1. Введение. История и развитие рынков недвижимости и оценки недвижимости за рубежом и в Беларуси
1.1. Понятие оценочной деятельности
Оценочная деятельность - это сфера предпринимательской деятельности, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества.
В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.
Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки.
Субъектами оценочной деятельности являются специалисты, занимающиеся оценкой, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство , с другой стороны.
Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой предприятия отрасли, бухгалтерским учетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти, например, с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота.
Правовые основы оценочной деятельности, а также их нормативное регулирование в Беларуси, находятся в периоде становления. Также постепенно складывается и цивилизованный рынок услуг в области оценки: развитие профессиональных организаций, выработка профессиональных стандартов, создание баз данных по совершаемым сделкам и т. д.
Различают несколько основных направлений в оценочной деятельности - оценка земли, природных ресурсов, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и бизнеса.
1.2. История развития оценки
Формирование системы оценки недвижимости и бизнеса в Республике Беларусь происходит под влиянием законодательства России, а также стран Западной Европы и Америки. Рассматривая подходы и методы, применяемые в зарубежных странах, следует учитывать их особенности развития и исторические корни. В этом смысле ближе всего для Республики Беларусь Россия и страны ближнего зарубежья. Продолжительное время все они развивались под влиянием одних законов и подходов в экономике, имели одну и ту же систему ценообразования, финансирования. Многие подходы к развитию законодательства сходны и сейчас.
Впервые национальное богатство (Н. б.) было исчислено английским экономистом У. Петти в 1664, во Франции первая оценка Н. б. относится к 1789, в США — к 1805, в России — к 1864. С 1853 методологические проблемы измерения Н. б. становятся темой международных статистических конгрессов. В 1947 создана Международная ассоциация исследования проблем национального дохода и богатства, которая с 1966 выпускает журнал «The Review of Income and Wealth». Наиболее значительные исследования Н. б. в 20 в. за рубежом проведены Р. Голдсмитом, рассчитавшим величину Н. б. в США за 1898—1948, 1905—50, 1945—58, и П. Редферном, который определил объём Н. б. Великобритании за 1938—1953. В 30-х гг. советский статистик исчислил величину Н. б. России по состоянию на 1 января 1914, показав его распределение по отраслям хозяйства и социальным группам.
Сегодня все более распространенной и регулярной становится практика оценок национального богатства (а внутри него — оценка недвижимости) стран. Динамические ряды показателей по недвижимости становятся одними из важнейших количественных показателей динамики национального богатства, благополучия стран, в известном смысле подводя регулярные итоги качества государственного управления (использования, сохранения, развития и т. д.) национальным недвижимым имуществом. Действительно, в любом государстве не будет лишним иметь количественную оценку следующих моментов: с каким имуществом государственное, региональное руководство вступило в период своего правления и с каким имуществом завершает его; что из богатства, а главное насколько, приумножено, что утеряно или целенаправленным образом реализовано, по каким причинам и т. д. Именно такие регулярные (раз в пять лет) оценки недвижимости в национальном богатстве страны стали проводиться, начиная с 1985 г. в Великобритании.
Упоминания о первых попытках оценки недвижимости, которая применялась в основном для целей налогообложения, относятся к XVIII веку - оценка в Миланском герцогстве () и в Тироле (). В начале XIX века кадастровые работы, выполняющие описания, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции(), Австрии(), Саксонии (), Вюртемберга (), Пруссии ().
Наука об оценке недвижимости в России и Беларуси имеет общие исторические корни.
Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в середине XIX века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.
Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.
Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.
С отменой крепостного права в 1861 году в России возникла предпосылка проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых явилась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году “Положение о земских учреждениях” предусматривало изменение базы налогообложения имущества граждан. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились “земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимое имущество в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли”. Размер налогообложения определялся “доходностью и ценностью облагаемых имуществ”. К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.
Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд.
С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показателей владельцев.
В 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях, однако, специально для целей оценки работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.
В 1874 г. было издано «Исследование земских раскладок Вятской губернии», написанное русским статистиком . Работа Романова послужила основой для выделения новой отрасли — оценочной статистики.
Первая программа для статистической обработки данных, необходимых для оценочной деятельности, разработана в 1876 г. в Черниговской губернии. Результаты работы по вышеназванной программе были опубликованы в 15-ти томах. В них были приведены как необходимые для оценки сведения, так и карты земельных участков.
Земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости и в 1888 г. году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у правительства появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества - недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.
Недвижимость в городах начала оцениваться с 1871 г., хотя с момента первых оценок до выхода закона об оценке недвижимого имущества прошло еще 22 года. Имея в виду будущую реформу земельного налогообложения, 8 июня 1893 года был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом утверждены “Правила оценки недвижественных имуществ”, а 4 июня 1894 года утверждена инструкция по разъяснению закона.
Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие представители дворянства.
Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удалось, т. к. закон привел к децентрализации земского кадастра и сделал невозможным установление оценочных норм даже в пределах одной губернии.. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.
Главным изменением в организации оценки стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям, а также финансирование оценочных работ за счет земств.
Более чем тридцатилетний опыт по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок.
К 1913 г. методологические подходы в оценочной деятельности были уже хорошо развиты. Их анализ показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в разных странах рыночной экономики, повторяют во многих позициях основные концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики.
К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России и Беларуси, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. В то же время, нельзя сказать, что оценка недвижимости, как система, работающая в интересах государства, была совершенна.
К основным причинам, сдерживающим успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.
Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала ХХ века - крестьянские волнения в ряде губерний в годах. Русско-японская война, революционные события годов и т. д.
Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом. К таким причинам можно отнести: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования; отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой; неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий; отсутствие единообразия в методических подходах к оценке; конфликты оценочных комиссий с земствами; неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ; отсутствие заинтересованности земств в оценке недвижимости.
Кстати, многие из этих причин сдерживают развитие оценки в Беларуси и сегодня.
С начала Первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования было остановлено.
Государство с 1917 по 1991 г. владело всей недвижимостью. Министерства и ведомства управляли недвижимостью от имени государства. Система оценки включала только оценку зданий и сооружений на двух этапах: I этап - строительство объекта, II этап - эксплуатация объекта.
Стоимость строительства объекта определялась по единичным расценкам или укрупненным показателям на основании проектно-сметной документации.
После ввода в эксплуатацию объект принимался на баланс министерствами, ведомствами или исполнительными органами власти по первоначальной стоимости.
На стадии эксплуатации оценка проводилась в нескольких случаях: всеобщей инвентаризации, страховании, налогообложении, в аварийных ситуациях, необходимости обследования в судебных целях.
Методы и подходы, используемые для оценки, учитывали затраты на строительство и физический износ недвижимости.
И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики Беларуси на рыночные принципы, появилась реальная потребность в оценочной деятельности.
Рыночные оценки капитала (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, нематериальных активов) совершенно необходимы в формирующейся рыночной экономике Беларуси. Оценка объектов недвижимости необходима при совершении практически всех операций, связанных с имуществом и имущественными правами (купля-продажа, дарение, наследование, аренда, залог, внесение имущества в уставный капитал предприятия, страхование, определение стоимости имущества для налогообложения, при акционировании предприятий, установление стоимости недвижимости при судебных процессах и т. д.). Кроме того, в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки ее имущества. Отсюда возникает потребность в специалистах, владеющих вопросами оценки имущества. Еще более важно снабдить оценочную деятельность необходимой методологией.
С развитием рыночной экономики в Беларуси нам приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости и оценки недвижимости. Сегодня существующая оценка еще далека от развитых форм регулирования оценочной деятельности в США, Великобритании, Франции, Германии и др. развитых странах. Все больше отстаем мы в вопросах оценки от России и некоторых других стран СНГ. Необходимо накопление и развитие отечественного опыта, традиций, и, конечно, творческое переложение зарубежного опыта на национальную почву. Перспективы развития оценочной деятельности в Республике Беларусь связаны не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением традиций отечественной оценочной статистики и их совершенствованием на базе современного математического аппарата, учетом особенностей отечественной экономики и законодательной базы. Срочного принятия требует закон об оценке стоимости гражданских прав, необходимы стандарты оценки, концепция развития оценочной деятельности, нужно научное, методическое, учебное и методологическое развитие оценки.
1.3. Стандарты оценки
В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил в области оценки, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных вх годах прошлого столетия.
В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г, далее - в 1994 г. 1 июля 2000 года Международный комитет по стандартам оценки принял полный свод Международных стандартов оценки (МСО-2000). Эволюция МСО продолжалась и в 2001 году и продолжается практически ежегодно. Вводятся новые разделы, изменяются старые. Однако, важнейшие для понимания содержания оценочной деятельности разделы МСО сохранились за это время практически в неизменном виде. Это - "Общие понятия и принципы оценки (ОППО)", МСО 1 - «Рыночная стоимость как база оценки» и МСО 2 - «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости». В Международных руководствах (МР), являющихся частью МСО, разъясняются особенности оценки для различных типов имущества и целей оценки. Все Международные руководства по оценке претерпевают определенные изменения. Что касается развития собственно оценочных методов и процедур, изложенных в этих руководствах, то можно говорить о последовательном освоении оценочной практикой всё более серьёзной научно-аналитической техники, тем более, что огромные возможности для этого предоставляет повсеместное применение информационных технологий.
Европейской группой ассоциаций оценщиков — ЕГАО (The European Group of Valuers Associations — TEGoVA) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (European Valuation Standards 2000 — EVS 2000). 8 ноября в Брюсселе в рамках генеральной ассамблеи ЕГАО состоялась презентация новых Европейских стандартов оценки — ЕСО 2000. Примечательно участие Беларуси в разработке этих стандартов. ЕСО 2000 были приняты в соответствии с директивами ЕЭС 78/660/EEC и 91/647/EEC. Данные стандарты взаимосвязаны с Международными стандартами оценки и являются обязательными для применения странами Европейского союза, которые должны привести национальные стандарты оценки в соответствие с ЕСО. Система евросертификации оценщиков, одобренная ЕГАО (TEGoVA), также строится на основе ЕСО. Так же как и МСО Европейские стандарты оценки постоянно корректируются и переиздаются.
Постановлением правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 000 утверждены Российские стандарты оценки. С июня 1988 г. действуют Американские стандарты по оценке бизнеса.
Белорусские оценщики ведут работу по созданию собственных стандартов оценки.
Согласно Проекту Закона Республики Беларусь «Об оценке стоимости объектов гражданских прав» стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценки, разрабатываются и утверждаются в соответствии с законодательством Республики Беларусь о стандартизации. Стандарты оценки устанавливают требования к исполнителям оценки, процедуре осуществления оценки отдельных видов объектов оценки, оформлению результатов оценки, применяемым методам оценки.
Разрабатываемое в Республике Беларусь законодательство об оценочной деятельности также должно опираться на положения Международных Стандартов и Европейских Стандартов Оценки.
1.4. Нормативное регулирование оценочной деятельности в Беларуси
Отсутствие закона, регулирующего оценочную деятельность, и Стандартов оценки РБ позволяет говорить о собственном пути развития оценочной отрасли. Существует много нормативных актов, определяющих процедуру оценки в РБ по разным направлениям.
Основой для проведения оценки недвижимого имущества предприятий служит Конституция, Гражданский кодекс РБ, другие законодательные и нормативные акты, в том числе в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога, рынка ценных бумаг, переоценки и др. Вот некоторые из важнейших нормативных документов, связанных с оценкой:
1. Положение об оценке государственного имущества.
2. Методические указания по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее.
3. Инструкция по оценке рыночной стоимости предприятий.
4. Положение о проведении экспертизы достоверности оценки имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица.
5. Положение о порядке переоценки основных средств по состоянию на 1-е января соответствующего года. Настоящее Положение устанавливает единые правила проведения переоценки основных средств по состоянию на 1 января соответствующего года и является обязательным для всех организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности.
И все же важнейшим документом, регулирующим оценочную деятельность, будет в случае его окончательного принятия, закон «Об оценке стоимости объектов гражданских прав». Вот наиболее интересные положения из проекта закона:
• оценка — совокупность действий юридических и физических лиц, направленная на определение стоимости объекта оценки;
• оценочная организация — юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной для коммерческих организаций, осуществляющее оценочную деятельность. У организации, занимающейся оценкой, обязательно должен быть указан соответствующий вид деятельности в учредительных документах;
• рыночная стоимость объекта оценки — расчетная денежная сумма, по которой наиболее вероятно, что продавец объекта оценки согласен был бы его продать, а покупатель объекта оценки согласен был бы его приобрести;
• различают внутреннюю оценку и независимую. Независимую оценку производят только оценщики. Внутренняя оценка – юридические и физические лица самостоятельно оценивают принадлежащие им объекты оценки. Результат независимой оценки представляется в форме заключения об оценке или в форме отчета об оценке. Отчет об оценке включает и заключение об оценке, и процедуры расчета, и обоснование используемых методов и подходов;
• по новому закону недостоверность оценки может доказать только суд, необходимо будет хранить документы в течение 10 лет;
• оценщик — физическое лицо, аттестованное в порядке, установленном настоящим Законом, проводящее оценку лично либо участвующее в проведении оценки в качестве работника юридического лица или индивидуального предпринимателя. Требования к оценщикам – наличие высшего образования (любого (!)− коммент. авт.), аттестата оценщика (м. б. генеральным). Аттестат выдается на три года. Аттестат может быть аннулирован по решению суда и при не проведении оценщиком независимых оценок в течение двух лет подряд. Оценщик имеет личную печать с указанием ФИО, номера аттестата и срока его действия.
Европейские и Международные Стандарты предъявляют жесткие требования в плане образования, специальной подготовки, стажа работы, компетентности и проявленных профессиональных навыков, а также необходимости постоянно повышать свою квалификацию.
