Обзор рынка торговой недвижимости, г. Москва

Обзор рынка торговой недвижимости, г. Москва

I полугодие 2009 г.

Введение

Рынок недвижимости, стремительно формировавшийся в Москве в последние годы и демонстрировавший рекордные темпы роста, одним из первых отреагировал на изменение экономической ситуации. В настоящее время рынок торговой недвижимости продолжает существовать в условиях экономической стагнации, высокой инфляции и растущей безработицы, что сказывается на всех его участниках: на девелоперах, ощутивших сложности с финансированием своих проектов, на торговых сетях, отмечающих в последние месяцы снижение товарооборота, на населении, потребительские расходы которого стремительно сократились.

Реально располагаемые доходы населения за последние месяцы заметно снизились, что сказалось и на сокращении потребительских расходов, которые являются одним из основных катализаторов развития потребительского рынка. Как следствие, снижение покупательской активности отразилось на основном макроэкономическом показателе потребительского рынка - обороте розничной торговли, который впервые за несколько лет демонстрирует отрицательную динамику.

Последствия кризиса будут сказываться на рынке торговой недвижимости еще в течение нескольких лет, однако, оживление ситуации можно ожидать уже к концу 2010 года.

Предложение

На конец 2008 года площадь качественных торговых центров, введенных в эксплуатацию за год, составила около 780 тыс. кв. м (290 тыс. GLA). В первом полугодии 2009 года на территории Москвы было введено в эксплуатацию 5 крупных торговых объектов.

Таблица 1. Торговые объекты, открытые в I полугодии

Таблица 2. Торговые объекты, открытые в I полугодии в ближайшем Подмосковье

В результате введения в эксплуатацию вышеперечисленных торговых объектов прирост качественных площадей составил 529 000 кв. м (270 830 GLA), а общий объем торговых площадей в Москве достиг 4 750 000 кв. м (2 500 000 GLA).

Из представленных данных видно, что показатель ввода торговых площадей в первой половине 2009 года равен 67,8 % по отношению к объему ввода за весь 2008 год. При сохранении динамики ввода во второй половине 2009 года, темп прироста торговых площадей может достигнуть 30 % по отношению 2008 году.

Таблица 3. Торговые объекты, планируемые к вводу в 2009 году

В таблице 3 представлены объекты, планируемые к вводу во второй половине 2009 года. В случае успешной реализации этих проектов объем торговых площадей увеличится еще на 1 100 000 кв. м. Однако в условиях экономической нестабильности и трудностей с финансированием, негативно влияющих на большинство участников рынка, наиболее вероятно повторение сценария прошлого года, когда сроки введения в эксплуатацию ряда объектов были перенесены на несколько кварталов. Отчасти благодаря этим переносам сроков и были достигнуты хорошие, вопреки экономической и инвестиционной обстановке, показатели ввода торговых площадей в первом квартале 2009 года.

ТРЦ «Метрополис»

Ленинградское ш., д. 16

·  дата открытия - I кв. 2009 г.

·  тип - суперокружной

·  общая площадь - 205 000 кв. м

·  торговая площадь - 80 000 кв. м

·  этажность - 3

·  парковка - 1 400 м/м

·  якорные арендаторы - «Карусель», «М. Видео», «Стокманн», «Киностар де Люкс»

«Филион»

Багратионовский пр-д, вл. 5-7

·  дата открытия - II кв. 2009 г.

·  тип - окружной

·  общая площадь - 104 700 кв. м

·  торговая площадь - 55 000 кв. м

·  этажность - 4

·  парковка - 1 500 м/м

·  якорные арендаторы - «Carrefour», «Синема Стар», «Babylon»

ТЦ «Мегаполис»

Пр-т Андропова, д. 4/10

·  дата открытия - I кв. 2009 г.

·  тип - окружной

·  общая площадь - 72 000 кв. м

·  торговая площадь - 44 000 кв. м

·  этажность - 5

·  парковка - 1 800 м/м

·  якорные арендаторы - «Карусель», «Детский мир», «Формула кино», «Гейм Зона»

ТЦ «Спектр»

Новоясеневский пр-т, д. 1

·  дата открытия - I кв. 2009 г.

·  тип - окружной

·  общая площадь - 56 400 кв. м

·  торговая площадь - 30 000 кв. м

·  этажность - 3

·  парковка - 1 200 м/м

·  якорные арендаторы - «Карусель», «М. Видео», «Каро Фильм», «Star Galaxy»

Фактический рост доли вакантных площадей в настоящее время происходит не только за счет ввода новых объектов, но и благодаря продаже или отказам от дальнейшей аренды торговых помещений. Наибольшему влиянию данной тенденции оказались подвержены: сегмент «street-retail» и торговые центры, имеющие ряд недостатков (низкая посещаемость, плохое местоположение, завышенные ставки и пр.). Для помещений, обладающих высокой ликвидностью и привлекательностью, данная проблема незначительна, так как освободившиеся площади достаточно быстро занимаются более успешными арендаторами. В среднем по городу доля вакантных площадей стабилизировалась на уровне 10 ‑ 20 %.

Во втором полугодии 2009 г. темпы увеличения объема предложения на первичном рынке будут замедляться вследствие замораживания части проектов или снижения темпов их реализации - мер, на которые компании вынуждены идти из-за финансового дефицита и отказа от стратегии расширения. На вторичном рынке будет наблюдаться рост объема предложения за счет освобождения некоторых помещений в торговых центрах и сегменте «street-retail», сдачи помещений в субаренду.

В связи с вступлением в силу федерального закона «О запрете игорного бизнеса на территории России вне четырех специальных зон» с 1 июля в Москве официально прекратили свою деятельность все игровые точки. Часть освободившихся помещений пополнит предложение в сегменте «street-retail», но большая часть площадей будет перепрофилироваться под предприятия сферы услуг, общественного питания, покер или лотерейные клубы. Поэтому резкого роста объема предложения не произойдет.

Ключевым фактором, влияющим на развитие рынка в 2009 году, стал острый дефицит финансирования, с которым столкнулись участники рынка. Труднодоступность кредитных средств для девелопмента и ухудшение условий кредитования создают серьезную угрозу для многих проектов, в том числе находящихся на стадии реализации. По пессимистичным прогнозам начала 2009 года возможно приостановление или перенос реализации более 50 % проектов. Итоги первого полугодия показывают, что ситуация развивается более оптимистично.

Спрос

Текущая экономическая ситуация, характеризующаяся сокращением внутреннего спроса и проблемами с привлечением финансирования, явилась основной причиной, вынудившей ритейлеров свернуть планы по развитию в регионах и закрыть нерентабельные торговые точки.

В первом квартале в сегменте торговой недвижимости отмечалось резкое падение спроса на торговые площади на фоне насыщения предложения (за счет высвобождающихся и вновь вводимых площадей), впервые за долгие годы рынок недвижимости Москвы был переориентирован из рынка продавца/арендодателя в рынок покупателя/арендатора. Во втором квартале ситуация характеризовалась коррекцией спроса, однако, соотношение «спрос-предложение» по-прежнему смещено в сторону превалирования последнего. Также, помимо изменения величины спроса, на рынке прослеживаются и структурные изменения. Падение платежеспособного спроса на торговые площади неоднородно и сейчас, как никогда ранее, зависит от характеристик объекта. В условиях подъема рынка дефицит предложения активизировал спрос даже на площади, имеющие невысокие качественные характеристики или проходимость, единственным условием востребованности подобных площадей была невысокая ставка аренды по сравнению со средней на рынке. В нынешней ситуации требования к торговым помещениям ужесточились, спрос сохранился только в отношении высококачественных объектов, которые действительно способны обеспечить высокую посещаемость и будут более выгодны с точки зрения получения долгосрочной экономической выгоды.

Оживление спроса обусловлено также тем, что произошла стабилизация ставок аренды и цен продажи, такого сильно падения как в начале года уже не наблюдается, по этой причине арендаторы, занимавшие «выжидательную позицию» стали выходить на рынок, тем самым формируя спрос.

Даже в неблагоприятных экономических условиях помещения площадью 150 ‑ 350 кв. м традиционно сохранили наиболее высокую востребованность, при этом резкого изменения структуры спроса в сторону уменьшения площади запрашиваемых объектов не наблюдается.

Таким образом, к концу первого полугодия 2009 года на рынке торговой недвижимости Москвы отмечалось некоторое оживление спроса, невостребованными со стороны арендаторов остаются в основном неликвидные предложения.

Ставки аренды, цены продажи

С начала 2009 года под воздействием внешней конъюнктуры началась коррекция цен на рынке торговой недвижимости.

Сегмент «street-retail», как наиболее гибкий, первым ответил на изменения рыночных условий. Уже в первые месяцы 2009 года стало заметно общее снижение цен, размер дисконта находился в пределах 10-50 % по отношению к уровню 2008 года. Основным фактором, влияющим на величину дисконта, стала ликвидность помещения - высоколиквидные помещения меньше упали в цене, потому что спрос на них сохранился на прежнем уровне.

Постепенно изменения затронули и торговые центры. Объекты, имеющие серьезные недостатки, оказались в невыгодном положении, их владельцам пришлось прислушаться к условиям арендаторов под угрозой их потери и снизить ставки. В первом квартале участники рынка были дезориентированы - важным стал вопрос, на арендатора или арендодателя должно лечь бремя кризиса. В результате был найдет компромисс: якорные арендаторы, являющиеся важным элементом торгового объекта, получили более выгодные условия, в то время как мелким арендатором пришлось самим решать свои проблемы, не рассчитывая на значительные скидки.

Таблица 4. Ставки аренды / цены продажи* в Москве за I полугодие 2009 г

* долл. США за кв. м в год / долл. США, без учета НДС

Корректировке подверглась и схема расчетов арендных платежей. На смену контрактам с фиксированной ставкой пришел новый вид расчета ставки аренды как процента, взимаемого с товарооборота арендатора или комбинированные системы расчета. К концу первого полугодия 2009 г. более 85 % арендаторов перешли на подобные системы расчета. Величина процента зависит от специализации арендаторов: для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов характерны 4‑8 %, для супермаркетов бытовой техники и электроники - 3‑6 %, для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10‑16 % и зависит от бренда и занимаемой площади.

Вопрос оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей решается отдельно. Для арендодателей более выгодна комбинированная система оплаты (фиксированная оплата и процент с оборота), так как при ее применении арендодатель получает определенную защищенность от серьезных убытков и возможность планирования доходов.

Во втором квартале 2009 года падение цен начало замедляться, и к началу третьего квартала рынок перешел в состояние определенной стабильности. Значения ставок на торговые площади зафиксировались на уровне 500 ‑ 1100 долл. США за кв. м в год по аренде и 4 900 ‑ 8 000 долл. США по продаже в среднем.

Сетевые операторы

Основными факторами, определившими ситуацию в сфере сетевого ритейла, стали: падение доходов у населения/покупателей, снижение товарооборота у продавцов/торговых сетей и недоступность финансовых ресурсов. На фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации предприятия торговли особое внимание уделяли повышению эффективности своего бизнеса в меняющихся условиях. Ряд компаний отрасли в начале года провели процесс оптимизации бизнеса путем продажи непрофильных активов, закрытия нерентабельных направлений и торговых точек, в частности прекратили свою деятельность некоторые имиджевые магазины, которые располагались в центре города на самых престижных улицах и, зачастую, носили рекламный характер. Так, компании «Евросеть», «Якутские бриллианты» и «Галерея Samsung» освободили занимаемые площади на Тверской улице. Минимизируя последствия кризиса, в начале текущего года розничные торговцы пересмотрели свою ассортиментную политику: доля импорта была сокращена, а доля товаров низкой ценовой категории увеличена.

Во втором квартале в сегменте сетевого ритейла стала происходить определенная стабилизация. Некоторые компании начали строить оптимистичные прогнозы и более уверенно вести себя на рынке. Например, холдинг «X5 Retail Group» запустил новое направление бизнеса: сетевые магазины «СмартМедиа», специализирующиеся на продаже медиапродукции (прессы, книг, DVD, CD, PC, портативной цифровой техники). Также компания «X5 Retail Group» открыла в Москве премиальный супермаркет под брендом «Зеленый Перекресток». Компания «Smart Value Retail», учрежденная совладельцами сети «Азбука вкуса», возобновила программу по развитию в Москве и области сети экономичных супермаркетов «Оливье» и ведет переговоры о покупке универсамов «Остров».

В то же время банковское финансирование остается на недоступном уровне для большинства участников рынка. Данный фактор только упрочил тенденцию, наметившуюся еще в первом квартале текущего года – экспансия операторов в регионы практически прекратилась.

Основная масса торговых сетей уже в первые месяцы года заявила об отмене открытия новых магазинов в регионах. Наряду с остановкой программ по развитию, многими предприятиями торговли была проведена оптимизация бизнеса за счет закрытия торговых точек. Закрытие действующих магазинов в регионах и в Москве, а также отказ от региональной экспансии – данный путь развития был выбран следующими торговыми сетями: «Tervolina», «Детский Мир», «Санта Хауз», «Глобус Гурме». Шведская «IKEA» заявила об остановке планов по развитию в России. Основной причиной, побудившей компанию на данный шаг, является «непредсказуемый характер административных процедур в ряде регионов».

Однако потребительский рынок Москвы в отличие от регионов, более стабилен и привлекателен для инвестирования. Именно поэтому, некоторые компании, не рассматривающие возможность открытия магазинов в регионах, имеют планы по увеличению количества торговых точек в столице и ближайшем Подмосковье. Некоторые участники рынка, сумев быстро приспособиться к текущей номенклатуре и оценив свои возможности, заявляют об открытии новых магазинов. С другой стороны, появление планов по расширению сети, также обусловлено и временным фактором. Многие компании, занимавшие выжидательную позицию, стали более четко понимать свои реально поступающие доходы, и, скорректировав их с возможностями и опасностями рынка, сформировали свою стратегию.

В первом полугодии о планах открытия новых магазинов в Москве было заявлено компаниями «Азбука вкуса», «Техносила», «Rewe Group», «Debenhams», «Hennes & Mauritz», «Auchan Group», «Carrefour», «Babylon». Некоторые компании, например «Глобус Гурме», отказались от расширения торговой сети в 2009 году, однако, подтвердили планы по возобновлению реализации проектов уже в 2010 году.

·  Сеть продуктовых супермаркетов «Азбука вкуса» заявила о планах открытия в 2009 году не менее двух магазинов в Москве за счет собственных средств;

·  В планах немецкой «Rewe Group» открытие 20 супермаркетов «Biop» до конца года, помимо московского региона планируется освоение Воронежа, Липецка, Белгорода, Курска, Нижнего Новгорода и др.;

·  Британская сеть универмагов «Debenhams» заявила о планах открытия в Москве двух универмагов до конца 2010 года в строящихся объектах: ТРЦ «Mall of Russia» и многофункциональном комплексе «Summit». Реализацией франчайзингового проекта займется компания «AS Capital Department Store»;

·  Шведский ритейлер «Hennes & Mauritz» заявил о планах открытия третьего универмага в Москве в строящемся торгово-развлекательном центре «Mall of Russia». Площадь магазина составит около 2 500 кв. м;

·  «Auchan Group» планирует открыть шесть гипермаркетов «Ашан» в Москве, Санкт-Петербурге, Омске и Самаре до конца 2009 года;

·  На территории торгово-развлекательного центра «Филион» были открыты: первый в России магазин французского ритейлера «Carrefour» и семейный развлекательный центр «Babylon» нидерландской компании «Agat Group»;

·  Сеть магазинов электроники и бытовой техники «Эльдорадо» была расширена за счет открытия сразу двух магазинов в Москве: в ТРЦ «РИО» и ТЦ «На Беговой»;

·  Компания «Metro Cash & Carry» открыла одиннадцатый центр мелкооптовой торговли в Московском регионе (в городе Железнодорожном). Общая площадь объекта составляет 14 500 кв. м, торговая площадь – более 9 000 кв. м.

В наиболее устойчивом положении на рынке сетевого ритейла находятся компании, работающие в продовольственном сегменте, при этом преимуществом обладают те из них, кто развивает форматы дискаунтеров и гипермаркетов. Стабильность компаний данного сегмента обеспечивает как государственная поддержка (Правительством РФ был принят комплекс антикризисных мер в отношении системообразующих предприятий, в число которых вошли семь крупнейших федеральных ритейлеров), так и возможность увеличения доли товаров отечественного производства в условиях девальвации рубля.

Важным критерием устойчивости компаний остается умеренная долговая нагрузка. Если в первом квартале года коррекции в основном подверглись взаимоотношения девелоперов и арендаторов (основной вопрос – схема расчета арендной ставки), то во втором квартале отмечался рост напряженности в отношениях ритейлеров и поставщиков/дистрибьюторов. Основная причина - наращивание задолженности розничными торговцами путем систематических неплатежей.

·  Дистрибьютор «Асбис» потребовал банкротства сети компьютерных магазинов «Санрайз», к компании скопились требования на сумму свыше 700 млн руб.

·  У компании «Техносила» возникли перебои с поставками товара от поставщиков электроники и бытовой техники, в частности «Panasonic», «Sharp», «Whirpool» и др. Прекращение поставок было вызвано задолженностью ритейлера.

Сложности с финансированием с одной стороны и падение спроса с другой создают для многих ритейлеров безвыходную ситуацию. В первые месяцы 2009 года банкротство в сфере ритейла в Московском регионе не носило массовый характер и затронуло незначительное число участников рынка. В первом квартале процедура банкротства была объявлена в отношении: компании ООО «Элекскор», управляющей сетью «Гроссмарт», сети книжных магазинов «Букбери», сотового ритейлера «Беталинк», не смогла справиться со взятыми на себя долговыми обязательствами и группа компаний «Самохвал» (но до начала процедуры банкротства она была приобретена компанией «Самторг»). Во втором квартале ситуация не изменилась: банкротство носит единичный характер. Список компаний-банкротов был пополнен: ООО «Спранди», дочерняя компания производителя спортивной одежды и обуви «Sprandi International», и ООО «Пур Пур» (сеть бижутерии, косметики и аксессуаров) направили заявления в арбитражный суд Москвы о признании себя банкротами.

Тенденции

·  Тенденция последних месяцев на рынке торговой недвижимости - снижение темпов строительства, сокращение объемов нового строительства. Велик процент замороженных проектов, причем на разных стадиях строительства, за исключением объектов высокой степени готовности.

·  В сфере ритейла происходит постепенная стабилизация, торговые сети разрабатывают программы по развитию и сообщают о планах по открытию новых магазинов. В основном деятельность торговых сетей будет сконцентрирована в Москве и Подмосковье, экспансия в регионы, приостановленная многими ритейлерами в начале года, до сих пор не восстановилась.

·  Следствием кризисных явлений стало изменение покупательских предпочтений: спрос смещается в пользу товаров ценовой категории «средний», «ниже среднего», в структуре товарооборота доля продовольственной группы товаров впервые за несколько лет начала расти, удельный вес рынков увеличивается. Учитывая социальную значимость рынков и ярмарок, Госдума РФ внесла поправки в закон «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ», продлив сроки размещения розничных рынков в некапитальных зданиях до 1 января 2012 года (для сельскохозяйственных рынков - до 1 января 2015 года).

·  Спрос на торговые помещения, резко сократившийся в первом квартале, начинает постепенно восстанавливаться, при одновременном росте количества невостребованных предложений, не отвечающих возросшим потребностям рынка.