Модели
финансирования капитального ремонта многоквартирных домов
В настоящее время можно говорить о двух основных моделях, представленных на рисунках 1 и 2.
Модель 1 «Взаимное финансирование»: Ключевыми элементами взаимное финансирование многоквартирных домов являются обязательные платежи за капитальный ремонт и взаимное финансирование капитального ремонта собственниками помещений разных многоквартирных домов.
Реализация предлагаемой модели предусматривает:
§ законодательное введение обязательной бессрочной ежемесячной платы за капитальный ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах;
§ средства, формируемые за счет обязательной платы за капитальный ремонт, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут аккумулироваться и использоваться по-разному:
Вариант 1: средства, вносимые собственниками помещений на капитальный ремонт дома, могут накапливаться на отдельном банковском счете, открытом ТСЖ или управляющей организацией, а затем использоваться ТСЖ или управляющей организацией для оплаты видов работ и услуг по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, установленных уполномоченным федеральным органом государственной власти,
Вариант 2: средства, вносимые собственниками помещений на капитальный ремонт дома, могут передаваться в управление уполномоченной организации субъекта РФ (далее - Региональный фонд) на условии возвратности и срочности для дальнейшего использования на финансирование капитального ремонта других многоквартирных домов на территории одного и того же муниципального образования;
(Предполагается, что доля средств на цели взаимного финансирования капитального ремонта будет доминировать в силу инерции и пассивности собственников жилья при решении вопроса о самостоятельном использовании средств.)
§ средства взаимного финансирования направляются на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с календарными планами капитального ремонта, утвержденными органами местного самоуправления при наличии решения общего собрания собственников помещений.
Модель 2 «Фонд ремонта дома»: предусматривает обязательное создание в каждом многоквартирном доме фонда ремонта. В отличии от первой модели обязательные платежи действуют только во время формирования или пополнения фонда ремонта дома.
Для создания в каждом многоквартирном доме резерва на капитальный ремонт предлагается законодательно установить обязанность собственников помещений в каждом многоквартирном доме создать фонд ремонта дома.
Субъект РФ на основании правил, утвержденных Правительством РФ, устанавливает минимальной размер обязательной ежемесячной платы на период формирования (пополнения)фонда.
Собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания вправе установить бóльший размер фонда ремонта дома и (или) бóльшую величину платы на капитальный ремонт, чем установленные субъектом РФ.
Средства, формируемые за счет платежей собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт, являются общими целевыми средствами собственников помещений в данном доме для оплаты общих расходов по финансированию капитального ремонта (энергоэффективной реконструкции) дома.
Предлагаемая модель финансирования капитального ремонта предполагает, что основным источником финансирования комплексного капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов в России будут банковские кредиты, привлекаемые под поток средств, формируемых за счет платежей собственников на капитальный ремонт.
Основные элементы системы кредитования капитального ремонта:
§ собственники помещений принимают решение о привлечении кредита на общем собрании большинством голосов;
§ заемщиком кредита является лицо, управляющее многоквартирным домом (ТСЖ или управляющая организация), действующее на основании решения общего собрания собственников помещений;
§ выплата кредита производится за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт, необходимый размер которых устанавливается общим собранием собственников помещений в доме;
§ кредит предоставляется без залога недвижимого имущества собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ или управляющей организации, без поручительства отдельных собственников помещений (под поток платежей собственников помещений на капитальный ремонт);
§ по требованию банка поручительство по кредиту предоставляет гарантийное агентство, созданное при поддержке государства;
§ поручительство покрывает значительную часть кредита (75-80%);
§ поручительство по кредиту предоставляется гарантийным агентством на платной основе (1-2% от суммы кредита, обеспеченной поручительством).
Гарантийное агентство может быть создано как:
Федеральное гарантийное агентство (на основе реорганизованной Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ) с сетью филиалов в субъектах РФ;
Цель создания гарантийного агентства – формирование нового массового кредитного продукта банковского сектора для капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов.
Меры бюджетной поддержки направлены на государственное стимулирование масштабного проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции многоквартирного жилищного фонда.
Предлагаемые меры бюджетной поддержки включают в себя:
§ субсидии юридическим лицам – товариществам собственников жилья и управляющим организациям;
§ субсидии банкам (для уменьшения процентной ставки по кредитам на капитальный ремонт в период запуска программы кредитования для повышения привлекательности и доступности кредитов для собственников жилья[1]);
§ субсидии собственникам – гражданам с низкими доходами.
Рисунок 1. Модель «Взаимное финансирование»
Рисунок 2. Модель «Создание в многоквартирном доме фонда ремонта дома
Главные отличия моделей:
1. В модели 1 средствами, собранными на капитальный ремонт, распоряжаются чиновники, а не собственники помещений (модель 2)
2. В модели 1 деньги, собранные на одном доме, тратятся на ремонт другого дома без гарантий, что будет отремонтирован первый дом. В модели 2 деньги тратят собственники помещений только на свой дом.
3. В модели 1 вводится бессрочный обязательный платеж на капитальный ремонт дома, в модели 2 обязательный платеж вводится только на период формирования фонда капитального ремонта дома.
4. Модель 2 ориентирована на кредитование объединений собственников в многоквартирном доме, что существенно приблизит срок капитального ремонта по сравнению с накопительной схемой.
5. В модели 2 предусматривается государственная поддержка не только в виде бюджетных субсидий на ремонт, но и в создании государственного гарантийного агентства, предоставляющего платные гарантии банкам по кредитам на капитальный ремонт
6. Количественный анализ моделей показывает:
a. В начальный момент реализации модель1 обеспечивает больший объем капитальных ремонтов, чем модель 2 (на протяжении первых пяти лет)
b. модель 1 взаимного финансирования с высокой вероятностью имеет отрицательную динамику объемов капитальных ремонтов в среднесрочном периоде (признаки финансовой пирамиды), модель 2 имеет устойчивую положительную динамику.
[1] Экономическая эффективность этой меры не бесспорна, но она довольно сильно востребована политически.
