Подпись: ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
КРАСНОБАКОВСКОГО РАЙОНА
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
(Апрель 2006 года)

write_your_name_in_the_sky

Спрос на нежилые помещения на территории Нижегородской области в настоящее время повсеместно растет как на первичном, так и на вторичном рынке. Но рост спроса при этом напрямую зависит от интенсивности роста экономики соответствующего района. С точки зрения развитости все районные рынки коммерческой недвижимости Нижегородской области можно условно разделить на три группы.

В первую группу войдут рынок коммерческой недвижимости областного центра, а вместе с ним и рынки близлежащих городов – спутников, входящих в состав Нижегородской агломерации (Кстово, Дзержинск, Бор, Балахна и пр.).

Вторую группу по степени развитости составят рынки коммерческой недвижимости в таких районах, как Арзамасский, Дивеевский и Лысковский, являющиеся своего рода локальными внутриобластными очагами экономической активности, где нежилая недвижимость стоит дороже, чем во всех оставшихся, в т. ч. соседних с упомянутыми районах Нижегородской области.

К третьей группе с точки зрения степени развитости следует отнести все остальные районные рынки коммерческой недвижимости. Если сравнивать современные стадии развития, соответственно, рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода и краснобаковского рынка коммерческой недвижимости, то, очевидно, станет отставание с точки зрения развитости последнего из указанных географических рынков примерно на 10 – 13 лет.

Рынок коммерческой недвижимости Краснобаковского района и его центра – рабочего поселка Красные Баки в его современном состоянии пока еще остается типичным для районного аграрно – индустриального центра советского типа, удаленного от Нижнего Новгорода на расстояние свыше 100 км, поэтому его нельзя сравнивать ни с одним из рынков коммерческой недвижимости первой группы, где собственно рынок уже сформировался, четко сегментировался и деловая активность стабильно возрастает на каждом из сегментов.

В то же время, отличие современного краснобаковского рынка коммерческой недвижимости от соответствующих рынков второй группы состоит в том, что механизм ценообразования, действующий на нем, еще недостаточно развит и во многом субъективен, что связано с недостаточным развитием малого и среднего бизнеса и, как следствие, с недовостребованностью объектов нежилой недвижимости.

Таким образом, современный рынок коммерческой недвижимости рабочего поселка Красные Баки характеризуется следующими особенностями:

неразвитость рынка коммерческой недвижимости, отсутствие профессиональных операторов рынка, что обусловлено его малой емкостью;

стагнация предложения объектов нежилой недвижимости;

медленный рост спроса на коммерческую недвижимость в силу неразвитости местного малого и среднего бизнеса и удаленности рабочего поселка Красные Баки от всех основных точек роста экономики области (расстояние от рабочего поселка Красные Баки до Нижнего Новгорода составляет 146 км);

среди предлагаемой в настоящее время в Красных Баках коммерческой недвижимости нет узкоспециализированных объектов (одно и то же здание легко перепрофилируется и под торговлю, и под офис, и под склад);

BD14985_ низкое качество отделки объектов нежилой недвижимости, обращающихся на рынке, и полное отсутствие какого – либо дополнительного сервиса для их пользователей;

BD14985_ наиболее популярным вариантом коммерческого использования нежилых помещений в рабочем поселка Красные Баки является в настоящее время организация в них небольших пунктов розничной торговли.

Последнее обстоятельство объясняется тем, что торговый сектор более активен и динамичен по своей природе, быстрее адаптируется к изменчивой внешней рыночной среде.

Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации, особенно в условиях продолжающегося повсеместного роста реальных доходов городского населения в стране высокий. Следует, правда, оговориться, что краснобаковская торговля пока ориентирована исключительно на внутрипоселковое потребление.

В соответствие с уже сделанным нами выше выводом об отсутствии четкой сегментации на рынке коммерческой недвижимости рабочего поселка Красные Баки нам представляется не совсем корректным выделять из всей имеющейся в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости, какие – то отдельные объекты, как объекты, предназначенные только для офиса.

Дело в том, что рынок офисной и торговой недвижимости – это взаимосвязанные рынки, но традиционно считается, что рынок торговой недвижимости опережает в своем развитии рынок офисов, так как инвестиции в торговлю окупаются быстрее всего.

В силу вышеуказанных особенностей краснобаковского рынка коммерческой недвижимости предложение офисных площадей на данном рынке практически отсутствует и представлено лишь временно неиспользуемыми нежилыми помещениями в зданиях, где расположены муниципальные предприятия или учреждения, административными нежилыми зданиями местных предприятий и переведенными в нежилой фонд помещениями на первых этажах жилых домов.

При этом та коммерческая недвижимость, которая действительно могла бы быть классифицирована как типично офисная – с отличной внутренней отделкой, современными средствами связи и в капитально отремонтированных и/или реконструированных зданиях используется для собственных нужд органами власти и не обращается на открытом рынке.

Следует отметить то обстоятельство, что в силу общей неразвитости рынка коммерческой недвижимости в Красных Баках здесь не развит как рынок ее аренды, так и рынок продажи нежилых помещений.

Спрос и предложение на краснобаковском рынке коммерческой недвижимости можно считать условно уравновешенными по причине общей неразвитости рынка и его малой емкости. Иными словами имеющийся небольшой спрос на нежилые помещения в рабочем поселке Красные Баки незначителен и поэтому пока всецело удовлетворяется имеющимся предложением.

В странах с развитыми рынками недвижимости существует международный стандарт оценки (классификации) офисных помещений, который фактически представляет собой многопараметрическую оценку офисного здания (помещения). Для интегральной оценки часто используются следующие параметры объекта офисной недвижимости:

месторасположение;

транспортная доступность;

качество внутренней отделки;

наличие различных служб (бытовых, менеджмента), уровень обслуживания и эксплуатации здания;

качество систем инженерных коммуникаций, совершенство систем контроля климата;

наличие парковки;

существующие условия сдачи в аренду;

имидж уже имеющихся арендаторов.

В условиях краснобаковского рынка коммерческой недвижимости принятые в мировой практике стандарты качества офисных помещений, с расчленением их на три класса (А, В, С), оказываются абсолютно неприменимы.

К классам A, B и C возможно относить только бизнес – центры и специальные офисные здания, которые отвечают международным требованиям к планировочным решениям, инженерным системам, инфраструктуре и сервису, паркингу, расположению здания и системе его управления. Это новые здания, эксплуатируемые не более 7 – 9 лет, или вновь реконструированные специально под офисные функции.

Именно к классу D, E и F относится подавляющее большинство офисных зданий в рабочем поселке Красные Баки. Причем класс Е типичен для офисов небольших частных фирм. Помещения нежилого муниципального фонда можно уверенно определить в класс Е и даже F, так называемый класс «сделай сам», когда арендатору предлагают своими силами делать капитальный ремонт.

При этом здания органов власти даже в таком депрессивном в экономическом отношении районе, как Краснобаковский, можно смело классифицировать как офисную недвижимость класса C – это недавно реконструированные здания, где проведен дорогой ремонт, с современными инженерными системами и охраной.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ:

Спрос на офисные и торговые помещения в течение ближайших лет сохранится на достаточно высоком уровне.

Рост (снижение) ставок арендной платы на офисные и торговые площади будет зависеть от инвестиционной активности на данном сегменте краснобаковского рынка коммерческой недвижимости, которая, в свою очередь, будет зависеть от роста реальных доходов местного населения.

Оживление на краснобаковском рынке офисных помещений будет связано с предложением проектов по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес – центры класса С.

Рост конкуренции, и как следствие – повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента автономных офисных помещений постепенно будет сокращаться, уступая позиции офисам в специализированных зданиях.

Рост (снижение) ставок офисных помещений будет определяться повышением (падением) уровня деловой активности страны.

ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

КРАСНОБАКОВСКОГО РАЙОНА НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Обзор подготовила

Светлана 074