Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» для проведения семинарских, практических занятий и самостоятельной работы студентов, обучающихся по специальности 080105.65 «Финансы и кредит»

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ФИНАНСОВО-

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики производства

Методическая разработка

по дисциплине «Оценка недвижимости»

для проведения семинарских, практических занятий и самостоятельной работы студентов, обучающихся по специальности

080105.65 «Финансы и кредит»

(специализация «Оценка собственности»)

Казань 2009

Обсуждена на заседании кафедры экономики производства 22 декабря 2008, протокол

Составитель: к. э.н., доцент

Рецензенты: д. э.н., профессорь

к. э.н., доцент

Содержание

Введение 4

1. Основные понятия оценки стоимости недвижимости 5

2. Организация процесса оценки недвижимости 7

3. Доходный подход к оценке недвижимости 11

4. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке

недвижимости 15

5. Ипотечно-инвестиционный анализ 17

6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 21

7. Расчет износа в оценке недвижимости 24

8. Оценка стоимости объектов, не завершенных строительством 28

9. Сравнительный подход (метод сравнения продаж) к оценке

стоимости недвижимости 39

10. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

на основе доходных показателей (метод валовой ренты) 32

11. Массовая оценка недвижимости 34

Введение

Методическая разработка для семинарских, практических занятий и самостоятельной работы составлена на основании программы курса «Оценка недвижимости».

Целью методической разработки является оказание помощи студентам при подготовке к семинарским и практическим занятиям, а также проверка и закрепление теоретических знаний студентов, полученных на лекциях и при выполнении заданий самостоятельной работы.

Методическая разработка включает вопросы для обсуждения, контрольные вопросы по теме, задания для самостоятельного изучения, практические задания.

Практические задания выполняются на практических занятиях под руководством преподавателя. Задания для самостоятельной работы выполняются студентами внеаудиторно и предполагают подготовку выступлений с представлением презентации или раздаточного материала, либо выполнение расчетов по предлагаемым задачам. Уровень усвоения изученного материала оценивается по результатам устных или письменных ответов на контрольные вопросы по соответствующей теме.

Качество работы студентов на семинарских и практических занятиях учитывается в текущем рейтинге.

Тема 1. Основные понятия оценки стоимости недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Сущность объектов недвижимости: понятие недвижимости, родовые признаки и классификация объектов недвижимости.

2. Цели и принципы оценки недвижимости.

3. Стоимость недвижимости и ее виды.

Контрольные вопросы

1.  В чем суть деления вещей на «движимые» и «недвижимые»? Противоречия определения «недвижимого имущества» в Гражданском кодексе и в оценочной практике.

2.  Раскройте сущностные характеристики объектов недвижимости.

3.  Охарактеризуйте основные элементы предприятия как особого объекта недвижимости.

4.  Для каких целей может проводиться оценка недвижимости? Рассмотрите ситуации, когда проведение независимой оценки законодательно обязательно.

5.  В чем заключаются различия или противоречия между принципами сбалансированности и соответствия, принципами ожидания и спроса и предложения?

6.  Рассмотрите классификацию жилых объектов недвижимости.

7.  Рассмотрите основные ценообразующие факторы на рынке недвижимости.

8.  Охарактеризуйте виды стоимости объектов недвижимости.

9.  Рассмотрите варианты определения вида стоимости в соответствии с возможными целями и задачами оценки.

Задания для самостоятельной работы

1. Опишите стадии жизненного цикла объекта недвижимости.

2.  Представьте классификации коммерческих объектов недвижимости на западном и отечественном рынке.

3.  Проанализируйте рынок офисной недвижимости г. Казани на основе данных классификации, разработанной некоммерческим партнерством «Гильдия сервейеров» совместно с центром сервейинга «Поволжского антикризисного института» (ПАИ).

4.  Подготовить примеры по всем принципам оценки объектов недвижимости.

Рекомендуемая литература

1.  Гражданский Кодекс РФ (часть 1) – ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.10.1994, с изм. и доп., вступающими в силу с 5.02.2007// Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32.

2.  Асаул недвижимости: учебник/ – СПб.: Питер, 2004.-Гл. 1,2.

3.  , , и др. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: учебное пособие/ Под общей ред. Академика РААСН . – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007.- С.6-16.

4.  О краткой классификации объектов недвижимости/ // Вопросы оценки. – 2008. - №3.- С.9-14.

5.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.-Гл. 1.

6.  , , Трейгер практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.6-20.

7.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.6-33, 38-43.

8.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

9.  Смагин недвижимости: учебное пособие/ , . – М.: ЭКСМО, 2007.- С.11-20, 20-29.

10.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.- С.60-83, 120-127.

11.  Тэпман недвижимости: учебное пособие/ Под ред. . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.- С.8-23.

Тема 2. Организация процесса оценки недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1.  Этапы оценки недвижимости.

2.  Информационное обеспечение оценки недвижимости.

3.  Особенности проведения обследования объектов недвижимости в целях оценки их стоимости.

4.  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ).

Контрольные вопросы

1.  Каков порядок (процесс) оценки объектов недвижимости?

2.  Какие документы являются основанием для проведения оценки?

3.  Рассмотрите подробно ключевые условия, которые должны содержаться в договоре об оценке.

4.  Перечислите требования к составлению отчета об оценке и критерии экспертизы отчетов об оценке стоимости.

5.  Охарактеризуйте источники внешней и внутренней информации, используемые при оценке объектов недвижимости.

6.  Какая основная информация, касающаяся описания объекта оценки должна содержаться в отчете об оценке?

7.  Рассмотрите ситуации, когда при проведении оценки объектов недвижимости требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). В каких случаях данный анализ не требуется?

8.  Объясните установленную последовательность проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

9.  Если существующее использование отлично от варианта наилучшего и наиболее эффективного использования, как это повлияет на дальнейшую оценку объекта недвижимости?

10.  Какие методы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования могут применяться на практике?

Задания для самостоятельной работы

1.  В соответствии со стандартным порядком представьте описание здания КГФЭИ как объекта недвижимости.

2.  Схематично представьте алгоритм оценки недвижимости.

3.  Охарактеризуйте особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки.

4.  Выясните, какими источниками внешней информации должен или может воспользоваться оценщик, если оцениваемый объект жилой недвижимости находится в пределах Республики Татарстан.

5.  Определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с расположенным на нем зданием административного назначения, построенным с использованием современных строительных технологий, находящегося в центральной части города.

Для определения ННЭИ земельного участка как условно свободного отобраны три вида функционального использования, удовлетворяющие критериям ННЭИ (кроме максимальной стоимости): офисный центр, супермаркет, гостиница. Ставка капитализации определяется с построением нормы возмещения (of) для здания методом Ринга (здания 1-й группы капитальности; срок физической жизни составляет 150 лет).

Для определения ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями с учетом характеристик существующего здания также отобраны три вида функционального использования, удовлетворяющие критериям ННЭИ (кроме максимальной стоимости): офисный центр, учебный центр, гостиница. Ставка капитализации применительно к существующему зданию для выбранных вариантов определяется с построением нормы возмещения (of) для здания методом Инвуда, при этом прогнозируется удорожание объекта за прогнозный пятилетний период на 30%.

Исходные данные для каждого варианта представлены в таблице 1.

Таблица 1

Исходные данные для расчета ННЭИ

Рекомендуемая литература

1.  Гражданский Кодекс РФ (часть 1) – ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.10.1994, с изм. и доп., вступающими в силу с 5.02.2007// Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32.

2.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 – ФЗ// Собрание законодательства РФ.-1997. – № 30.

3.  Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный Закон Российской Федерации от 01.01.01 г. - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант». - Версия от 29.03.08 г.

4.  Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1): Федеральный Стандарт оценки от 01.01.01 г., № 000. - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант».-Версия от 29.03.08.

5.  Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2): Федеральный Стандарт оценки от 01.01.01 г., № 000. - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант».-Версия от 29.03.08.

6.  Требования к отчету об оценке (ФСО №3): Федеральный Стандарт оценки от 01.01.01 г., № 000. - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант».-Версия от 29.03.08.

7.  Асаул недвижимости: учебник/ – СПб.: Питер, 2004.- С.215-218

8.  , , и др. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: учебное пособие/ Под общей ред. Академика РААСН . – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007.-Гл. 2

9.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008. –Гл. 3,6,7

10.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.133-141, 186-189.

11.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.43-53

12.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

13.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.-Гл. 7, 9

14.  Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. – М.: «Дело Лтд», 1995.- С.270-288.

Тема 3. Доходный подход к оценке недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1.  Общая характеристика методов доходного подхода к оценке недвижимости.

2.  Метод капитализации доходов к оценке недвижимости.

3.  Оценка недвижимости с применением техники остатка.

Практические задания

1.  Договор чистой аренды заключается на 5 лет, при условии ежегодных авансовых платежей в размере 30 000 руб. Ставка дохода 12 %. В конце 5 года недвижимость может быть реализована за 800 000 руб. по ставке дисконта 15 %. Определите максимальную цену недвижимости сегодня.

2.  Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 8 лет, составляет 200 000 руб. за первый год. Ставка доходности оценивается в 15 %. Какова стоимость здания, если к концу срока экономической жизни оно полностью обесценивается?

3.  Инвестор рассчитывает перепродать объект недвижимости через 7 лет за 11 000 тыс. руб. Какова максимальная сумма, которую он может предложить продавцу, если доходность на данном сегменте рынка недвижимости не превышает 15 %?

4.  Определить стоимость объекта, если инвестор предполагает формирование фонда возмещения исходя из допущения Хоскольда. В настоящий момент вложения в данный объект недвижимости предполагают ежегодный 17%-ный доход в 50 000 руб. в течение 3 лет (безрисковая ставка составляет 6%).

5.  Недвижимость приносит 50 000 руб. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 8 лет ее стоимость увеличится на 30 %. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 13 %. Рассчитать стоимость недвижимости исходя из допущения Инвуда (безрисковая ставка составляет 6%).

6.  Известно, что приобретение объекта недвижимости финансируется с привлечением заемных средств, при этом коэффициент ипотечной задолженности составляет 45 %, ипотечная постоянная - 11 %. Определить значение общего коэффициента капитализации, если собственник вложил в покупку 810 000 руб. собственных средств и ожидает ежегодный доход на собственный капитал не менее 60 000 руб.

7.  Для оценки свободного земельного участка выбран близкорасположенный аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 222 000 руб. чистого операционного дохода в год. Норма доходности на инвестиции подобных объектов составляет 14 %, срок экономической жизни здания 60 лет. Затраты на строительство здания составили 1200 000 руб. Фонд возмещения должен формироваться исходя из прямолинейной потери стоимости и неизменной стоимости земли.

8.  Рассчитать ставку капитализации по коммерческому объекту недвижимости методом анализа рыночных аналогов, если известна следующая информация о недавно совершенных сделках с аналогичными объектами (таблица 2).

Таблица 2

Информация по объектам-аналогам

9.  Составить реконструированный отчет о доходах и расходах по данным, представленным ниже, а также определить стоимость объекта коммерческой недвижимости с учетом ставки капитализации, определенной в задаче 8.

Арендная ставка, рассчитанная на основании информации о среднерыночных арендных ставках по г. Казани, с учетом месторасположения составляет 800 рублей за м2 в месяц без НДС и эксплуатационных расходов (площадь, сдаваемая в аренду – 1000 кв. м.).

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования определяется из расчета того, что арендодатель тратит один месяц на поиск арендатора. Поскольку арендные платежи вносятся заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимается равным 1,0.

В качестве расходов собственника зданий учесть:

- расходы на управление недвижимостью составляют около 10% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи составляют 22 % от действительного валового дохода.

10.  Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного участка в руб. Объект недвижимости приносит 22 000 руб. годового чистого дохода. Ставка дисконтирования (норма прибыли) определена в размере 16%. Оставшийся срок жизни здания – 25 лет. Норма возврата для здания формируется по линейной схеме. Определить стоимость объекта недвижимости.

Контрольные вопросы

1.  Что понимается под доходной недвижимостью?

2.  Какой вид арендной ставки используется при оценке частичных прав арендодателя?

3.  Рассмотрите условия и ограничения применения метода капитализации доходов.

4.  Какие показатели рассчитываются при составлении реконструированного отчета о доходах?

5.  Проанализируйте экономическое содержание показателей чистый операционный доход и чистый доход. Какой из показателей корректнее использовать в методе прямой капитализации?

6.  Охарактеризуйте основные методы определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат, метод связанных инвестиций, метод анализа рыночных аналогов.

7.  Рассмотрите особенности применения техники остатка для земли, здания, собственности в целом.

8.  О чем свидетельствует отрицательная величина остаточного дохода, приходящаяся на землю?

Задания для самостоятельной работы

1.  Изучите особенности заключения договора аренды здания или сооружения в целях подготовки информации для составления реконструированного отчета о доходах и расходах.

2.  Охарактеризуйте факторы, влияющие на величину арендной ставки по жилой и коммерческой недвижимости г. Казани.

3.  Подготовьте схему применения различных техник остатка (для земли, для собственного капитала) при оценке объектов недвижимости и представьте их сравнительный анализ.

Рекомендуемая литература

1.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.-Гл. 8.

2.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.55-61, 71-75, 214-222.

3.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.78-99

4.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

5.  Смагин недвижимости: учебное пособие/ , . – М.: ЭКСМО, 2007.- С.85-96.

6.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.- С.231-263.

7.  Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. – М.: «Дело Лтд», 1995.- С.71-139.

Тема 4. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Сущность метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование денежных потоков.

2. Анализ рисков в оценке недвижимости.

3. Методы определения ставки дисконтирования.

4. Расчет суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости за прогнозный период.

Практические задания

1. В процессе обоснования наиболее эффективного использования земельного участка оценщик остановился на двух вариантах: строительство офисного здания полезной площадью 500 кв. м и строительство учебного центра полезной площадью 600 кв. м. Расходы по строительству офисного здания составят 15 млн. руб., расходы по строительству учебного центра – 13 млн. руб. Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 6 % в год в течение пятилетнего периода владения, а стоимость торгового центра – на 3 % в год. Ожидаемая норма дохода по офисному зданию и торговому центру 15 % и 18 % соответственно. Определите наиболее эффективное использование земельного участка исходя из следующих прогнозов (таблица 3).

Таблица 3

Прогноз чистого операционного дохода по вариантам ННЭИ

Контрольные вопросы

1.  Объясните условия применения метода дисконтированных денежных потоков при оценке объектов недвижимости.

2.  Как осуществляется прогнозирование доходов при оценке объектов недвижимости.

3.  Что понимается под реверсией и как она рассчитывается?

4.  В случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой какой метод доходного подхода целесообразно использовать?

Задания для самостоятельной работы

1.  Составьте прогноз денежного потока от эксплуатации объекта жилой недвижимости и определите ее текущую рыночную стоимость.

2.  Опишите особенности применения метода выделения при определении ставки дисконтирования.

3.  Рассмотрите основные виды рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость. Представьте собственную оценку рисков для торговой, офисной, промышленной или жилой недвижимости г. Казани на текущую дату.

Рекомендуемая литература

1.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

2.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.- С.154-170

3.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.61-71, 115-129.

4.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.100-106, 217-231

5.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

6.  Симионова оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/ – Ростов н/Д: Феникс, 2006.- С.141-145.

7.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.- С.264-275.

Тема 5. Ипотечно-инвестиционный анализ (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Ипотечный кредит как объект ипотечно-инвестиционного анализа. Обоснование параметров ипотечных кредитов.

2. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа. Расчет стоимости недвижимости при смешанном финансировании.

3. Обоснование ставки капитализации на основе ипотечно-инвестици­онной модели Эллвуда.

Контрольные вопросы

1.  Каким образом заемные источники финансирования влияют на рыночную, инвестиционную, ликвидационную стоимость недвижимости?

2.  Что понимается под ипотечной постоянной и как она используется при построении коэффициента капитализации?

3.  Какие основные условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?

4.  Каким образом учитывается уровень финансового левериджа при ипотечном кредитовании?

5.  Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестицион­ного анализа.

6.  В чем заключаются особенности построения коэффициента капитализации при использовании ипотечного кредита?

7.  Опишите ипотечно-инвестиционную технику Эллвуда, обоснуйте области ее применения.

8.  Что характеризует «С-фактор» Эллвуда? Как определяется С-фактор по таблицам Эллвуда?

Практические задания

1. Рассчитать ипотечную постоянную для кредита, который гасится в течение 5 лет равномерными платежами в конце каждого года при ставке 10%.

2.  Офисное здание приобретено на 70 % с помощью кредита, выданного на 25 лет под 11 % годовых. Прогнозный период 10 лет. Предполагается, что стоимость здания за этот период не изменится. Ставка дохода на собственный капитал составляет 15 %. С-фактор = 0,0392. Определить общий коэффициент капитализации офисного здания с использованием техники Эллвуда.

3.  Получен кредит под строительство объекта недвижимости в сумме 200 000 руб. Какова будет сумма ежегодных выплат по ипотечному кредиту, если срок кредитования 20 лет, при условии ежемесячного погашения по ставке 11 %?

4.  Определить стоимость объекта недвижимости на основе традиционной техники и техники Эллвуда при следующих данных:

- получен ипотечный кредит в размере 400 000 руб. на 25 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением;

- прогнозируемый годовой чистый операционный доход 65 000 руб.;

- ожидаемая отдача на собственный капитал - 15 %;

- цена перепродажи через 10 лет – 500 000 руб.

5.  Приобретается доходная недвижимость, которая в течение 5-летнего срока владения приносит чистый ежегодный доход в 70 000 руб. К концу этого срока прогнозируется рост стоимости объекта на 30 %. Инвестором взят ипотечный кредит в размере 60 % стоимости недвижимости на 20 лет под 15 % годовых с ежемесячным платежом под 15 % годовых, ожидая при этом отдачу на собственный капитал в 20 %. Определить стоимость недвижимости.

6.  Доходная недвижимость в течение 5 лет будет приносить 700 000 руб. ежегодного дохода. В конце этого срока объект будет продан за 7000 000 евро. Для приобретения недвижимости используется ипотечный самоамортизирующийся кредит в размере 3000 000 руб., взятый на 25 лет под 17 % годовых с ежемесячными платежами. Требуемая инвестором конечная отдача на собственный капитал – 15 %. Определить стоимость объекта недвижимости.

7.  Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 115 000 руб. чистого операционного дохода можно получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10 % с коэффициентом ипотечной задолженности – 70 %. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15 %. Оценить недвижимость, если:

а) схема погашения самоамортизирующегося ипотечного кредита предусматривает ежемесячные взносы;

б) схема погашения ипотечного кредита с шаровым платежом предполагает уплату в течение срока кредитования только сумму процентов, погашение основной суммы долга произойдет в момент перепродажи недвижимости.

Задания для самостоятельной работы

1.  Ознакомитесь с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и выделите положения, на которые целесообразно ориентироваться оценщику недвижимости.

2.  Систематизируйте виды ипотечных кредитов по схемам погашения и обслуживания. Обоснуйте необходимость учета условий кредитования при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рекомендуемая литература

1.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

2.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.- С.183-207.

3.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.107-127.

4.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

5.  Смагин недвижимости: учебное пособие/ , . – М.: ЭКСМО, 2007.- С.115-119.

6.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.-Гл. 19.

7.  Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. – М.: «Дело Лтд», 1995.-Гл.11,12,13

8.  Щетинин жилья при ипотечном кредитовании/ . – М.: БДЦ-пресс, 2006. – с.34-81.

Тема 6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1.  Этапы и методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода.

2.  Оценка рыночной стоимости земельного участка.

3.  Виды восстановительной стоимости объектов недвижимости и особенности ее определения.

Контрольные вопросы

1.  В каких случаях не целесообразно применение затратного подхода при оценке объектов недвижимости?

2.  Определяет ли полная восстановительная стоимость верхнюю границу стоимости улучшения?

3.  Охарактеризуйте методы определения восстановительной стоимости объектов недвижимости.

4.  Определите область применения и ограничения затратного подхода.

Задания для самостоятельной работы

1.  Рассмотрите состав затрат, учитываемых при определении восстановительной стоимости методом количественного обследования. Дайте характеристику основных статей затрат.

2.  Изучите информационные ресурсы, применяемые для определения восстановительной стоимости зданий.

3.  Опишите ограничения и области применения сборников УПВС, УПСС, справочников КО-ИНВЕСТ.

4.  Охарактеризуйте доходы и расходы, возникающие в процессе осуществления девелоперского проекта. Следует ли их учитывать при оценке стоимости объектов недвижимости?

5.  Рассмотрите основные подходы к определению предпринимательской прибыли и обоснуйте противоречия и дискуссии связанные с этим показателем.

6.  Охарактеризуйте особенности применения метода рыночной экстракции при определении прибыли предпринимателя. Обоснуйте ограничивающие условия его применения.

7.  Используя соответствующие сборники, определите восстановительную стоимость административного здания методом сравнительной единицы. Здание имеет типовую планировку, прямоугольной формы в сечении. Стены выполнены из силикатного кирпича, отделка внутренних помещений простая – штукатурка, оклейка обоями, полы – дощатые паркетные. В здании имеется водо-, электро-, теплоснабжение, канализация, телефон. В 2005 году был произведен капитальный ремонт фасада и нескольких кабинетов здания. Общие и строительные характеристики представлены в таблицах 4, 5.

Таблица 4

Общие характеристики и функциональное назначение объекта недвижимости

Для оценки объекта использовать следующие исходные данные:

-дата оценки – текущая;

-территориальный пояс – 1;

-климатический район – 2;

-группа капитальности – 1.

Исходя из данных, представленных в техническом паспорте объекта оценки, можно выделить конструктивные решения основных элементов:

-наружные стены – кирпичные, бревенчатые;

-перегородки – кирпичные, деревянные;

-перекрытия – деревянно-отепленные;

-полы – дощатые, паркетные;

-проемы оконные – двойные, створные;

-отделка стен – штукатурка, оклейка обоями;

-отделка потолков – штукатурка, побелка;

-вид отопления – центральное;

-инженерно-технические коммуникации – водоснабжение, телефон, электроснабжение, канализация.

Таблица 5

Строительные характеристики объекта недвижимости

Рекомендуемая литература

1.  Асаул недвижимости: учебник/ – СПб.: Питер, 2004.- С.227-231.

2.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

3.  Есипов бизнеса: учебное пособие/ , , . – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2007. – с.162-166

4.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.- С.233-247.

5.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.23-30, 83-89, 141-149, 157-161, 198-208, 224-237.

6.  Котов применения затратного подхода при массовой оценке нефтяных скважин/ // Вопросы оценки. – 2007. - №1.

7.  Марчук прибыли предпринимателя/ // Вопросы оценки. – 2008. - №2.

8.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.159-173, 191-197, 212-217.

9.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

10.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.-Гл. 10,11.

11.  Тэпман недвижимости: учебное пособие/ Под ред. . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.- С.83-95.

12.  Фоменко актуализации определенной ранее прибыли предпринимателя при оценке недвижимости/ // Вопросы оценки. – 2007. - №4.

Тема 7. Расчет износа в оценке недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Сущность износа в оценке недвижимости.

2. Методы оценки накопленного износа.

3. Методы расчета физического износа зданий.

4. Определение величины функционального износа.

5. Методы оценки внешнего износа.

Практические задания

1.  Оцените срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 900 тыс. руб., стоимость участка 210 тыс. руб. стоимость воспроизводства здания 900 тыс. руб. При этом эффективный возраст улучшений 35 лет.

2.  Определите стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 25 лет. Известно, что срок экономической жизни здания – 80 лет, стоимость нового строительства точной копии - 300 тыс. руб., стоимость земельного участка – 65 тыс. руб.

3.  На основании данных по объектам-аналогам (таблица 6) рассчитайте износ методом рыночной выборки.

Таблица 6

Расчет износа методом рыночной выборки

4.  Определите эффективный возраст здания, построенного 65 лет назад, если здание использовалось на 10 % хуже, чем это определено установленными требованиями.

5.  Для магазина площадью 150 кв. м. требуется дополнительное охранное оборудование, которое можно приобрести и установить за 35 тыс. руб. Ежемесячная потеря арендной платы вследствие невыгодного месторасположения составляет 80 руб. /кв. м., годовой валовый рентный мультипликатор равен 4. Определите сумму устранимого и неустранимого износа по видам.

6.  В оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого, равные 85 тыс. руб., перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Определите величину данного вида износа, если текущая восстановительная стоимость его установки при строительстве здания равна 35 тыс. руб.

7.  Оцениваемое здание имеет большую площадь вспомогательных помещений, чем это требуется согласно современным нормам. Восстановительная стоимость здания определена в 13 млн. руб., а здания имеющего нормальные размеры вспомогательных помещений, в 10 млн. руб. Физический износ определен в 40 %. Дополнительные затраты на отопление, освещение, уборку и текущий ремонт оцениваемого здания составляют 63 тыс. руб. в год. Определите величину неисправимого функционального износа, если коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 10 %.

Контрольные вопросы

1.  В чем различие межу амортизацией по данным бухгалтерского учета и износом, определяемым оценщиком?

2.  В каком случае хронологический и эффективный возраст здания одинаковы?

3.  Какие имеются ограничения в использовании сборников ВСН 53-83?

4.  Охарактеризуйте виды функционального износа и порядок его определения.

5.  Какие условия должны быть соблюдены для применения метода рыночной выборки при расчете износа?

6.  Что понимается под долгоживущими и короткоживущими элементами зданий? Каковы особенности определения износа этих элементов?

7.  Рассмотрите особенности применения метода парных продаж и капитализации дохода при оценке внешнего износа

Задания для самостоятельной работы

1.  Составьте дефектную ведомость по одной из учебных аудиторий здания КГФЭИ.

2.  Попробуйте оценить накопленный износ рассматриваемого в п.1 помещения.

3.  Изучите информационные ресурсы, применяемые для определения износа объектов недвижимости. Систематизируйте их с точки зрения условий применения для оценки накопленного износа различных типов строений, для оценки износа по видам.

4.  Рассмотрите динамику изменения износа объекта недвижимости в соответствии с его жизненным циклом. Обоснуйте связь износа с рыночной стоимостью объекта недвижимости.

Рекомендуемая литература

1.  , , и др. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: учебное пособие/ Под общей ред. Академика РААСН . – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007.- С.225-235.

2.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

3.  Грибовский расчета функционального устаревания недвижимости/ // Вопросы оценки. – 2007. - №4.

4.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.- С.247-275.

5.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.30-42, 88-89, 162-170, 208-211.

6.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.173-187, 197-208.

7.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

8.  Симионова оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/ – Ростов н/Д: Феникс, 2006.- С.104-116.

9.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.-Гл. 12.

10.  Тэпман недвижимости: учебное пособие/ Под ред. . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.- С.95-107.

Тема 8. Оценка стоимости объектов, не завершенных строительством (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством.

2. Сущность коэффициента готовности и методика его определения.

3. Определение стоимости объектов, не завершенных строительством с учетом физического износа.

Контрольные вопросы

1.  Какими подходами можно оценить специализированные здания и сооружения, не завершенные строительством?

2.  Какие источники информации требуются для получения сведений об объекте, не завершенным строительством?

3.  Что понимается под сопутствующими затратами при оценке не завершенного строительством объекта недвижимости в рамках затратного подхода?

4.  В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зданий «нетто»?

5.  Охарактеризуйте методы определения коэффициента строительной готовности.

Задание для самостоятельной работы:

Подготовьте схему определения стоимости объектов недвижимости не завершенных строительством с обоснованием применяемых подходов и методов.

Рекомендуемая литература

1.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

2.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.207.

3.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

Тема 9. Сравнительный подход (метод сравнения продаж) к оценке стоимости недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1.  Содержание сравнительного подхода при оценке недвижимости.

2.  Этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

3.  Корректировки и методы определения величин поправок.

Практические задания

1.  Оценить стоимость объекта, площадью 1000 кв. м. находящегося на улице Татарстан и имеющего блочный офис площадью 100 кв. м стоимостью 240 тыс. руб. Аналог с такой же площадью находится на улице Шоссейной и имеет подобный офис стоимостью 120 тыс. руб. Стоимость рассчитать с учетом поправки на местоположение.

2.  В качестве сравнимой сделки выбрана продажа аналога за 150 000 тыс. руб., причем 50 000 тыс. руб. уплачены сразу, а под остальные 100 000 тыс. руб. продавец предоставил ипотечный кредит на 20 лет под 10 % годовых на условиях ежемесячного погашения, тогда как рыночная норма процента составляет 12 %. Чему равна стоимость объекта с учетом условий финансирования?

3.  В качестве сравнимого объекта недвижимости выбран недавно проданный объект за 1 200 000 руб. Вариант финансового расчета между покупателем и продавцом предполагает оформление ипотечного кредита на сумму 600 000 руб. на 8 лет при ставке 10 % на условиях ежемесячного погашения. Определить величину корректировки на условия финансирования.

4.  Известны цена сделок купли-продажи по трем аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине (таблица 7). Определите стоимость объекта оценки.

Таблица 7

Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Контрольные вопросы

1.  Охарактеризуйте этапы применения метода парных продаж.

2.  Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.

3.  Рассмотрите основные методы расчета поправок.

4.  Что понимается под парными продажами?

5.  Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных корректировок?

6.  Как определяется величина корректировки по условиям финансирования, если финансирование сделки осуществляется за счет привлечения ипотечного кредита?

Задания для самостоятельной работы

1.  Сформулируйте критерии отбора аналогов и в соответствии с этим обоснуйте Ваш выбор аналогов для конкретного объекта недвижимости.

2.  Изучите и проанализируйте информационные ресурсы, применяемые для определения стоимости коммерческого (торгового) объекта недвижимости в г. Казани. Представьте внешнюю информацию, характеризующую текущее состояние рынка коммерческой недвижимости г. Казани.

3.  Исследуйте особенности установления скидки на торг для различных сегментов и видов рынка недвижимости.

4.  Обосновать отказ от использования скидок на торг при существенном росте цен на объекты недвижимости.

Рекомендуемая литература

1.  Асаул недвижимости: учебник/ – СПб.: Питер, 2004.-Гл. 10.

2.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

3.  Есипов бизнеса: учебное пособие/ , , . – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2007.- С.142-153.

4.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.- С.208-226

5.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.42-55, 89-102, 211-214.

6.  Кретов сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости/ // Вопросы оценки. – 2008. - №1.

7.  Марчук экспертного метода при определении размера скидки на торг/ // Вопросы оценки. – 2007. - №1.

8.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.128-147, 219-222.

9.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

10.  Симионова оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/ – Ростов н/Д: Феникс, 2006.-Стр.116-127.

11.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.- С.189-202, 204-213.

12.  Тэпман недвижимости: учебное пособие/ Под ред. . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.- С.134-150.

13.  Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. – М.: «Дело Лтд», 1995.-Гл. 17.

Тема 10. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом на основе доходных показателей (метод валовой ренты) (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1.  Этапы применения метода валовой ренты

2.  Статистический анализ в методе сравнения продаж

3.  Обоснование итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Практические задания

1.  Односемейный жилой дом, расположенный у оживленной магистрали, сдается за арендную плату на 500 руб. в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Месячный валовый рентный мультипликатор в этом массиве составляет 120. Определите размер денежной корректировки на местоположение.

2.  Оцените складское помещение шириной 20 м., длиной 40 м. и высотой 4 м., если аналогичный склад такой же высоты и площадью 300 кв. м. недавно был продан за 560 тыс. руб.

3.  Компания продавала свой офис за 1,6 млн. руб. Между тем поступило много предложений о покупке офиса за 2,2 млн. руб. и его аренде с величиной арендной платы в размере 120 тыс. руб. в год. Рассчитайте значение месячного валового рентного мультипликатора.

Контрольные вопросы

1.  В каких случаях возможно применение метода ВРМ или общего коэффициента капитализации в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости объекта недвижимости?

2.  Опишите последовательность применения метода валового рентного мультипликатора.

3.  Какие факторы должен учесть оценщик при обосновании итоговой величины стоимости?

4.  Какие методы обоснования итоговой величины стоимости целесообразно применять при оценке стоимости объекта недвижимости?

Задания для самостоятельной работы

1.  Рассчитайте валовый рентный мультипликатор для различных типов недвижимости г. Казани.

2.  Рассчитайте стоимость Вашей квартиры с помощью общего коэффициента капитализации.

Рекомендуемая литература

1.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

2.  Иванова стоимости недвижимости: учебное пособие/ / Под ред. д. э.н., проф. . – М.: КНОРУС, 2008.- С.226-230, 278-306.

3.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.222-223.

4.  Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ , , и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.147-153.

5.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.

6.  Симионова оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/ – Ростов н/Д: Феникс, 2006.- С.127-130.

7.  Тарасевич недвижимости/ - Спб.: СПбГТУ, 1997.- С.213-230.

8.  Тэпман недвижимости: учебное пособие/ Под ред. . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.- С.150-155.

Тема 11. Массовая оценка недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1.  Сущность и необходимость массовой оценки недвижимости.

2.  Методы массовой оценки объектов недвижимости.

3.  Базовая «оценочная» модель и ее виды для определения ставок арендной платы и оценки стоимости объектов недвижимости.

Контрольные вопросы

1.  Какие основные функции реализуются в системе массовой оценки недвижимости?

2.  Назовите основные этапы проведения массовой оценки недвижимости.

3.  Каким образом реализуются методы доходного, сравнительного и затратного подходов при проведении массовой оценки объектов недвижимости?

4.  Из каких основных составляющих состоит базовая «оценочная» модель?

5.  Как в «оценочной» модели учитываются качественные характеристики объектов недвижимости?

6.  Что понимается под спецификацией основной структуры «оценочной» модели?

7.  С какой целью проводится калибровка модели массовой оценки недвижимости?

8.  Охарактеризуйте основные способы преобразования данных для построения модели массовой оценки недвижимости.

Задания для самостоятельной работы

1.  Выделите ключевые проблемы и сформулируйте основные задачи, которые должны быть решены в системе массовой оценки недвижимости при реализации имущественного налогообложения в РФ.

2.  Подготовьте сообщение о развитии массовой оценки недвижимости в России и за рубежом.

Рекомендуемая литература

1.  Грибовский доходной недвижимости: учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.

2.  Каминский практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ , , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.99-102.

3.  Котов применения затратного подхода при массовой оценке нефтяных скважин/ // Вопросы оценки. – 2007. - №1.

4.  Оценка недвижимости: учеб./ , – М: Финансы и Статистика, 2007.