Анализ рынка коммерческой недвижимости Нижегородской области

1. Сравнительный анализ рынков города Нижнего Новгорода и районов области

Общие отличия рынков. Рынок коммерческой недвижимости Нижегородской области является растущим, поскольку спрос на нежилые помещения на всей территории региона в настоящее время растет, причем как на первичном, так и на вторичном рынках.

Но спрос при этом напрямую зависит от степени развития промышленности на соответствующей территории, глубины промышленного спада, востребованности продукции соответствующих производств и, разумеется, интенсивности роста экономики соответствующего района.

С точки зрения развитости все локальные рынки коммерческой недвижимости Нижегородской области можно условно разделить на три группы:

В первую группу войдут рынок коммерческой недвижимости областного центра, а вместе с ним и рынки близлежащих городов – спутников, входящих в состав нижегородской агломерации (в первую очередь – Кстово, Дзержинск, Бор, Балахна). Рынок здесь уже сформировался, четко сегментировался, и деловая активность стабильно возрастает на каждом из сегментов.

Вторую группу по степени развитости составят рынки коммерческой недвижимости в таких районах, как Арзамасский, Дивеевский и Лысковский, являющиеся своего рода локальными внутриобластными очагами экономической активности, где нежилая недвижимость стоит дороже, чем во всех оставшихся, в том числе, соседних с упомянутыми районах Нижегородской области.

К третьей группе с точки зрения степени развитости следует отнести все остальные районные рынки коммерческой недвижимости. Как правило, это рынки недвижимости, типичные для районных аграрно-индустриальных центров советского типа, удаленных от Нижнего Новгорода на расстояние свыше 100 километров.

Отличие локальных рынков третьей группы от второй состоит в том, что механизм ценообразования, действующий на них, еще недостаточно развит и во многом субъективен, что связано во многом с недостаточным развитием малого и среднего бизнеса на этих территориях и, как следствие, с недовостребованностью нежилой недвижимости.

Сравнительный анализ емкости рынков. По своей емкости рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода превосходит суммарную емкость рынков находящейся в районах Нижегородской области нежилой недвижимости, которую можно условно считать коммерческой, приблизительно в четыре раза.

Столь существенное различие между рынками коммерческой недвижимости областного центра и прочих районов области обусловлено объективными причинами: Нижний Новгород – административный центр не только Нижегородской области, но и Приволжского федерального округа, крупнейший центр отечественного машиностроения, по численности населения и промышленному потенциалу входящий в первую пятерку городов Российской Федерации.

Рис. 1. Доля города Нижнего Новгорода на нижегородском рынке

коммерческой недвижимости.

Источник:

Таблица 1

СРАВНИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПОСЕЛЕНИЙ

Прочие отличия рынков. Как наглядно видно из таблицы 1, город Нижний Новгород более чем в 23 раза превосходит по численности и почти в десять раз превосходит по площади город Бор.

Основной отличительной особенностью рынка коммерческой недвижимости областного центра от всех прочих локальных рынков Нижегородской области является то, что на рынке Нижнего Новгорода преобладает сегмент аренды, тогда как в районах нежилая недвижимость предлагается преимущественно к продаже. При этом рынок аренды нежилой недвижимости в районах третьей группы практически не развит.

Рис. 2. Структура рынка коммерческой недвижимости

города Нижнего Новгорода в 2006 году.

Источник:

Рис. 3. Структура рынка коммерческой недвижимости города Бор

Нижегородской области в 2006 году.

Источник:

2. Особенности рынка коммерческой недвижимости города Бор Нижегородской области

Общие характеристики рынка. Город Бор находится в двадцати километрах от областного центра. Борский район и его центр – город Бор – во многом типичны для европейской части России как муниципальное образование, включающее в себя город районного значения с достаточно развитой промышленностью, и сельскую территорию. При этом для борского рынка коммерческой недвижимости характерно, с одной стороны, наличие трех полностью сформировавшихся, обособленных сегментов – офисной, торговой и производственно – складской недвижимости, – а с другой стороны – полное отсутствие современных специализированных объектов коммерческой недвижимости, таких как торговые центры формата гипермаркет или офисные центры европейского уровня.

При этом не было отмечено в городе Бор, какого – либо существенного строительства коммерческой недвижимости. В основном на Бору строится жилье. То есть фактически борский рынок коммерческой недвижимости – это вторичный рынок, на котором представлены объекты, построенные в прошлом веке, в большинстве своем – еще при социалистической системе хозяйствования.

Таким образом, коммерческая недвижимость на Бору – это, как правило, объекты бывшей социальной сферы (перепрофилированные Дома быта, помещения советских, торговых учреждений и предприятий общественного питания), а также административные здания местных предприятий и переведенные в нежилой фонд помещения на первых этажах жилых домов, использующиеся смешанно (офис/ склады, офис/торговля).

Емкость рынка. По состоянию на дату оценки емкость борского рынка коммерческой недвижимости была почти в 12 раз меньше емкости рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. В относительном выражении емкость указанного борского рынка составляет приблизительно 33,1% от суммарной емкости рынков нежилой недвижимости районов области.

Конъюнктура рынка. Визитной карточкой Борского района неизменно служат успехи в области инвестиционной политики. В рейтинге городов и районов Нижегородской области Борский район на протяжении нескольких лет стабильно занимает первое место по привлечению иностранных инвестиций на душу населения. Однако это практически не сказывается на уровне ставок аренды и цен предложения борской коммерческой недвижимости, находящихся примерно на том же уровне, что и в других городах – спутниках Нижнего Новгорода.

Основные игроки на рынке. Ввиду отсутствия в городе Бор деловой активности в секторе строительства коммерческой недвижимости основными игроками на рассматриваемом локальном рынке объективно являются не крупные фирмы – застройщики, а местный Комитет имущественных отношений городской администрации и бывшие советские предприятия, получившие нежилой фонд в ходе приватизации. В частности, «Борское автотранспортное предприятие», владеющее на Бору коммерческой недвижимостью общей площадью 7 квадратных метра (включая земельный участок), При этом 3,19% этой площади сдается предприятием в аренду.

Рис. 4. Сравнительная характеристика емкости рынка коммерческой недвижимости

города Бор, рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода и районов

Нижегородской области.

Рис. 5. Средние ставки аренды коммерческой недвижимости

в городе Нижнем Новгороде и на Бору.

Рис. 6. Средние цены предложения коммерческой недвижимости

в городе Нижнем Новгороде и на Бору.

Рис. 7. Доля на рынке аренды коммерческой недвижимости

города Бор Нижегородской области в 2006 году.

Источник:

При этом средняя ставка аренды по договорам аренды помещений на 7,3% выше средней ставки аренды на борском рынке коммерческой недвижимости, что связано с выгодным местоположением промышленной площадки предприятия.

Рис. 8. Средние ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости города Бор

Нижегородской области и на территории «Боравто».

Источник: данные нижегородских агентств недвижимости

АНАЛИЗ РЫНКА

КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Обзор подготовила

Заместитель Генерального директора

по оценочной деятельности

E – mail: *****@***ru

Телефон: (8– 9929

Нижний Новгород

Август

2006