Обзор рынка коммерческой недвижимости города Заволжье Нижегородской области

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок, соответственно, здесь наблюдается меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной.

Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость. К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисы, гостиницы, магазины и торговые комплексы.

По данным министерства экономики Нижегородской области, уровень развития большинства территорий области (37 территорий из 51) оценивается высоким или средним. За период с 2002 года стабильно высокий уровень социально – экономического развития (выше среднеобластного значения) имеют Борский, Выксунский, Городецкий, Кстовский, Павловский, Первомайский и город Нижний Новгород. В то же время около четверти территорий области имеют низкий уровень развития (Варнавинский, Вознесенский, Краснобаковский, Лукояновский, Тонкинский, Большемурашкинский районы). Спрос на нежилые помещения на территории Нижегородской области в настоящее время растет как на первичном, так и на вторичном рынке и напрямую зависит от интенсивности роста экономики соответствующего района.

При этом с точки зрения развитости все районные рынки коммерческой недвижимости можно условно разделить на три группы.

В первую группу войдут рынок коммерческой недвижимости областного центра, а вместе с ним и рынки близлежащих городов – спутников, входящих в состав Нижегородской агломерации (Кстово, Дзержинск, Бор, Балахна и прочие).

Вторую группу по степени развитости составят рынки коммерческой недвижимости в таких районах, как Арзамасский, Дивеевский, Лысковский и Городецкий, являющиеся своего рода локальными внутриобластными очагами экономической активности.

К третьей группе по степени развитости, следует отнести все остальные районы Нижегородской области.

Анализ предложений показывает, что наибольшая активность рынка наблюдается в первых двух группах. Общий объем предложений в базе данных по этим группам превышает 2/3, несмотря на то, что третья группа включает в себя 40 из 48 районов области.

Спрос на коммерческую недвижимость в районах, относящихся к первым двум группам, формируется как представителями местного бизнеса, так и иногородними (в том числе московскими, санкт – петербургскими) предпринимателями, которых привлекает относительная дешевизна рабочей силы.

Существенное влияние на цену имеет положение объекта внутри района. С этой точки зрения можно выделить две основные группы: объекты, расположенные в районном центре, и объекты, расположенные за пределами райцентра (в поселках, селах, деревнях или вне населенных пунктов).

Дополнительную группу составляют объекты, которые, хотя и расположены за пределами районных центров, не могут быть отнесены ко второй группе, так как на их стоимость влияет близость областного центра (объекты, расположенные в окрестностях Нижнего Новгорода). Зависимость цен от местоположения внутри района представлена в таблице 1.

Таблица 1

ЗАВИСИМОСТЬ ЦЕН ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ВНУТРИ РАЙОНА

Статус местоположения	Средняя цена, относительно единицы
Райцентр	1,00
Поселок, село, деревня за пределами райцентра	0,74
Окрестности областного центра	1,21
Источник: журнал «Вопросы оценки» № 4 за 2006 год.

Рынок коммерческой недвижимости города Заволжье Нижегородской области относится к рынкам коммерческой недвижимости второй группы. Количество предложений здесь намного ниже, например, чем в городе Балахне Нижегородской области.

В апреле 2007 года нежилые помещения в Заволжском направлении торгово – офисного назначения площадью до 400 кв. м предлагались в среднем по цене 36000 рублей за квадратный метр, а свыше 400 кв. м – по цене 22831 рублей за квадратный метр, отдельно стоящие здания свободного назначения предлагались по 7500 рублей за квадратный метр.

Объекты, представленные на рынке коммерческой недвижимости города Заволжье, по своему типу однородны. Отсутствует четкая сегментация рынка – одни и те же объект могут быть использованы и как офисные и как торговые. Выставленные на продажу объекты, – это, как правило, квартиры под коммерческое использование (офис), расположенные на первых этажах жилых домов, либо здания производственно – складских баз. Следует отметить, что подтверждением неразвитости рынка города Заволжье является практические полное отсутствие предложений по аренде нежилых помещений.

Наиболее популярным вариантом коммерческого использования нежилых помещений в городе Заволжье является в настоящее время организация в них небольших пунктов розничной торговли. Это обстоятельство объясняется тем, что торговый сектор более активен и динамичен по своей природе, быстрее адаптируется к изменчивой внешней рыночной среде.

Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации, особенно в условиях продолжающегося повсеместного роста реальных доходов городского населения в стране, высокий.

Подтверждением развития торговой недвижимости также может послужить тот факт, что существенно сокращается число ларьков, тонеров и минимаркетов. Представители малого и среднего бизнеса все чаще открывают свои точки продаж на первых этажах жилых домов.

В городе существует недостаток качественных торговых площадей. В Заволжье функционирует лишь три центра позиционирующих себя как торговые: «Европа», «Соло» и «Домострой», в которых располагаются такие ритейлоры как «Spar», «Магнит», «Электроника», «Эльдорадо».

Готовится к сдаче государственной комиссии еще один торговый центр, застройщиком которого является жизнь НН» (нижегородский филиал «Перекресток») и, по первоначальным данным, намеревалась вложить в строительство крупнейшего в Заволжье магазина три миллиона долларов.

По словам главного архитектора Заволжья Сергея Еремина, подобных торговых центров в городе пока еще не было. Общая площадь магазина составила 3600 кв. м. Кроме торгового зала в двухэтажном пристрое разместится мини – пекарня. Ввод магазина в эксплуатацию даст городу более ста рабочих мест. Торговый центр находится рядом с железнодорожной пассажирской платформой «Заволжье – Товарное» на перекрестке дорог, ведущих на крупнейшие заводы города, – Заволжский Моторный Завод, завод гусеничных тягачей, деревообрабатывающий, авторемонтный и другие. Земля под магазин выделена в аренду на период строительства с правом последующего выкупа.

Источник: http://www1.abm.

Компания «Городецкий хлеб» вслед за покупкой франшизы «Патэрсон» осенью 2006 года приобрела субфраншизу на развитие сети Spar в Заволжье у компании «Спар Миддл Волга». В середине декабря 2006 года были открыты первые два магазина площадью по 600 кв.м. В течение нескольких лет «Городецкий хлеб» планирует открыть в городе до десяти магазинов Spar. По словам финансового директора хлебозавода Михаила Федосеева, их количество зависит от наличия подходящих помещений. Инвестиции в открытие одного магазина были оценены в 8 миллионов рублей.

Источник: www.

На рынке аренды коммерческой недвижимости города Заволжье полностью отсутствует такой сегмент, как офисные помещения. Безусловно, потребность в них существует. Однако под эти цели обычно арендаторами снимаются или скупаются площади в торговых центрах, помещения, принадлежащие предприятиям города, и квартиры на первых этажах жилых домов с последующим переводом их в категорию нежилых помещений.

При этом та коммерческая недвижимость, которая действительно могла бы быть классифицирована как типично офисная, – с отличной внутренней отделкой, современными средствами связи и в капитально отремонтированных и/или реконструированных зданиях используется для собственных нужд органами власти и не обращается на открытом рынке.

В силу общей неразвитости и несформированности рынка коммерческой недвижимости города Заволжья наблюдается большой разброс в ценах продажи (от 20000 до 30000 рублей). Цена зависит от таких показателей, как состояние, местоположение, площади и др. В среднем она составляет около 1000 долларов за квадратный метр или 25000 – 26000 рублей на торгово – офисную недвижимость. Объекты складского назначения предлагались в среднем по цене 7000 рублей за квадратный метр.

В апреле месяце на заволжском рынке коммерческой недвижимости отсутствовали предложения по сдачи в аренду торгово – офисных помещений. Аренда производственно – складских помещений составляла примерно 90 рублей за один квадратный метр.

В Заволжье активно застраивают периферийную часть города жилыми домами. Так по данным министерства строительства Нижегородской области рост объемов ввода жилья в 2006 году в Городецком районе (в состав которого входит Заволжье) составил 210% по сравнению с 2005 годом.

По данному показателю район оказался в лидерах по области. Высока вероятность того, что в новых проектах застройщики предусмотрят коммерческие помещения под офисно – торговую недвижимость на первых этажах.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:

Спрос на торговые помещения и офисные помещения в течение ближайших лет будет постепенно возрастать. Заполняемость имеющихся в наличии торговых площадей и офисных помещений останется близкой к 100%.

Рост (снижение) ставок арендной платы и цен продажи на качественные торгово – офисные площади будут зависеть от инвестиционной активности на данном сегменте заволжского рынка коммерческой недвижимости, которая, в свою очередь, зависит от роста реальных доходов местного населения.

Доля сегмента торговых помещений на территории открытых и крытых рынков постепенно будет сокращаться, уступая позиции розничной торговле европейского образца (помещения в магазинах самообслуживания).

Рост в сегменте торговой недвижимости приведет к потребности в производственно – складских помещениях.

Спрос на складские помещения будет удовлетворяться за счет нежилых помещений предприятий.

ОБЗОР РЫНКА

КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ГОРОДА ЗАВОЛЖЬЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Обзор подготовила

Светлана 074