Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России

Анализ зарубежного опыта
индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России

Член Совета Гильдии Маркетологов (www. *****),
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу

(*****@***ru)

Содержание:

•  Обобщённая история развития и особенности ИМД за рубежом

•  США - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

•  Германия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

•  Канада - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

•  Финляндия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

•  Тенденции малоэтажного развития за рубежом

•  Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения

В формате прошедшего в феврале 2009 г. в отеле «Бородино» семинара по теме: «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», организованного «Российским домом будущего» (**) и «Фондом социального развития» автор данной аналитической статьи – (Исполнительный директор Гильдии Маркетологов (www. *****), независимый эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу (http://www. *****/members/balaev. html)), в текущей работе анализирует стимулы и тенденции малоэтажного строительства за рубежом и раскрывает возможности развития индустриального малоэтажного домостроения (ИМД) в России.

Обобщённая история развития и особенности ИМД зарубежом

Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (Диаграмма 1).

Диаграмма 1. Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)

Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения (Диаграмма 2).

Диаграмма 2. Плотность населения стран Европы и Америки (чел.\1 кв. км)

Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 кв. м) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (Диаграмма 3).

Диаграмма 3. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)

Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (Таблица 1):

Таблица 1. Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-255), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (Таблица 1).

Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Диаграмма 4).

Диаграмма 4. Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%)

Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения -

·  США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год,

·  Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%

·  Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых – начале 90-ых годов на 25%-45%

Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья –

·  США – кризис «Великая депрессия» г. г. Рост строи-тельства жилых домов - 17%-22% в год,

·  Германия – пост-военный кризис г. г. Рост строитель-ства жилых домов - 30%-45% в год

США –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

После финансового кризиса «Великая депрессия» г. г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.

США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период г. г. ~10%, несмотря на стагнацию объёмов строительства в г. г. и снижением цен на жильё на 9,5% ежегодно с 2005 г. (Таблица 2).

Таблица 2. Основные показатели США в 2007 году

Плотность населения США 26,8 чел. на кв. км. 3/4 всего населения - американцы США, 0,4% населения – аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счёт притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т. е.на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007-ом

В США статус города даётся поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России –чел.).

В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период г. г составляет ~10% В США живут в арендованном жилье ~31% населения.

Диаграмма 5. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)

9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. 90% технологий малоэтажного домостроения эконом класса

Рост жилищного строительства стимулирует -

·  1% ежегодный приток мигрантов в США;

·  снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;

·  рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,

·  ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7, 5%.

Диаграмма 6. Средние цены на жильё в США ($) и темпы их изменения (%)

Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов) ,является основным видом домостроения США (Диаграмма 5). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв. м. 83% всех домов в США – это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

Диаграмма 7. Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в (млн. ед.)

С 2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в г. г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.

С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами ~12% в год, а к 2008-ому г. снижение цен в годовом выражении достигло 21% (Диаграмма 6).

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной (Диаграммы 5 и 7).

Германия –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т. к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв. км (Таблица 3).

Таблица 3. Основные показатели Германии в 2007 году

Основной рост жилья (5 млн. домов = 250 млн. кв. м) происходил в г. г., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом - свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.\1 кв. км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

Диаграмма 8. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)

Рост жилищного строительства стимулируется -

·  массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;

·  снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;

·  ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7, 5%.

Диаграмма 9. Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в (тыс. кв. м)

При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона Диаграмма 9). Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв. м

Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год (Диаграмма 10).

Диаграмма 10. Среднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%)

Средняя цена 1 кв. м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв. м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (Таблица 5).

Таблица 5. Средняя стоимость 1 кв. м по типу жилья эконом-класса в Германии в 2008 г.

Прогнозируется, что к 2030 г. ожидается 4-ёх кратный ценовой подъем до 6-8 тыс. Евро за кв. м

Канада –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Плотность населения Канады 3,14 чел. на 1 кв. км (Таблица 6). Население Канады «стареет», в результате, уменьшается доля граждан детородного возраста, показатель рождаемости населения снижается, соответственно, темп естественного прироста становится низким, что в свою очередь уменьшает спрос на дополнительный жилой фонд в долгосрочной перспективе

Рост доходов населения Канады продолжается устойчивыми темпами из-за наличия рынка труда с высоким спросом на рабочую силу и нехватки работоспособного населения

Таблица 6. Основные показатели Канады в 2007 году

Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

Диаграмма 11. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)

Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами –

·  концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;

·  малая плотность населения 2,3 чел. на 1 кв. км.

Диаграмма 12. Динамика ввода жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительства в Канаде в (тыс. ед.)

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной (Диаграмма 11 и 12).

На 2008 год процентная ставка по ипотеке составляет 6,75%-7,00%, в то время как ставка по 5-летней ипотеке - 6,75%-7,25%.

В Канаде за период 2000–2009 года, при росте цен на жильё ~5%-10% в год, произойдет их увеличение в 2 раза.

Диаграмма 13. Динамика ввода жилья в Канаде в с прогнозом на (тыс. ед.)

Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5% (Диаграмма 13).

Диаграмма 14. Средние цены на жильё в Канаде (канад. $) и темпы их роста (%)

Не смотря на стагнацию и снижение строительства нового жилья в период г. г. рост цен на жильё продолжается среднегодовыми темпами в 9,3% (Диаграмма 14).

Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны

Рост жилищного строительства стимулируется -

·  стабильным притоком мигрантов в Канаду;

·  снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;

·  ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.

Финляндия –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Плотность населения Финляндии 17 чел. на кв. км. Более 65% населения проживает в городах, 37,6% - в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. (Таблица 7). Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов

Таблица 7. Основные показатели Финляндии в 2007 году

В Финляндии на душу населения приходится 53 кв. м жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 года. Доля арендных квартир – 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.

Рост ввода жилья в Финляндии ~1% в год. Около 30 % экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности

Рост жилищного строительства стимулируется -

·  снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;

·  ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму ~70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе

До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная

Диаграмма 15. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Финляндии (%)

75% жителей Финляндии являются собственниками жилья, а 64% имеют в собственности индивидуальный дом. В частной собственности находится 400 тыс. квартир\домов, из которых 240 тыс. (60%) находится в собственности частных лиц, а 160 тыс. - во владении страховых компаний, фондов и других организаций

Диаграмма 16. Динамика соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в Финляндии в (тыс. ед.)

Средняя площадь построенных квартир - 85,5 кв. метра и в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.

Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30 % до 70 % (Диаграмма 16), а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%

В период г. г. сократилось строительство квартир в многоэтажных домах на 6%, а строительство личных домов увеличилось на 11% (Диаграмма 17). Несмотря на стагнацию строительства жилья, спрос на жильё увеличивается, цены растут на 3% ежегодно, особенно на индивидуальные дома

Средняя жилая площадь городской квартиры в 2001 г. была 77 кв. м и составляла на одного человека 0,6 комнаты или 35,8 кв. м жилья (Таблица 8). К 2008-ому г. жилая площадь на квартиру составляет 82,3 кв. м и 0,74 комнаты на одного человека или 53 кв. м жилья.

Таблица 8. Средняя стоимость 1 кв. м по типу жилья эконом класса в Финляндии в 2008 г.

Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен –

·  - наличием в стране больших лесных массивов,

·  - особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,

·  - дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства

Диаграмма 17. Средние цены на жильё в Финляндии (Евро) и темпы их изменения (%)

Тенденции развития малоэтажного домостроения

в Европе и Северной Америке

Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены

1.  растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;

2.  ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;

3.  снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;

4.  увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения (вкл. домостроения на деревянной основе), т. к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 кв. м жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;

5.  снижающимися на 2%-10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 кв. м малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 кв. м многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;

6.  ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 кв. м на чел.;

7.  развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса стремиться -

·  - к снижению стоимости производства строительства,

·  - к снижению стоимости строительных материалов и основных комплектующих,

·  - к повышению качества строительства (повышение строительных норм),

·  - к снижению сроков строительства,

·  - к увеличению объёмов домостроения на одну семью,

·  - к увеличению площади жилья на одного человека,

·  - к увеличению жилого сервиса.

Возможности развития ИМД в России

на примере зарубежного домостроения

На основании вышесказанного, в связи с тем, что

·  тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения,

·  количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих стран,

·  деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами,

·  стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год,

·  финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья,

можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.

Март 2009 г.

(эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу, член Совета Гильдии Маркетологов (http://*****/members/balaev. html))