Право собственности на землю

Содержание.

Введение.

Одной из важнейших составных частей экономических реформ в Украине является земельная реформа, объявленная в 1991 г. Верховной Радой Украины Постановлением «О земельной реформе в Украине». Тогда же был введен в действие новый Земельный Кодекс Украины, откорректированный в 1992 г. и ставший уже «старым» с введением с 01.01.2002 г. нового Земельного Кодекса Украины (25 октября 2001 г. № 000-ІІІ).

Частная собственность на землю благодаря эффективному использованию земельных ресурсов в любой стране стимулирует экономический рост, ведь частные собственники стремятся использовать свою землю как можно лучше, с наибольшей выгодой. Рынок земли и частная собственность на землю оказывают содействие снижению объемов затрат на хозяйствование, увеличению достижений экономики, а налог на землю, проданную в собственность предприятиям, является более стабильным источником поступлений в бюджет, чем арендная плата за одни и те же земельные участки.

Для подготовки курсовой работы были использованы нормативные и научные источники, такие как Конституция Украины, Земельный кодекс Украины, Законы Украины «О плате за землю», «О сельскохозяйственной кооперации», «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», Указы Президента Украины «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности», «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения», «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» и др.

Одной из главных причин появления земельной реформы на Украине является введение государственной платы за землю. Главное богатство страны — ее территория — стало экономической категорией. По всем законам, это должно было привести к эффективному использованию земель.

Другая важнейшая причина реформирования — дисбаланс в размещении трудовых ресурсов и очень низкая производительность труда в аграрном секторе экономики. В городах Украины проживает около 70 процентов всего населения, а председатели и директора бывших колхозов и совхозов ежегодно на собирании овощей и фруктов, не имея в селах нужного количества рабочих рук, использовали дешевую работу студентов, солдат. Когда этот источник трудовых ресурсов был перекрыт, зачастую просто перепахивались поля с неубранным урожаем.

Декрет Кабинета Министров Украины «О приватизации земельных участков» от 01.01.01 г. начал передачу безвозмездно в частную собственность земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, приусадебные участки и т. п. Тяжело переоценить значение Декрета Кабинета Министров Украины «Об особенностях приватизации имущества в агропромышленном комплексе», который был подписан 17 мая 1993 г. и начал реформирование на основах частной собственности государственных предприятий агропромышленного комплекса в сфере переработки и агросервиса. Позже этот Декрет и Указ Президента Украины «Об ускорении приватизации имущества в агропромышленном комплексе» от 01.01.01 г. легли в основу Закона Украины «Об особенностях приватизации имущества в агропромышленном комплексе», принятого Верховной Радой 10 июля 1996 г.

В период до 1994 г. законодательная база земельной реформы пополнилась Законами Украины «О собственности», «О формах собственности на землю», «О плате за землю», «О коллективном сельскохозяйственном предприятии», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

10 ноября 1994 г. Президент Украины подписывает Указ «О неотложных мероприятиях по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства», который ускорил завершение первого этапа земельной реформы — разгосударствление земли, то есть передачу ее Советами коллективным хозяйствам. Поэтому целиком логическим стал следующий Указ Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 8 августа 1995 г., который начал второй этап аграрной реформы в Украине.

1. Право собственности на землю.

1.1. Способы приобретения гражданами права собственности на землю.

Одним из ключевых вопросов земельной реформы в Украине является создание новой юридической схемы земельных отношений, которые существенным образом отличаются от бывшей схемы, построенной на принципах монопольного права государственной собственности на землю. Составной частью этой юридической схемы может стать четко нормативно регламентированная и проверенная в правоприменительной деятельности система способов приобретения гражданами права частной собственности на землю.

Исходя из критериев метода правового регулирования, которое положено в основу регламентации правоотношений относительно приобретения гражданами права собственности на землю, можно выделить группу административно-правовых способов приобретения права собственности.

Основным признаком, который характеризует административно-правовые способы приобретения права собственности на землю, является императивный характер правового регулирования указанных правоотношений и ключевая роль в их осуществлении государственных органов. При этом следует различать так называемые «чистые» административно-правовые способы приобретения гражданами права собственности на землю, для которых является характерным наличие административного акта уполномоченного государственного органа (органа местного самоуправления), что является основанием приобретения соответствующего права, и другие способы, которые характеризуются меньшей степенью участия государственных органов, в частности отсутствием соответствующего административного акта.

Принятые за более чем 10-годовую историю проведения земельной реформы в Украине нормативно-правовые акты (большинство из которых являются подзаконными) не дают возможности выработать четкую систему административно-правовых способов приобретения гражданами права собственности на землю. Впервые относительно определенная система таких способов зафиксирована в Земельном кодексе Украины от 25 октября 2001 г. В частности, среди правовых способов приобретения гражданами права собственности на землю, предусмотренных ст. 81 ЗК Украины, можно выделить три способа, которые имеют административно-правовой характер:

1). Безвозмездная передача из земель государственной и коммунальной формы собственности.

2). Приватизация земельных участков, которые были ранее предоставлены гражданину у пользование.

3). Выделения в натуре (на местности) надлежащей гражданину земельной части (пая).

Этот перечень фактически повторяется в ч. 3 ст. 116 ЗК Украины, за исключением некоторых отличий. В частности, п. «б» ч. 3 ст. 116 ЗК Украины предусмотрен такой способ приобретения права собственности на земельный участок, как получение его вследствие приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений, организаций. Этот способ фактически тождественен предусмотренному ч. 1 ст. 81 ЗК Украины — выделение в натуре (на местности) надлежащей гражданину земельной части (пая).

Текстуальное расхождение в формулировках не свидетельствует о наличии двух разных правовых способов, поскольку выделение в натуре земельной части (пая) является, можно сказать, составной частью получения права собственности на землю в процессе приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений, организаций. Именно с этого правового способа можно начать анализ особенностей правовой регламентации способов обретения гражданами права частной собственности на землю.

Выделение в натуре (на местности) принадлежащей гражданину земельной части (пая) как способ приобретения права собственности на землю следует считать одним «старейших», поскольку он является органическим продолжением процесса паевания земли и был начат еще 1994 г., на заре реформирования земельной сферы. По своим признакам земельная часть (пай) — это не определенный в натуре земельный участок. Она является особой юридической категорией, ее нельзя отождествлять с конкретным земельным участком, так же, как и со средней земельной частью.

В подтверждение такой позиции можно привести существенные признаки, которые характеризуют земельную часть (пай): она не существует как объект материального мира; земельная часть имеет стоимостное и количественное измерение; стоимость земельной части (пая) определяется нормативным путем, исходя из денежной оценки переданных в коллективную собственность земель и количества лиц, которые имеют право на земельную часть (пай); право на земельную часть (пай) заверяется особым документом — сертификатом на право на земельную часть (пай); право на земельную часть (пай) есть основанием для получения земельного участка в натуре.

Правовая регламентация этого способа проведена еще к принятию нового Земельного кодекса Украины. Основными источниками правового регулирования является постановление Верховной Рады Украины «О земельной реформе» от 18 декабря 1990 г., постановление Верховной Рады Украины «Об ускорении земельной реформы и приватизацию земли» от 13 марта 1992 г., Указ Президента Украины «О неотложных мероприятиях по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» от 10 ноября 1994 г., Указ Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 8 августа 1995 г., Указ Президента Украины «О неотложных мероприятиях по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» от 3 декабря 1999 г.

Указом Президента Украины «О неотложных мероприятиях по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» определены временные границы существования института права коллективной собственности на землю. В частности, органы исполнительной власти обязаны принять меры относительно реформирования на протяжении декабря 1999 г. - апреля 2000 г. коллективных сельскохозяйственных предприятий на основах частной собственности на землю и имущество, а также обеспечить на протяжении  гг. выдачу государственных актов на право частной собственности на землю всем желающим собственникам сертификатов на право на земельную часть (пай). Это означало, что на протяжении  гг., во-первых, должны были прекратить свое существование коллективные сельскохозяйственные предприятия как субъекты права коллективной собственности на землю и, во-вторых, последнее свидетельство существования коллективной собственности на землю — сертификат на земельную часть (пай) — должен был быть заменен на государственный акт на право собственности на землю.

Учитывая незавершенность этих процессов на момент принятия нового Земельного кодекса Украины, такой способ приобретения гражданами права собственности на землю, как получение их вследствие выделения в натуре (на местности) надлежащей гражданину земельной части (пая), был закреплен законодательно в Земельном кодексе Украины (п. «г» ч. 1 ст. 81; п. 3-5 ст. 118; п. 8, 9, 16, 17 Переходных положений Земельного кодекса Украины).

Выделение в натуре (на местности) надлежащей гражданину земельной части (пая) нельзя относить к так называемым «чистым» административно-правовым способам приобретения права собственности на землю, поскольку для свой реализация этот способ не требует издания административного акта уполномоченного органа государства (местного самоуправления), а лишь совершения соответствующих действий самого гражданина. Роль государственных органов сводится в этом случае к совершению только технических регистрационных функций.

Другим способом приобретения гражданами права собственности на землю в Украине является безвозмездная передача из земель государственной и коммунальной собственности. Этот правовой институт не является новым, поскольку был регламентирован еще Земельным кодексом Украины в редакции 1991 г.

Нормы безвозмездной передачи определены ст. 121 Земельного кодекса Украины и отличаются в зависимости от цели предоставления земельного участка.

Административный характер правового регулирования этого способа приобретения гражданами права собственности на землю в особенности характерно выражается в императивном законодательном определении будущего целевого использования соответствующего земельного участка, который является предпосылкой ее предоставления. Этот способ относится к так называемым «чистых» административно-правовым способам приобретения гражданином права собственности на землю, поскольку требует для свой реализация издания уполномоченным органом государства (местного самоуправления) специального административного акта — решения о передаче земельного участка в собственность (ч. 10 ст. 118 ЗК Украины).

Источниками правового регулирования этого способа приобретения гражданами права собственности на землю, кроме Земельного кодекса Украины, являются подзаконные нормативно-правовые акты. Большинство из них приняты в действие еще до принятия нового Земельного кодекса Украины, но продолжают действовать в области, которая не противоречит нормам Земельного кодекса Украины.

Среди них, в частности, можно назвать Декрет Кабинета Министров Украины «О приватизации земельных участков» от 26 декабря 1992 г., Порядок передачи земельных участков в частную собственность гражданам Украины, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 15 февраля 1993 г. № 10 и прочие.

В связи с распространенным в законодательстве и научных источниках применением термина «приватизация» для обозначения получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности как способа приобретения гражданами права собственности на землю стоит вопрос относительно размежевания этого способа и способа, предусмотренного п. «в» ч. 1 ст. 81 ЗК Украины — приватизация земельных участков, которые находятся в пользовании граждан.

В научных источниках не существует единого выработанного подхода относительно понимания правовой природы и значения термина «приватизация». Одни определяют приватизацию как процесс передачи земельных участков из собственности государства в собственность негосударственных физических и юридических лиц. При этом по особенности субъектного состава авторы подхода выделяют несколько составных приватизации: получение земельных участков в собственность гражданами Украины из земель запаса, кроме как для целей ведения С(Ф)Х; получение земельных участков в собственность, предоставленных раньше в пользование; приватизация гражданами Украины участков для занятия С(Ф)Х.

Другие определяют понятие «приватизация» как специальную разновидность земельно-процессуальных правоотношений, по которым с помощью активной деятельности их субъектов осуществляется перераспределение земельного фонда Украины и возникает право частной собственности граждан на земельные участки.

Как видно, единства относительно определения понятия «приватизация земли» нет.

Основное отличие приватизации от других способов приобретения права собственности на имущество, в частности от безвозмездной передачи земельных участков гражданам Украины, можно найти в Земельном кодексе Украины. Вышеупомянутые понятия являются фактически тождественными. Единым отличием, которое вытекает из положений Земельного кодекса Украины, является то, что приватизация как правовой способ приобретения права собственности на землю касается земельных участков, которые уже находятся в пользовании граждан (ст. 118 Земельного кодекса Украины).

Кроме рассмотренных способов приобретения гражданами права собственности на землю, можно выделить еще один способ, который является законодательной новацией и не существовал к принятию нового Земельного кодекса Украины. Речь идет об институте приобретенной давности, который предусмотрен ст. 119 Земельного кодекса Украины.

Этот способ имеет смешанный административно-правовой и гражданско-правовой характер. Как институт гражданского права приобретенная давность имеет, конечно, глубокие гражданско-правовые корни. Однако особенность процедуры приобретения права частной собственности этим способом, определенная п. 1 ст. 119 ЗК Украины, вносит в этот способ административно-правовой аспект.

Речь идет о необходимости обращения гражданина, который добросовестно, открыто и беспрерывно пользовался земельным участком на протяжении 15 лет, к органу государственной власти или местного самоуправления с ходатайством о передаче ее в собственность. Фактически установлен разрешительный порядок возникновения права собственности на землю. Поэтому приобретенную давность следует отнести к так называемым «смешанным способам» приобретения граждан права собственности на земельный участок.

К сожалению, уровень правовой регламентации рассмотренных способов приобретения гражданами права собственности на землю является недостаточным для обеспечения качественного функционирования и гармонического развития системы земельных правоотношений, что является предпосылкой постоянного развития государства вообще.

Каждый способ нуждается в принятия ряда законодательных и подзаконных нормативно-правовых актов, которые будут определять механизм его действия. Принятие нового Земельного кодекса Украины стало лишь первым шагом в закладке основ правового регулирования отношений земельной собственности и требует дальнейших шагов относительно развития соответствующей нормативной базы.

1.2. Правовой режим земель коммунальной собственности.

Содержание права собственности как субъективного права лица-собственника образовывает полномочия владения, пользования и распоряжения имуществом. В совокупности эти правомочности и составляют право собственности.

Право коммунальной собственности может обеспечивать свое функциональное назначение лишь при наличии у соответствующих субъектов как собственников всего комплекса правомочностей. При этом указанные правомочности у субъектов права коммунальной собственности имеют определенные особенности, обусловленные спецификой этой формы собственности.

Это можно проследить в сравнении с другими формами права собственности. Так, физические и юридические лица могут непосредственно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Государство, в отличие от указанных субъектов, осуществлять приведенного права непосредственно не может. Поэтому оно их делегирует специально уполномоченным на это лицам — субъектам осуществления права государственной собственности.

Что же касается права коммунальной собственности, то ее субъектами являются территориальные общины сел, поселков, мест, районов в городе, которые могут осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом, которое находится в коммунальной собственности, как непосредственно, так и через уполномоченные органы — советы соответствующих уровней.

Перечисленные правомочности являются лишь юридически закрепленной возможностью совершать определенные действия. Именно поэтому их необходимо четко отмежевывать от конкретных действий, с помощью которых реализуются правомочности.

Именно же закрепление законом правомочностей собственника не имело бы практического веса, если бы не было определенного правового механизма их осуществления (реализации). Такой правовой механизм имеет особое значение для коммунальной собственности, реализация которой осуществляется преимущественно через специально уполномоченные органы — субъекты осуществления права коммунальной собственности.

Следует отметить, что круг этих субъектов в законодательстве о собственности четко не определяется. То же касается и субъектов осуществления права государственной собственности. Именно поэтому лишь комплексный анализ законодательства может дать соответствующее представление о существующих формах и способах осуществления права коммунальной собственности.

Право коммунальной собственности на землю и прочие естественные ресурсы гарантируется Конституцией Украины. Аналогичное положение закреплено и в ст. 60 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21 мая 1997 г.

Необходимо подчеркнуть, что действующий Земельный кодекс Украины 2001 г., в отличие от Земельного кодекса Украины 1991 г., разграничивает землю и прочие естественные ресурсы на коммунальные и государственные (ст. 117 Земельного кодекса). Также необходимо учитывать как фактическое, так и юридическое положение лиц-собственников. Если юридически в соответствии с действующим Законом Украины «О собственности» от 7 февраля 1991 г. (п. 4 ст. 5) все формы собственности являются равными, то фактически охватить такой объект права собственности, как земля, всем субъектам права собственности, за исключением государства, проблематично.

Это происходит потому, что в этом случае активно противодействуют силы, заинтересованные в консервации такого положения, когда доминирующее место занимает право государственной собственности.

Новый Земельный кодекс Украины не устанавливает особых правовых оснований приобретения права собственности на землю территориальными общинами. Так, в ст. 117 Земельного кодекса предполагается, что передача земельных участков государственной собственности в коммунальную собственность и земельных участков коммунальной собственности в государственную собственность ведется в порядке, установленном этим Кодексом для юридических лиц.

Можно сказать, что такой отсыльный характер приведенной нормы не является уместным, учитывая специфичность такой формы права собственности, как коммунальная. Так, остается непонятным, каким образом будет осуществляться на практике положение п. 1 ст. 123 Земельного кодекса, где предусмотрено, что предоставление земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование осуществляется на основании решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления с проектами отвода этих участков.

Территориальные общины являются первичными органами местного самоуправления. Возникает вопрос: на основании решений каких органов будет предоставляться земельный участок территориальным общинам? То ли это будет территориальная община (т. е. предоставлять это право сама себе), то ли какой-либо совет — не понятно.

Можно сказать, что на основании анализа норм Земельного кодекса, норм Конституции и Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» можно определить такие основания приобретения права собственности на землю территориальными общинами, как: передача земель из государственной собственности; принудительный выкуп земельных участков у других собственников для потребностей территориальных общин при условии полного возмещения убытков собственникам земельных участков; заключение гражданско-правовых соглашений и получение земельных участков по наследству.

Среди оснований, вследствие которых территориальные общины приобретают землю в коммунальную собственность, кодексом предусмотрены такие:

- передача им земель государственной собственности;

- принудительное отчуждение земельных участков у собственников из мотивов общественной необходимости и общественных потребностей;

- принятие наследства;

- приобретение по договору купли-продажи, дарения, мены, другими гражданско-правовыми соглашениями.

Приведенный в законодательстве перечень причин приобретения в коммунальную собственность земель не является исчерпывающим. Однако существует существенное предостережение, что эти другие основания должны быть предусмотрены именно законом.

Эта норма, в отличие от предыдущей законодательной практики (например, в отличие от постановления Верховной Рады Украины от 17 июня 1992 г. «О праве собственности на отдельные виды имущества» с внесенными постановлениями Верховной Рады Украины от 22 апреля 1993 г., от 15 июля 1994 г., от 24 января 1995 г. изменениями), отвечает конституционному положению о том, что правовой режим собственности определяется исключительно законами Украины (ст. 92).

В конце концов можно сказать, что законодателю необходимо как можно быстрее решить комплекс вопросов относительно укрепления финансово-экономической самостоятельности территориальных общин, важной составной частью которой является коммунальная собственность, в частности земля.

2. Последствия земельной реформы в настоящее время.

2.1. Реформирование сельскохозяйственных предприятий в Украине.

Проведение земельной реформы в Украине предусматривает три основных этапа: разгосударствление и передачу земель сельскохозяйственного назначения в коллективную собственность сельхозпредприятий; паевание земель, которые находятся в коллективной собственности, с выдачей сертификатов на право на земельный пай всем членам коллективного сельскохозяйственного предприятия (КСП) и третий, завершающий этап — реорганизацию КСП и создание на их базе новых экономически эффективных сельскохозяйственных структур на основе частной собственности на земельные и имущественные паи.

Первые два этапа практически завершились: почти все хозяйства страны (реформированию подлежало более 10 тысяч негосударственных сельскохозяйственных предприятий) получили государственные акты на право коллективной собственности на землю. Соответствующие государственные структуры, согласно Указу Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» № 000 от 8 августа 1995 года, провели паевание земель и имущества с выдачей земельных и имущественных сертификатов. Исключением стали 920 хозяйств Ивано-Франковской (307 хозяйств) и Львовской областей (613 хозяйств), в которых приватизация имущества и земли проводилась согласно региональным планам, не предусматривавшим передачу земель в коллективную собственность.

В настоящий момент бывшие колхозы преобразованы в сельхозпредприятия с различными формами хозяйствования, а именно: КСП — около 8,5 тыс. предприятий, крестьянские союзы — более 1 тысячи, колхозы с паевыми отношениями — 400, акционерные общества открытого и закрытого типов — до 200 (ОАО) и до 500 (ЗАО), другие АО — более 110, общества с ограниченной ответственностью (ООО) — более 700, частные предприятия с арендными отношениями — более 200, частно-арендные предприятия — 150, сельскохозяйственные кооперативы — более 150, корпоративные кооперативы — 4, агрофирмы — более 300, другие предприятия — более 360.

Из 8,5 тысяч КСП более 6 тысяч хозяйств уже определились в направлении своего реформирования. По данным Госкомстата Украины, 772 КСП уже провели реорганизацию, и на базе этих хозяйств созданы 118 обществ с ограниченной ответственностью (ООО), 259 частно-арендных предприятий, 333 сельскохозяйственных кооператива, 10 фермерских хозяйств и 65 других предприятий на основе частной собственности. Как показывает Госкомстат, государство не форсирует процесс реорганизации КСП и никакого административного давления на хозяйства, которые еще «не определились» в своем выборе, не оказывает. Тем не менее, по его данным, в 2 тысячах еще «неопределившихся» КСП в течение января - февраля 2000 года в обязательном порядке проведутся общие собрания членов хозяйств, где и будет решаться вопрос об их реорганизации.

Из 2244 совхозов, которые подлежали приватизации по решению Кабинета Министров, практически все приватизированы (всего же в Украине насчитывается 2335 совхозов). Из общего количества приватизируемых совхозов, в коммунальной собственности находилось 930 предприятий (приватизации подлежали все предприятия). В общегосударственной собственности находилось 1405 предприятий, из которых подлежало приватизации 1314. На базе реорганизованных совхозов в основном созданы КСП (80%), которые в дальнейшем сами определят новую форму хозяйствования на основе частной собственности на имущество и землю в рамках существующего законодательства страны. На базе остальных 20% реорганизованных совхозов, где осталась определенная доля госимущества (в основном это предприятия, занимающиеся семеноводством и племенным животноводством), созданы АО закрытого и открытого типов.

По информации Института землеустройства, всего в частную собственность передано 28 млн. га земель общей стоимостью на 200 млрд. грн., более 6 млн. крестьян получили сертификаты на право на земельные паи. На сегодняшний день 12 млн. граждан Украины имеют в частной собственности земли приусадебных, дачных, садовых участков, и, таким образом, в настоящее время 51,2% земли в Украине находится в частной собственности.

Следует отметить, что при проведении паевания земли сельхозпредприятий выделение земельных участков «в натуре» (на местности) не проводилось. Единственным исключением можно считать «Проект паевания сельскохозяйственных земель» (под эгидой USAID), который осуществляет в Украине фирма «RONCO Consulting Corporation». Основным принципом данного проекта как раз и является выделение земельных паев на местности с последующей выдачей Государственных актов на право частной собственности на землю взамен сертификатов на право на земельный участок. За несколько лет своей работы при участии фирмы уже реструктуризировано более 500 хозяйств в 17 областях Украины и еще 220 хозяйств находятся в стадии реорганизации. На базе бывших КСП на основе частной собственности создано 48 акционерных обществ, около 300 обществ с ограниченной ответственностью и около 280 частных сельхозпредприятий. В реструктуризированных хозяйствах выдано более 400 тыс. земельных сертификатов и более 79 тыс. государственных актов на право частной собственности на землю.

Необходимо также назвать «Проект приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий в Украине», который осуществляется Международной финансовой корпорацией (МФК). По мнению МФК, наличие у бывших колхозников сертификатов на право на земельный пай уже является достаточным основанием для реорганизации КСП и поэтому нет необходимости расходовать средства на проведение работ, связанных с выделением земли в натуре, и на изготовление Государственных актов. В течение деятельности данного Проекта в четырех областях Украины (Донецкая, Киевская, Черновицкая и Волынская) было реорганизовано 66 КСП, в результате чего возникли 128 новых предприятий и 401 бывший колхозник выделил земельный надел в натуре для создания фермерских хозяйств. На сегодня почти 44 тыс. членов КСП воспользовались своим правом на получение более 167 тысяч гектаров земли. Половина из них — пенсионеры. Успех Проекта был признан государственными администрациями 14 областей, которые обратились к МФК с просьбой оказать помощь в применении модели реорганизации в их областях.

Таким образом, уже задействованы и реализовываются несколько моделей реорганизации КСП, которые имеют как своих сторонников, так и противников. Однако при различии методик, названные проекты признают реализацию земельной реформы в Украине только на основе частной собственности на землю и имущество.

3 декабря 1999 года Президент Украины подписал Указ «О неотложных мерах относительно ускорения реформирования аграрного сектора экономики» (№ 000 от 3 декабря 1999 г.), вызвавший противоречивые мнения среди политиков, парламентариев и государственных чиновников различного ранга. Уже на третий день, после подписания Указа (6 декабря) Аграрный комитет Верховной Рады заявил о своем намерении обратиться в Конституционный суд Украины с представлением о признании неконституционным и незаконным данного документа. В то же время, ряд парламентариев однозначно высказывались за то, что основным толчком к выходу Указа стали требования Международного валютного фонда, суть которых — пустить в свободную продажу землю. Затем, 10 декабря, группа народных депутатов Украины направила в Конституционный суд представление о признании неконституционным Указа Президента.

Общий долг КСП перед государственным бюджетом по оплате труда и коммерческим структурам — 14,9 млрд. грн., что в среднем составляет приблизительно 1,3 млн. грн. на одно хозяйство. Сельхозпроизводители задолжали государству 6 млрд. грн., коммерческим структурам — 6,8 млрд. грн., сумма задолженности по оплате труда членов КСП составляет 2 млрд. грн. В правительстве подготовлен проект закона Украины о списании и реструктуризации этих долгов. В частности, предлагается частично списать и реструктуризировать сроком на 25 или 50 лет долги КСП перед государством. Долги по оплате труда предполагается перенести на правоприемников КСП, которые в течение двух лет смогут их погасить. Что касается долгов коммерческим структурам, то предлагается по согласию сторон реструктуризировать их на 60 месяцев с началом погашения по истечению трехлетнего срока.

По мнению администрации Президента Украины, данный Указ направлен «не на разрушение коллективных сельхозпредприятий, а на создание крупных сельских хозяйств с коллективной формой труда на основе частной собственности на землю и имущество».

Согласно Указу, крестьяне могут выйти из КСП со своими земельными паями индивидуально, присоединив эти земли к приусадебным участкам без оформления юридического лица. Для оформления аренды земли теперь будет применяться упрощенная схема. Кроме того, Указом предусмотрено упрощение в оформлении документов на право собственности на землю и до минимума снижается оплата на оформление и выдачу государственного акта на право частной собственности на землю. Оплата будет составлять 5 необлагаемых минимумов, что составляет 85 грн. Вместе с тем, предполагается разработать методологию относительно нотариального оформления документов и право такого оформления будет предоставлено сельским советам.

Все долги КСП, которые они имеют перед кредиторами (государством и коммерческими структурами) будут перенесены на реформированные хозяйства.

Также, согласно документу, фермерам предоставлено право выкупать земли, находящиеся в их пользовании (кроме уже переданных им в собственность), а также земли запаса по нормативным ценам. Однако данный Указ не определяет землю как товар и не предусматривает ее куплю-продажу в рыночном понимании.

С 5 мая 1992 года в Украине официально существует ограниченный рынок земли, который регулируется Земельным Кодексом, декретом Кабмина (имеющего силу закона) от 01.01.01 года о малой приватизации земельных участков (приусадебные, дачные, садовые и кооперативные) и Указами Президента Украины «О неотложных мерах по развитию земельной реформы в сельском хозяйстве» (от 01.01.01 года), «О приватизации незавершенного строительства», «Приватизации автозаправочных станций». Таким образом, в Украине землю можно купить и продать, а существующие ограничения не позволяют купить землю по заниженным ценам людям, не имеющим отношения к сельскому хозяйству (Указ Президента «О защите прав собственников сертификатов»). По данным статистики, сегодня порядка 37 тыс. крестьян уже продали свои земельные паи.

Необходимо отметить, что, по мнению специалистов, на исполнение Указа Президента понадобится разработать и принять порядка 50 нормативных актов и документов (указы, законы и постановления правительства).

2.2. Некоторые аспекты приватизации государственных предприятий.

Земельный кодекс, к сожалению, не дает прямого ответа на многие вопросы, связанные с переходом прав на зем­лю при смене собственника объектов недвижимости. Вот одна достаточно распространенная непростая ситуация: в свое время госпред­приятию были выданы документы на пользование зем­лей. Какие документы на землю необходимо оформить, если предприятие сейчас приватизируется? Не помо­гает здесь и законодательство о приватизации.

Как известно, земельные отношения в Украине регули­рует введенный в действие 1 января 2002 года Земель­ный кодекс Украины от 25.10.01 г., который пришел на смену своему пред­шественнику — ранее действовавшему Земельному ко­дексу Украины в редакции Закона Украины от 13.03.92 г.

Приватизация государственных предприятий проходит в соответствии со специальным нормативным актом — Законом Украины от 04.03.92 г. «О приватизации государственного имущества» , однако он мало чем может помочь в решении земельных вопросов.

Поскольку земельные участки получены в пользование еще в период действия старого Земельного кодекса, то в первую очередь следует обратиться именно к нему. Это необходимо, чтобы выяснить статус земельных участков, находящихся в пользовании предприятия, к моменту вступления в силу нового Земельного кодекса.

Согласно старому Кодексу зем­ли в Украине могли находиться:

- в собственности государства, трудовых коллективов сельскохозяйственных предприятий и кооперативов, а так­же граждан (ст. ст. 3-6);

- в пользовании граждан и юридических лиц (ст. 7);

- в аренде (ст. 8).

Юридические лица, в том числе государственные пред­приятия, не могли быть собственниками земли — ее вы­деляли им в пользование советы народных депутатов.

Важно подчеркнуть формальную разницу между права­ми собственности и пользования: первое подтверждал го­сударственный акт на право собственности на землю, а вто­рое — государственный акт на право постоянного пользо­вания землей.

Некоторые землепользователи по разным причинам не получили госакта на право постоянного пользования неко­торыми земельными участками (большинство из них было получено в пользование еще в период бывшего Советско­го Союза). Право пользования такими участками подтвер­ждалось соответствующими решениями советов народных депутатов.

В любом случае в правоустанавливающих документах на землю был указан вид землепользования:

- постоянное — без заранее установленного срока;

- временное — на определенный срок (краткосроч­ное — до 3 лет);

- долгосрочное — до 25 лет (ст.7 старого Земель­ного кодекса Украины).

Теперь рассмотрим, как трансформировались права госпредприятий на постоянное и временное пользование землями в свете нового Земель­ного кодекса.

Прежде всего классифицируем права на землю согласно новому Земельному кодексу.

Права на землю в Украине могут быть реализованы в форме:

- права собственности наземельные участки (глава 14);

- права пользования земельными участками (глава 15). В свою очередь, пользование землей осуществляется на праве:

1) постоянного пользования;

2) аренды.

Первое представляет собой право владения и пользова­ния земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока (ст.92). Такое право предоставляют только государствен­ным и коммунальным предприятиям, подтверждается оно государственным актом на право постоянного пользо­вания земельным участком.

Второе — право аренды земельного участка — это ос­нованное на договоре срочное платное владение и пользо­вание земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельнос­ти (ст.93). Арендатором по Земельному кодексу может быть кто угодно. Подтверждается право аренды соответствую­щим договором.

Можно с уверенностью утверждать, что земельные участки, предоставленные госпредприятиями в посто­янное пользование до 1 января 2002 года, остаются в их постоянном пользовании и после этой даты, но толь­ко пока предприятие не сменит форму собственности.

В отношении земельных участков, полученных до 1 янва­ря 2002 года во временное пользование, действует п.7 Пе­реходных положений Земельного кодекса, который гласит: «Граждане и юридические лица, которые получили в соб­ственность, во временное пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, которые были предусмотрены ранее действовавшим законодатель­ством, сохраняют права на эти участки».

Таким образом, право временного пользования зе­мельными участками, полученное предприятием до 1 января 2002 года, сохраняется за ним и в дальней­шем, естественно, в пределах срока, установленного ре­шением о выделении земельного участка. Например, если предприятие в 1995 году получило земельный участок во временное пользование на 20 лет, то это право останется за ним до 2015 года.

Сохранятся ли права на землю после приватизации государственного предприятия

Насчет земельных участков, предоставленных пред­приятию в постоянное пользование, можно сказать, что права на землю после приватизации государственного предприятия не сохранятся. А причиной тому — ст.92 Земельного кодекса, п.2 которой, как уже было ска­зано, ограничивает круг субъектов права постоянного пользования землей только государственными и комму­нальными предприятиями. Понятно, что после привати­зации предприятие перестанет быть государственным, даже в том случае, если оно реорганизуется, предполо­жим, в ОАО, контрольный пакет акций которого останет­ся в собственности государства.

Теперь самое время обратиться к пункту 6 Переход­ных положений Земельного кодекса: «Граждане и юри­дические лица, которые имеют в постоянном пользова­нии земельные участки, но в соответствии с этим Кодек­сом не могут иметь их на таком праве, должны до 1 ян­варя 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них».

Однако есть обстоятельства, ко­торые могут заставить новых соб­ственников предприятия поторо­питься и решить эти вопросы без­отлагательно, причем не только в отношении участков, полученных в постоянное пользование, но и во временное тоже.

Поскольку предприятие, приватизируемое как целост­ный имущественный комплекс, прекращает деятельность в своей изначальной государственной ипостаси, оно права пользования земельными участками утрачивает.

При этом ст. 125 Земельного кодекса запрещает ис­пользовать земельные участки до получения право­устанавливающих документов (Государственного акта на право собственности или договора аренды), что в данном случае может означать вето на осуществление любой дея­тельности на таком «ничейном» участке.

Действия новых собственников предприятия по обрете­нию прав на землю будут зависеть оттого, в чьей собствен­ности находятся земельные участки.

В частной собственности они не могли быть никак, зна­чит, остается либо государственная, либо коммунальная форма собственности. В первом случае правом распоря­жаться землями от имени государства наделены местные органы государственной исполнительной власти (обл - и райгосадминистрации), а во втором — от имени террито­риальных общин землями распоряжаются органы местно­го самоуправления (местные советы).

На сегодня размежевание земель государственной и ком­мунальной собственности не проведено. Постановлением КМУ от 01.08.02 утвержден Временный порядок размежевания земель права государственной и коммуналь­ной собственности, однако он фактически не действует. Впро­чем, законодатель предусмотрел подобные трудности пере­ходного периода, записав в п.12 Переходных положений Зе­мельного кодекса следующее: «До размежевания земель го­сударственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, го­родские советы, а за пределами населенных пунктов —соот­ветствующие органы исполнительной власти».

Итак, в зависимости от того, в чьей собственности нахо­дится земля, новым собственникам (администрации) предприятия нужно обратиться либо в местный орган исполнительной власти, либо в местный совет с хода­тайством (заявлением):

- о заключении договора аренды — если собственни­ки примут решение арендовать земли под предприятием. При этом следует иметь в виду, что максимальный срок арен­ды не может превышать 50 лет. Право на нее возникает пос­ле подписания договора аренды и его государственной ре­гистрации (п.1 ст.124 и п.2 ст.125 Земельного кодекса);

- о приобретении земельного участка (участков) в собствен­ность предприятия — если соб­ственники (администрация) решат выкупить его.

Во втором случае к заявлению прилагают (ст. 128 Земельного ко­декса):

- государственный акт на право постоянного пользования землей или договор ее аренды;

- план земельного участка и до­кумент о его предоставлении (если нет государственного акта);

- свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности.

Основанием для отказа в продаже земельного участка может быть:

- непредоставление документов, необходимых для при­нятия решения о продаже;

- выявление недостоверных сведений в поданных до­кументах;

- возбуждение против субъекта предпринимательской деятельности дела о банкротстве или прекращении его деятельности.

Местные органы рассматривают такое заявление в ме­сячный срок и принимают решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием его причин.

Положительное решение служит основанием для за­ключения договора купли-продажи земельного участ­ка, который необходимо заверить нотариально, а до­кумент об оплате — для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок. При этом выплачивать стоимость земельного участка можно в рассрочку.

Можно сделать замечание о представлении вместе с заявлением государственного акта на право постоянного пользования землей или договора арен­ды земли. Эти документы подтверждают, что предприя­тие ранее пользовалось участком и на нем расположены объекты недвижимости, находящиеся в его соб­ственности. Ведь только при таком условии участок может быть продан предприятию напрямую, без откры­тых земельных торгов (п.2 ст. 127 Земельного кодекса). Поэтому полагается, в подтверждение «бывшего» права пользования земельным участком можно представить государственный акт на право постоянного пользования или решение совета народных депутатов о землеотводе, выданное еще в прошлом, когда предприятие принадлежало государству.

Заключение.

Сегодня Земельный кодекс Украины полностью соответствует Конституции Украины в части права собственности на землю. Сегодня право собственности на землю гарантируется, а приобретается и реализуется — гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом. Дано определение права собственности: в соответствии с ч.1 ст.79 ЗК Украины — «это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками». Этой же статьей определено, что земля в Украине «может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности». Как видим, нет коллективной собственности на землю, но зато определены общая долевая собственность и общая совместная собственность на земельные участки. Это к тому, что в ходе земельной реформы множество садово-виноградных товариществ за свои средства оформили и получили документы на земельные участки, переданные им в коллективную собственность. В новом ЗК Украины такой формы собственности нет, в связи с чем потребуется переоформление документов в другую форму собственности — общую.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать права собственности на земельные участки только несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за пределами населенных пунктов — только на земельные участки несельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве частной собственности.

Значительно ограничен круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены в постоянное пользование. Это могут быть только предприятия, учреждения и организации государственной и коммунальной собственности. Законодатель ограничил сроки, в которые граждане и юридические лица, которые не могут иметь по ЗК Украины земельные участки в постоянном пользовании, должны до 01.01.2005 г. переоформить свои права на земельные участки в собственность или в аренду.

Если до 01.01.2002 г. городской Совет был основным субъектом права собственности на землю и управляющий земельными ресурсами в городской черте, то с принятием Верховной Радой нового Земельного Кодекса городские земли должны быть «размежованы» на «государственные» и «коммунальные». Но сегодня размежевание можно выполнить только в порядке и в процессе отвода, так как хоть и определены Постановлением КМ Украины перечни земель той или иной собственности, но инструкцию по формированию земельных участков Государственный Комитет земельных ресурсов пока не выпустил. Если упомянутая инструкция задержится и бюджеты не выделят средств на цели размежевания, то эта процедура затянется на долгие года, как и земельная реформа.

Список литературы.