На правах рукописи

ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА

ЭКОНОМИКИ

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва - 2006

Работа выполнена на кафедре общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

;

кандидат экономических наук

Ведущая организация: Государственный университет управления

Защита состоится 6 декабря 2006 г. в 11 час. 30 мин. на заседании диссертационного совета Д 502.006.08 по экономическим наукам при Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации Москва, пр. Вернадского, 84, корп. 1, ауд. 2200.

С диссертацией можно ознакомиться на кафедре общего и специального менеджмента РАГС, ауд. 2302.

Автореферат разослан 4 ноября 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования определяется тем, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости не получили должного распространения в современной экономической системе в виде инструмента развития инвестиционного потенциала экономики. Вместе с тем практика показывает, что они способны поднять на качественно новый уровень систему коллективного инвестирования, как с точки зрения увеличения общего объема вкладываемых инвесторами средств в недвижимость, так и с позиций придания инвестициям инновационной направленности и повышения эффективности использования. Решение данной проблемы обуславливает необходимость разработки механизмов формированием и развитием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, адекватных потребностям времени и использования их в качестве инструмента, способствующего обновлению инновационного потенциала экономики.

Данный подход имеет серьезное значение для хозяйственной системы государства, поскольку объем инвестиций востребованных в реальном секторе экономики на много выше суммы средств, которые зафиксированы в виде активов российских паевых инвестиционных фондов, что существенно сдерживает развитие различных отраслей и сфер жизнедеятельности государства. За счет роста количества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, путем их создания под значимые инвестиционные и инновационно – ориентированные проекты, может быть сделан вклад населения в решение проблемы подъема реального сектора экономки.

Использование современных инструментов управления закрытыми паевыми инвестиционными фондами позволит обеспечивать высокую отдачу от недвижимости, снижать затраты на производство товаров и услуг хозяйствующих субъектов.

Особую роль приобретают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости крупных корпораций используемые в качестве инструмента финансирования проектов, направленных на поддержание и развитие инфраструктуры. Имея программы стратегического развития своей деятельности и высокий рейтинг среди населения, крупные корпорации способны привлекать внешние инвестиции, в качестве которых могут выступать сбережения населения, вложенные в паевые инвестиционные фонды недвижимости. Эти фонды находятся под жестким контролем государства, что принципиально отличает их от других аналогичных структур, слабо контролируемых обществом и негативно зарекомендовавших себя в экономической истории.

Необходимо выделить доминирующие причины и разработать наиболее рациональные, научно - обоснованные пути их решения, ориентировав деятельность закрытых паевых инвестиционных на использование своего инвестиционного потенциала в качестве дополнительного источника улучшения инновационной составляющей национальной системы хозяйствования. Решение данной проблемы является весьма актуальной задачей, имеющей важное теоретическое и научно практическое значение для управления инновациями и инвестиционной деятельностью экономики народного хозяйства.

Состояние изученности проблемы. Различным научно-теоретическим и практическим аспектам использования закрытых паевых инвестиционных фондов в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики посвящены работы многих отечественных ученых и специалистов.

Среди авторов, внесших свой вклад в теорию управления формированием различных институтов, повлиявшую в том числе и на процесс становления закрытых паевых инвестиционных фондов следует отнести таких ученых, как Н, ,

Обще - теоретические основы формирования и функционирования паевых инвестиционных фондов разрабатывал Некоторые ученые занимались управляющими компаниями и спецдепозитарием паевых инвестиционных фондов. К ним следует отнести Проблемы риска инвесторов паевых фондов исследовали Агеев Г, Глущнеко В,

Среди зарубежных авторов, работающих в данной и смежных областях известны: Г. Марковиц, У. Шарп, Дж. Линтнер, Дж. Тобин, Кит Дикинсон. Особенности развития зарубежных паевых инвестиционных фондов исследуются ,

Вместе с тем, в экономической науке ощущается недостаток теоретических и методических разработок, касающихся закрытых паевых инвестиционных фондов и их использования в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики, ориентирующего ее на инновационное развитие.

Общая цель исследования состоит в поиске и аргументации новых путей решения важной научной задачи, имеющей существенное значение для управления инновациями и инвестиционной деятельностью – разработке научно – обоснованных путей формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и использования их в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики.

Эта общая цель достигается решением следующих конкретных задач:

- выявлением сферы наиболее эффективного использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования;

- определением факторов, мотивирующих участие инвесторов в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости и обеспечивающих эффективность их функционирования;

- выявлением доминирующих видов рисков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, обусловленное конъюнктурными изменениями рынка;

- определением целесообразности использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования развития инфраструктурных проектов и программ;

- выявлением факторов, оказывающих доминирующее влияние на капитализацию вложений в объекты недвижимости;

- обоснованием современных механизмов взаимодействия управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости с ипотечными агентствами и агентствами по жилищному кредитованию;

- аргументацией необходимости создания в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости специальных подразделений, оказывающих специальные услуги инвесторам.

Объектом исследования являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как инструмент развития инвестиционного потенциала экономики, ориентированный на инновационное решения задач хозяйствующих субъектов.

Предметом исследования выступают экономические и связанные с ними управленческие отношения, возникающие в результате формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и их использования в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики.

Теоретической и методологической базой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых, клас­сиков теорий общественного развития, экономики; прикладные ра­боты по данной проблеме; программы, концепции, нормативные и другие материалы, касающиеся формирования и использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики. В диссертации применяется статистическая обработка информации, экономический анализ, используются результаты социологических исследований.

Новые научные результаты, полученные лично автором в ходе исследования, состоят в следующем: найдены и аргументированы пути решения важной научной задачи, имеющей существенное значение для управления инновациями и инвестиционной деятельностью. Уточнены концептуальные основы формирования и использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики и даны научно-практические рекомендации по их использованию в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики.

Они включают: ориентацию потенциала закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на достижение современных целевых установок инновационного развития хозяйствующих субъектов; использование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве эффективного инструмента ее формирования и развития; оценку результативности функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, учитывающую их вклад в развитие инновационного потенциала экономики; разработку научно обоснованных рекомендаций по формированию и развитию закрытых паевых инвестиционных фондов.

В частности:

- выявлены сферы наиболее эффективного использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования: проекты развития инфраструктурных отраслей экономики; инвестиционные проекты предприятий реального сектора экономики; инвестиционных программы крупных промышленных холдингов и финансово-промышленных групп; сфера деятельности девелоперских компаний; перспективные рынки институциональных инвесторов и частных вкладчиков - в качестве инструмента диверсификации инвестиционных портфелей при вложении средств; процессы реструктуризации и управления собственностью;

- определены факторы, мотивирующие участие инвесторов в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости и обеспечивающие эффективность их функционирования: возможность разработки и создания фонда недвижимости под конкретный круг потенциальных инвесторов - долгосрочный характер инвестирования средств; менее жесткие требования к составу и структуре активов, с точки зрения ликвидности вложений; широкие полномочия пайщиков по участию в управлении фондом; возможность досрочного выхода инвестора из фонда с выплатой ему денежной компенсации; возможность погашения инвестиционных паев фондов в виде денежных средств; возможность продажи инвесторами своих паев на вторичном рынке;

- установлено доминирование рисков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, обусловленное конъюнктурными изменениями в развитии рынка ценных бумаг и рынка недвижимости, в пользу последнего. Аргументирована целесообразность приоритетного применения кадровых мер защиты от риска путем изменений в структуре и кадровом составе управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов. В частности, доказана целесообразность перехода от стратегии привлечения в штат компаний управляющих, работающих с рынком ценных бумаг, к найму высококвалифицированных специалистов по корпоративному финансированию и рынку недвижимости. Доказана необходимость прогнозирования и последующего фиксирования дохода потенциальных инвесторов, вкладывающих свои средства в фонд, увязанного с доходом от реализации инвестиционного проекта, квалификацией специалистов управляющей компании и наиболее значимых внешних факторов. Обоснован механизм защиты от риска;

- доказана целесообразность использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования развития инфраструктурных проектов и программ (тепло и атомная энергетика; газотранспортная система; жилищно - коммунальное хозяйство) как инструмента, упрощающего данный процесс и значительно повышающего доходность инвестиционных активов по сравнению с традиционным банковским кредитованием проекта. Разработан механизм инвестирования, который включает: привлечение частных инвестиций в фонд недвижимости; аренда фондом объектов инфраструктуры и инвестирование их реконструкции не меняя формы собственности; сдача обновленных объектов инфраструктуры в субаренду специализированным организациям; передача объекта арендодателю по остаточной стоимости, в момент истечения срока его договора с фондом недвижимости;

- установлено, что высокая капитализация вложений в объекты недвижимости в России обусловлена совокупностью благоприятных макроэкономических факторов, растущим интересом зарубежных инвесторов, а также повышенным спросом на коммерческую недвижимость в виде качественных офисных, торговых и складских помещений. Показано, что долговременный характер действия данных факторов определяет серьезные перспективы для развития закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и позволяет инвесторам рассчитывать на получение дополнительной возможности диверсифицировать свои вложения путем приобретения паев инвестиционных фондов недвижимости;

- обоснована целесообразность и разработан механизм взаимодействия управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости с ипотечными агентствами, агентствами по жилищному кредитованию, а также с институтами, имеющими то или иное отношение к недвижимости. Таким механизмом является соглашение партнеров. Оно может заключаться например, между государственным агентством по ипотечному жилищному кредитованию и управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, о совместной работе по созданию фондов, с целью финансирования жилищного строительства, в результате которого управляющая компания получит государственную поддержку своих проектов и гарантии выкупа построенного жилья, а агенство привлечет средства в строительство жилья, поскольку само по закону вкладывать деньги в него не может;

- доказано, что снижение рисков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости обеспечивается за счет синергетического эффекта, получаемого в результате удачного объединения возможностей законодательства, регулирующего их деятельность, с самостоятельным статусом управляющих компании, депозитария, регистратора, оценщика, а также с реализацией контрольных функций государства. Показано, что действенной мерой защиты от рисков коллективных и частных инвесторов является детализация отчетности, составляемой управляющей компанией, позволяющая вкладчикам вовремя увидеть конъюнктурные изменения на рынке недвижимости и оценив ситуацию самостоятельно принять решение, адекватное риску. Обоснована необходимость создания в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости специального центра консультирования инвесторов, повышающего их знания в области рисков управления недвижимостью, оказывающего им информационную и аналитическую поддержку.

Практическая значимость исследования состоит в том, что оно доведено до конкретных рекомендаций по формированию и развитию закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Его результаты используются закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости, а также крупными компаниями. Работа может быть использована в системе экономического образования.

Апробация результатов исследования. Положения и выводы дис­сертации апробированы в ходе практической деятельности автора и об­суждены на кафедре общего и специального менеджмента Российской академии государ­ственной службы при Президенте Российской Федерации. Различные ас­пек­ты исследования изложены в публикациях автора.

Логика и структура работы. Логика и структура работы обусловлены содержанием диссертации. Она состоит из введения, двух глав, выводов, списка литературы и использованных источников, а также приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости являются современным инструментом управления, использующимся в рыночной системе хозяйствования, регулируемой государством и динамично развивающимся в результате снятия ряда нормативно – правовых барьеров, мешавших их становлению. В частности в инвестиционные портфели фондов разрешено включать инвестиционные контракты и договоры долевого участия в строительстве. Однако до сих пор остаются пробелы в законодательстве препятствующие управляющим компаниям создавать закрытые паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в недвижимость. Существует, например неопределенность со способами инвестирования и другими механизмами деятельности фондов. Но, несмотря даже на это, регистрируется большое число закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, поскольку они являются удобным механизмом для большинства крупных инвесторов.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют ряд преимуществ по сравнению с другими институтами коллективного инвестирования. В них гораздо выше защита и мелких инвесторов. Пайщики фонда могут быть незнакомы со спецификой рынка недвижимости, передав в управление активы фонда управляющей компании. Они могут просто получать доход.

Сейчас в России работает 72 закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости. Большая их часть создана в течение последних 1,5 лет. Особенно активно развиваются закрытые паевые инвестиционные фонды, которые ориентированы на девелоперские проекты. Всего же в России
зарегистрировано 320 инвестиционных фондов: акции - 92 фонда (29%); недвижимость - 51 фонд (16%); облигации – 47 фондов (15%); другие - %). Совокупная стоимость чистых активов паевых инвестиционных фондов выглядит следующим образом: открытые фонды - 16,7 млрд. рублей (13,4%); закрытые фонды - 84,698 млрд. рублей (67,7%); интервальные фонды - 23,576 млрд. рублей (18,9%).

Однако при сопоставимом уровне экономического развития активы паевых фондов на душу населения в России сейчас в 20 раз ниже, чем в Турции, в 25 раз - чем в Мексике и в 100 раз - чем в Бразилии. Таким образом, в ближайшие годы Россию может ожидать взрывной рост индустрии паевых инвестиционных фондов. Высокая вероятность наступления данного события связана с ростом доходов и сбережений граждан, увеличением доли мелкого и среднего бизнеса в валовом внутреннем продукте страны.

Научно - обоснованные прогнозы показывают, что активы паевых инвестиционных фондов гг. способны расти на 73% ежегодно, а в гг. - на 42%. Сейчас у населения наличных средств, не вовлеченных в оборот порядка 80-110 млрд. долларов. Частные сбережения в гг. составят еще 65 млрд. долларов. В паевые фонды перетекут и деньги из банковских депозитов, ставки по которым давно не адекватны инфляции, придут личные сбережения. В результате количество пайщиков инвестиционных фондов может составить 1,2 млн. человек, что хотя и составляет менее 1% населения страны, но все же является существенной величиной.

В целом можно утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости являются российским аналогом трастов недвижимости в США. Это один из самых современных и прогрессивных способов сохранения и преумножения сбережений. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости в долгосрочной перспективе являются более интересными, чем многие другие формы инвестиций. Во многом это обусловлено такими преимуществами данных фондов, как: защита интересов за счет строгого регулирования рынка инвестиционных фондов со стороны государства; паевой фонд не является юридическим лицом и освобожден от уплаты корпоративных налогов; управление средствами осуществляют профессионалы рынка, которые не только знают, какие объекты недвижимости следует выбирать для инвестиций, но и способны оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры; структура инвестиционного портфеля открыта и ведется регулярная отчетность.

Россия по развитию сегмента инвестирования в недвижимость в форме паевых инвестиционных фондов входит в число передовых стран. Такие фонды существуют в США с 1961 года, в Австралии с 1971, Голландии с 1972, Канада и Бельгия ввели этот механизм в 90-е, Япония, Сингапур, Франция и Гонконг после 2000 года. В России, как отмечалось ранее, первый закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости был создан компанией в 2003 году. Германия и Великобритания только собираются ввести подобное законодательство в гг. Законодательство по REITs (real estate investment trusts ) есть еще в некоторых странах, например, в Пуэрто - Рико, Корее, Тайване, но отрасль там еще фактически не функционирует. Если говорить о различиях в системе функционирования, то, прежде всего, надо отметить, что западные REITs являются юридическими лицами, а российские закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости не являются.

Другое различие состоит в том, что американские REITs в основном вкладывают свои средства в уже готовые объекты коммерческой недвижимости (в России так называемые рентные фонды). Доход с таких фондов идет от прибыльной эксплуатации профессиональными управляющими компаниями. В России, наоборот, рентные фонды, мягко говоря, не распространены. Зато в России распространены фонды, ориентированные на строящуюся недвижимость, чего нет, например, в Америке.

Индустрия инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts — REITs) в странах Европы и США является одним из крупнейших секторов рынка инвестиций. Именно фонды недвижимости являются на Западе основными собственниками функционирующих объектов коммерческой недвижимости, приносящих стабильный доход. В странах Центральной Европы в собственности таких фондов находится порядка 90% офисных центров. В США активы только 180 трастов недвижимости, бумаги которых торгуются на крупнейших биржах, превышают 400 млрд долл.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости появились в России в 2003 году после того, как Федеральная комиссия по ценным бумагам выпустила положение «О составе структуры активов закрытых паевых инвестиционных фондов». Согласно данному положению инвестор, как физическое, так и юридическое лицо может стать пайщиком закрытого паевого инвестиционного фонды недвижимости, приобретя его паи и внеся денежные средства или иное имущество - ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость.

Управляющая компания инвестирует денежные средства пайщиков в объекты приносящей доход недвижимости. Имущество фонда является имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей собственности. Выкуп паев осуществляется по окончании срока функционирования фонда, однако пайщик имеет возможность продать принадлежащие ему паи на открытом рынке, тем самым, зафиксировав свой доход. Требования к составу активов закрытого паевого инвестиционного фонды недвижимости, определяются в инвестиционной декларации, содержащейся в его Правилах.

Обслуживание закрытого паевого инвестиционного фонды недвижимости, осуществляется независимыми друг от друга организациями (Управляющей компанией, спецдепозитарием, регистратором, аудитором, оценщиком). Система из четырех компаний, связанных с управлением фонда, обеспечивает надежность фонда как инвестиционного инструмента и позволяет максимально защитить интересы инвесторов. Внутри этой системы роли распределяются следующим образом: управляющая компания анализирует ситуацию на рынке, принимает инвестиционные решения и осуществляет управление портфелем недвижимости (приобретение, продажа, сдача в аренду и так далее) паевого инвестиционного фонда; специализированный депозитарий осуществляет учет и хранение имущества, составляющего фонд, контролирует соблюдение Управляющей компанией законодательства и Правил Фонда, в том числе: инвестиционной декларации, требований к составу и структуре активов, своевременности внесения приходных и расходных записей и расчетов с пайщиками, правильность расчета стоимости чистых активов и стоимости пая; регистратор осуществляет ведение и хранение реестра владельцев паев; аудитор проводит ежегодные аудиторские проверки бухучета и ведения учета в отношении имущества фонда. Результаты проверки предоставляются сейчас в Федеральную службу по финансовым рынкам; оценщик осуществляет оценку имущества фонда, а также расчет стоимости чистых активов. Федеральная служба по финансовым рынкам Российской Федерации осуществляет функции по принятию нормативно-правовых актов, контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

Эффективным инструментом перспективного управления инвестиционной деятельностью закрытых паевых инвестиционных фондов, подчиненного реализации целей ее общего развития в условиях происходящих существенных изменений макроэкономических показателей, системы государственного регулирования рыночных процессов, конъюнктуры инвестиционного рынка и связанной с этим неопределенностью, выступает инвестиционная стратегия.

Инвестиционная стратегия представляет собой систему долгосрочных целей инвестиционной деятельности организации, определяемых общими задачами ее развития и инвестиционной идеологией, а также выбор наиболее эффективных путей их достижения.

Инвестиционная стратегия закрытых паевых инвестиционных фондов является генеральным направлением их инвестиционной деятельности, следование которому в долгосрочной перспективе должно привести к достижению инвестиционных целей и получению ожидаемого инвестиционного эффекта. Инвестиционная стратегия определяет приоритеты направлений и форм инвестиционной деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов, характер формирования инвестиционных ресурсов и последовательность этапов реализаций долгосрочных инвестиционных целей, обеспечивающих предусмотренное общее развитие организации.

Процесс разработки инвестиционной стратегии является важнейшей составной частью общей системы стратегического выбора закрытых паевых инвестиционных фондов, основными элементами которого являются миссия, общие стратегические цели развития, система функциональных стратегий в разрезе отдельных видов деятельности, способы формирования и распределения ресурсов.

Актуальность разработки инвестиционной стратегии закрытых паевых инвестиционных фондов определяется рядом условий. Важнейшими из них является интенсивность изменений факторов внешней инвестиционной среды. Высокая динамика основных макроэкономических показателей, связанных с инвестиционной активностью организаций, колебания конъюнктуры инвестиционного рынка, и рынка недвижимости. В заключение диссертации сформулированы следующие выводы и рекомендации.

1. Появление сравнительно большого числа паевых инвестиционных фондов недвижимости символизирует новую веху российской экономики, новую степень ее зрелости. Российская экономика становится все более институциональной. Однако единая теория управления недвижимостью пока еще не сложилась. На практике мы имеем дело со смесью различных частных теорий и подходов, относящихся к общей теории портфельного инвестирования, инвестиционному анализу, стратегическому планированию, риск – менеджменту, коллективному инвестированию на основе закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Общую теорию предстоит создать.

2. В последнее время наблюдается интенсивное возникновение новых закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Это обусловлено рядом важных обстоятельств. Рынок недвижимости на подъеме, и реальные крупные собственники недвижимости хотят: повысить эффективность и надежность управления соответствующими инвестиционными портфелями; оптимизировать налогообложение, поскольку при управлении недвижимостью в режиме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости появляется законодательно обоснованная экономия по налогу на прибыль от продажи имущества. Поскольку закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости не является юридическими лицами по законодательству Российской Федерации, то они свободны от корпоративных налогов.

3. В настоящее время закрытые паевые инвестиционные фонды показывают достаточно высокую положительную динамику. Доказательством этому служит значительное увеличение количества управляющих компаний, фондов, а также размера рынка. Так, например, суммарные активы отдельных управляющих компаний ежегодно возрастают более чем на 40%. Тенденция к увеличению притока новых вкладчиков в закрытые паевые инвестиционные фонды сохраняются в следствии увеличения интереса частных и корпоративных инвесторов к надежному и, в то же время, более доходному, чем банковские депозиты, финансовому инструменту. Однако следует отметить, что закрытые паевые фонды достаточно сложный инструмент, требующий высокой квалификации сотрудников управляющих компаний. Кроме того, серьезный рост числа закрытых фондов сдерживается из - за нерешенными проблемы, связанные с их налогообложением.

4. В самой экономической сути закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости содержатся эффективные начала привлечения коллективных инвестиций, однако их природа наиболее полно раскрывается тогда, когда всем участникам процесса инвестирования удается найти правильные возможности взаимодействия, ориентированные на достижение конечной цели наиболее рациональным путем.

5. Наиболее интересны для инвесторов фонды недвижимости и венчурные фонды, направленные на финансирование производственных проектов, в основе которых - научные разработки ученых. доходность венчурных фондов, инвестирующих в конкретные проекты, как правило, превышает 40% годовых. Развитие системы закрытых фондов напрямую связано с развитием управляющих компаний переориентации ее деятельности с рынка ценных бумаг, на работу с недвижимостью и венчурным капиталом. Это требует специалистов в иной сфере деятельности. Вместе с тем, закрытые паевые инвестиционные фонды станут более доступными, тогда, когда сумма первоначального взноса будет снижена и паи станут обращаться на вторичном рынке. Прогнозы показывают, что в ближайшее время закрытые паевые инвестиционные фонды могут стать интересными для тех граждан, которые накопительную часть своей пенсии передали в негосударственные пенсионные фонды. Для негосударственных пенсионных фондов, фонды недвижимости - наиболее интересный способ инвестирования своих долгосрочных ресурсов. Однако в силу законодательных ограничений доля активов негосударственных пенсионных фондов, размещенных в паевых инвестиционных фондах, пока несущественна - всего 0,6%.

6. Закрытые паевой фонд недвижимости считается привлекательной альтернативой всем прочим формам коллективных инвестиций. Потому что функции управления, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами – управляющей компанией и специализированным депозитарием. А их деятельность лицензируется и регулируется Федеральной службой по финансовым рынкам. Управляющая компания – это «квалифицированный инвестор», команда профессионалов, которые оценивают все риски и выбирают наиболее привлекательные с точки зрения прибыли и наименее рисковые объекты недвижимости.

7. Эффективным является использование рыночных механизмов привлечения инвестиций в сектор жилищного строительства через закрытые паевые инвестиционные фонды. Это возможно на основе соответствующих договоров. Такие договора не являются прямыми инвестициями в жилищное строительство, но это существенное условие для привлечения государственных и частных инвесторов, финансирующих собственно жилищное строительство. Особых ценовых рисков инвесторы при этом не несут, поскольку строительство длится как правило от одного до полутора лет и изменение ценовой ситуации за такой период маловероятно.

8. Паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости можно классифицировать как консервативный, среднесрочный инструмент, хорошо сочетающий умеренные доходы и высокую надежность. Он достаточно жестко регулируется государством, что особенно важно при столь длительных инвестициях и досрочного получения денежных средств, посредством продажи паев. Закрытые паевые инвестиционные фонды позволяют решить три важных вопроса, касающихся денег: как разумно потратить, как надежно сохранить и как эффективно инвестировать.

9. В настоящее время стремительное развитие закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости вызывает повышенный интерес со стороны инвесторов к активам, которыми управляет фонд. Недвижимость – это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям. При этом недвижимость – высокодоходный объект инвестиций. Основной доход закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости обеспечивается за счет инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования – до этапа реализации, продажи объекта. Инвестиции в недвижимость – прозрачный инструмент. Объект недвижимости доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко оценить его инвестиционную привлекательность. По доходности закрытые паевые фонды недвижимости, возможно, уступают фондовому рынку, но риски на нем существенно выше.

10. Следует иметь в виду, что инвестиционный портфель недвижимости, формируемый на стороне закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, это портфель бизнесов, портфель процессов, портфель проектов. Такое представление об инвестиционном портфеле недвижимости, обусловлено тем, что недвижимость не может рассматриваться вне своего правового статуса и вне тех операций правового характера, которые совершаются с ней на регулярной основе. Помимо всего прочего, недвижимость может и создаваться непосредственно в ходе реализации бизнес - проекта, как это получается к примеру в ходе строительства дома, так что недвижимости, получившей соответствующий титул собственности в этот период в портфеле еще нет, а есть потоки затрат, сопровождающие создание новой стоимости. То есть, в портфеле находятся лишь намерения, подкрепленные затратным залогом со стороны собственника бизнес - проекта.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы автора.

1. Коллективные инвестиции в системе социального партнерства бизнеса, общества и государства. Вестник Московской академии рынка труда и информационных технологий. – М.: 2006, № 33. – 0,4 п. л. (Из списка ВАК).

2. Особенности закрытых паевых инвестиционных фондов. В кн.: «Новое в экономике и управлении». – М.: МАКС Пресс, выпуск № 5, 2006. – 0,5 п. л.

3. Нетрадиционный способ инвестирования проектов. В кн.: «Новое в экономике и управлении». – М.: МАКС Пресс, выпуск № 5, 2006. – 0,5 п. л.

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА

ЭКОНОМИКИ

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент

Изготовитель оригинал - макета

Подписано в печать 1 ноября 2006г. Тираж экз.

Усл. п. л. 1,0.

Российская академия государственной службы

при Президенте Российской Федерации

Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ №_______

Москва, пр. Вернадского, 84