ОБОБЩЕНИЕ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
I. ИСКИ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
Согласно ст. 59 Земельного кодекса Российской Федерации, признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
Истец – собственник, права которого отрицаются, оспариваются или не признаются третьими лицами, не находящимися с собственником в договорных или обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.
Ответчик – лицо, как заявляющее о своих правах, так и не предъявляющее подобных требований, но не признающее за истцом вещного права на спорное имущество.
По общему правилу (ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации) приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность осуществляется за плату: свободные земельные участки предоставляются посредством проведения торгов (аукциона), участие в которых могут принять все желающие; участки, занятые зданием, строением, сооружением, - посредством заключения договора купли-продажи с собственником здания, строения, сооружения.
Платность приобретения права исключает возможность его защиты путем предъявления иска о признании права. Надлежащим способом защиты права на приобретение земельного участка в собственность, если такое приобретение в соответствии с действующим законодательством должно осуществляться за плату, является требование гражданина о понуждении органа, уполномоченного на распоряжение землей (далее – уполномоченного органа), к заключению договора купли-продажи земельного участка либо требование о признании действий (бездействия) данного органа незаконными.
Вместе с тем из общего правила платности приобретения гражданами в собственность земельных участков законодателем предусмотрен ряд исключений.
В соответствии с действующим законодательством земельный участок может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно:
1) путем первичного предоставления по решению уполномоченного органа (ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации) в случаях, установленных законом:
а) если земельный участок, находится в фактическом пользовании гражданина и перешел к нему в результате сделки с жилым домом, заключенной до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР» (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
б) если земельный участок расположен в садоводческом или ином некоммерческом объединении граждан и предоставлен данному объединению или иной организации, при которой было создано данное некоммерческое объединение (ст. 14, п. 4,6 ст. 28 Федерального закона от 01.01.2001 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
2) путем переоформления прав на земельный участок, если данный участок был предоставлен гражданину или правопредшественнику в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение (а также если титул владения в правоустанавливающем документе не указан) для индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 3 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» и ст. 25.2 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
3) путем приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме в случае, если земельный участок сформирован (ст. ст. 38, 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 16 Федерального закона от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В указанных случаях защита субъективного публичного права возможна путем предъявления иска о признании права собственности.
Законодателем также предусмотрено несколько случаев бесплатного первичного предоставления земельного участка без проведения аукциона (торгов) для индивидуального жилищного строительства льготным категориям граждан (Закон Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (п. 4 ст. 5), Федеральный закон от 01.01.01 г. «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (п. 4 ст. 3)).
Поскольку в силу п. 1 ст. 30.1 и п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации первичное предоставление свободного земельного участка требует проведения работ по его формированию, предъявление иска о признании права собственности в отношении такого земельного участка возможно только после выполнения данных работ. Во всех других случаях, когда конкретный объект правоотношений не определен, право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка подлежит защите иными способами.
Таким образом, можно выделить следующие основания возникновения права собственности на земельный участок на бесплатной основе и, соответственно, основания для удовлетворения судом иска о признании права собственности:
1) п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - переоформление титула;
2) п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - приобретение в собственность фактически занимаемого участка;
3) п. 4 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - приобретение гражданином в собственность участка, предоставленного садоводческому объединению;
4) п. п. 1, 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - приобретение участка, на котором расположено общее имущество многоквартирного дома.
Возможность применения судом одной из перечисленных норм-оснований обусловлена совокупностью присущих только ей условий.
Так, условиями применения норм о переоформлении титула являются:
¾ наличие у истца гражданства Российской Федерации;
¾ наличие права пользования земельным участком, возникшего в силу первичного предоставления истцу такого права либо перехода к истцу права на земельный участок от преждепользователя с переходом прав на строение (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации);
¾ первичный отвод земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;
¾ соответствие на момент предъявления иска выбранного истцом вида разрешенного использования земельного участка видам, указанным в п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
¾ волеизъявление всех собственников строения, расположенного на земельном участке, либо всех совладельцев земельного участка на переоформление титула;
¾ отсутствие в законе запрета на приобретение земельного участка в собственность.
Для признания права собственности на земельный участок, находящийся в фактическом пользовании (п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), необходимыми условиями являются:
¾ наличие у истца гражданства Российской Федерации;
¾ отсутствие отвода участка как истцу, так и преждепользователям;
¾ наличие на участке жилого дома, принадлежащего истцу;
¾ приобретение истцом жилого дома до вступления в силу Закона СССР от 01.01.01 г. № 000-1 «О собственности в СССР» (01 июля 1990 г.) либо после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от лица, приобретшего данный жилой дом до 01 июля 1990 г. (переход потенциального права на узаконение фактического землепользования от преждепользователя к истцу с переходом прав на жилой дом);
¾ наличие волеизъявления всех собственников жилого дома;
¾ отсутствие в законе запрета на приобретение земельного участка в собственность.
Условиями для признания за истцом права собственности на земельный участок, предоставленный садоводческому объединению (организации, при которой создано такое объединение), являются гражданство Российской Федерации, наличие у садоводческого объединения (организации, при которой создано такое объединение) права пользования (включая аренду) земельным участком, составляющим территорию данного объединения, а также обстоятельства, подтверждающие распределение истцу спорного земельного участка или переход к нему участка на иных основаниях.
Условием признания права собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного жилого дома, является приобретение в собственность помещения в указанном многоквартирном доме, а также сформированность земельного участка, необходимого для обслуживания дома. В случае, если участок к моменту рассмотрения спора не сформирован, определение площади, необходимой для использования дома, может быть осуществлено судом.
Выбор судом конкретной нормы – основания для удовлетворения иска о признании права собственности - зависит от обстоятельств дела.
Обобщение практики рассмотрения дел по искам граждан о признании права собственности на земельный участок показало, что зачастую судами неправильно указывается норма – основание возникновения права.
Типичной ошибкой является ссылка суда на статьи 28 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные нормы являются отсылочными, указания на конкретные условия бесплатного предоставления земельного участка не содержат, что делает невозможным их применение в качестве самостоятельного основания для удовлетворения иска о признании права собственности.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются вопросы первичного предоставления земельного участка в собственность гражданина за плату (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 01.01.01 г. ), за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 01.01.01 г. ) установлено, что предоставление земельных участков в собственность граждан осуществляется бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Кроме того, в ряде случаев указанные нормы применялись судами в качестве основания для переоформления права на земельный участок. Однако переоформление титула не может осуществляться в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку, как уже указывалось ранее, данная норма без ссылок на иные федеральные законы и законы субъектов Российской Федерации подразумевает первичное предоставление земельного участка в собственность за плату, то есть путем заключения договора купли-продажи.
1. Право собственности в порядке переоформления титула либо в порядке узаконения фактического землепользования может быть признано только за гражданином Российской Федерации.
В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на переоформление титула постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на титул собственности имеют только граждане Российской Федерации. Такое же условие предусмотрено и п. 4 ст. 3 указанного Закона в отношении земельных участков, находящихся в фактическом пользовании, с расположенными на них домами, приобретенными по сделкам, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР».
Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобрести в собственность земельный участок только за плату (п. 5 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судами данное обстоятельство не всегда учитывается.
Так, Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга был рассмотрен иск К. к Администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на земельный участок.
При рассмотрении дела судом установлено, что данный участок площадью 1600 кв. м. был предоставлен двум преждепользователям на праве застройки для строительства жилого дома. На момент рассмотрения дела собственником ½ доли в праве собственности на жилой дом являлась истец, собственником другой половины дома - гражданка КНР – В-Ц., которая в судебное заседание не явилась.
В силу того что жилой дом находится в общей долевой собственности, на спорный земельный участок могло возникнуть только право общей долевой собственности, пропорциональное доле каждого сособственника в праве на строение. Поскольку у В-Ц. гражданство Российской Федерации отсутствовало, право собственности на земельный участок не могло возникнуть у нее в безвозмездном порядке. Однако это не дает истцу возможность приватизировать весь участок или только свою часть. Соответственно, у суда не имелось оснований для удовлетворения иска.
В рассматриваемом случае каждый из сособственников жилого дома имеет основания для приобретения земельного участка в собственность: истец – в силу п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в отношении приходящейся ей доли в праве; другой сособственник – иностранный гражданин – в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации вправе приобрести долю в праве на земельный участок за плату. Однако реализация данного права возможна только при их совместном волеизъявлении и обращении в уполномоченный орган, поскольку одним из сособственников право приобретается за плату. Таким образом, возможность защиты права путем предъявления иска о признании права собственности на земельный участок исключена.
2. Ответчиком по иску о признании права собственности на земельный участок является орган, уполномоченный собственником на распоряжение землей.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации.
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с указанной нормой и ст. 54-3 (ранее п. «ж» ст. 71) Закона Свердловской области от 01.01.01 г. «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительными органами государственной власти Свердловской области, за исключением случая, когда органами местного самоуправления этого поселения заключено соглашение с уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами, находящимися в областной собственности.
04 ноября 2003 г. было заключено Соглашение между Свердловской областью и МО «г. Екатеринбург» о взаимодействии в процессе распоряжения землями на территории МО «г. Екатеринбург», относящимися к государственной собственности, до их разграничения на собственность Российской Федерации, Свердловской области и МО «г. Екатеринбург». Пункт 2 указанного Соглашения предусматривал, что все заявления граждан по предоставлению в пользование и собственность земельных участков, переоформлению прав на предоставленные земельные участки рассматриваются МО «г. Екатеринбург» в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; в случае положительного решения издается соответствующее постановление Главы г. Екатеринбурга; в случае, если для этого не имеется оснований, дается мотивированный отказ.
17 мая 2007 г. заключено новое Соглашение между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и МО «г. Екатеринбург» о взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории МО «г. Екатеринбург». В пп. 2,3, 8 Соглашения определено, что все заявления граждан, юридических лиц, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти Свердловской области и органов местного самоуправления по вопросам формирования земельных участков и оформления прав на них рассматриваются уполномоченными органами местного самоуправления в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации и Свердловской области; по результатам рассмотрения заявлений уполномоченные органы местного самоуправления при наличии законных оснований подготавливают проекты правовых актов Главы г. Екатеринбурга о предварительном согласовании места размещения объекта, предоставлении земельного участка в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное срочное пользование и направляют данные проекты на согласование в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Уполномоченные органы местного самоуправления вправе самостоятельно без обязательного предварительного согласования с Министерством принимать соответствующие решения о предоставлении (об отказе в предоставлении) земельных участков под размещение объектов временного назначения на срок до одного года, а также решения об оформлении прав на ранее предоставленные для ведения садоводства, огородничества, дачного и личного подсобного хозяйства земельные участки (п. 10 Соглашения).
Таким образом, суду первой инстанции в качестве ответчика по иску в отношении земельного участка следует привлекать в качестве органа, уполномоченного распоряжаться землей, Администрацию г. Екатеринбурга.
Хотя переоформление титула в упрощенном порядке осуществляется без участия органа публичной власти, однако поскольку данный орган является уполномоченным на распоряжение землей, именно данный орган является надлежащим ответчиком в случае заявления гражданином требований в отношении земельного участка.
3. Признание за истцом права собственности на земельный участок в порядке переоформления титула возможно только в случае, если данный участок был отведен истцу или правопредшественнику в постоянное пользование.
В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация права собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В соответствии с п. 3 ст. 28 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.
Таким образом, право собственности на земельный участок в порядке переоформления титула может возникнуть только у гражданина, владеющего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо имеющего подтверждающие право документы на земельный участок, из которых невозможно установить вид права.
Соответственно, для применения данных норм в качестве основания для удовлетворения иска о признании права собственности суду необходимо установить наличие у истца права пользования земельным участком.
В случае, если земельный участок был отведен правопредшественнику, а к истцу право на земельный участок перешло при совершении сделки с недвижимым имуществом, расположенным на участке, суд должен установить, когда состоялся первичный отвод участка и как право пользования участком перешло к истцу, указав при этом всю последовательность сделок с недвижимым имуществом, которая привела к возникновению права пользования земельным участком у истца.
4. Отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок в порядке переоформления титула по тому мотиву, что право застройки является тождественным аренде, не основан на законе.
Право застройки в советском законодательстве впервые появилось в 1922 г. (ст. ст.Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.). В соответствии со ст. 71 Гражданского кодекса РСФСР договоры о предоставлении земельных участков под застройку заключались коммунальными отделами с кооперативными объединениями или иными юридическими лицами, а равно с отдельными гражданами на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. В соответствии с примечанием к данной статье договор о праве застройки простирался на земельный участок, непосредственно не предназначенный под строение, но обслуживающий его в хозяйственном отношении.
26 августа 1948 г. был принят Указ Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», статьей 2 которого установлено, что отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.
В связи с принятием данного Указа было издано Постановление Совмина СССР от 01.01.01 г. № 000 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 01.01.01 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», пунктом 2 которого было установлено, что земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов отводятся за счет земель городов, поселков, госземфонда и земель гослесфонда в бессрочное пользование, а построенные на этих участках дома являются личной собственностью застройщиков.
01 февраля 1949 г. издан Указ Президиума Верховного Совета РСФСР «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 01.01.01 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». В соответствии с данным Указом статьи Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. признаны утратившими силу, из других статей Кодекса исключено упоминание о праве застройки.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 01.01.01 г. № 000 «О порядке применения Указа президиума Верховного Совета РСФСР «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 01.01.01 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» установлено, что отвод гражданам как в городах, так и вне городов земельных участков в бессрочное пользование для строительства индивидуальных жилых домов в 1 и 2 этажа с числом комнат от 1 до 5 включительно производится по решению исполкома краевого, областного, городского и районного Совета депутатов трудящихся.
Передача земельного участка застройщику на основании решения исполкома Совета депутатов трудящихся оформляется договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.
Толкование указанных норм позволяет прийти к выводу о том, что законодатель отказался от применения такого титула как право застройки, заменив его на право постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку с этого момента земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставлялись исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования и ранее заключенные договоры о праве застройки не переоформлялись (законом такой обязанности предусмотрено не было), фактически право застройки изданными указами было трансформировано в право постоянного (бессрочного) пользования.
Исходя из этого, в признании права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок судом не может быть отказано на том основании, что данный участок был предоставлен преждепользователю по договору застройки на определенный срок, соответственно, между ним и государством возникли арендные отношения, а не отношения постоянного (бессрочного) пользования.
5. При переходе прав на строение права на земельный участок переходят к покупателю строения в порядке правопреемства.
В соответствии с Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 01.01.01 г., при переходе в законном порядке от одних лиц к другим арендных прав на муниципализированные строения или права собственности на строения частновладельческие все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, переходят к новым арендаторам или владельцам.
В силу ст. 33 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. (утратили силу с 15 марта 1990 г. в связи с изданием Постановления Верховного Совета СССР от 01.01.01 г. № 000-1 и введением в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле) на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью в порядке, устанавливаемом законодательством союзных республик.
В соответствии со ст. 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. (утратил силу в связи с принятием постановления Верховного Совета РСФСР от 01.01.01 г. № 000/1-1 и введением в действие Земельного кодекса РСФСР 1991 г.) на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью.
При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.
В случаях, предусмотренных настоящей статьей, право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства.
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (утратил силу с принятием Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Таким образом, законодателем на протяжении длительного времени поддерживается положение, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения следует судьбе строения и переходило к новому собственнику строения в силу закона. Принятия какого-либо дополнительного решения, подтверждающего данный переход, не требуется.
В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки (п. 2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 01.01.01 г. ), неоформление прежними владельцами земельного участка своих прав на него, не свидетельствует об отсутствии прав на участок. Исключается какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.
6. Применение судом норм о переходе прав на земельный участок возможно только при наличии таких прав у преждепользователя.
Поскольку в силу ранее действовавших норм и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в настоящее время, к новому владельцу недвижимости переходят права, аналогичные правам преждепользователя, суду необходимо установить факт возникновения такого права у преждепользователя, а также основания его возникновения.
Иными словами, суду необходимо установить наличие первичного землеотвода и всю последовательность сделок с объектом недвижимости, начиная с момента постройки.
Данное правило на практике не всегда соблюдается судами. Нередко в решениях отсутствуют мотивы, по которым судом признано право бессрочного пользования первичного владельца, однако, разрешая вопрос о возникновении прав на земельный участок у истца, суд ссылается на нормы о переходе прав от прежнего пользователя.
Так, решением Кировградского суда за П. признано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В решении суд указал нормы о переходе права (п. 1 ч. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) в качестве самостоятельного основания возникновения прав у истца. При этом наличие у первого владельца права на земельный участок, которое могло бы перейти к истцу в результате сделок с недвижимостью, суд не установил.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга было признано право собственности М. на земельный участок. При этом суд указал, что право пользования земельным участком переходило от первых к последующим собственникам жилого дома без каких-либо ограничений. В качестве первого собственника строения суд указал Т., право собственности на строение у которой возникло в 1977 г. на основании свидетельства о праве на наследство. Поскольку само по себе свидетельство о праве на наследство говорит лишь о переходе ранее возникших прав и первичным документом об отводе земельного участка не является, такое решение не отвечает критериям законности и обоснованности.
По другому делу по иску З. о признании права собственности на земельный участок Орджоникидзевским судом указано, что первоначальными собственниками жилого дома являлись С. и О. на основании договора купли-продажи индивидуального жилого дома. Без каких-либо мотивов и обоснований суд признал, что у данных лиц на основании договора купли-продажи строения возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое в последующем перешло (в решении не указана вся последовательность сделок с недвижимостью) к истцу. Сведений о первоначальном отводе земельного участка в решении не содержится.
Октябрьским районным судом г. Екатеринбурга по делу по иску В. о признании права собственности на реконструированный жилой дом и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в качестве основания для признания за первичным владельцем права пользования земельным участком указана ст. 7 Закона РСФСР «О земельной реформе» от 01.01.01 г. № 000-1, согласно которой до юридического оформления земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе и в аренду, в соответствии с действующим законодательством, за гражданами, которым земельные участки были предоставлены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дач и гаражей, для предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей, сохраняется установленное ранее право пользования земельными участками.
Сама по себе указанная норма основанием для возникновения права пользования служить не может, поскольку лишь подтверждает сохранение ранее возникших прав.
Основания возникновения права пользования земельным участком у первичного землепользователя судом не установлены. Следовательно, и дальнейшие выводы суда о переходе права в результате ряда сделок к истцу являются необоснованными.
7. Возникновение у гражданина права на земельный участок после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не исключает возможности признания за таким гражданином права собственности в порядке переоформления титула.
Одним из условий, с которыми законодатель в п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» связывает возможность переоформления титула на земельный участок, является предоставление земельного участка до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Нередко судами под предоставлением земельного участка ошибочно понимается возникновение права на земельный участок у истца.
Так, Орджоникидзевским районным судом по делу по заявлению Х. на действия Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области было установлено, что заявителю отказано в регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке (переоформлении титула) на том основании, что свидетельство о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, перешедший к Х. по сделке, получено им в 2004 г. Суд указал, что поскольку у истца право на участок возникло с момента государственной регистрации в 2004 г., а следовательно, после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, то отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в регистрации права в упрощенном порядке является правомерным.
По смыслу ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка означает его первичный отвод на основании решения уполномоченного органа.
В свою очередь право на земельный участок может возникнуть не только на основании его первичного предоставления гражданину, но и по иным основаниям: в результате сделки, в порядке наследования, в порядке перехода прав на земельный участок с переходом прав на строение, расположенное на данном участке.
Соответственно, нормами п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающими возможность переоформления титула на земельный участок, предоставленный до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, право на такое переоформление связывается не с моментом возникновения права пользования данным участком у истца, а с моментом его первичного отвода, который зачастую был осуществлен задолго до перехода прав к истцу.
8. Право собственности в порядке переоформления титула может быть признано за гражданином при условии, что земельный участок предоставлен и фактически используется для целей: индивидуального жилищного (гаражного) строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства.
При толковании норм пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что законодателем возможность переоформления титула предусмотрена для ограниченного круга лиц и связывается с использованием земельного участка не в предпринимательских целях, а в целях проживания, ведения домашнего, дачного хозяйства, садоводства, огородничества либо индивидуального гаражного строительства. Таким образом, законодателем право на переоформление титула связывается с определенными видами разрешенного использования.
В силу пдп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п. 9 ст. 1, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются градостроительным регламентом в пределах границ соответствующей территориальной зоны.
В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Но только в том случае, если выбранный истцом вид разрешенного использования совпадает с указанными в п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 25.2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», у гражданина возникает право на переоформление титула в упрощенном порядке.
Таким образом, если земельный участок к моменту обращения истца в суд с иском о признании права собственности или в органы Федеральной регистрационной службы используется для иных, чем установлено указанными правовыми нормами целей (к примеру, вместо жилого дома возведено нежилое помещение либо жилое помещение переведено в нежилое), упрощенный порядок переоформления титула на такие случаи не распространяется.
Судами при рассмотрении дел данное обстоятельство не всегда учитывается.
Так, Ленинским районным судом г. Екатеринбурга за А. признано право собственности на земельный участок в порядке упрощенного переоформления титула. При этом судом не учтено, что на спорном участке индивидуальный жилой дом переведен в нежилое помещение и используется истцом под магазин. Данное обстоятельство суду при рассмотрении дела было известно.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда решение районного суда отменено.
Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга признано право собственности Ч. на земельный участок в порядке упрощенного переоформления титула.
При этом суд не учел, что спорный земельный участок первоначально был отведен в постоянное бессрочное пользование Швейной фабрике № 2 Обллегпрома под строительство пристроя для расширения производственного цеха. Затем данное производственное здание в результате череды сделок между юридическими лицами перешло в собственность общества с ограниченной ответственностью, а впоследствии перешло в собственность гражданки Ч.
Таким образом, земельный участок никогда не использовался для целей, указанных в п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и не мог быть переоформлен в упрощенном порядке в собственность бесплатно.
Выводы суда о том, что препятствия для переоформления титула в упрощенном порядке отсутствуют, поскольку истец не является индивидуальным предпринимателем, ошибочны, так как противоречат предусмотренным законом условиям применения упрощенного порядка переоформления титула.
9. Упрощенный порядок переоформления титула не распространяется на граждан, которым земельный участок предоставлен для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
На основании п. 7 ст. 10 Федерального закона от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Поскольку Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не указывает граждан, которым земельный участок предоставлен для крестьянского (фермерского) хозяйства, в числе лиц, на которых распространяется упрощенный порядок переоформления титула, приобретение такими гражданами земельных участков в собственность осуществляется в соответствии с примечанием к ст. 3 данного Закона и на основании п. 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» за плату.
Не распространялось на указанных лиц и действие норм п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации (утратили силу с 01 сентября 2006 г.).
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Согласно ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
Поскольку пунктом 5 статьи 20 и пунктом 3 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица не были наделены правом на бесплатную приватизацию, то граждане, владеющие земельными участками, предоставленными для ведения крестьянского фермерского хозяйства, то есть для осуществления предпринимательской деятельности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения не вправе приобретать в собственность данные участки на безвозмездной основе.
10. Реализация права на переоформление титула зависит от волеизъявления всех сособственников.
В соответствии с нормами п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке переоформления титула право собственности возникает только в случае, если все лица, владеющие земельным участком на праве пользования, выразят намерение переоформить титул постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на право собственности.
Для правильного рассмотрения дела судам необходимо учитывать, что отсутствие воли одного из сособственников дома на приобретение участка в собственность влечет невозможность удовлетворения иска.
Анализ правовых норм п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 3 ст. 28 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет прийти к выводу о том, что в процессе переоформления меняется только титул владения без изменения размеров участка и количества субъектов права, а также существующих обременений.
В том случае, если индивидуальный жилой дом принадлежит нескольким лицам на праве собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и других норм, принадлежит всем этим лицам. Реализация права на переоформление титула в этом случае зависит от их общей воли. Указанное правило вытекает из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право одного из сособственников строения на переоформление титула не может быть реализовано самостоятельно, поскольку наделение остальных сособственников правом собственности на земельный участок в принудительном порядке законом не допускается. Воли одного из сособственников в этом случае недостаточно для возникновения права собственности в порядке упрощенного переоформления титула.
Соответственно, рассматривая иск о признании права собственности на земельный участок, суд должен установить всех собственников строения, расположенного на спорном земельном участке, и привлечь их к участию в деле для выяснения их воли.
Не допускается признание судом права собственности за одним из сособственников жилого дома, поскольку в этом случае судом фактически осуществляется раздел земельного участка (если за истцом признано право единоличной собственности) либо принудительное наделение остальных сособственников дома правом собственности на земельный участок (если за истцом признано право на долю в праве собственности).
Так, решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по иску Г. о признании права собственности за истцом признано право собственности на земельный участок, площадью 370 кв. м, находящийся в границах участка ¼ доли жилого дома. Из резолютивной части решения не ясно, признал суд за истцом право единоличной собственности на земельный участок или общей долевой собственности, определив Г. долю в праве в размере ¼.
11. Право пользования принадлежат всем собственникам строения, сооружения, расположенного на земельном участке, независимо от того, на чье имя выдан правоустанавливающий документ на такой участок.
Закрепление за одним из собственников строения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не исключает у остальных собственников строения наличия такого права.
В силу принципа единства земли и расположенных на ней объектов, провозглашенного ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на основании предусмотренного ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации правила о переходе прав на земельный участок с переходом прав на объект недвижимости, расположенный на участке, ограниченное вещное право принадлежит одновременно всем собственникам объекта недвижимости.
Отсутствие сведений о таких лицах в правоустанавливающем или правоподтверждающем документе на земельный участок само по себе не свидетельствует об отсутствии у них прав на земельный участок.
Исходя из этого, а также учитывая, что право на переоформление титула возникает только при одновременном обращении в суд или в уполномоченный орган всех собственников объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, судам следует привлекать к участию в деле по искам в отношении земельных участков, используемых на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, всех лиц, обладающих правом собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.
12. Предоставление одному из супругов в период брака земельного участка в собственность бесплатно не исключает данное имущество из числа общего имущества супругов.
В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его единоличной собственностью.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности возникают:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
из актов государственных органов, органов местного самоуправления. которые предусмотрены законодательством в качестве оснований возникновения прав и обязанностей;
по иным основаниям.
Таким образом Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет акты государственных органов в качестве самостоятельных оснований возникновения прав и обязанностей и не отождествляет их со сделками.
Соответственно, нормы ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации не распространяются на имущество, приобретенное одним из супругов во время брака на основании государственного акта или акта органа местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2002, № 9, с. 7) исключение земельного участка из состава совместно нажитого имущества противоречит ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, поскольку местными органами исполнительной власти земельные участки гражданам для садоводства и огородничества выделялись бесплатно с учетом семьи.
Положением о порядке предоставления гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, а также для ведения садоводства, огородничества и животноводства, утвержденным Постановлением Совмина РСФСР от 01.01.01 г. № 000 предписано в заявлении о предоставлении земельного участка указывать состав семьи.
Таким образом, судам для решения вопроса о виде собственности на земельный участок необходимо установить состав семьи на момент предоставления земельного участка, целевое назначение и разрешенное использование данного участка, учитывая, что земельные участки выделялись либо для производства сельскохозяйственной продукции силами членов семьи, проведения досуга, укрепления здоровья, приобщения к труду подростков (садоводство, огородничество), либо для улучшения жилищных условий застройщика и членов его семьи.
Льготный характер предоставления земельного участка также не влияет на правовой режим данного имущества, поскольку предоставление участка осуществлялось в целях создания необходимых условий для проживания и отдыха не только лица, которому отведен участок, но и членов его семьи.
Переоформление титула либо бесплатная приватизация на имя одного из супругов также не исключают земельный участок из общей собственности, если право пользования на данный участок возникло в период брака.
13. Требование суда о представлении доказательств, подтверждающих, что истец не воспользовался правом на однократную бесплатную приватизацию, противоречит закону.
Положение пункта 5 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации о праве граждан однократно бесплатно приобрести (переоформить) в собственность земельный участок утратило силу с принятием Федерального закона от 01.01.01 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым статья 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена пунктом 9.1 об упрощенном порядке переоформления титула. Данным нормативным актом установлены новые правила переоформления гражданами своих прав на землю, не содержащие указания на такой критерий как однократное использование права бесплатно приобрести (переоформить) в собственность земельный участок. Возможность узаконения фактического землепользования, предусмотренная п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», также не ограничивается однократностью.
В связи с этим оставление искового заявления без движения либо отказ в иске по мотиву отсутствия доказательств, подтверждающих, что истец еще не воспользовался своим правом на однократную бесплатную приватизацию, не основаны на законе.
14. Наличие зарегистрированного права муниципальной собственности на земельный участок не исключает возможности признания за гражданином права собственности на данный участок в порядке переоформления титула.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» от 01.01.01 г. (в настоящий момент утратил силу) основанием внесения земельных участков в перечень участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, является в числе прочего включение этих земельных участков в состав земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, указанного в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона. Основания для включения участка в перечень муниципальной собственности имеются также в тех случаях, когда такой участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, указанных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона.
На основании указанной нормы земельные участки в составе земель населенных пунктов, ранее предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, были внесены в перечень земельных участков, на которые у муниципального образования возникает право собственности.
В соответствии со ст. 2 названного Закона такие перечни утверждались актом Правительства Российской Федерации, на основании которого в дальнейшем производилась государственная регистрация права собственности муниципального образования.
В отношении участков, расположенных на территории Свердловской области, приняты Распоряжения Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. и от 01.01.01 г. «О перечне земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, на которые у муниципального образования возникает право собственности».
Однако в силу действовавших в тот же период п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации наличие зарегистрированного права собственности муниципального образования на указанные земельные участки не препятствовало бесплатной приватизации гражданами таких участков.
Поскольку такая приватизация осуществлялась путем вынесения органом местного самоуправления соответствующего решения о предоставлении земельного участка гражданину в собственность, противоречий при регистрации права собственности такого гражданина не возникало: собственник , передав права на него гражданину.
В настоящее время порядок переоформления титула на участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, изменился. Орган местного самоуправления исключен из участия в данной процедуре, переоформление осуществляется путем обращения гражданина с заявлением в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с этим регистрационный орган отказывает в регистрации права собственности на земельные участки, на которые зарегистрировано право собственности муниципального образования, в силу отсутствия предусмотренных законом оснований для прекращения права (волеизъявление собственника отсутствует).
Судам при рассмотрении исков о признании права собственности следует проверять наличие зарегистрированного права муниципальной собственности на спорный участок и при разрешении дела учитывать, что право на переоформление титула предусмотрено для всех без исключения граждан, если земельный участок предоставлен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и используется для целей, указанных в п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Исключением являются только земельные участки, в отношении которых законом предусмотрен запрет на предоставление в собственность.
Переоформление титула пользования на титул собственности по существу означает переход земельного участка из государственной (муниципальной) собственности в частную. В силу самой возможности такого перехода (п. 9.1 ст. 3 указанного Федерального закона) не имеет правового значения, зарегистрирована государственная (муниципальная) собственность на участок или нет.
Резолютивная часть решения по данному иску должна содержать указание о прекращении права собственности муниципального образования в отношении спорного земельного участка.
15. Нахождение части земельного участка в пределах береговой полосы препятствует признанию за истцом права собственности на указанную часть участка.
В силу п. 8 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
На основании с п. 6 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.
Как указано в п. 6 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации, береговая полоса водных объектов отсчитывается от береговой линии таких объектов.
В соответствии с п. 4 ст. 5 Водного кодекса Российской Федерации береговая линия (граница водного объекта) определяется для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом; для пруда, водохранилища - по нормальному подпорному уровню воды.
В том случае, если истец обращается с иском о признании права собственности на земельный участок, часть которого находится в пределах береговой полосы, суд не может отказать в иске в полном объеме, поскольку право на переоформление титула на другую часть участка, расположенную за пределами этой полосы, у истца имеется. Однако в этом случае суду необходимо определить площадь части земельного участка, находящейся за пределами береговой полосы, возможность приобретения которой в собственность законом не ограничена.
16. Фактическое пользование земельным участком без правоустанавливающих документов не исключает возможности признания за истцом права на данный участок.
На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 000-1 «О собственности в СССР» (01 июля 1990 г.), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Применение указанной нормы охватывает случаи, когда земельный участок используется фактически, но никому в установленном порядке не отводился и правоустанавливающих документов, подтверждающих землеотвод, не имеется.
Следует учитывать, что данная норма не требует установления факта правомерности владения преждепользователем земельным участком и перехода прав владения к истцу, а связывает возможность признания права собственности на такой земельный участок с наличием жилого дома, приобретенного по сделке (какая именно – закон не уточняет), совершенной до 01 июля 1990 г.
Буквальное толкование указанной нормы позволяет прийти к выводу о том, что она распространяется непосредственно только на граждан, которыми земельные участки с расположенными на них домами приобретены до 01 июля 1990 г.
Однако, поскольку действующее законодательство допускает переход прав на участок к новому владельцу недвижимости в том же объеме, что имелись у преждепользователя, (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации) норма п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распространяется в том числе и на граждан, приобретших жилые дома с земельными участками после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
С момента вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации у лица, имеющего в фактическом пользовании земельный участок с расположенным на нем жилым домом, приобретенным до 01 июля 1990 г., на основании пункта 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» возникло право на приобретение такого участка в собственность (на оформление своих прав на фактическое владение).
Соответственно, при переходе права собственности на жилой дом после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации новый владелец приобретает в том числе и возникшее у преждепользователя право на оформление фактического владения в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Учитывая то обстоятельство, что право на узаконение фактического владения возникло только с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, совершение сделки по отчуждению жилого дома либо наследование жилого дома до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации не влечет для последующих владельцев возможности узаконения фактического пользования на основании п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Поскольку право на фактически используемый земельный участок возникает в соответствии с п. 4 ст. 3 указанного закона в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (на основании решения уполномоченного органа), в отношении таких земельных участков возможно предъявление иска о понуждении органа местного самоуправления предоставить земельный участок в собственность бесплатно, а не иска о признании права собственности, так как спорный участок не сформирован и отсутствует как объект права. Учитывая это обстоятельство, судам надлежит уточнять требования истцов.
В случае, если истец настаивает на предъявлении иска о признании права собственности на такой земельный участок, в рамках данного дела суду необходимо установить на основании представленных сторонами допустимых доказательств границы и площадь спорного участка.
Нередко судами при рассмотрении дел о признании права собственности на земельный участок в качестве основания возникновения такого права ошибочно указываются нормы п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» вместо норм о переоформлении титула.
Так, Октябрьским районным судом г. Екатеринбурга при рассмотрении дела по иску Б. о признании права собственности было установлено, что истец на основании сделки купли-продажи, заключенной в 1972 г., является собственником жилого дома, расположенного на земельном участке, предоставленном предыдущему собственнику дома по решению ГИК г. Свердловска в 1961 г. на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В качестве основания возникновения у истца прав на земельный участок суд при этом указывает норму п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в то время как данная норма подлежит применению только в случае, если земельный участок находится в фактическом пользовании и сведений о его предоставлении (отводе) кому-либо из преждепользователей не имеется.
Поскольку судом с достоверностью установлено возникновение у первичного пользователя по решению ГИК г. Свердловска права постоянного (бессрочного) пользования, у истца в рассматриваемом случае такое право (бессрочного пользования) возникло с переходом прав на строение в порядке ст. 35 Земельного кодекса и аналогичных норм, действовавших ранее. Основанием для возникновения у истца права собственности суд в данном случае должен был указать п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
17. Признание сделки с садовым участком недействительной влечет исключение лица, приобретшего данный участок по недействительной сделке, из числа членов садоводческого объединения.
В соответствии с п. 3, 4 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членство в садоводческом объединении дает гражданину возможность приобрести бесплатно в собственность предоставленный ему при распределении или перешедший по иным основаниям земельный участок. В случае, если сделка, на основании которой лицо стало пользователем земельного участка признана судом недействительной, данное лицо подлежит исключению из членов садоводческого объединения.
В соответствии со ст. 18 указанного Федерального закона членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).
В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий.
Поскольку членство лица, к которому в результате сделки перешли права на земельный участок, основывается именно на указанной сделке, последствием признания ее недействительной должно являться не только возвращение сторонами всего полученного ими по сделке, но и прекращение членства в садоводческом объединении.
Зачастую суды, рассматривая подобные иски, не применяют последствия недействительности сделки в полном объеме.
Так, решением мирового судьи судебного участка № 8 Кировского района г. Екатеринбурга, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, был удовлетворен иск С. о признании договора купли-продажи садового участка недействительным по мотиву отсутствия у продавца правомочий на отчуждение земельного участка.
Судом установлено, что спорный земельный участок как часть территории садоводческого товарищества принадлежит последнему, члены садоводческого товарищества правоустанавливающих документов на землю не имеют.
В мотивировочной части решения суд указал, что признание данной сделки недействительной не влияет на права покупателя как члена товарищества, поскольку выход продавца из членов товарищества и принятие покупателя в члены товарищества осуществлены в соответствии с требованиями устава.
Данный вывод является ошибочным. Исходя из вышеперечисленных норм права членство в садоводческом товариществе производно от права на земельный участок в границах товарищества, соответственно, следует судьбе земельного участка.
Сама по себе утрата покупателем прав на земельный участок, независимо от правомерности включения его в члены садоводческого товарищества, влечет прекращение такого членства, а в случае признания сделки недействительной является к тому же правовым последствием ее недействительности.
В силу того что наличие членства в садоводческом товариществе позволяет лицу претендовать на основании п. 4 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на получение земельного участка в собственность, существование таких судебных ошибок недопустимо.
18. Исключительное право на земельный участок, на котором расположено строение, имеют собственники этого строения.
На основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исходя из указанной нормы право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежит только собственникам этого объекта недвижимости. Предоставление земельного участка в собственность или в аренду указанным лицам – обязанность, а не право органа местного самоуправления. Предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого объектом недвижимости, – это не только обеспеченная законом возможность лица реализовать свое право на определение дальнейшего правового режима земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости, но и возможность требовать определенного поведения от обязанного лица (органа, уполномоченного на распоряжение землей) в целях обеспечения признаваемого законом права.
Данный принцип судами на практике не всегда соблюдается.
Так решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга отказано в иске ряда граждан к Администрации г. Екатеринбурга о бесплатном предоставлении земельного участка, на котором расположены гаражные боксы указанных лиц, в собственность, об изготовлении кадастровой карты.
Из решения суда следует, что в соответствии с постановлением Главы г. Екатеринбурга в 1996 г. земельный участок был предоставлен по договору аренды на 10 лет гаражному кооперативу, членами которого являлись истцы, под существующий гараж на 34 бокса для автомашин личного пользования. В 2006г. распоряжением Главы г. Екатеринбурга спорный участок был предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью для строительства административно-делового центра.
В мотивировочной части данного решения суд указал, что в силу имеющихся полномочий Администрация г. Екатеринбурга вправе была распорядиться земельным участком, на котором расположены гаражные боксы истцов, и предоставить его другим лицам, и поскольку Администрация г. Екатеринбурга не намерена предоставлять истцам земельный участок на котором расположены гаражи, в иске должно быть отказано.
Вывод суда об отказе истцам в иске о бесплатном предоставлении земельного участка является правильным, поскольку оснований для бесплатного предоставления земельного участка в данном случае не имеется, однако доводы, изложенные судом в мотивировочной части решения являются ошибочными.
В силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на спорный земельный участок (приобретение его в собственность или в аренду) принадлежит истцам. Предоставление земельного участка, занятого недвижимостью истцов, третьему лицу противоречит закону.
19. Право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, возникает с момента формирования участка и постановки его на кадастровый учет. Решения уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность граждан – собственников помещений в многоквартирном доме – не требуется.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Такой порядок и условия предусмотрены статьей 16 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и имеют ряд особенностей.
В соответствии с указанной нормой право собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иное общее имущество домовладельцев, возникает с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет.
Решения уполномоченного органа о предоставлении такого участка в собственность домовладельцев в данном случае не требуется.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающая общий порядок первичного предоставления земельного участка, предусматривающая необходимость принятия решения о предоставлении участка, применению в данном случае не подлежит, поскольку в отношении участков, занятых многоквартирными домами содержит отсылку к ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающей специальный порядок возникновения прав. Такая отсылка исключает конкуренцию между нормами земельного и жилищного законодательства.
В соответствии с нормами ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» право собственности на земельный участок, предназначенный для обслуживания многоквартирного жилого дома, возникает при наличии одновременно двух юридических фактов: права собственности на помещение в многоквартирном доме и постановки на кадастровый учет сформированного земельного участка. Право на участок возникает в силу закона и не требует подтверждения решением уполномоченного органа о предоставлении.
Если в существующей застройке земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, не был надлежаще сформирован, то право собственности на такой земельный участок возникает с момента его формирования и постановки на кадастровый учет.
Если участок для многоквартирного дома к моменту введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации надлежаще сформирован и ему присвоен кадастровый номер, право собственности на такой участок считается возникшим с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации то есть с 1 марта 2005 г. (п. 2 ст. 16 названного Федерального закона, письмо Роснедвижимости от 01.01.01 г. № ВК/2657 «О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами»).
Если многоквартирный дом построен после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации к моменту введения его в эксплуатацию земельный участок должен быть уже сформирован и поставлен на кадастровый учет (п. 6 ст. 16 указанного Федерального закона), чтобы в соответствии со ст. ст. 36, 38, 129 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 5 ст. 16 Федерального закона от 01.01.01 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 01.01.2001 при возникновении у физических или юридических лиц права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно возникло право общей долевой собственности на земельный участок. Право на земельный участок возникает в границах участка, сформированного и предоставленного застройщику для строительства, если такой участок предоставлен для строительства только данного дома и строений, предназначенных для его обслуживания.
В исключение из общего принципа, предусмотренного ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации, регистрация права собственности на земельный участок, предназначенный для обслуживания многоквартирного дома, не носит правообразующего характера. Право считается возникшим с момента постановки участка на кадастровый учет и приобретения в собственность помещения в многоквартирном доме, независимо от того, внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о таком участке или нет.
Отдельного свидетельства о праве собственности на земельный участок, предназначенный для многоквартирного дома, не выдается (п. 16 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 01.01.01 г. № 29). Земельный участок, предназначенный для обслуживания многоквартирного дома, учитывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не в качестве самостоятельного объекта права, а в числе прочих объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и в силу ст. ст. 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации является принадлежностью главной вещи – многоквартирного дома.
Особенности возникновения права собственности на земельный участок, предназначенный для обслуживания многоквартирного дома, не всегда учитываются судами.
Так, Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга рассмотрен иск граждан – собственников помещений в многоквартирном доме, действующих в своих интересах и в интересах остальных домовладельцев, к Администрации г. Екатеринбурга о понуждении к оформлению исключительного права на земельный участок, возложении обязанности передать в общую долевую собственность домовладельцев земельный участок путем бесплатной приватизации. По результатам рассмотрения иска судом вынесено решение, которым на Администрацию г. Екатеринбурга возложена обязанность передать в общую долевую собственность домовладельцев путем бесплатной приватизации сформированный участок с утверждением его границ.
Таким образом суд фактически обязал орган местного самоуправления принять решение о предоставлении земельного участка, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, хотя в настоящий момент принятие уполномоченным органом такого решения законом не предусмотрено и для возникновения права собственности на земельный участок не требуется.
20. Отсутствие надлежаще сформированного земельного участка, на который возникает право общей долевой собственности граждан – собственников помещений в многоквартирном доме, само по себе не может являться основанием для ущемления или нарушения потенциальных прав таких лиц на данный участок в том объеме, в каком эти права признаются и обеспечиваются действующим законодательством.
Необходимость защиты исключительного права на приватизацию земельного участка, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, зачастую возникает тогда, когда в границах территории сложившейся застройки, не разделенной на отдельные земельные участки, предназначенные для многоквартирных домов, осуществляется новое строительство или так называемая «точечная застройка» (во дворах, в непосредственной близости от существующего дома, на придомовой территории и т. д). Защита права в этом случае может быть осуществлена как путем признания права собственности на земельный участок, предназначенный для обслуживания многоквартирного дома, и признания распоряжения уполномоченного органа о предоставлении данного участка (части) третьему лицу недействительным, так и путем признания действий (бездействия) органа местного самоуправления незаконными и возложения на него обязанности выполнить предусмотренную законом процедуру по формированию земельного участка. Выбор конкретного способа защиты осуществляется истцами (ст. ст. 59, 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
Рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о соотношении прав собственников домовладения, имеющих исключительное право на приватизацию земельного участка в границах территории, предназначенной для обслуживания многоквартирного дома, с правами застройщика, которому решением уполномоченного органа отведен для нового жилищного строительства земельный участок, частично или полностью расположенный на данной территории.
Судам следует учитывать, что в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении площади земельного участка, непосредственно предназначенной для обслуживания многоквартирного жилого дома, а также объектов общего имущества у собственников помещений возникает исключительное право на приватизацию (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Поскольку речь идет об исключительном, а не преимущественном праве, этот земельный участок не может быть предоставлен никому другому. Единственно возможной судьбой такого участка закон называет возникновение права собственности у домовладельцев.
Указанное право возникает с момента формирования земельного участка. Однако несформированность участка, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, сама по себе не свидетельствует об отсутствии прав (исключительных) и законных интересов у собственников домовладения и не порождает возможности возникновения у третьих лиц каких-либо прав на данный участок как свободный. До формирования земельных участков, предназначенных для обслуживания многоквартирных домов, в силу п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации невозможно определение свободных земельных участков и, соответственно, какое-либо распоряжение ими со стороны уполномоченного органа (передача третьим лицам для нового строительства).
По своей природе исключительное право собственника недвижимости на приватизацию земельного участка обременяет участок, на котором расположена эта недвижимость, и обязывает уполномоченный орган воздержаться от действий по распоряжению данным участком иными способами, чем предусмотрено законом (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Определения «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01.01.01 г. , право на приватизацию, обусловленную переходом к многообразию форм собственности, которые признаются и защищаются в Российской Федерации равным образом (статья 8 Конституции Российской Федерации), не относится к числу конституционных - оно регламентируется федеральным законодательством. Вместе с тем, закрепляя это право в федеральном законе, государство обязано обеспечить возможность его реализации таким образом, чтобы при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдались соответствующие гарантии, предусмотренные Конституцией Российской Федерации.
Предоставление земельного участка для новой застройки за счет территории, предназначенной для обеспечения функционирования многоквартирного жилого дома, является незаконным, поскольку лишает собственников помещений многоквартирного дома возможности сформировать свой участок необходимой площади.
Необходимая для обслуживания многоквартирного дома площадь земельного участка определяется в соответствии с Постановлением Правительства от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (СП ), утвержденными приказом Минземстроя Российской Федерации от 01.01.01 г. № 59, Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 действующими в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.
Судам следует учитывать, что нормативная площадь земельного участка, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, не может быть существенно уменьшена за счет нового отвода, поскольку сама возможность такого отвода возникает только при наличии у многоквартирного дома сверхнормативной территории, которая может быть использована в качестве самостоятельного объекта права (п. 5 указанного Положения, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что на момент рассмотрения дела земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного дома, может быть не сформирован, суду следует предложить истцам представить надлежащие доказательства, подтверждающие размеры такого участка. Таким доказательством может являться заключение специалиста, суд также может поставить на обсуждение вопрос о назначении по делу соответствующей экспертизы.
21. Наличие двух самостоятельных выходов на земельный участок само по себе не является основанием для признания жилого дома многоквартирным.
В соответствии с чч. 2, 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Вид жилого помещения непосредственно влияет на возможность и порядок оформления права на земельный участок, на котором расположено данное помещение.
В случае индивидуальной жилой застройки у гражданина возникает право на переоформление титула в упрощенном порядке (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») - если имеется право пользования данным участком, либо оформление фактического пользования - если дом приобретен по сделке, совершенной до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» (п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В случаях, когда дом отнесен к категории многоквартирных, право собственности на земельный участок возникает с момента формирования и проведения кадастрового учета земельного участка в порядке ст. 16 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Трудности с определением статуса жилого дома возникают в случае, если данный дом имеет два жилых помещения.
В силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации) жилой дом не может быть признан многоквартирным только по причине наличия в нем двух отдельных квартир, если земельный участок, на котором расположен данный дом, был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство и именно с таким разрешенным использованием учтен в государственном земельном кадастре.
Таким образом, при определении статуса жилого дома (многоквартирный или индивидуальный) судам следует исходить из цели предоставления земельного участка, расположенного под этим домом, а также учитывать сведения кадастра объектов недвижимости.
22. Признание иска ответчиком не освобождает суд от обязанности установить обоснованность заявленных требований.
Согласно ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает отказа истца от иска и признание иска ответчиком, если эти действия противоречат закону или нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
Указанная норма обязывает суд установить характер возникших между сторонами правоотношений.
В случае, если требования истца о признании права собственности на земельный участок основаны на сделке купли-продажи, признание иска ответчиком не освобождает суд от обязанности проверить наличие у продавца права на отчуждение земельного участка, а также указать в решении правоустанавливающие документы, на основании которых данное право возникло, поскольку заключение сделки при отсутствии правомочий на отчуждение земельного участка нарушает права собственника земли либо лица, уполномоченного собственником на распоряжение землей.
Так, решением Режевского городского суда удовлетворен иск Л. к А. о признании права собственности на земельный участок. Суд установил, что 17 сентября 2002 г. между Л. и А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из земельного участка с расположенным на нем жилым бревенчатым домом, хозяйственными и бытовыми постройками.
В мотивировочной части решения суд указал, что согласно договору купли-продажи А. продала, а Л. купила указанное имущество. Свидетели в судебном заседании подтвердили законность заключенной сделки.
Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу о законности сделки. При этом в решении не содержится сведений, указывающих на правомерность отчуждения спорного имущества по сделке, правомочия продавца судом не проверены, на основании каких правоустанавливающих документов у продавца возникло право собственности на дом и земельный участок, суд в решении не указал.
Кроме того, в исковом заявлении истец указывала на отсутствие регистрации перехода прав по сделке, в связи с чем суду следовало уточнить исковые требования: о признании права собственности или о понуждении к регистрации права.
В качестве ответчика судом была привлечена продавец спорного имущества, однако ее пояснения в решении не приводятся. Судом не выяснен вопрос, была ли жива ответчик на момент рассмотрения спора, и не решен вопрос о правопреемстве в случае ее смерти.
23. Отсутствие подписи истца – владельца смежного земельного участка в акте согласования границ при межевании (кадастровых работах) само по себе не является основанием для признания недействительным правоустанавливающего документа ответчика на земельный участок, выданного по результатам межевания (кадастровых работ).
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец должен указать, в чем состоит нарушение или угроза нарушения его прав и законных интересов.
Разрешение спора, связанного с согласованием границ смежных участков предполагает установление судом не только факта нарушения закона, выразившегося в данном случае в отсутствии подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при межевании, но и правовых последствий такого нарушения. Соответственно, истец должен доказать, что неисполнение закона привело к нарушению его прав.
Данное правило не учитывается судами при рассмотрении дел.
Полевским городским судом рассмотрен иск Р. к Ш., Полевскому городскому округу, Территориальному отделу № 39 Управления Роснедвижимости (далее – Территориальному отделу роснедвижимости) о признании приватизации земельного участка недействительной.
Судом установлено, что ответчиком при проведении межевания не была получена подпись истца в акте согласовании границ, хотя между истцом и ответчиком имел место спор о границах. В результате межевое дело было утверждено Территориальным отделом Роснедвижимости, а земельный участок в установленных межеванием границах передан ответчику в собственность.
Основываясь только на том, что истец была лишена возможности участвовать в формировании границ земельного участка ответчика, а следовательно, и границ своего (смежного) участка, суд признал приватизацию земельного участка ответчика незаконной, а постановление органа местного самоуправления о передаче ответчику земельного участка недействительным.
Формально отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями свидетельствует о нарушении закона. Между тем суд не проверил, в какой мере межевание земельного участка ответчика может нарушать права и законные интересы истца. В рамках рассматриваемого спора суд должен был установить не только факт соблюдения порядка проведения землеустроительных работ, но и правомерность владения ответчиком спорным земельным участком в границах, установленных при межевании, а также обоснованность притязаний истца на часть земельного участка ответчика.
24. Рассмотрение иска о восстановление срока для принятия наследства и признании права собственности на долю в праве на земельный участок требует привлечения судом к участию в деле в качестве ответчиков лиц, принявших наследство, а также в качестве третьих лиц граждан –наследников по закону и (или) по завещанию, не принявших наследство, поскольку решение суда затрагивает их права.
В соответствии с п. 1 ст. 1155 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.
Указанная норма предписывает суду привлекать к участию в деле по данной категории исков всех наследников, принявших наследство, поскольку восстановление одному из наследников срока для принятия наследства влияет на права остальных наследников: изменяет их доли в наследственной массе и влечет признание недействительными ранее выданных свидетельств о праве на наследство и о государственной регистрации прав.
В том случае, если кто-либо из наследников не принял наследство, однако одновременно с рассматриваемым иском самостоятельно обратился в суд за восстановлением срока для принятия наследства, такие требования подлежат объединению в одно производство с целью наиболее правильного рассмотрения дела.
II. ИСКИ ОБ УСТРАНЕНИИ ПРЕПЯТСТВИЙ В ПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
В соответствии со ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник либо лицо, владеющее имуществом на основании закона или договора, может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).
Надлежащим истцом по данной категории споров будет являться законный (титульный) владелец имущества, фактически обладающий имуществом, вещные права которого нарушаются ответчиком.
В качестве ответчика по негаторному иску выступает физическое или юридическое лицо, которое не является фактическим владельцем имущества (лицо, не имеющее прав на земельный участок, либо собственник, на законном основании передавший земельный участок в пользование истцу) и при этом препятствует осуществлению правомочий титульного владельца.
При подготовке дела к судебному разбирательству суду необходимо установить круг лиц, на чьи права и обязанности может повлиять решение, вынесенное по данному делу.
По делам, возбуждаемым по негаторным искам, предъявляемым титульными владельцами, не являющимися собственниками имущества, к участию в деле судам следует привлекать в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования, собственника имущества либо лицо, уполномоченное собственником на распоряжение землей, за исключением случаев, когда собственник или уполномоченное им лицо является ответчиком по делу.
Например, по спорам, связанным с земельными участками, расположенными в садоводческом объединении, в случае, если судом будет установлено, что истец не имеет правоустанавливающих документов на спорный участок, который составляет часть территории садоводческого объединения, был выделен данному объединению и распределен истцу, садоводческое объединение должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Если участок выделен садоводческому объединению на праве пользования, суд также может привлечь в качестве третьего лица орган местного самоуправления.
Обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров являются:
1) наличие у истца субъективного права на земельный участок (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка, права пользования участком в садоводческом объединении);
2) наличие препятствий в осуществлении правомочий пользования и владения участком (в чем заключается нарушение или угроза нарушения права);
3) факт противоправного создания именно ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению земельным участком;
3) другие обстоятельства.
Требовать устранения препятствий в осуществлении правомочий пользования земельным участком может только законный владелец данного имущества, поэтому предъявляя негаторный иск, владелец должен представить доказательства своего права, а в мотивировочной части решения должно быть отражено на основании чего суд пришел к выводу о наличии у истца субъективного права на земельный участок.
Следует отметить, что если земельный участок предоставлен садоводческому объединению, участники такого объединения не имеют правоустанавливающих документов на используемые земельные участки. В случае предъявления негаторного иска участником такого объединения надлежащим доказательством, подтверждающим право на земельный участок, и условием принятия иска являются членство данного лица в садоводческом объединении или иные обстоятельства, с достоверностью подтверждающие правомерность пользования спорным участком.
В остальных случаях спор о границах может быть разрешен путем предъявления иска о признании права собственности.
Иски об устранении препятствий в пользовании земельным участком чаще всего являются спорами о границах участков. Рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о принадлежности спорной части участка истцу или ответчику, что невозможно без точного определения границ.
Границы земельного участка могут быть ориентировочными (сведения об участке внесены в государственный кадастр на основании материалов инвентаризации земель в соответствии с Указаниями для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках № ГЗК-1-Т. Р, утвержденными 10 апреля 2001 г., и требуют уточнения) и установленными по результатам межевания (кадастровых работ). Сведения о типе границ содержатся в кадастровом плане (паспорте) земельного участка.
В том случае, если границы земельного участка являются ориентировочными, установить их местоположение на местности не представляется возможным, соответственно, невозможно установить, нарушены ли права истца. Исходя из этого, истец должен представить доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка и своим поведением ответчик создает препятствия в ее использовании.
Следует обратить особое внимание судов на то обстоятельство, что в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в настоящее время возможна регистрация права собственности на земельный участок с ориентировочными границами.
Если право истца зарегистрировано на основании ориентировочных границ, указанных в кадастре (п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), данное обстоятельство само по себе не является основанием для изменения существующих фактических границ между смежными участками и приведения площади участка в соответствие в площадью, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности. Суду в данном случае следует также руководствоваться сведениями, указанными в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) истца на земельный участок и фактической площадью земельных участков.
Поскольку законом в настоящий момент допускается существование в кадастре недвижимости и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ориентировочных сведений о площади земельного участка (на основании ориентировочных границ), то в случае возникновения спора и расхождении площадей участка, указанных в различных документах, подтверждающих право лица на данный участок, суду необходимо устранить данное противоречие.
В рамках иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком разрешение спора о его границах предполагает установление фактических границ участков истца и ответчика, существующих на момент рассмотрения спора, и образуемой ими площади земельных участков, сравнение фактической площади участков с площадью, указанной в правоустанавливающих документах, и выяснение причин, по которым возникла разница.
Доказательством фактической площади земельного участка на момент рассмотрения спора могут являться заключение специалиста, результаты землеустроительной экспертизы.
В том случае, если границы участка истца или ответчика определены в кадастре по результатам межевания (кадастровых работ), суд при разрешении спора обязан руководствоваться указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае будет являться несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в кадастре по результатам межевания (кадастровых работ).
В рамках иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком, границы которого установлены и внесены в кадастр по результатам межевания (кадастровых работ), суд вправе лишь привести своим решением фактические границы в соответствие с границами, определенными межеванием (восстановление границ). Оспаривание результатов межевания (кадастровых работ) при отсутствии надлежаще заявленных требований выходит за рамки спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
В том случае, если границы участка являются ориентировочными и площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суду надлежит установить за счет каких земель образовалась данная разница, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка земли и имеет ли прирезка, выполненная ответчиком, отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор.
Сама по себе разница в площадях может возникнуть за счет прирезки, которая осуществлена ответчиком с другой стороны своего участка (не смежной с истцом), например, из свободных земель, и не свидетельствует о захвате части участка истца. В то же время точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам может быть связано с тем, что ответчик добровольно или по иным причинам отказался от части своего участка с другой стороны, но захватил часть участка истца. Эти же обстоятельства могут иметь место и в отношении действий самого истца.
Если фактическая площадь земельного участка истца меньше указанной в правоустанавливающем документе, основанием для удовлетворения иска будут являться доказательства того, что такое уменьшение произошло именно в результате действий ответчика.
При этом суд первой инстанции должен учитывать, что такое уменьшение может иметь место за счет:
а) погрешности (неточности) измерительных приборов, которые использовались ранее, и погрешности измерений, возникающей за счет конфигурации и площади участка – данный факт должен быть установлен на основании расчетов специалиста – землеустроителя (кадастрового инженера), и судом в решении указана конкретная величина погрешности;
б) изменения границ участка истца, не являющихся смежными с границами участка ответчиком (за счет самостоятельной прирезки истцом земли к своему земельному участку или отказа от части участка, захвата земли истца другими смежными землепользователями);
Для правильного разрешения спора данные обстоятельства должны быть исключены судом.
Если границы земельного участка являются ориентировочными, установление их местонахождения возможно не только путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах, но и с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, и др.), при условии, что данные ориентиры зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации или иных документах, отражающих фактические границы на момент предоставления земельных участков.
Доказательствами по данной категории споров могут быть признаны планы инвентаризации органов технической инвентаризации, материалы межевания (кадастровых работ), землеустроительной экспертизы, первичные землеотводные документы, обмеры, проект организации и застройки территории садоводческого товарищества, план организации сада, устав садоводческого товарищества (относительно межи и общей территории сада), свидетельские показания, другие доказательства.
Необходимо учитывать, что план границ земельного участка, выполненный самим истцом или ответчиком, а также иным лицом, не имеющим специальных познаний в области землеустройства (кадастровой деятельности), не может быть отнесен к числу достоверных доказательств.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец земельного участка претерпевает нарушение своего права именно в результате действий ответчика.
При разрешении подобных требований суду также следует учитывать положения закона о пределах осуществления гражданских прав, о принципах разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений.
1. Истец должен доказать, что именно ответчик нарушает его права. Привлечение к участию в деле всех смежных землепользователей является обязательным.
Несоответствие площади двух смежных участков правоустанавливающим документам при наличии других смежников само по себе не является основанием для удовлетворения требований истца. Истец должен доказать, что именно вследствие увеличения площади участка ответчика произошло уменьшение площади его участка, то есть доказать факт переноса ответчиком границ своего участка вглубь участка истца. Данное обстоятельство устанавливается судом при исследовании всей совокупности собранных по делу доказательств.
Так постановлением президиума Свердловского областного суда были отменены решение мирового судьи судебного участка № 2 Режевского района и определение суда апелляционной инстанции Режевского городского суда по делу по иску К. к М. об устранении препятствий в пользовании.
Суд первой инстанции удовлетворил требования К. и обязал М. перенести границу вглубь своего участка согласно плану.
Отменяя судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение, президиум Свердловского областного суда указал следующее. Несмотря на то, что участок истца находится на территории коллективного сада и граничит не только с участком ответчика, вопреки требованиям ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о привлечении к участию в деле садоводческого товарищества, а также иных смежников, судом не обсуждался, изменение границ соседних участков судом не проверено, измерения участка истца проводились без соответствующих измерений смежных участков. При этом в материалах дела имелись сведения о наличии между участком истца и ответчика труб полива, закрепленных на фундаменте и препятствующих изменению границ.
3. Иск об устранении препятствий в пользовании не может быть заявлен в отношении чужого земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством негаторного иска можно устранить препятствия в пользовании своим имуществом.
Поскольку пользование является одним из правомочий законного владельца имущества, наряду с правомочиями владения и распоряжения (или только владения – для ограниченных вещных прав) негаторный иск может быть заявлен только в отношении имущества, принадлежащего истцу на законном основании.
Не является негаторным иском требование владельца земельного участка об устранении препятствий в пользовании чужим земельным участком (для прохода, проезда), а также требование владельца недвижимости, расположенной на границе смежных участков, к владельцу соседнего участка об устранении препятствий в пользовании данной недвижимостью путем обеспечения доступа на соседний участок для ее обслуживания.
И в том и в другом случае требования истца по существу сводятся к установлению судом права истца на чужое имущество.
Разрешение подобных споров возможно в рамках иска об установлении сервитута, а не путем предъявления требований об устранении препятствий в пользовании имуществом.
С учетом того, что пользование – одно из правомочий владельца вещи, в отношении чужой вещи не может быть заявлен как иск об устранении препятствий в пользовании (исключение составляют иски в отношении территории общего пользования (п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), так и иск об определении порядка пользования (возможен только между сособственниками одного объекта).
4. Иск о соответствии смежной границы результатам обмера, об определении границ участка в рамках границ, существующих в настоящее время, и другие подобные требования подлежат уточнению.
Нередко судами принимаются к производству и рассматриваются иски о признании обмеров земельного участка действительными, об определении порядка пользования земельным участком на основании данных о межевании и т. д.
Фактически истцами в этом случае заявляются требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Принятие подобных исков к своему производству и их рассмотрение без уточнения исковых требований означает, что суд в нарушение ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не установил характер спорных правоотношений, не определил круг обстоятельств, имеющих значение для дела.
Площадь земельного участка в размерах, определенных правоустанавливающими документами, границы, установленные при обмере, в данном случае являются доказательствами по делу, а не предметом иска.
Предметом иска является устранение нарушений, не соединенных с лишением владения. В случае, если у истца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, данный спор не может быть разрешен иначе, как путем предъявления иска о признании права собственности в границах, установленных обмером.
Основанием иска являются юридические факты, на которых истец основывает материально-правовое требование к ответчику: наличие прав на земельный участок и нарушение этих прав ответчиком.
Мировым судьей судебного участка № 3 Пригородного района рассмотрен иск М. к Л. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Истица просила суд признать, что границы ее земельного участка в настоящее время соответствуют границам земельного участка, отведенного постановлением органа местного самоуправления в 1995 г. В судебном заседании истец уточнила требования, просила суд признать, что смежная с участком Л. граница соответствует границе, установленной при отводе.
В обоснование иска указала, что в настоящее время ею осуществляется межевание, ответчица отказывается подписать акт согласования границ земельного участка. Считает, что своим необоснованным отказом ответчик препятствует ей в реализации прав на земельный участок.
Судом установлено, что согласно постановлению органа местного самоуправления истцу принадлежит на праве собственности земельный участок. Границы участка, установленные при межевании, соответствуют границам, установленным при первичном отводе.
Резолютивная часть решения изложена мировым судьей следующим образом: признать, что смежная граница между земельными участками сторон в настоящее время согласно плану границ соответствует границе между участками, установленной планом границ 1995 г.
Вынесение подобных решений недопустимо. Хотя истица имеет правоустанавливающие документы на земельный участок, в данном случае в связи с тем, что ответчик отрицает ее права на участок, надлежащим способом защиты права может являться предъявление иска о признании права собственности в границах, на основании результатов обмера.
5. При рассмотрении иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком суд должен проверить отсутствие злоупотреблений правом со стороны самого истца.
При рассмотрении исков об устранении препятствий в пользовании путем сноса, переноса или демонтажа строений, сооружений судам необходимо учитывать следующее.
В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иной форме.
В случае, если судом будет установлено, что самим истцом при использовании земельного участка и возведении на нем строений не соблюдаются существующие требования и нормы (например, построив на границе участка строение с нарушением предусмотренных нормативами отступов, истец просит суд обязать ответчика перенести свои строения, также возведенные в нарушением отступов), суду следует рассмотреть вопрос о наличии в действиях истца злоупотребления правом.
Первоуральским городским судом был рассмотрен иск К. к Д. об устранении препятствий в пользовании домом и земельным участком путем демонтажа изгороди. Разрешая спор, суд установил, что истцом вплотную к границе участка возведены постройки, ответчиком по границе своего участка возведен сплошной забор. Между забором ответчика и постройками, возведенными истцом, зимой скапливается снег, а весной талая вода подтапливает фундамент построек истца.
Суд обязал ответчика снести указанный забор, мотивировав свое решение тем, что забор, как любая постройка, в соответствии со Сводом правил СП «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (далее – Свод правил СП ) может быть возведен лишь на расстоянии одного метра от границы соседнего участка и существующее расположение забора (на границе участков) создает истцу препятствия в надлежащем использовании своих строений. Однако при этом суд не учел то обстоятельство, что забор не может быть отнесен к числу построек, указанных в п. 5.3.4 Свода правил СП на которые распространяется данное правило, а также тот факт, что постройки самого истца возведены с нарушением строительных норм и правил. Пунктом 5.3.4 Свода правил СП , установлено, что по санитарно-бытовым условиям расстояние от построек хозяйственного назначения до границы соседнего приусадебного (приквартирного) участка должно составлять не менее 1 м. Между тем, как видно из решения, постройки возведены истцом вплотную к границе с соседним участком.
Судебная коллегия
по гражданским делам
Свердловского областного суда
2009 г.
