Лекция 8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

Процесс оценки состоит из следующих этапов: определение проблемы; план оценки; сбор данных (специфические, сравнитель­ные и общие); анализ данных; определение наиболее эффективного использования земельного участка и иных объектов недвижимости; определение стоимости земельного участка (см. гл. 8); применение методов оценки: затратного, сравнительного, доходного подходов (см. гл. 9, 10, 11); согласование результатов оценки и установление итоговой стоимости; составление отчета об оценке.

Определение проблемы. Включает пять последовательных дей­ствий:

определение границ оцениваемого имущества что именно дол­жно быть проанализировано и оценено, юридическое описание объекта (почтовый адрес, кадастровый номер и т. п.), сверенное с данными заказа;

имущественных прав (оцениваемый набор имущественных прав);

цель оценки в большинстве случаев — установление рыночной или иной стоимости на определенную дату, которая должна соот­ветствовать заданию на оценку;

выбор даты оценки, т. е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате. Делают это с уче­том того, что рынки и рыночные условия могут меняться. Поэто­му вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным;

определение вида оцениваемой стоимости. При проведении оценки оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использова­ния нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыноч­ной стоимостью.

Все эти позиции должны быть оговорены и согласованы с кли­ентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

План оценки. Определяет количество и сложность работ, необ­ходимое для выполнения заказа время, необходимый персонал. План служит основой для сбора исходных данных. Основой плана является договор с клиентом, в котором должно содержаться пол­ное описание оцениваемого объекта недвижимости, график работ по проведению оценки, дата представления отчета, право оцен­щика выступать от имени заказчика при сборе информации о зо­нировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведе­ние, если это необходимо, дополнительных исследований и т. д. В договоре должна быть отражена стоимость работ и способ (ме­тод) ее определения. Вознаграждение оценщика не должно осно­вываться на размере стоимости недвижимости, определенной оценщиком. Для устранения возможного взаимного непонимания оценщик и клиент должны договориться о природе решаемой проблемы.

Сбор данных. Выполнение работ по оценке стоимости — задача прикладного экономического анализа, в основе которой лежат си­стематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необхо­димых сведений и их вид. Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватного сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наилучшего и самого выгодного использования собственности, изучения факторов спроса и пред­ложения, действующих на рынке установленного варианта ис­пользования. Обычно эту информацию разбивают на три основ­ные категории: общая, специфическая (относящаяся к специфике данного участка) и сравнительная (табл. 12.1).

Эти данные включают в основную часть отчета, и они необхо­димы для правильного понимания отчета по выполненной оцен­ке. В этой части отчета необходимо приводить три группы общих данных: региональные, городские и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по конкретному городу.

Региональные, городские и районные общие данные формируют экономическую основу для оценки и анализа окружения, в кото­ром объект оценки должен быть конкурентоспособным. Инфор­мация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. На основании этой информации складывается мнение оценщика.

Региональные данные включают:

расположение объекта недвижимости относительно близлежа­щих городов, рынков и городских центров;

экономические тенденции развития региона;

характеристики населения региона на основании имеющейся статистики;

тенденции в изменении показателей состава и занятости насе­ления, товарных рынков;

транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, желез­ные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;

услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;

карты (топопланы), позволяющие определить местонахожде­ние объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохо­зяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).

Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и данные по городу часто перекрыва­ются. Когда данные по городу приводят отдельно от регио­нальных данных, то они должны включать следующую инфор­мацию:

краткую историю города и тип управления;

структуру населения, образовательную структуру и систему уп­равления;

климат и характеристику местности, природные ресурсы;

основные типы застройки, возможности для отдыха (парки, скверы, пляжи и т. д.);

системы коммуникаций и транспортную;

рынок труда и профессиональную структуру населения;

систему налогообложения;

карту города с указанием объекта оценки. Данные по ближайшему окружению должны быть детализирова­ны до такой степени, чтобы по оценке можно было судить о ходе приводимого анализа данных. Данные по окружению для жилых объектов должны:

иметь карту с четко очерченными границами объектов недви­жимости с указанием их местоположения;

содержать их физические характеристики;

быть близко от объектов социальной и транспортной инфра­структуры (школ, торговых центров, центров занятости, остано­вок общественного транспорта, парков и т. д.);

иметь доступные общественные услуги;

иметь данные об общем состоянии, возрасте и пределах сто­имости типичных зданий в окрестностях;

выявленные тенденции развития;

средние численность семьи и доход жителей.

Данные по окружению для нежилой недвижимости включают (кроме большинства из перечисленных для жилой) также:

рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;

торговые услуги и структуру спроса;

пассажиропотоки;

торговую конкуренцию и возможность проникновения на ры­нок;

тенденции в развитии и застройке района, в изменении ис­пользования недвижимости, в налогообложении;

стоимость электроэнергии;

возможности для работников.

Специфические данные (например, типичное описание земель­ного участка, типичное описание зданий и сооружений и описа­ние квартиры).

Типичное описание земельного участка включает:

размеры, форму, площадь, топографические характеристики;

состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характе­ристики;

наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;

работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);

благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных пу­тей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);

общий вид, близость к непривлекательным и опасным объек­там;

согласованный вариант использования (зонирование), ограни­чения, сервитуты, обязательства и т. д.;

факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений, в зависимости от типа собственности, содержит следующие данные:

качество и тип постройки, количество помещений;

площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь зда­ния, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;

год первоначальной постройки, время проведения ремонта, ре­конструкции и пристройки новых сооружений; стиль, дизайн, планировку;

наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фо­нари, проемы;

наружная отделка, внутренняя отделка;

сантехнические системы и сооружения, электропроводка, систе­мы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование;

расположение сооружений на участке и их характеристика;

разделение конструкций и элементов здания на долговремен­ные и с коротким сроком службы;

функциональное устаревание.

Так, квартиру можно описать, используя следующие показа­тели:

В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения сравнительной инфор­мации о рыночных ценах могут быть:

договора купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

договорные цены на земельные участки и другие объекты не­движимости, выкупаемые гражданами в собственность;

данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость;

данные государственной статистики;

картографическая кадастровая информация.

Городские организации, располагающие информацией для осуществления оценочной деятельности:

бюро технической инвентаризации;

комитеты по управлению муниципальным и государственным

имуществом (КУМИ и КУГИ);

департаменты экономической политики и развития городов;

территориальные органы Роснедвижимости, Минприроды, Минюста РФ, научно-исследовательских и проектных институтов и др.

Анализ данных на полноту и достоверность. При появлении со­мнений в отношении каких-либо данных их отбрасывают и заме­няют новыми.

Определение наиболее эффективного использования объектов не­движимости. Проводят на основе существующих подходов и мето­дов оценки.

Согласование результатов оценки и установление итоговой сто­имости. На этом этапе оценщик увязывает (согласовывает между собой) значения стоимостей, полученных при использовании раз­личных подходов, для получения окончательной стоимости. По­скольку всегда имеется некий разброс в численных значениях сто­имостей, определенных тремя подходами, то задача оценщика дать объяснения этому разбросу, проанализировав причины его. Обычно значение стоимости, полученное одним из подходов, принимают в качестве основного, а данные других подходов под­крепляют его. Если какой-либо из подходов не использовали, то необходимо объяснить причину этого. Следует помнить, что окончательный размер стоимости не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке является пись­менным документом. Содержание его может быть различным в за­висимости от предполагаемого назначения. В мировой практике оценки существуют три основных типа отчета: в форме письма, в виде стандартной формы, повествовательный отчет.

Краткий отчет (в виде письма) является заявлением оценщика только о размере стоимости. Здесь отсутствует дополнительная информация, анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование, и при­меняют его чаще всего лишь в двух случаях: если клиент уверен в квалификации и опыте оценщика или если объект оценки очень прост.

Однако и в случае краткого отчета оценщик обязан провести полную оценку, собрать и проанализировать необходимые дан­ные, сохранить все рабочие записи в своем архиве. Кроме того, оценщик обязан указать, что данный отчет является кратким.

Отчет в виде стандартной формы используют в том случае, ког­да требуется предоставление большого количества отчетов, со­ставленных по единой форме, например при массовой оценке. В таких отчетах недостаточно места для полного описания объекта оценки. Если, по мнению оценщика, необходимо привести до­полнительную информацию, она может быть помещена в прило­жении к отчету.

Повествовательный отчет — отчет, который позволяет оцен­щику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить заказчика отчета в правильности своих заключений и цифр. Такой отчет должен быть привлекательно оформлен, с долговечной обложкой, в удобном переплете, на хорошей бумаге стандартного размера, с известными значениями применяемых слов. Желательно не употреб­лять длинных и сложных предложений, а пользоваться простыми предложениями, короткими фразами, прямой речью. Лучше не использовать специальных технических терминов. Если же их употребляют, то дают им дополнительные определения, позволя­ющие избегать двойственного толкования терминов.

В отчете в обязательном порядке указывают:

дату составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему ли­цензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки. При оценке объекта, при­надлежащего юридическому лицу, необходимо также указать рек­визиты юридического лица и балансовую стоимость объекта оцен­ки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида сто­имости объекта оценки, обоснование их использования при про­ведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получе­ния, а также принятые при проведении оценки объекта допуще­ния;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговое значение, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дату определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавли­вающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Прошитый отчет подписывает оценщик и заверяет его печатью с одновременным указанием числа страниц и отпечатанных экземпляров. В случае изготовления нескольких экземпляров указы­вают адреса нахождения каждого из них.

Основные разделы отчета могут быть следующими.

1. Титульный лист.

2. Заключение о стоимости (краткое изложение основных фак­тов и выводов, резюме).

3. Оглавление.

4. Основные предположения и лимитирующие условия; пере­числение основных задач; цель отчета; идентификация объекта оценки; определение стоимости; набор оцениваемых прав.

5. Сведения об объекте оценки. История объекта; анализ среды местоположения объекта: данные о городе (районе), данные об окружении; зонирование, коммунальные услуги, налоги; анализ местоположения объекта; описание земельного участка, описание строений и других улучшений.

6. Анализ наиболее эффективного использования.

7. Оценка стоимости земельного участка.

8. Определение стоимости объекта затратным методом.

9. Определение стоимости объекта методом прямого сравнения продаж.

10. Определение стоимости объекта доходным методом.

11. Согласование данных и окончательное определение сто­имости.

12. Сертификат качества оценки — поручательство оценщика относительно своей объективности и беспристрастности при про­ведении оценки.

13. Ограничивающие условия. Призваны обеспечить защиту интересов оценщика, а также предотвратить возможное непони­мание со стороны заказчика и прочих пользователей отчета.

14. Квалификация оценщика.

15. Приложения.