Оценка это определение стоимости имущества

Книга «Оценка»

Предисловие

За годы работы на российском рынке оценочных услуг мы не раз сталкивались с таким фактом: большинство отечественных предпринимателей фактически не пони­мает сути и необходимости независимой оценки как признанного во всем мире, весьма действенного и при этом абсолютно законного инструмента управления сто­имостью своего имущества. Поэтому мы поставили пе­ред собой задачу написать для предпринимателей книгу об оценке, имеющую максимально практическую на­правленность. В ней содержится много полезных, на наш взгляд, советов. Изложенных в книге теоретических знаний, а также примеров из практики вполне достаточ­но, чтобы грамотно ориентироваться в вопросах оценки и говорить с оценщиками на одном языке.

ОЦЕНКА: ОБЪЕКТЫ, ЦЕЛИ, ПРИНЦИПЫ, ПОДХОДЫ

В этой главе мы постараемся дать общее теоретическое представление о том, что такое оценка, кратко описать возможные ее объекты (виды оцениваемого имущества).

Здесь мы также рассмотрим основные це­ли, принципы оценки, охарактеризуем основные подходы к оценке стоимости и процесс согласования результатов оценки.

ЧТО ТАКОЕ ОЦЕНКА?

Начнем непосредственно с самого понятия: что же такое оценка. Оценивать что-либо — означает определять стоимость объекта.

Есть и более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки.

Оценка — это процесс установления экспер­том-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом кото­рого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и дру­гие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (ав­торские права, патенты, гудвилл, торговая марка и т. д.), предприятие как действующий бизнес и др.

Мы подчеркнули, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчет­ную, - грамотное сочетание которых позво­ляет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическая составляющая - это анализ прошлой, текущей и прогнозирование буду­щей ситуации на рынке, изучение предостав­ленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информа­ции, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объяс­няет возможность получения различных дан­ных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая — это введение по­лученных различными способами данных в математические формулы и получение ре­зультатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т. д., пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным ре­зультатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, со­стояние рынка, с другой — состояние объекта. Произведя расчет стоимости объекта, мы обязательно уточняем, что стоимость опреде­лена именно по состоянию на конкретное ка­лендарное число, называемое датой оценки.

Естественно, что со временем стоимость объ­екта может значительно меняться в связи с изменением характеристик как самого объек­та, так. и окружающей среды. Величина стои­мости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующими стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение 6 месяцев, считая с даты оценки.

Иногда за эти 6 месяцев стоимость объекта оценка практически не изменяется. А быва­ют случаи, когда стоимость за это время ме­няется несколько раз.

После объявления компанией «ЛУКойл» оферты на покупку компании «КомиТЭК» акции «КомиТЭК» за сутки взлетели более чем в полтора раза. А вот рыночная стои­мость компании «Enron», как только было объявлено о махинациях с финансовой отчет­ностью, за тот же срок в полтора раза упала. Стоимость определяется в денежном выраже­нии. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

ВИДЫ ИМУЩЕСТВА, ПОДЛЕЖАЩЕГО ОЦЕНКЕ

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте.

Оценщики обычно разделяют все виды иму­щества на четыре основные группы.

Объекты недвижимости

К недвижимости относятся здания, сооруже­ния, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттед­жи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.

Движимое имущество

К этой группе относятся машины, оборудо­вание и транспортные средства. Кстати, Гражданский кодекс РФ воздушные и мор­ские суда, суда внутреннего плавания и кос­мические объекты относит к недвижимости, хотя по сути они являются транспортными средствами. Данный казус, однако, на работу оценщиков не влияет.

Интеллектуальная собственность

В эту группу входят патенты, лицензии, ав­торские свидетельства, торговая марка, а также ноу-хау (новая, не известная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гудвилл) и другие нематериальные объекты.

Бизнес

Обычно в рамках оценки бизнеса оценива­ются акции и другие первичные и производ­ные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организа­ционно-правовых форм собственности.

На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги, информацию и некоторые другие виды имущества.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ

Ситуаций, когда может потребоваться оценка, великое множество. Фактически каждая операция в бизнесе требует проведения предварительной оценки вовлеченного в нее имущества.

В определенных случаях оценку проводить обязательно.

Иногда предприниматель проводит оценку по собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих предположе­ний о выгодности совершения той или иной операции, максимизировать прибыль, снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери.

Перечислим возможные цели оценки имущества:

§  купля-продажа, мена;

§  проведение конкурсов, аукционов, торгов;

§  аренда, лизинг;

§  залог;

§  внесение имущества в уставный капитал;

§  определение доли имущественных прав;

§  передача в доверительное управление;

§  отражение в отчетности;

§  оценка с целью переоценки основных фондов;

§  инвестиционное проектирование;

§  раздел, наследование, дарение;

§  страхование;

§  исчисление налогов, пошлин, сборов;

§  приватизация;

§  национализация;

§  конфискация;

§  возмещение ущерба;

§  ликвидация;

§  разрешение имущественных споров;

§  передача прав собственности;

§  коммерческая концессия.

Этот внушительный список еще можно про­должить.

ВИДЫ СТОИМОСТИ

В зависимости от цели проведения оценки для каждого из перечисленных видов имущества можно определить несколько видов стоимости.

Наиболее часто требуется определить рыночную стоимость имущества, т. е. на­иболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть, выражаясь юридичес­ким языком, отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом подразу­мевается, что срок экспозиции объекта на рынке соответствует среднерыночному, или обычному, для данного вида объектов оцен­ки, стороны сделки действуют разумно, рас­полагают всей необходимой информацией и, что важно, на процесс принятия решения в ходе сделки не оказывают влияния ника­кие чрезвычайные обстоятельства.

Есть также и другие виды стоимости, рассчи­тываемые для конкретных целей.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта, продажа кото­рого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат.

Эту стоимость может потребоваться найти, например, в случае, если вы по каким-то причинам отказываетесь предавать огласке факт продажи своего имущества. Другой случай, когда продажа на открытом рынке невозможна, — это более длительный период необходимого для продажи маркетинга (объ­ект не пользуется спросом).

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существую­щих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и тех­нологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования имущества или для определения размера нанесенного ущерба. Стоимость вос­производства также рассчитывается оценщи­ком для определения рыночной стоимости методами затратного подхода (подробнее о подходах и методах оценки см. раздел «Ос­новные подходы и методы оценки»).

Стоимость замещения объекта оценки — сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в существующих на дату оценки рыночных ценах, с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который об ладает максимально сходными с оценивае­мым объектом качественными и количест­венными характеристиками, но создан в отличие от идентичного из современных ма­териалов по современным технологиям. Оп­ределить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения раз­мера нанесенного ущерба в случае, если не­возможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из суще­ствующих условий и цели использования объекта. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Оцениваете стоимость при существующем использовании и сравнивае­те со стоимостью при альтернативном ис­пользовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или что смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Например, вы — владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, — один из поставщиков вашего комбината. Для того чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, вам необходимо узнать его инвестиционную сто­имость, т. е. его стоимость конкретно для вас, с учетом имеющегося металлургического комбината.

Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости) — можно покупать не задумываясь. Если мень­ше — тогда на чашу весов нужно класть до­полнительные аргументы в пользу покупки. Например, опасения, что новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицатель­ную разницу между инвестиционной стоимо­стью и ценой предложения. Но это уже частный случай.

Стоимость объекта оценки для целей налого­обложения — стоимость объекта, определяе­мая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положения­ми нормативных правовых актов. Для целей налогообложения может рассчитываться сто­имость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

Ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок мень­ше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако, с увели­чением срока экспозиции приближается к последней.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта, равная стоимости ма­териалов, которые он в себя включает, с уче­том затрат на утилизацию объекта. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превы­шать стоимость материалов.

В утвержденных стандартах оценки есть еще так называемая специальная стоимость объ­екта оценки. Это стоимость, для определе­ния которой в договоре на проведение оценки или в нормативном правовом акте, устанавливающем необходимость проведе­ния оценки, оговариваются условия, не включенные в понятия всех вышеперечисленных видов стоимостей.

В их числе, например, полная восстанови­тельная стоимость объекта оценки. Это сто­имость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оце­ниваемого объекта, с такой же полезностью, функциональными свойствами и физичес­кими параметрами. Она отличается от стои­мости воспроизводства тем, что при ее определении не учитывается износ.

И еще: вместо понятия «вид стоимости» оценщики часто используют термин база оценки. Это тот вид стоимости объекта, кото­рый устанавливается в процессе оценки в со­ответствии с целью оценки и видом оцениваемого имущества.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Рассмотрим принципы, лежащие в основе оценки. Здесь и далее, если не сделано особых оговорок, мы будем говорить о рыночной стоимости объектов оценки.

Оценщики называют эти принципы фун­даментальными.

Для удобства их можно разделить на три группы.

1.  Принципы, основанные на представлениях собственника.

2.  Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.

3.  Принципы, обусловливаемые воздействи­ем окружающей среды.

В нее входят принципы, основанные на представлениях собственника.

Принцип полезности

Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного пери­ода времени.

Используя этот принцип, следует иметь в ви­ду, что полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова.

Принцип замещения

Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей це­ны, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью.

Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных - вследствие отсутст­вия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.

Принцип ожидания (принцип ожидаемой полезности)

Рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах.

Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

Она включает принципы, связанные с осо­бенностями объекта оценки и его эксплуа­тацией.

Принцип вклада

Рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирую­щего доход объекта.

Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимо­сти добавляемого фактора.

Наличие у торгового комплекса подземной автостоянки обычно увеличивает стоимость этого комплекса на сумму, превышающую издержки на строительство самой стоянки. И другой пример: если вы поставите посереди­не своего комплекса статую работы какого-нибудь известного московского скульптора, стоимость комплекса вряд ли увеличится на умопомрачительную сумму, заплаченную за шедевр.

Принцип добавочной продуктивности

Добавочная продуктивность определяется, чистым доходом, относящимся к земле, по­сле компенсации затрат на труд, капитал и управление.

На практике дополнительный доход владе­лец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгод­ном месте.

Принцип предельной производительности

Изменение того или иного фактора произ­водства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта.

Обычно по мере добавления ресурса стои­мость объекта сначала возрастает, потом при рост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается, и, нако­нец, затраты на ресурс начинают превышать прирост стоимости объекта.

Принцип сбалансированности

Принцип состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.

Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды, составляют третью группу.

Принцип зависимости

Принцип гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стои­мости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обыч­ном районе.

Принцип соответствия

Принцип означает, что максимальная стои­мость достигается тогда, когда особенности и характер использования собственности соот­ветствуют потребностям и ожиданиям мест­ного рынка.

Дом с бассейном, стоящий среди таких же домов с бассейном, будет иметь максимально возможную рыночную стоимость. Если этот же дом лишить такого значимого атрибута престижности, как бассейн, его стоимость тут же упадет на величину большую, чем стоимость бассейна.

Принцип спроса и предложения

Знаменитый принцип классической эконо­мики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения.

Принцип конкуренции

Еще один знаменитый принцип. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок ста­новится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция, и прибыли снова снижаются. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость.

Принцип изменения

Самый легкий принцип, который гласит, что стоимость изменяется во времени. Ничто не вечно.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Этот принцип можно выделить отдельно.

В соответствии с ним оценка рыночной стоймости объекта, когда это возможно, осуще­ствляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффектив­ное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования.

Например, имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что не­значительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти но­вые рынки сбыта и увеличить доходы, рыноч­ная стоимость бизнеса будет оценена выше, чем при существующем использовании ре­сурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства.

ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

В соответствии со Стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход.

Схематически взаимосвязь всех перечислен­ных подходов выглядит так:

Подходы к оценке

|

Экспертный подход Аналитические подходы

|

Затратный Сравнительный Доходный

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный — с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих со­бытиях, а сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей продавца и покупателя о стоимости объектов, аналогич­ных оцениваемому, т. е. основывается на том, что есть сейчас, в данный момент.

В рамках каждого подхода существует некото­рое количество методов определения стоимо­сти. Несколько опережая события, заметим, что все полученные разными методами ре­зультаты впоследствии обобщаются — делает­ся так называемое согласование результатов оценки.

Выбор методов в рамках каждого подхода и их применение — это технический вопрос оценщика, поэтому не будем останавливать­ся на методах подробно и ограничимся опи­санием основных подходов.

Затратный подход включает в себя совокуп­ность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо заме­щения объекта, за вычетом накопленного износа.

Основным принципом, на котором основы­вается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-ли­бо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или вос­создание аналогичного по своим потреби­тельским характеристикам объекта.

В рамках затратного подхода величина ры­ночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцени­ваемого объекта, т. е. на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

Наиболее сложный момент в настоящем под­ходе — это определение стоимости накоплен­ного износа.

Износ бывает физическим (разрушение вслед­ствие физического воздействия окружающей среды и времени), функциональным (техни­ческое и технологическое несоответствие со1 временным условиям, появлением на рынке более совершенных аналогов) и внешний (обусловленный экономическими, политичес­кими, организационными и некоторыми дру­гими внешними факторами).

Рассмотрим различные виды износа на кон­кретном примере. Предположим, вы — владе­лец гостиницы.

Физический износ возникает в случае, если на фасаде появились трещины или потекла крыша.

Функциональный износ возникает тогда, когда в городе появляются аналогичные гос­тиницы, но с улучшениями — например, с большей площадью номеров, более широким спектром услуг вследствие более совершен­ной инфраструктуры.

Внещнщ-износ может возникнуть, напри­мер, в случае, если администрация района, в котором находится ваша гостиница, решит возвести по соседству какой-нибудь мало­привлекательный для гостей объект, напри­мер автозаправочную станцию.

Схематично определение стоимости в за­тратном подходе в общем случае изобразить сложно. Поэтому рассмотрим затратный подход на примере определения стоимости все той же гостиницы.

Стоимость будет складываться из стоимости приобретения аналогичного земельного участка, затрат на строительство, прибыли девелопера (застройщика), за вычетом на­копленного оцениваемым объектом износа.

Достоинства и недостатки затратного подхо­да для расчета рыночной стоимости обуслов ливают особенности его применения в оценке:

Сравнительный подход предполагает исполь­зование методов, позволяющих произвести сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых име­ется информация о ценах сделок с ними, и на основе этого анализа установить стои­мость оцениваемого объекта.

Сравнительный подход базируется на фунда­ментальном принципе оценки — принципе замещения, из которого следует, что никакой благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке.

Главное условие применения сравнительного подхода — наличие сформировавшегося рын­ка, на котором оценщик подыскивает ин- - формацию о свершившихся сделках купли-продажи объекта-аналога.

Чтобы оценка рыночным методом была до­стоверной, необходимо найти несколько объектов-аналогов.

Для некоторых видов недвижимости (кварти­ры, офисы, коттеджи), транспортных средств, сходный и даже идентичный объект найти гораздо проще, чем, скажем, если объ­ектом оценки является бизнес или нетипо­вые объекты недвижимости. Наиболее сложны в оценке сравнительным методом объекты интеллектуальной собственности.

Чтобы найти рыночную стоимость объекта, необходимо провести коррекцию стоимости объекта-аналога (либо стоимости самого объекта оценки) по основным качественным и количественным параметрам, где имеются

Основные этапы процедуры оценки с ис­пользованием сравнительного подхода име­ют следующую последовательность:

Сравнительный подход также имеет свои достоинства и недостатки и ограничения в использовании.

В рамках доходного подхода применяется со­вокупность методов оценки стоимости объ­екта, основанных на определении ожидаемых доходов от оцениваемого объекта. Пожалуй, в оценке это наиболее сложный подход, по­скольку основная часть работы оценщика связана с моделированием (прогнозировани­ем) денежных потоков.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания — постулат о том, что любой актив, приобретаемый с целью извлечения доходов, будет стоить ровно столько, сколько прине­сет доходов.

Для оценки с использованием доходного подхода наиболее важными являются следу­ющие два метода оценки:

§  прямой капитализации;

§  дисконтирования чистого денежного потока.

Выбор метода зависит от того, ожидается ли изменение денежного потока от оцениваемого объекта во времени. Если в прогнозном пери­оде предполагаемые доходы остаются пример­но на одном уровне, близком к текущему, то оценщик применяет метод капитализации. Так чаще оценивается недвижимость, земельные участки (арендные платежи), небольшие ста­бильные предприятия (например, магазины).

Если предполагаемые доходы будут изменять­ся во времени (поступать неравномерно), то применяется метод дисконтирования денеж­ных потоков (например, в оценке бизнеса).

Оба метода основаны на расчете совокупной суммы будущих доходов, которые может при­нести объект оценки. При этом учитывается, что рубль сегодня стоит дороже, чем рубль завтра, поэтому стоимость будущих денеж­ных потоков приводится к их настоящей сто­имости на дату оценки, для чего оценщик определяет соответственно выбранному ме­тоду коэффициент капитализации или ставку дисконтирования.

Ставка дисконтирования определяется как минимально допустимая отдача на вложен­ный капитал, при которой инвестор предпо­чтет участие в проекте альтернативному вложению средств в другой проект с сопоста­вимой степенью риска.

Коэффициент капитализации, который оп­ределяется как отношение постоянного дохо­да от объекта к его стоимости, учитывает не только отдачу на вложенный капитал, но и его возврат. Поэтому если оценивается объ­ект, стоимость которого не убывает во време­ни (например, земельный участок), коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования.

Схематично основные этапы оценки в доход­ном подходе выглядят так:

Достоинства и недостатки подхода, а также области применения следующие:

Иногда использование того или иного подхо­да совершенно нелогично, но в случае, если оценщик не использует ни один из подходов, он обязан обосновать свое решение.

Кстати, есть такие объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существую­щих методов.

Предположим, нам необходимо оценить кар­тину Казимира Малевича «Черный квадрат».

Понятно, что стоимость холста, красок и де­сяти минут работы студента Академии худо­жеств не будут отражать реальную стоимость шедевра. Поэтому затратный подход исполь­зовать не имеет смысла.

В доходном подходе есть вариант: смодели­ровать стоимость будущих денежных пото­ков, которые могут возникнуть (а могут и не возникнуть) либо от продажи билетов на ос­мотр картины на территории владельца, либо от платы за прокат картины в продвинутых галереях мира. Подход в целом применим, но с учетом значительных ограничений и допу­щений, поэтому в нашем случае не очень объективен.

А сравнительным методом «Черный квадрат» вообще не оценишь. Не по площади же холста картины сравнивать? Аналогов произведени­ям искусства такого рода нет и быть не может. Слишком уж картина... индивидуальна.

И вот тут-то мы применим еще один, ни в каких стандартах не прописанный эксперт­ный подход (не путать с методом «3 П»!!!). Фактически экспертный подход — это мне­ние оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов. Расчетная часть в экспертном под ходе полностью отсутствует. Основываясь на собственном опыте, интуиции, оценщик мо­жет достаточно точно определить возмож­ную рыночную стоимость даже самого уникального объекта, не проводя никаких расчетов. Но это уже высший пилотаж. Са­мое сложное в этом подходе — это отразить его результаты в отчете. Кстати, недавно «Черный квадрат» был выкуплен россий­ским Министерством культуры из частной коллекции за 1 млн долларов.

СПОРНЫЕ ТЕОРИИ

В арсенале каждого оценщика существует еще один универсальный метод, используемый во всех трех подходах, - так называемый метод 3 П* (ме­тод «Трех П»): «пол - палец - потолок». Оценщики прибегают к оценке с помощью этого ме­тода в самых сложных случаях: когда использова­ние других методов не представляется возможным либо не приводит к получению желаемых результа­тов, либо оценщик не владеет другими методами. В случае если определенная методом «Трех П» сто­имость оказывается достоверной, считается, что оценщик попал пальцем в небо.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

После того как с использованием всех доступных подходов выбранными методами были получены разные величины стоимости, делается так называемое согласование результатов оценки.

Согласование результатов оценки — опре­деление окончательной стоимости объ­екта путем математического взвешивания результатов оценки, полученных в рамках всех использованных подходов, при кото­ром каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весо­вая доля.

Например, оценщик установил: стоимость, полученная методами затратно­го подхода, равна X, методами сравнитель­ного подхода - Y, методами доходного подхода — Z.

При этом вес стоимости, полученной затрат­ным подходом, оценщик принял равным 0,3; сравнительным - 0,5, доходным - 0,2. Ито­говая стоимость объекта оценки равна (0,ЗХ+ 0,57+0,22)

ЧТО НАДО ЗАПОМНИТЬ

§  Оценка представляет из себя сложный расчет-но-аналитический процесс определения стои­мости имущества.

§  Оценщик - это не аудитор и не консультант. Это единственный специалист, который спосо­бен не только предположить, какова действи­тельная стоимость вашей собственности, но и назвать конкретную цифру.

§  Оценить можно все что угодно и в каких угодно количествах.

§  Оценка может проводиться для целей осуще­ствления любых операций с объектом.

§  Чаще всего требуется определить рыночную стоимость, однако есть и другие виды стоимо­сти, которые определяются для конкретных целей.

§  Оценка - это серьезная прикладная наука, по­скольку она базируется на сложных фундамен­тальных принципах.

§  При оценке стоимости объекта оценщик обя­зан использовать все возможные оценочные подходы, а в случае неиспользования какого-либо их подходов - обосновать свое мнение.

§  Для того чтобы вынести итоговое заключение о стоимости объекта оценки, проводится со­гласование результатов, полученных в рамках всех используемых подходов.

ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ

Здесь мы рассмотрим законодательно установленные случаи обязательной оценки, определим возможности и раскроем преимущества проведения добровольной оценки, опишем особенности основных этапов проведения оценки.

СЛУЧАИ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ОЦЕНКИ

Перечень случаев обязательной оценки определен статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо него на необходимость проведения обязательной оценки указывают другие законы, ссылки на соответствующие статьи которых мы даем в пункте «Другие случаи обязательной оценки».

Итак, в итоге мы получаем следующий пе­речень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Объекты федеральной, региональной, муниципальной собственности

Вовлечение в сделку объектов, принадлежа­щих Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует про­ведения оценки в обязательном порядке.

Это происходит в следующих случаях:

§  при продаже объекта или ином отчужде­нии;

§  в целях приватизации, при передаче объек­та в доверительное управление, в аренду;

§  при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

§  при использовании объекта в качестве предмета залога;

§  при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собствен­ности субъекта Федерации или муници­пальной собственности.

Возникновение спора о стоимости

В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее проведение независимым

оценщиком является обязательным:

§  при выкупе или ином^изъятии имущества у собственникоов для государственных и муниципальных нужд;

§  при национализации имущества;

§  при ипотечном кредитовании;

§  для контроля за правильностью уплаты налогов — при спорах об исчислении налогооблагаемой базы;

§  в случаях обязательного страхования объ­екта оценки и определения ущерба насту­пившего в результате страхового случая;

§  при составлении брачных контрактов и разделе имущества - при требовании од­ной или обеих сторон.

Другие случаи обязательной оценки

Здесь — все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего на сегодняшний день законодательства. Итак, проводить независимую оценку обязательно в следующих ситуациях:

§  При оплате акций неденежными средства­ми для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционер­ного общества имущества.

Ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 .

§  В случае выкупа акций акционерным об­ществом по требованию акционеров.

Ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 .

§  В случае оплаты либо увеличения неде­нежным вкладом доли участника общества с ограниченной ответственностью на сум­му более двухсот МРОТ.

Ст. 15 п.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.12.98 .

§  В случае внесения паевого взноса в произ­водственных кооперативах, превышающе­го двести пятьдесят МРОТ.

Ст. 10 ФЗ «О производственных кооперати­вах» от 08.05.98 .

§  При выставлении на продажу Агентством по реструктуризации кредитных организа­ций активов или бизнеса кредитной орга­низации, при продаже (переводе) активов реструктурируемой кредитной организации.

Ст. 18, 19, 20 ФЗ «О реструктуризации кре­дитных организаций» от 08.07.99 .

При продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего управления, при продаже имущества в хо­де конкурсного производства.

Ст. ПО, 111, 130, 132 ФЗ «О несостоятельнос­ти (банкротстве)» от 01.01.2001 .

§  В других случаях оценка, в том числе по­вторная, может быть проведена оценщи­ком на основании соответствующего определения суда или решения таможен­ных или налоговых органов.

Ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации» от 29.07.98 .

ДОБРОВОЛЬНАЯ ОЦЕНКА: В КАКИХ СЛУЧАЯХ ОНА НЕОБХОДИМА?

Ежедневно в мире совершается немыслимое количество операций с имуществом. Собственность продается, покупается, закладывается, страхуется, конфисковывается и даже незаконно захватывается.

Добровольная оценка нужна для того, вы имели возможность принимать во всех этих случаях обоснованные управ­ленческие решения. Проведя независимую оценку, вы можете рассчитывать на макси­мальную отдачу от любой операции с вашим имуществом.

По нашим наблюдениям, если до 1998 г. 90% работ приходилось на обязательную оценку (в основном, с целью переоценки) и только 10% оценочных работ проводилось по ини­циативе заказчиков, то сейчас на все обяза­тельные виды оценки приходится не более 10—15% оценочных работ. В остальных слу­чаях заказчики обращаются за оценочными услугами добровольно.

Конечно же, оценку мы будем проводить только в том случае, если получаемая в ито­ге выгода превышает затраты на проведение оценки. Как определить, нужна или не нуж­на вам добровольная оценка? Если затруд­няетесь с ответом, проконсультируйтесь с оценщиком. В подавляющем большинстве случаев консультацию вам дадут бесплатно. И ни один уважающий себя оценщик не станет проводить необязательную для заказ­чика оценку, если в этом нет реальной необ­ходимости.

Итак, добровольную оценку желательно про­водить в следующих случаях.

Оценка инвестиционного проекта нового бизнеса, или инвестиционного проекта как одного из новых направлений существующего бизнеса

Оценка инвестиционного проекта требуется для детального изучения перспектив разви­тия бизнеса, структуры будущих денежных потоков и рисков осуществления проекта. Оценка покажет возможности достижения запланированных проектом показателей и пути оптимизации его параметров. Отчет об оценке инвестиционного проекта, сделанный независимым оценщиком, помо­жет руководителю принять решение об осу­ществлении проекта или его отклонении и в случае необходимости привлечь в проект до­полнительные инвестиции либо получить кредит в банке.

Оценка для повышения эффективности текущего управления компанией (для внутреннего использования)

Оценка проводится, во-первых, для выявле­ния избыточных активов, которые отягчают производство и от которых следует избав­ляться; во-вторых, для выявления недооце­ненных активов, которые способны принести в будущем значительные доходы.

Например, в процессе оценки может обнару­житься, что использование арендованных складских помещений обойдется дешевле, чем поддержание в рабочем состоянии и об­служивание собственных, стоящих на балансе.

Или другой пример: в процессе деятельности предприятия образовался нематериальный актив — разработана новая технология орга­низации производства и сбыта, уменьшаю­щая себестоимость продукции. В процессе оценки может выясниться, что существует возможность более широкого применения технологии, и целесообразно распространить ее также на поставщиков компании, что даст дополнительный прирост стоимости бизнеса.

Оценка для целей покупки продажи бизнеса или его части

Оценка бизнеса в случаях купли-продажи не­обходима как для продавца, так и для поку­пателя. Обычно оценивается рыночная стоимость бизнеса (акций долей, паев). От­чет об оценке даст ответы на следующие вопросы: какова стоимость 100-процентного участия в уставном капитале, какова стои­мость контрольного пакета, блокирующего пакета, какова стоимость меньшей доли, ка­ковы перспективы развития бизнеса и т. д.

Оценка для целей дополнительной эмиссии, залога ценных бумаг

Оценка требуется для повышения привлека­тельности ценных бумаг в глазах потенциаль­ных инвесторов, определения справедливого объема кредитных средств, получаемых под залог ценных бумаг. В случае если речь идет об акциях — оценка проводится также для учета интересов существующих собственни­ков акций.

Кроме акций, можно оценить облигации, векселя и любые другие ценные бумаги.

Оценка для целей реструктуризации бизнеса

Реструктуризация может подразумевать сли­яние, присоединение, разделение, выделение из состава действующего бизнеса одного или нескольких элементов.

Чаще всего целью реструктуризации является оптимизация или увеличение совокупной стоимости нового бизнеса. Чтобы определить оптимальный способ реструктуризации, же­лательно провести независимую оценку. Можно провести оценку уже готового проек­та реструктуризации, а можно заказать разра­ботку такого проекта оценщику.

Оценка для получения кредита под залог имущества

Кредитная организация может потребовать отчет об оценке, в котором определена ры­ночная стоимость имущества. Как правило, в случае проведения независи­мой оценки кредит можно получить на более выгодных для компании условиях.

Оценка для целей страхования

Отчет об оценке необходим для представле­ния страховой организации полных данных о стоимости объектов страхования. Конечно, страховая организация может провести оцен­ку вашего имущества своими силами, но в большинстве случаев, являясь заинтересо­ванной стороной, она склонна к заниженной стоимости объекта страховки.

Независимая оценка позволяет заказчику снизить расходы на страхование.

Оценка для целей налогообложения

Предприятие самостоятельно определяет на­логооблагаемую базу, руководствуясь соот­ветствующими нормативно-правовыми актами.

Грамотно проведенная оценка может значи­тельно уменьшить налогооблагаемую базу, невыходя при этом за рамки действующего за­конодательства.

Оценка долговых обязательств

Оценка понадобится для целей переуступки прав требования, а также при определении стоимости задолженности для подачи иска к должнику в суд.

Испытывая потребность в оборотных средст­вах, имея при этом дебиторскую задолжен­ность, вы могли бы оценить дебиторскую задолженность и продать права требования третьему лицу.

Определение размеров ущерба или упущенной выгоды

Предположим, соседняя организация по неосторожности снесла ваш забор и отказы­вается решать дело миром, несправедливо полагая, что, снеся забор, оказала вам услу­гу. Проводим оценку — и в отчете об оценке зафиксирована сумма полагающейся вам компенсации за причиненные убытки.

Отчет, сделанный независимым оценщи­ком, — это убедительный аргумент в суде и практически 100-процентная гарантия воз­мещения всех убытков.

Оценка при добровольной ликвидации бизнеса или его части

В этом случае потребуется определить ликви­дационную стоимость активов ликвидируе­мого бизнеса.

Оценка позволит определить резервы стой-мости ликвидируемых активов и увеличить совокупную выручку.

Оценка отдельных видов или отдель­ных объектов имущества предприятия

Объекты недвижимости, машины, транспорт и оборудование необходимо оценивать при их внесении в качестве вклада в уставный капи­тал; при передаче прав собственности на имущество (покупка, продажа, безвозмезд­ное получение/передача, аренда, лизинг и др.); для целей кредитования под залог оце­ниваемого имущества; для целей страхования имущества, а также в рамках оценки бизнеса.

Объекты интеллектуальной собственности (ОИС) следует оценивать при внесении стои­мости ОИС в уставный капитал; при поста­новке на бухгалтерский учет в качестве нематериальных активов; при уступке прав на ОИС; при передаче прав на использование ОИС на лицензионной основе; при зало­ге ОИС; для определения ущерба от несанк­ционированного использования ОИС, а также в рамках оценки бизнеса.

Оценка с целью переоценки основных фондов

Согласно действующему законодательству (Положение по бухгалтерскому учету — ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина от 30.03.01 № 26н, с изменениями и дополнени­ями, внесенными приказом Минфина от 01.01.01 г. № 45н), организация имеет право не чаще одного раза в год, на 1 января отчет­ного года, переоценивать полностью или час­тично стоимость основных средств по восстановительной стоимости.

Частичная или полная оценка с целью пере­оценки основных фондов — это на сегодняш­ний день самый простой и эффективный способ налоговой оптимизаций.

Переоценка для понижения стоимости основ­ных средств может потребоваться, если на ба­лансе предприятия стоит много изношенных фондов. По результатам переоценки будет достигнута, во-первых, экономия по налогу на имущество, а, во-вторых, сумма уценки будет отнесена к расходам предприятия — и тем самым уменьшится налог на прибыль.

Переоценка основных средств в сторону повы­шения бывает необходима для повышения инвестиционной привлекательности бизнеса. Сумма дооценки основных средств будет от­несена к добавочному капиталу организации, увеличивая общую стоимость активов. Уве­личатся и амортизационные отчисления, со­ответственно, уменьшится налог на прибыль. В начале 2002 года несколько известных рос­сийских компаний для того, чтобы увеличить инвестиционные возможности, провели пе­реоценку основных средств. К примеру, Сбербанку удалось увеличить балансовую стоимость основных средств на 40%. Пере­оценка также была проведена в РАО «ЕЭС России», , и некоторых других компаниях.

Чтобы эффект от проведения оценки с целью переоценки был максимальным, практичес­ки всегда требуется предварительное исследо­вание оптимального состава основных средств, подлежащих переоценке.

Переоценку можно проводить и своими си­лами, но, воспользовавшись услугами про­фессионалов, вы в конечном итоге не прогадаете.

Здесь перечислены далеко не все случаи про­ведения добровольной оценки. Поэтому еще раз обратим ваше внимание: прежде чем при­нимать окончательное решение о проведении любой операции с имуществом, будь то про­дажа объекта недвижимости, заключение ли­цензионного договора, залог имущества или передача собственности в доверительное уп­равление, — проконсультируйтесь со специа­листом-оценщиком.

Выше мы перечислили ряд случаев добро­вольной оценки. У руководителя предприятия может появиться вполне закономерный во­прос: какого специалиста в каждом конкрет­ном случае необходимо привлечь: оценщика, аудитора или финансового консультанта? А может быть, следует начать с юридической консультации?

По своей структуре и применяемым методи­кам оценка, аудит и финансовый консалтинг являются совершенно разными видами деятель­ности, однако в процессе анализа хозяйствен­ной деятельности компании они дополняют друг друга.

И оценка, и аудит, и финансовый консалтинг предполагают достаточно тесное взаимодействие с другими специалистами, среди кото­рых юристы, страховщики, риэлторы, экс­перты различного профиля. Необходимость тесного сотрудничества определяется слож­ностью и многогранностью всех аспектов де­ятельности компаний в современных условиях. Конечно же, есть области, где все эти специалисты работают отдельно.

Основываясь на собственном опыте, мы ре­комендуем вам начать с консультации оцен­щика или юриста. Есть ситуации, когда заключение юриста может оказаться отправ­ной точкой в формулировании задач другим специалистам — особенно, когда речь идет о реорганизации компании или об определе­нии размеров ущерба. Во всех остальных слу­чаях лучше начать с консультации оценщика.

Специфика профессии оценщика подразуме­вает высокий профессионализм. Поэтому оценщик не только правильно поставит зада­чу, но и в случае необходимости порекомен­дует вам других специалистов — тех же аудиторов, консультантов или юристов, за которых он, в силу хорошей осведомленнос­ти о рынке смежных услуг, готов поручиться. Оценщик также возьмет на себя контроль над ходом работ по всему комплексу услуг и ответственность за конечный результат.

Если вы решили начать с консультации ауди­тора, то следует иметь в виду, что специфика аудиторской деятельности довольно узкая, поэтому некоторые проблемы предприятия могут остаться «за кадром». Кроме того, из-за ряда терминологических неточностей в оте­чественном законодательстве отдельные ра­боты, по сути относящиеся к компетенции оценщиков, аудиторы иногда предпочитают выполнять своими силами. К сожалению, пока не будут устранены такие пробелы в за­конодательстве, остается поле для абсолютно необоснованной конкуренции между двумя смежными, но различными профессиями — оценщика и аудитора, что не может не отра­жаться на качестве выполненных аудиторами оценочных работ.

ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИЗ СЕБЯ ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ?

Процесс оценки глазами многих бизнесменов обычно выглядит так: оценщик заключает договор, получает у вас информацию и уходит, а потом приходит с готовым отчетом.

На самом же деле, процесс оценки включает в себя следующие основные этапы:

Прежде чем подписывать с заказчиком дого­вор на проведение оценки, оценщику необ­ходимо уточнить цели оценки, ознакомиться с имеющимися документами на оцениваемое имущество, определить, что входит в состав имущества и какова его специфика. Оцен­щик выясняет, достаточно ли документов, имеющихся у заказчика, или требуется полу­чить дополнительную информацию.

После согласования сроков исполнения ра­бот, цены и других существенных условий за­ключается договор на проведение оценочных работ.

Прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень боль­шое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой ин­формации будет зависеть объективность оценки.

Во-первых, необходимо визуально осмотреть объект оценки и выполнить необходимые за­меры. Во-вторых, часто для уточнения неко­торых деталей требуется провести интервью с представителями заказчика. На этом этапе оценщик подробно знакомится с предоставленной заказчиком проектно-сметной, бух­галтерской и иной документацией.

Выявляются и анализируются данные, ха­рактеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Основные источники дополнительной инфор­мации для аналитических исследований — это печатные издания, Интернет, статистические сборники, специальные базы данных оценщи­ков, риэлторов, сборники законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Ино­гда требуется получить недостающую инфор­мацию из органов государственной власти или местного самоуправления, у сторонних организаций.

Собрав необходимую информацию и проведя при необходимости анализ наилучшего и на­иболее эффективного использования, оцен­щик приступает к выбору методов оценки в рамках трех известных нам подходов — за­тратного, сравнительного и доходного и про­ведению расчетов. В процессе расчета принимаются во внимание все проанализированные ранее факторы, влияющие на стои­мость. Каждый из подходов приводит к полу­чению различных значений стоимости. Дальнейший сравнительный анализ позволя­ет взвесить достоинства и недостатки каждо­го из использованных подходов и провести согласование полученных результатов, т. е. установить итоговое значение стоимости объекта оценки.

На этом этапе составляется окончательный вариант текста отчета. Отчет об оценке — до­кумент, отражающий результат выполненной оценки, оформленный в соответствии с тре­бованиями законодательства РФ и стандар­тов оценочной деятельности, с указанием всех исходных данных, фактов, расчетов, обоснований и выводов. Помимо описания объекта оценки и расчетов в отчет включают­ся аналитические материалы о состоянии рынка объектов — аналогов оцениваемого, об экономических и политических факторах, оказывающих влияние на состояние объекта оценки, и др. Отчет подписывается оценщи­ком и передается заказчику по акту приема-передачи. Подробно о содержании отчета мы расскажем дальше. Одновременно заказчику возвращаются переданные им ранее доку­менты.

ЧТО НАДО ЗАПОМНИТЬ

§  Незнание закона в части перечня случаев обя­зательной оценки не освобождает от ответст­венности.

§  Проведение обоснованной добровольной оценки со временем становится полезной при­вычкой каждого квалифицированного руково­дителя.

§  Прибегать к оценке нужно во всех случаях, когда эффект от проведения оценки превыша­ет затраты на ее осуществление.

§  Добровольная оценка раскроет достоинства и недостатки любого принимаемого управленче­ского решения, даст возможность увеличить совокупный доход от операции с имуществом и уменьшить расходы, поможет справедливо возместить ущерб, станет весомым аргумен­том в суде, в налоговых и таможенных органах.

§  Переоценка - эффективный способ налоговой оптимизации»

§  Процесс оценки имеет следующую последова­тельность: подготовка и заключение договора, сбор информации, расчет стоимости объекта (оценка), подготовка отчета и сдача работы за­казчику.

КАК НАЙТИ «СВОЕГО» ОЦЕНЩИКА?

В настоящей главе мы постараемся дать вам общее представление о современном российском рынке оценочных услуг, привести ряд полезных практических рекомендаций по выбору оценочной компании, рассказать об основных условиях договора на оказание услуг по оценке и требованиях к содержанию отчета.

Главная цель всех приведенных рекоменда-ций чисто практическая — помочь вам найти «своего» оценщика для установления долговременных, доверительных и взаимо­выгодных отношений.

РОССИЙСКИЙ РЫНОК ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ

Случилось так, что мы стали и свидетелями и участниками стихийных процессов формирования рынка оценочных услуг.

Хотя еще очень рано говорить о том, что этот рынок окончательно сложился, нам удалось уловить кое-какие закономерности и тенденции. Вначале — как все начиналось. В конце — что из этого получилось.

В современной России рынок независимых оценочных услуг начал активно формироваться в начале 90-х годов, с возрождением института частной собственности. Наиболее быстро развивались оценка недвижимости, часто — в рамках риэлторской деятельности, и оценка основных средств с целью пере­оценки. Остальные виды оценки прижива­лись вначале достаточно медленно.

Первые несколько лет до принятия закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщики работали, что называ­ется, кто во что горазд. Не существовала нор­мативно-правовая база оценки, не было ни утвержденных стандартов, ни четких требо­ваний к содержанию отчета и используемых методик.

Более-менее хорошо дела шли с оценкой полной восстановительной стоимости с це­лью переоценки — это простейший вид оцен­ки. Гораздо хуже дела обстояли с оценкой рыночной стоимости. Что можно было сказать о стоимости, к примеру, бизнеса, когда курс рубля менялся несколько раз в день, а предприниматель понятия не имел, чем будет заниматься на следующей неделе.

Вначале никто не требовал от оценщика спе­циального образования. Оценкой мог зани­маться любой гражданин, прошедший одно-двухнедельные курсы и получивший сертификат. Хотя, по сути, и этого не требо­валось. Многие новоиспеченные оценщики, пользуясь неопределенностью ситуации, вы­давали вместо отчетов краткие справки, а ме­тоды определения стоимости были весьма далеки от научных.

Справедливости ради заметим, что даже в ту темную пору в оценке работали грамотные и добросовестные специалисты, которые вос­принимали оценку не как способ быстро за­работать деньги, а как новую перспективную профессию. Практически все они сегодня в бизнесе.

Ко второй половине 90-х годов на оценочном рынке насчитывалось, по нашим оценкам, порядка трех-четырех тысяч мелких оценоч­ных фирм, а к концу 2000 г., по данным Рос­сийского общества оценщиков, количество фирм возросло до 15 тысяч.

Общественные оценочные организации при отсутствии нормативно-правовой базы пыта­лись хоть как-то повлиять на качество оце­ночных услуг, но принимаемые ими документы носили сугубо рекомендательный характер, и им мало кто следовал.

29 июля 1998 г. был принят ФЗ «Об оценоч­ной деятельности в Российской Федерации», вводящий основные понятия оценочной дея­тельности, основания и условия для осуще­ствления и регулирования оценочной деятельности.

Правда, к этому времени значительная часть самых ценных активов страны уже находи­лась в руках частных собственников.

Объемы оценочных работ упали в 1998 г. до критического уровня. Причиной тому стала отмена обязательной переоценки, а также спад активности на рынке в преддверии знаменито­го августовского кризиса. Кризис повлек за со­бой новый виток передела собственности, вследствие чего количество заказов стало мед­ленно, но стабильно расти. При этом на низ­ком уровне остались объемы работ по оценке с целью переоценки основных фондов, зато уве­личилось количество заказов на другие виды оценки.

Все это время ходили упорные слухи о ско­ром появлении в дополнение к закону об оценочной деятельности регулирующих нор­мативно-правовых актов. И вот наконец только в 2001 г. на головы недобросовестных оценщиков посыпался удар за ударом.

Постановлением Правительства РФ от 6 ию­ля 2001 г. № 000 «Об утверждении стандартов оценки» были введены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оце­ночной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 11 ап­реля 2001 г. № 000 «О лицензировании оце­ночной деятельности» введено положение о лицензировании оценочной деятельности.

В итоге произошло весьма значительное со­кращение количества оценщиков, в основном за счет тех, кто не считал оценку приоритет­ным видом деятельности (аудиторы, консуль­танты, риэлторы и т. д.). Оставшиеся на рынке оценочные фирмы объединились и ук­рупнились, обзавелись в своем штате лицен­зированными специалистами и отправили остальных сотрудников получать профильное образование. А главное — наконец-то появи­лось стремление улучшить качество оценоч­ных услуг.

В результате всех этих перетасовок сложился достаточно стабильный оценочный рынок, который поделили между собой несколько крупных, около сотни средних и около трех тысяч мелких оценочных компаний.

Замешанная в недавнем скандале с Enron Arthur Andersen, падая, задела остальных' четырех гигантов «большой пятерки». У отечественных компаний появился шанс расширить круг клиентов и стимул соблю­дать в работе принципы профессиональной этики.

По данным Минимущества России, по со­стоянию на 04.04.2002 в России зарегистри­ровано 3342 лицензированных оценщика. По оценкам экспертов, эта цифра на порядок меньше требуемого количества для проведе­ния потенциально необходимого объема ра­бот по оценке.

Больше всего лицензированных оценщиков зарегистрировано в г. Москве (700), Мос­ковской области (146) и г. Санкт-Петербур­ге (120).

Однако в ряде регионов не зарегистрировано вообще ни одного: в Корякском АО, Усть-Ор­дынском Бурятском АО, Эвенкийском АО.

В настоящее время Комиссия по этике Сис­темы независимого общественного контро­ля оценочной деятельности в Российской Федерации (СНОКОД РФ), действующей под патронажем Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, разрабаты­вает «Методику подсчета рейтингов оценоч­ных компаний Российской Федерации». Предполагается, что она будет учитывать следующие критерии:

§  выручку от оценочной деятельности;

§  прирост выручки, от оценочной деятель­ности;

§  сумму страхования гражданской ответст­венности;

§  количество оценщиков, внесенных в ли­цензию, и количество штатных оценщиков;

§  сертификацию компании по ISO;

§  количество субъектов Федерации, где про­водились оценочные работы;

§  количество конкурсных аккредитаций фе­дерального уровня (РФФИ, ГТК, РАО «ЕЭС» и др.);

§  количество призовых мест на конкурсах российских саморегулируемых и общест­венных организаций;

§  количество проигранных дел по профес­сиональным вопросам в судах любой юри­сдикции;

§  наличие претензий со стороны лицензи­рующего органа.

Ну, а пока оценщики спорят о пользе и вреде подобных рейтингов и определяются с пока­зателями, мы сошлемся на данные весьма уважаемого нами журнала «Эксперт» (№ 12 от 01.01.01 г.) и приведем названия де­сяти отечественных компаний, лидировав­ших по объему выручки от оценочной деятельности в 2001 г. в порядке убывания.

Итак, это аудиторско-консалтинговые группы:

§  «БалЭн»

§  «Юникон/МС»

§  «Росэкспертиза»

§  «Топ-Аудит/Порт-Аудит»

§  «Гориславцев и К. Аудит»

§  ФБК (PKF)

§  Аудит и консалтинг (АИКО)

§  «Аваль»/Объединенные консультанты «ФДП»

§  «К Аудит-Деловые консультации»

§  «Пачоли. Аудиторская компания»

Услугами таких компаний удобно, потому что, как правило, все они предлагают самый широкий спектр услуг в сфере оценки и уп­равленческого консалтинга. Оценщики в та­ких фирмах обычно работают на постоянной основе, поэтому и гарантии качества выше. Есть также специализированные оценочные фирмы, качество услуг которых достойно са­мых высоких оценок.

Многие небольшие фирмы имеют узкую спе­циализацию, например, занимаются только переоценкой, оценкой недвижимости или транспорта. Такие фирмы обычно имеют в штате не более одного лицензированного оценщика, остальных привлекают под вы­полнение конкретных заказов.

Общественные оценочные организации ста­раются отслеживать факты недобросовестно­го исполнения оценщиками работ по договору.

Например, на сайте Российского общества оценщиков www. ***** есть «черный спи­сок» оценщиков, работа, которых вызвала, претензии со стороны заказчиков либо наре­кания со стороны контролирующих органов.

КАК ВЫБРАТЬ ОЦЕНЩИКА?

Профессия оценщика, с точки зрения этики взаимоотношений с клиентом, стоит в одном ряду с профессией адвоката, аудитора и врача.

Если вы, убедившись в профессионализме : порядочности своего оценщика, дове­ряете ему и допускаете его в самые сокровен­ные тайны вашего бизнеса, то получаете максимум от такого сотрудничества. Если же у вас есть любые сомнения насчет его про­фессиональной компетентности или в со­блюдении им конфиденциальности — откажитесь от сотрудничества с таким оцен­щиком.

Сразу оговоримся: для того чтобы отчет об оценке имел юридическую силу, оценщик должен быть независимым.

Поэтому создание собственной оценочной компании при больших объемах оценочных работ с целью сокращения расходов на оценку — это не выход.

Оценка не может производиться оценщиком, если он является учредителем, собственни­ком, акционером, кредитором, страховщиком вашей компании, если он занимает какую-либо должность в вашей компании или аф­филированной компании, если состоит в близком родстве с работниками вашей ком­пании или в родстве с работниками аффили­рованной компании.

Все документы, которые вам представит со­трудник любой оценочной фирмы (лицен­зии, дипломы, аттестаты, сертификаты и большое количество других респектабельных документов), можно условно разделить на обязательные и необязательные.

К обязательным, без которых смело можете заворачивать оценщика обратно, относятся следующие.

Лицензия на осуществление работ (услуг) в области оценочной деятельности

Выдается Министерством имущественных отношений Российской Федерации на четы­ре вида оценочных услуг: оценка недвижимо­го имущества, оценка движимого имущества, оценка стоимости нематериальных активов, и интеллектуальной собственности и оценка стоимости предприятия (бизнеса). Лицензия выдается сроком на 3 года с правом последу­ющего продления.

Информацию о выданных лицензиях можно поискать на сайте Минимущества www.mgi.ru либо на сайте Российского общества оцен­щиков www.mrsa.ru

Страховой полис

Для защиты ваших прав как потребителей оце­ночных услуг законодательством предусмотре­но страхование гражданской ответственности оценщиков, поэтому наличие страхового по­лиса является обязательным условием для за­ключения договора об оценке.

Законодательство также предусматривает ва­риант, когда договор страхования заключает­ся непосредственно при заключении с вами договора об оценке. На практике такое встречается достаточно редко, поскольку ра­зовый полис обходится дороже, каждый раз отнимает много времени на оформление, а покрытие по такому полису меньше.

Диплом о высшем образовании в области оцен­ки либо диплом о дополнительном профессио­нальном образовании (переподготовке)

Такой диплом должен быть выдан образова­тельным учреждением, прошедшим согласо­вание образовательных программ в области оценочной деятельности в Минимуществе России.

Подобных вузов всего 54, приведем лишь некоторые, наиболее известные из них: Академия народного хозяйства при Прави­тельстве Российской Федерации, Междуна­родная академия оценки и консалтинга, Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации, Межотраслевой институт повышения квалификации и пере­подготовки руководящих кадров и специа­листов Российской экономической академии им. .

Список регулярно пополняется, поэтому ин­формацию об остальных образовательных учреждениях, в том числе в других регионах, ищите на сайте www. *****.

Кстати, законом «Об оценочной деятельнос­ти в РФ» установлена обязанность оценщика предоставить вам информацию о требовани­ях законодательства в области оценочной де­ятельности.

Согласно новому «Положению о лицензиро­вании оценочной деятельности», утвержден­ному постановлением Правительства РФ № 000 от 7 июня 2002 г., оценщики обязаны не реже одного раза в три года проходить профессиональную переподготовку.

Перечень необязательных документов

Мы не будем их детально описывать. Это:

§  Свидетельства о добровольной аттестации

§  Свидетельства о добровольной сертификации

§  Свидетельства о членстве в общественных оценочных организациях

§  Свидетельства об участии в семинарах и конференциях

§  Рекомендации

Опыт работы в оценочном бизнесе — это еще один показатель надежности компании. При этом внимание надо обращать не только на срок деятельности оценочной компании на рынке, но и на разнообразие выполненных работ по оценке, с точки зрения видов оцен­ки и уровня сложности.

Если вам необходимо оценить такие слож­ные объекты, как бизнес или нематериаль­ные активы, желательно, чтобы до вас у компании был опыт выполнения хотя бы трех-четырех аналогичных работ.

А теперь раскроем маленький секрет. Нали­чие у оценочной компании лицензии пред­полагает присутствие в штате хотя бы одного оценщика, имеющего специальное образова­ние по указанным в лицензии видам оценоч­ных работ. Несмотря на то, что под отчетом об оценке, как правило, стоит одна-две под­писи, зачастую к участию в работе привлека­ется гораздо больше специалистов, например, сметчиков, экспертов в различных отраслях.

Многие оценочные компании предпочитают не иметь в штате большое количество штат­ных оценщиков, а в случае необходимости привлекать требуемых экспертов как соисполнителей. Поэтому узнайте у представите­ля компании о количестве и уровне квалифи­кации остальных оценщиков.

Каждая оценочная компания ведет реестр своих отчетов об оценке с указанием наиме­нования оцениваемого предприятия. Содер­жание реестра не является коммерческой тайной, попросите его показать. То, что до вас ту же компанию выбрали солидные кли­енты, дает весьма надежные гарантии качест­ва. Вообще, чем больше у фирмы постоянных клиентов, тем лучше.

Стоит также уточнить у оценщика, присое­динилась ли его организация к Кодексу про­фессиональной этики и, если да, то к какому.

Такие кодексы разработаны и утверждены всеми общественными организациями оценщиков. Кроме того, Комиссией по эти­ке Системы независимого общественного контроля оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации был разработан «Ко­декс профессиональной этики оценочных компаний Российской Федерации», кото­рый утвержден Советом руководителей об­щественных организаций оценщиков России 29 сентября 2002 г. Документ имеет цель объединить всех оценщиков России единым кодексом этики. Присоединение оценочной организации к кодексу, конечно, не гарантирует его соблюдения, но тем не менее повышает вероятность этичного по­ведения оценщика.

Саморегулирующиеся оценочные организа­ции, которые учреждены в основном в форме некоммерческих партнерств, в качестве сво­их уставных целей преследуют:

§  содействие повышению уровня профес­сиональной подготовки оценщиков;

§  содействие в информационно-методи­ческом обеспечении оценщиков;

§  разработку собственных стандартов оценки;

§  разработку собственных систем контроля качества в оценочной деятельности и т. д.

Участие (в отличие от членства, которое обычно подразумевает уплату членских взно­сов) означает, что оценщик привлекается к реализации указанных выше уставных целей общественной организации. Например, занимается научной или преподавательской де­ятельностью. Как вы понимаете, это не мо­жет не отражаться положительно на его профессионализме и квалификации.

Оценщики, состоящие в общественных орга­низациях, пользуются лучшими методически­ми, информационными и юридическими базами. Правительство Москвы и РАО «ЕЭС России» даже установило членство в саморе­гулируемых организациях как обязательное условие для привлечения к оценке имущества.

Как уже было сказано выше, фактически каждая общественная оценочная организа­ция разрабатывает собственный «Кодекс чес­ти», который вступающий туда оценщик обязуется соблюдать.

Выделим несколько наиболее авторитетных общественных оценочных организаций Рос­сии. Это Национальная лига субъектов оце­ночной деятельности (НП НЛСОД), Российское общество оценщиков (НП РОО, объединяет физических лиц), Партнерство РОО (объединения юридических лиц и предпринимателей без образования юриди­ческого лица, в состав которых входят чле­ны РОО), Российская коллегия оценщиков (НП РКО).

Единого подхода к формированию цен на оценочные услуги нет, и, несмотря на уси­ленные попытки некоторых объединений не­зависимых оценщиков как-то упорядочить процесс ценообразования, в ближайшем бу­дущем, по мнению авторов, вряд ли стоит ожидать появления согласованной тарифной политики. С одной стороны, такое положе­ние дел отвечает требованиям антимоно­польного законодательства и ограничивает рост цен на услуги оценщиков, которые и без того недешевы. С другой стороны, достаточ­но устойчивой стала тенденция установления отдельными фирмами демпинговых цен.

На протяжении нескольких лет наблюдая сложившуюся ситуацию, мы пришли к вы­воду о том, что демпинг в оценке для потре­бителя гораздо опаснее, чем, предположим, в производственной сфере. «Товарный» демпинг носит краткосрочный характер, при этом потребитель выигрывает по край­ней мере в краткосрочной перспективе, по­лучая качественный товар по заниженной цене.

Демпинг в оценке для отдельно взятой оце­ночной фирмы может быть образом жизни и способом существования. Только вот качест­во услуг при этом зачастую изменяется про­порционально их стоимости, и это легко объяснимо.

Не секрет, что основная доля затрат в стои­мости оценочных услуг приходится на оп­лату труда специалистов - оценщиков. Мы не будем говорить о затратах на аренду по­мещения, оплату телефонных переговоров и выхода в Интернет, покупку информации и других расходах оценочной фирмы, хотя эти расходы также входят в стоимость ра­боты.

Даже интуитивно каждый понимает, что оценка среднего бизнеса не может проводиться за три дня и стоить тысячу долларов. Квалифицированный специалист высоко оценивает стоимость своего труда.

Если он не найдет применение своим анали­тическим способностям за достойное вознаг­раждение в оценочном бизнесе, он скорее сменит сферу деятельности, чем согласится снизить качество своей работы.

Мы не сомневаемся, что точно так же на ме­сте оценщика поступили бы и вы.

Поэтому, если вы согласны с тем, что ску­пой платит дважды, то правильно расцените наше отношение к демпингу в оценочном бизнесе.

Что же считать демпингом? Комиссией по этике Системы независимого общественно­го контроля оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации разработано Открытое соглашение о минимальных тарифах на про­ведение оценочных работ в Российской Фе­дерации, которое было принято в декабре 2002 г.

Данное соглашение позволяет четко опреде­лить, какая услуга предлагается на условиях демпинга, а какая нет.

ВЕДЕМ ПЕРЕГОВОРЫ

Внимательно изучив рекламные объявления в авторитетных журналах, заглянув на сайты оценочных компаний в Интернете и посоветовавшись с коллегами, вы наконец-то остановили свой выбор на одной или нескольких оценочных компаниях.

Теперь вы намерены познакомиться с предполагаемым исполнителем оценоч­ных работ и договариваетесь о встрече.

Конечно же, удобнее провести встречу на ва­шей территории. Для предварительного озна­комления с имуществом и уточнения целей оценки потребуются некоторые документы.

Если есть такая возможность, оценщик в тот же день осмотрит объект оценки.

Любой уважающий себя оценщик без лиш­них напоминаний представит вам лицензию своей фирмы на проведение оценочных ра­бот и документы, подтверждающие наличие у него квалификации, которые мы описали выше.

Обязательно проверьте у оценочной фирмы или оценщика наличие лицензии на осуще­ствление оценочной деятельности именно по тому виду имущества, которое необходимо оценить. Первые лицензии были выданы в июле 2001 г., и их срок истекает в июле 2004 г., и при отсутствии нарушений может быть про­длен по заявлению оценщика.

Еще раз вернемся к страховому полису: его наличие обязательно. Обратите внимание на размер страховых выплат по полису. Законо­дательно этот размер не установлен, но в ва­ших интересах, чтобы сумма выплат покрывала возможные убытки от некоррект­но проведенной оценки.

Если вы воспользовались нашими рекомен­дациями, то наверняка уже определили для себя цель проведения оценки и состав оце­ниваемого имущества.

Вы также подготовили необходимые доку­менты. Это означает, что ваша беседа прой­дет в конструктивном русле, тем не менее стоит все-таки прислушаться к мнению экс­перта и к его видению проблемы. Вполне возможно, что оценщик предложит вам более подходящий вариант.

Оценщику необходимо предварительно озна­комиться с оцениваемым имуществом. В по­давляющем большинстве случаев требуется осмотреть объект, что называется, в натуре. Это нужно для выяснения возможностей проведения оценки, составления перечня не­обходимых документов для проведения оцен­ки, определения примерных сроков и стоимости оценочных работ. В ряде случаев по результатам первого знакомства с объек­том оценки оценщик уже может приблизи­тельно (плюс-минус 20%) определить его стоимость.

Для проведения оценки оценщику потребу­ется получить от вас целый комплект доку­ментов, а именно:

§  правоустанавливающие и правозакрепляющие документы на объект оценки и све­дения о его обременениях;

§  данные бухгалтерского учета и отчетнос­ти, относящиеся к объекту оценки;

§  данные о технических и эксплуатацион­ных характеристиках объекта оценки.

Полный перечень требуемых документов оценщик определит в каждом конкретном случае индивидуально, в зависимости от вида и характеристик объекта оценки и целей оценки.

Вообще, чем больше информации об объекте оценки вы дадите оценщику, тем более объ­ективной будет оценка. Никто не знает ваше имущество лучше, чем вы, его владелец. По­этому когда будете готовить документы по списку оценщика, не поленитесь добавить существенную, по вашему мнению, инфор­мацию.

А что, если по каким-то причинам у вас не оказалось каких-либо документов? Конеч­но, это значительно осложнит работу оцен­щика за счет необходимости поиска недостающей информации из внешних ис­точников или восстановления недостающих у вас документов. Но и в этом случае оцен­ка возможна.

Например, оценка может быть как инсайдер­ская, так и аутсайдерская. Инсайдерская оценка — это когда проводится оценка иму­щества самого заказчика. В этом случае оценщику, как правило, доступны все пере­численные ранее документы. Но бывает так, что заказчику требуется оценить имущество, которое ему не принадлежит, например, оценка для целей захвата бизнеса (недружес­кого присоединения). Тогда оценка прово­дится оценщиком только на основании общедоступной информации.

- Когда должен быть готов отчет?

- Вчера...

Эта почти анекдотичная ситуация характерна и для случаев оценки.

Реально же работа оценщика может занять от одного-двух дней (например, оценка квартиры, небольшой группы однотипного оборудования) до нескольких недель (оценка инвестиционного проекта, интеллектуаль­ной собственности) и даже до одного-двух месяцев (к примеру, оценка бизнеса крупной компании).

В большинстве случаев, предварительно оз­накомившись с заданием, оценшик назовет вам минимально возможный срок проведе­ния оценки.

Поэтому не стоит ставить заведомо невы­полнимую задачу. В лучшем случае оценшик, если он дорожит своей репутацией, откажет­ся ог выполнения работы, в худшем - возь­мется и, скорее всего, сделает никому не нужный брак.

Срочность проведения оценки может быть в какой-то мере обеспечена за счет привлече­ния к работе большего количества экспер­тов-оценщиков. Часто это удорожает стоимость оценки. Однако спешка ни к чему хорошему не приводит. Народная мудрость справедливо утверждает, что даже девять женщин не смогут родить ребенка за месяц.

Наверняка вы уже подробно изучили расцен­ки компании, которую предполагаете при­влечь к оценке, предварительно отсеяв из списка возможных кандидатов те компании, цены которых значительно отличаются от среднестатистических. И тем не менее в большинстве случаев цена, которую назовет вам оценщик, будет отличаться от той, на ко­торую вы рассчитывали. Этому может быть две основные причины:

§  специфика ваших активов, объемы и ус­ловия проведения оценочных работ, в связи с чем возникает необходимость скорректировать стоимость проведения оценки;

§  заведомо заниженные расценки, указан­ные в рекламе, с целью привлечения кли­ентов.

Со вторым вариантом все предельно ясно, поэтому рассмотрим первый вариант и рас­скажем подробнее о том, как формируется стоимость оценочных работ.

Как правило, каждая оценочная компания использует некую систему ценообразования на свои услуги. Наиболее част встречается следующая.

Базовым элементом системы ценообразова­ния является стоимость оценки удельной единицы (квадратного метра, штуки и т. д.) оцениваемого имущества. Эга стоимость может быть фиксированной, так, например, в большинстве случаев устанавливается фик­сированная стоимость на объекты недвижи­мости, единицы машин, оборудования и транспортных средств. При этом итоговая стоимость выполнения оценочных работ бу­дет формироваться исходя из количества единиц оцениваемого имущества, величины расходов по выезду оценщиков на объект оценки, с поправкой на коэффициент сроч­ности, плюс НДС.

При оценке более сложных объектов — ин­теллектуальной собственности, предприятия (бизнеса) или ценных бумаг, для определения стоимости работ довольно часто использует­ся почасовая тарифная ставка эксперта-оценщика.

Выявленная нами на основе простого статис­тического исследования закономерность по­казывает, что сумма договора оценки бизнеса составляет в среднем около 1% валюты ба­ланса для малого бизнеса, 0,1% валюты ба­ланса для среднего бизнеса и 0,01% валюты баланса для крупных компаний.

Кстати, если вам требуется оценить большое количество однотипных объектов, смело тре­буйте у оценочной компании предоставить вам скидку вплоть до 50%. Оценка полной восстановительной стоимости с целью пере­оценки или повторная оценка обойдется су­щественно дешевле. Наконец, статус постоянного клиента оценочной компании подарит вам еще несколько сэкономленных процентов.

К сожалению, помимо высококвалифициро­ванных профессионалов среди оценщиков встречаются и недобросовесшые специалис­ты. Чтобы помочь вам не ошибиться с выбо­ром, мы включили в пособие данный раздел.

В добросовестности оценщика должны вас заставить усомниться следующие моменты.

Оценщик гарантирует результат до предварительного ознакомления с оцениваемым имуществом.

Такой подход обнаруживает недобросовестного оценщика

Оценщик не уточняет, для каких целей проводится оценка имущества.

Это говорит о непрофессионализме оценщика, которому все равно, сможете ли вы впоследствии воспользоваться отчетом.

Оценщик собирается провести оценку объекта только на основа­нии предоставленных вами доку­ментов, без выезда на объект.

Если целью оценки не является переоценка, то это говорит о непрофессионализме либо недобросовестности оценщика

Оценщик не требует от вас предоставления необходимыхдля данного вида оценки документов.

Оценка будет проведена с использова­нием единственного доступного в этом случае метода - метода «Трех П» (см. «Основные подходы и методы оценки»).

Оценщик интересуется, какая сто­имость объекта оценки вас устро­ит, и обещает показать эту цифру в своем отчете.

Перед вами пример классического халтурщика. Если вы соглашаетесь на такое предложение, имейте в виду, чтоваш отчет будет недостоверным и легко оспоримым в суде.

Оценщик называет слишком низкую по сравнению со сложившейся на рынке цену либо соглашается значительно снизить цену в процессе переговоров.

Вероятно вы - его последняя надежда...

ценщик предлагает сделать большую работу в очень короткий срок.

В лучшем случае рассчитывает впос­ледствии продлить срок договора. В худшем - будет халтурить.

Оценщик предлагает сам либо легко соглашается по вашей просьбе показать вам в качестве примера отчет другого заказчика

Оценщик не привык соблюдать конфи­денциальность. Будьте готовы к тому, что ваш отчет также может попасть в ру­ки лиц, для которых он не предназначен.

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Будем считать, что оценщику удалось убедить вас в своей респектабельности, что вас в целом устраивают условия, которые он предложил, и сейчас перед вами лежит договор об оказании услуг по оценке имущества, которы, предусмотрительный оценщик оставил вам для ознакомления.

Давайте внимательно изучим содержание до­говора.

Договор должен содержать следующие обяза тельные условия, перечень которых опреде­лен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основания заключения договора. В случае обя­зательной оценки основанием заключения договора указывается статья 8 ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федера­ции» от 01.01.2001 г. , а также в случае необходимости соответствующая ста­тья закона субъекта Российской Федерации.

Вид объекта оценки. Например: «объект не­движимости, состоящий из...», «пакет из 10% акций ОАО (название)» и т. д.

Вид определяемой стоимости. Например, «рыночная стоимость», «стоимость воспроиз­водства», «ликвидационная стоимость».

Точное указание на объект оценки, а также его описание.

Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности, с ука­занием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, выдавшего лицен­зию, и срока, на который лицензия выдана.

Сведения о страховании гражданской ответ­ственности оценщика. Указываются наимено вание страховщика и объект страхования.

Денежное вознаграждение за проведение оценки.

Хотя этого прямо не требует законодательст­во, рекомендуем вам также включить в дого­вор следующие условия.

§  Цель проведения оценки.

§  Указание даты, на которую проводится оценка имущества.

§  Валюта, в которой будет представлена итоговая величина стоимости объекта (в случае, если требуется представление ре­зультатов в иной, чем рубли, валюте).

§  Срок и порядок окончательного пред­ставления заверенного отчета.

§  Количество первых экземпляров отчета (на случай, если вам понадобится более одного экземпляра).

§  Основания для пролонгации сроков исполнения работ по договору.

§  Порядок вынесения обоснованных претензий заказчика к отчету (и порядок проведения в этом случае экспертизы отчета).

§  Возможность и условия участия оценщика в судебных разбирательствах при возникновении спора о достоверности отчета.

§  Обязанность оценщика соблюдать кон­фиденциальность.

ПРИНИМАЕМ РАБОТУ

Какие требования должны предъявляться к отчету?

Этапы проведени оценки мы намеренно пропустили, поскольку уже рассматривали их во второй главе. Разумееться, в процессе работы оценщик с вами активно взаимодействовал, требовал представить дополнительную информацию, сообщал о полученных результатах, просил продлить сроки оценки или увеличить вознаграждение. Наконец, оценщик приехал к вам в офис с готовым отчетом.

Отчет об оценке — документ, отражающий результат выполненной оценки, оформлен­ный в соответствии с требованиями законо­дательства Российской Федерации.

Отчет об оценке составляется оценщиком в письменной форме в том количестве эк­земпляров, которое указано в договоре/но не менее двух. Один экземпляр отчета в со­ответствии с требованиями российского за­конодательства будет храниться у оценщика в течение как минимум трех лет.

При передаче отчета об оценке вам на руки потребуется подписать акт приема-передачи.

Не торопитесь его подписывать. Сначала внимательно ознакомьтесь с отчетом. Вам необходимо убедиться, во-первых, соответст­вует ли отчет требованиям российского зако­нодательства, во-вторых, отвечает ли отчет условиям договора и в достаточной ли степе­ни в нем присутствует необходимая вам ин­формация.

Не стоит пытаться, в первый раз получив отчет на руки, самостоятельно искать в нем необхо­димые сведения, попросите продемонстриро­вать их наличие самого оценщика.

Ниже приведен перечень обязательных све­дений, который в соответствии с действую­щим законодательством должен содержать отчет.

§  Дата проведения оценки объекта оценки. Это дата, на которую было оценено иму­щество.

§  Цели и задачи проведения оценки.

§  Дата составления отчета. Это время под­писания оценщиком отчета об оценке.

§  Порядковый номер отчета у исполните­ля. У каждого оценщика своя классифи­кация номеров.

§  Основание проведения оценки - это мо­жет быть ваш договор, а в случае обяза­тельной оценки также соответствующий нормативно-правовой акт либо соответ­ствующее определение суда или налого­вого органа.

§  Юридический адрес оценщика и сведе­ния о выданной ему лицензии на осуще­ствление оценочной деятельности по данному виду имущества.

§  Реквизиты юридического лица — собст­венника оцениваемого имущества, точ­ное описание объекта оценки и его балансовая стоимость, а в случае оценки основных средств и нематериальных ак­тивов - балансовая, первоначальная и остаточная стоимость.

§  Перечень использованных стандартов оценки. Оценщик может использовать в своей работе при необходимости раз­личные стандарты: международные (МСО), европейские, американские, стандарты Российского общества оцен­щиков и т. д., однако обязательно ис­пользование российских стандартов, утвержденных постановлением Прави­тельства РФ от 06.07.01г. № 000 «Об ут­верждении стандартов оценки». Факт использования каждого стандарта дол­жен быть зафиксирован в отчете.

§  Перечень использованных данных с ука­занием источников их получения.

§  Принятые при проведении оценки допу­щения.

§  Последовательность определения стои­мости объекта.

§  Итоговое заключение о стоимости объек­та оценки в рублях, если иное не предус­мотрено договором, в виде одной цифры.

§  Пределы и ограничения использования полученной стоимости.

§  Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количе­ственные и качественные характеристи­ки объекта оценки. Часть документов была ранее представлена вами, часть са­мостоятельно найдена или подобрана оценщиком.

§  Собственноручная подпись и печать оценщика.

Не удивляйтесь, если найдете в отчете еще что-нибудь интересное. Оценщик имеет право указывать в отчете иные сведения, являющие­ся, по его мнению, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки.

Конечно же, не стоит объяснять, почему от­чет об оценке среднего бизнеса будет объем­нее, чем об оценке, скажем, небольшого складского помещения на окраине города.

Как показывает практика, достоверность к толщине вообще имеет весьма косвенное от­ношение. Минимум информации, которой должен содержать отчет, - это все то, что пе­речислено в предыдущем пункте.

Однако оценщик имеет полное право приво­дить в отчете любые сведения, которые, по его мнению, необходимы для «полного и не­двусмысленного толкования результатов проведения оценки». Увесистый отчет, по мнению многих оценщиков, выглядит в гла­зах заказчика более представительно.

Поэтому если вам сделают двухсотстранич-ный отчет о рыночной стоимости упомянуто­го складского помещения, будьте готовы к тому, что необходимая и полезная для вас ин­формация в таком отчете будет составлять не более 10%. Остальные 90% будут аккуратно заполнены различными описаниями и вити­еватыми аналитическими изысканиями, под­час имеющими весьма косвенное отношение к предмету оценки. Особого вреда в этом нет, хотя и пользы от «воды» тоже никакой.

Теперь немного о достоверности отчета. В за­коне прямо прописано, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Разумеется, отчет не должен вводить в за­блуждение не только вас - заказчика, но и других пользователей, которым вы обязаны или собираетесь по собственному желанию представлять отчет, например, покупателю вашего объекта или служащим банка, или на­логовым органам.

Если отчет содержит все требуемые сведения, то итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отче­те, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки. Однако в случае спо­ра о достоверности определенной величины стоимости или если имеется другой отчет об оценке того же объекта, указанный спор под­лежит рассмотрению в суде.

ЧТО НАДО ЗАПОМНИТЬ

§  К выбору оценщика необходимо подходить со всей ответственностью.

§  Вам нужен оценщик, у которого в порядке все документы, есть опыт работы и солидные кли­енты и который высоко оценивает свою квали­фикацию.

§  Желательно, чтобы в дополнение ко всему пе­речисленному оценщик являлся членом обще­ственной оценочной организации.

§  В процессе переговоров, увлекшись обсужде­нием стоимости услуг оценщика, все-таки не забудьте определиться с остальными условия­ми и еще раз уточнить цель оценки и состав оцениваемого имущества.

§  К обязательным условиям, включенным в до­говор в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности, желательно доба вить несколько дополнительных условий на случай возникновения спорных ситуаций.

§  От полноты и достоверности информации, су­щественную часть которой оценщик получит именно от вас, будет во многом зависеть объ­ективность результатов оценки.

§  Прежде чем принять работу, вместе с оценщи ком еще раз проверьте отчет.

Достоверность отчета может быть оспорена только по решению суда.

1.   

2.   

3.   

4.   

5.   

6.   

7.   

8.   

9.   

10.   

11.   

12.   

13.   

14.   

15.   

16.   

17.   

18.   

19.   

20.   

21.   

22.   

23.   

24.   

25.   

26.   

27.   

28.   

29.   

30.   

31.   

32.   

33.   

ж

е

а

в

б

б

в

б

б

е

а

б

б

а

а

б

б

б

а

б

а

б

а

б

а

в

д

а

а

е

в

д

б