), самые дешевые, как и в июле и октябре 2007 г. на Мысу (2 рублей). На втором месте по цене за трехкомнатную квартиру можно расположить Тюменский мкр., ММС, затем МЖК и, средневзвешенная цена в этих районах достигает 4 , 4 466 667 и 4 рублей за квартиру соответственно, менее трех миллионов стоит квартира в р-не Воровского, на Войновке, в Тарманах, на Маяке, в Антипино, на Лесобазе и Мысу.

В апреле 2008 г. менее трех миллионов стоит квартира в Тарманах, на Мысу, Маяке, Матмассах, Лесобазе, на Войновке.

В октябре 2007 г. менее трех миллионов стоила квартира на Мысу.

Средневзвешенная цена за 1 кв. м. в разрезе по типу дома:

Самый дорогой квадратный метр, как в апреле 2008 г. и в октябре 2007 г., наблюдается на индивидуальный проект руб.), далее идут (по убывающей): 86 серия, хрущевка, 121-3т, 121-т, 121 серия, менее 50 тысяч рублей за кв. м. стоят: 125 серия, брежневка, ленпроект, коридорная система.

При этом в апреле 2008 г. менее 50 тысяч рублей за кв. м. стоили: брежневка, 121-т, 125 серии, ленпроект, коридорная система, в октябре 2007 г. менее 50 тысяч рублей за кв. м. стоят: 121, 121-3т, 125 серии, хрущевка, 121-т, брежневка, ленпроект.

Средневзвешенная цена за квартиру в разрезе по типу дома:

По цене за квартиру в разрезе по типу дома ситуация такая же, самая высокая цена на индивидуальный проект – 5 964 728 руб. (в апреле 2008 г. аналогичный показатель был равен 5 руб., в октябре 2007 г. аналогичный показатель был равен 5 руб.), однако самая низкая на коридорную систему – 2 500 000 руб. (в апреле 2008 г. ситуация была такой же, данный показатель составлял 2 руб.).

4-комнатные квартиры

Для проведения анализа цен на однокомнатные квартиры в г. Тюмени нами были использованы данные на вторичном рынке (цены предложения). Нами была использована информация представленная на сайте АН «Этажи»: http://www. /, оценщиком была составлена выборка из 182 объектов-аналогов, на основании которых оценщик рассчитывает средневзвешенные значения.

Средневзвешенная цена одного квадратного метра, (руб. за 1 кв. м.):

Средневзвешенная цена за однокомнатную квартиру, (руб.):

Средневзвешенная цена за 1 кв. м. в разрезе по району:

Диапазон цен за кв. м. находится отруб. (Югра) доруб. (Антипино). (Другая ситуация была в апреле 2008 г., диапазон цен за кв. м. находился отруб. (центр) доруб. (Лесобаза)., в октябре 2007 г., диапазон цен за кв. м. находился отруб. (центр) доруб. (Лесобаза)). В диапазоне от 50 000 до 60 000 руб. находятся (по убывающей): Центр, КПД, МЖК, Тюменский мкр., Дом обороны, 6 мкр., южный мкр., Войновка, 1,2,3 мкр. (В апреле 2008 г. в диапазоне от 50 000 до 60 000 руб. находились (по убывающей): Восточный, КПД, 1,2,3 мкр.,Войновка, Дом обороны, МЖК, Червишевский тракт, в октябре 2007 г. в диапазоне от 50 000 до 60 000 руб. находились (по убывающей): 1,2,3 мкр., КПД, 4,5 мкр. Центр, КПД, 4,5 мкр). Ценовой диапазон от 40 000 руб. до 50 000 руб. включает в себя остальные районы города.

Средневзвешенная цена за квартиру в разрезе по району:

По данному разрезу самая высокая средневзвешенная цена наблюдается в центре (6 руб.), в диапазоне от 6 до 5 миллионов находятся средневзвешенные цены на квартиру в р-не Московского тракта, 6 мкр., южного мкр., МЖК, в диапазоне от 5 до 4 миллионов находятся средневзвешенные цены на квартиру на КПД, в р-не Югра, в Восточном мкр., на Доме обороны, в Заречном мкр., на Лесобазе, в 1, 2, 3 мкр., на Войновке. Самая низкая средневзвешенная цена за квартиру на Маяке – 2 руб.

Самая низкая средневзвешенная цена за квартиру в апреле 2008 г. наблюдалась в Тарманах – 2 руб.

Средневзвешенная цена за 1 кв. м. в разрезе по типу дома:

Квадратный метр за четырехкомнатную квартиру индивидуального проекта стоит 61 680 руб. (в апреле 2008 г. 61 532 руб. в октябре 2007 г. 57 632 руб.), в группу от 50 000 до 60 000 руб. можно отнести хрущевку – 54 455 руб., 86 серию – 52 422 руб., ленпроект – 51 814 руб., 121-3т – 51 229 руб., брежневку – 51 186 руб. (октябрь 2007 груб.), остальные типы домов находятся в ценовом диапазоне от 44 000 до 50 000 руб.

Средневзвешенная цена за квартиру в разрезе по типу дома:

По цене за квартиру также вперед уходит индивидуальный проект – 7 руб., сильно отстают 121-3т, 121-т серии, а также ленпроект – на 2 424 480, 3 и 3 857 813 руб. соответственно. Остальные типы домов относятся к диапазону цен от трех до четырех миллионов.

Выводы:

Таким образом, средневзвешенная стоимость одного квадратного метра квартир в Тюмени в июле, октябре 2007 года, апреле и августе 2008 г. составляет:

Стоимость квартир соответственно:

Как показал наш анализ рост цены за 1 кв. м. наблюдается и по однокомнатным, и по 2-4 комнатным квартирам. Рост по однокомнатным квартирам незначителен, можно сказать, минимален с июля по октябрь 2007 г. он составил 0,5%, с октября 2007 г. по апрель 2008 г. составил 2,8%, с апреля по август 2008 г. составил 0,8%; по двухкомнатным – с июля по октябрь 2007 г. – 0,2%, с октября 2007 г. по апрель 2008 г. – 3,5%, с апреля по август 2008 г. составил 1,8%; по трехкомнатным – с июля по октябрь 2007 г. – 1,9%, с октября 2007 г. по апрель 2008 г. – 5%, с апреля по август 2008 г. составил 0,3%; по четырехкомнатным он несколько больше – с июля по октябрь 2007 г. – 10,4%, с октября 2007 г. по апрель 2008 г. – 2%, с апреля по август 2008 г. составил 1%.

В целом по цене за квартиру наблюдается другая ситуация, средневзвешенная цена за однокомнатные и двухкомнатные квартиры снизилась к октябрю 2007 года по сравнению с июлем 2007 года, однако снижение минимально, по однокомнатным квартирам оно составило 0,1%, по двухкомнатным – 0,7%. Средневзвешенная цена на трех - и четырехкомнатные квартиры, напротив, увеличилась, рост составил, соответственно, 1,8% и 7,2%.

Однако уже с октября 2007 г. по апрель 2008 г. средневзвешенная цена на одно – четырехкомнатные квартиры увеличилась на: однокомнатные квартиры – 3,3%, двухкомнатные квартиры – 6,1%, трехкомнатные квартиры – 5,4%, четырехкомнатные квартиры – 0,7%.

С апреля по август 2008 года наблюдалась следующая ситуация средневзвешенной цены на одно – четырехкомнатные квартиры: средневзвешенная цена на однокомнатные квартиры снизилась на 0,2%, средневзвешенная цена на двухкомнатные квартиры увеличилась на 0,7%, средневзвешенная цена на трехкомнатные квартиры снизилась на 1,6%, средневзвешенная цена на четырехкомнатные квартиры снизилась на 6,1%.

Однако, это всего лишь выводы, проведённые нашими специалистами, которые могут отличаться от выводов других специалистов.

Аналитический обзор цен на квартиры в Тюмени по данным на август 2008 года

Выполнила Наумович Ирина

-Сибирский консалтинговый центр»

тел. 8 /3452/

15 августа 2008 года.