директор Научно-исследовательского центра
правовых и экономических экспертиз
кандидат юридических наук
доцент
Сравнительный анализ институтов
управления многоквартирным домом и
доверительного управления имуществом[1]
Договором управления многоквартирным домом согласно ст. 16 ЖК РФ признается договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не является новеллой жилищного законодательства, несмотря на то, что ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал такого понятия.
Впервые понятие права собственности на общее имущество собственников помещений был введен в Законом РФ от 01.01.2001 г. № 000-1 «Об основах федеральной жилищной политики»[2], ст. 8 которого предусматривала, что при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.
Изначально, право собственности на общее имущество предусматривалось у тех лиц, которые объединялись для совместного управления многоквартирным домом.
Однако, вступившая в силу 01.01.1995 г. часть первая ГК РФ в ст. ст. 289, 290 закрепила, что любому собственнику квартиры в многоквартирном доме, независимо от его членства в каком-либо объединении собственников, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Так, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Впоследствии, данные нормы были закреплены в ФЗ от 01.01.2001 г. «О товариществах собственников жилья»[3].
Необходимо обратить внимание, что ГК РФ не относит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом к общему имуществу собственников квартир в таком доме. Земельный участок, мог являться общим имуществом и, соответственно, находиться в общей долевой собственности исключительно у домовладельцев кондоминиума, образованного в соответствии с ФЗ «О товариществах собственников жилья», на данном земельном участке.
ЖК РФ внес изменение в действовавший ранее порядок, определив состав имущества, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от признания данного недвижимого имущества кондоминиумом, выведя данное понятие из правового поля.
Так, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ каждому собственнику помещения в любом многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Объект управления при управлении многоквартирным домом раскрыт также и в Постановлении правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»[4], согласно которому в состав общего имущества включаются:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- крыши;
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В научной литературе ведутся дискуссии относительно определения объекта управления многоквартирным домом. Высказывается точка зрения, что объектом управления является управление многоквартирным домом в целом, т. е. общим имуществом собственников помещений и отдельными помещениями.
В период действия ФЗ «О товариществах собственников жилья» существовало мнение, что управление в кондоминиуме осуществляется не только в отношении общего имущества, но и имущества, принадлежащего собственникам на праве частной, государственной или муниципальной собственности. В жилищном фонде системообразующим элементом являются конкретные жилые дома и жилые помещения. В гл. 3 ФЗ «О товариществах собственников жилья» говорилось об управлении кондоминиумом. Но в понятие «кондоминиум» помимо общего имущества включено и имущество каждого домовладельца – квартиры или нежилые помещения. Это связано с тем, что нельзя провести четкую границу между общим имуществом и остальным имуществом. Действительно, как определить, какая часть несущей стены квартиры является общим имуществом, а какая является собственностью домовладельца»[5].
Однако еще до вступления в силу ЖК РФ существовала и другая точка зрения: «в качестве предмета, в отношении которого осуществляется управление, выступает не кондоминиум в целом, а лишь общее имущество домовладельцев в нем, включающее в себя недвижимое имущество, выполняющее по большей части обслуживающие функции. В связи с этим в качестве объекта управления кондоминиума законодателям необходимо использовать не понятие «управление кондоминиумом», а понятие «управление общим имуществом кондоминиума»[6].
Но, в настоящее время законодательство содержит достаточно норм, позволяющих установить объект управления многоквартирным домом, анализ которого позволяет сравнивать управление многоквартирным домом с таким традиционным способом управления как доверительное управление имуществом.
Доверительное управление – институт гражданского права[7]. Если рассматривать доверительное управление исключительно в качестве договорного обязательства, то о нем можно говорить лишь как о субинституте, однако, обязательство доверительного управления не всегда возникает из договора, оно может возникнуть из односторонней сделки (завещание), может быть разновидностью легата (завещательного отказа), где завещатель выступает учредителем доверительного управления в отношении предмета легата, а легатарий выступает доверительным управляющим. В данном случае доверительное управление не является ни разновидностью договора, ни субинститутом по отношению к институту договора[8].
Существо доверительного управления имуществом (как одного из самостоятельных типов договорных обязательств) состоит в осуществлении доверительным управляющим управления чужим имуществом в интересах его собственника или указанного им лица. В этих целях собственник передает свое имущество доверительному управляющему, наделяя последнего соответствующими правомочиями по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом, в рамках которых доверительный управляющий вправе совершать любые фактические и юридические действия для обеспечения эффективного управления доверенным ему имуществом.
Однако в целях проведения сравнительного анализа с управлением многоквартирным домом целесообразно рассматривать именно договор доверительного управления.
Доктринально в качестве отличительных признаков доверительного управления имуществом по российскому гражданскому праву указываются следующие характерные черты данного правоотношения[9].
Первое. Правоотношения, связанные с доверительным управлением имуществом, складываются между равными, имущественно самостоятельными и независимыми друг от друга субъектами гражданского права: собственником имущества, доверительным управляющим и выгодоприобретателем (бенефициаром), которые не имеют возможности воздействовать на личность контрагента.
Данная характерная черта в полной мере присуща и договору управления многоквартирным домом: собственники имущества и управляющая организация имущественно самостоятельны и независимы друг от друга.
Во-вторых, непосредственным основанием возникновения доверительного управления имуществом во всех случаях является договор, заключаемый между собственником имущества и доверительным управляющим. Если речь идет о доверительном управлении имуществом по основаниям, предусмотренным законом, основанием возникновения соответствующего правоотношения является сложный юридический состав, обязательным элементом которого, непосредственно порождающим доверительное управление имуществом, также служит договор, заключенный с доверительным управляющим. Однако вместо собственника имущества (в интересах последнего) в таком договоре в качестве учредителя доверительного управления может выступать иное лицо: орган опеки и попечительства либо исполнитель завещания (душеприказчик).
Что касается управления многоквартирным домом, то следует отметить, что управляющая организация может привлекаться к управлению многоквартирным домом как непосредственно самими собственниками помещений, так и органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, и в определенных случаях органами местного самоуправления.
Третье. Правоотношения, связанные с доверительным управлением имуществом, не относятся к числу лично-доверительных (фидуциарных) правоотношений, хотя им присущ принцип личного исполнения должником (доверительным управляющим) своих обязательств.
В данном случае опять-таки совпадение характерных черт доверительного управления имуществом и управления многоквартирным домом. Заключение собственниками помещений общего имущества многоквартирного дома договора управления, связано с риском порчи или даже утраты имущества и требует определенной степени доверия, однако это доверие носит фактический характер и не влияет на правовую природу соответствующего правоотношения.
Следующее. Доверительное управление имуществом и управление имуществом многоквартирного дома представляют собой обязательственное правоотношение. Осуществление доверительным управляющим и управляющей организацией в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочий собственника в отношении соответствующего имущества, не является свидетельством делегирования им собственником (собственниками) своих вещно-правовых правомочий, а представляет собой содержание их обязанностей перед собственником (собственниками) в качестве должника по договорному обязательству.
В-пятых, выполняя свои обязательства перед собственником имущества по договору доверительного управления имуществом (осуществляя правомочия собственника), доверительный управляющий выступает перед третьими лицами в качестве титульного владельца имущества, действующего от своего имени, но в интересах собственника или назначенного им лица (выгодоприобретателя).
Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом не наделяется статусом титульного владельца и по сравнению с доверительным управлением значительно ограничена в своих правах по отношению к имуществу, управление которым осуществляется. Основная функция управляющей организации – содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и организация предоставления коммунальных услуг. Вряд ли возможно создать исчерпывающий перечень видов деятельности, которые управляющая организация осуществляет в отношении общего имущества многоквартирного дома, но, в любом случае, цели такого управления значительно уже целей доверительного управления. Согласно ст. 161 ЖК РФ целями управления общим имуществом многоквартирного дома являются обеспечение:
- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
- предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Цель доверительного управления – управление имуществом учредителя управления в интересах собственника, не допуская порчи и утраты имущества.
В отличие от управления многоквартирным домом, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий владеет данным имуществом, пользуется им, т. е. извлекает полезные свойства имущества и распоряжается им. По своему содержанию и объему правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом аналогичны правомочиям самого собственника имущества, если договором доверительного управления не предусмотрены ограничения (пределы) указанных правомочий доверительного управляющего.
Шестое. Общей чертой доверительного управления и управления общим имуществом многоквартирного дома являются сложные предметы обязательств, включающие в себя два рода объектов: фактические и юридические действия по управлению имуществом; само имущество, переданное в управление.
И последнее. Договор управления многоквартирным домом всегда носит возмездный характер, о чем прямо говорят нормы ст. 162 ЖК РФ. В отношении договора доверительного управления имуществом можно отметить лишь диспозитивно возмездный характер. Статьей 1023 ГК РФ установлено, что доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом.
Кроме того, выделяются основные четыре цели доверительного управления и соответствующие функциональные направления деятельности доверительного управляющего, в зависимости от вида доверительного управления: обеспечение сохранности вверенного имущества; обеспечение исполнения обязательств собственника имущества перед третьими лицами; обеспечение реализации отдельных правомочий собственника; получение доходов от профессионального использования имущества. Из всех перечисленных целей доверительного управления только цель обеспечения сохранности имущества и обеспечение реализации отдельных правомочий собственника присутствуют в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом.
Таким образом, несмотря на схожесть институтов доверительного управления имуществом и управления многоквартирным домом, управление многоквартирным домом не может признаваться видом доверительного управления в силу принципиальных расхождений при определении конституирующих признаков.
[1] Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ в рамках научно-исследовательского проекта РГНФ «Реформирование законодательства об управлении многоквартирными домами», проект № а
[2] Российская газета. – 23.01.1993. - № 15
[3] СЗ РФ. – 17.06.1996. - № 25. – Ст. 2963
[4] СЗ РФ, 21.08.2006 г. № 34, ст. 3680
[5] Ермаков регулирование деятельности товариществ собственников жилья. Дис. к. ю.н. М., 2004. С. 132, 133.
[6] Дроздов в современной России // Правоведение. 1998. № 4. С. 146.
[7] Траст – новый институт российского права // Хозяйство и право. 1995. № 2, 4; Суханов управление или траст // экономика и жизнь. 1995. № 6; Дозорцев управление имуществом // гражданский кодекс РФ. Текст. Комментарий / под ред. , . М., 1996. С. 537
[8] Беневольская управление имуществом в сфере предпринимательства. М. Волтерс Клувер, 2005. – С. 52
[9] , договорное право, книга третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. – М.: Статут, 2002. – С.797-799
