ДВИЖИМОЕ И НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО : КРИТЕРИИ КВАЛИФИКАЦИИ.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущие свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.

В дореволюционной России, пишет [1] : «Закон наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвидимых вещей (т. Хч.1 ст. 383) , но отличительного признака не дает. Теоретически вещи различают только потому признаку, способны ли они быть перемещены без повреждения сущности и уменьшения ценности… Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые или недвижимые. Это различие образовалось исторически , вследствие преобладающего значения земли…Землевладение представляет собой большое политическое и финансовое значение ; с землей тесно связаны вопросы о кредите ».

Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое всеми правовыми системами, было решительно опровергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов ХХ века, как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительно государственной собственностью. В результате в нормативных актах вплоть до 90-х годов ХХ века термин «движимое и недвижимое имущество » вообще не встречался.

Впервые, после длительного перерыва, общее деление вещей на движимое и недвижимое, было восстановлено законом РСФСР О собственности.[2]

Недвижимые вещи, как правило, находятся в одном месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Иначе говоря, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обладают повышенной стоимостью.

Согласно статьи 130 ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы :

Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты). Объекты, которые по своей физической природе движимые, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т. д.) или другое имущество, определенное Законом (так называемая недвижимость по закону). Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Как показывает практика, отнесение объектов к первой и второй

группе недвижимости, больших сложностей не вызывает. Отнесение же объекта к третьей группе наиболее проблематично, порождает ряд вопросов.

Статья 130 ГК РФ в качестве квалифицирующего признака недвижимости выделяет лишь прочную связь с землей, невозможность перемещения объектов их назначению.

Вопрос о прочности связи строения с землей не может быть решен принципиально, с полной точностью .Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности.[3]

Для рассмотрения третьей группы в контексте прочной связи с землей и их перемещения с наступлением несоразмерности ущерба их назначению можно выделить следующие группы признаков оценки имущества как недвижимого :

юридическая – исходящая из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовых актов и т. д. оценочная – исходящая из оценки стоимости объекта в различное время. техническая – исходящая к связанности объекта с землей, технических характеристик объекта.

Юридический критерий.

В настоящий момент в законодательстве отсутствует классификация объекта, как недвижимого имущества. Тем не менее суды пытаются классифицировать имущество как недвижимое, руководствуясь ГОСТами и пр. Так, Постановлением ФАС Уральского округа от 21.05.03г (дело \03-ГК) дано определение павильона как нестационарного здания, относящегося к временному строению.

В другом случае (постановление ФАС МО от 23.11.04г № КГ-А40\5997-01) арбитражный суд исходил из Общероссийского классификатора основных фондов, утвержденных Постановлением Госстадарта РФ от 26.12.94г № 000 , согласно которого площадки производственные и ограды железобетонные, относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом.

Управление кадастра по Ростовской области, относя те или иные объекты к недвижимому имуществу, исходит из приказа Роснедвижимости № П\0425 от 25.12.06г, в которым идет конкретное отнесение имущества к недвижимому, исходя из определенных критериев. Данный довод не основан на требованиях закона, поскольку в нарушение Постановления правительства РФ № 000 от 13.08.97г, в последующих его редакциях, «Об утверждении правил подготовки нормативных актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации», названный приказ Роснедвижимости регистрацию в Минюсте не прошел и не был опубликован, в силу чего он применению не подлежит.

В виду неурегулированности законодательством, юридические критерии не могут являться достаточным основанием для квалификации того или иного объекта, в качестве объекта недвижимости. Такие критерии могут рассматриваться только в качестве дополнительных.

Оценочный критерий.

Для установления данного критерия требуются специальные познания, что неизбежно влечет назначение оценочной (строительно-технической) экспертизы.

В рамках оценочной экспертизы определяются :

1.сравнительная стоимость объекта до и после перемещения,

2. стоимость объекта и расходов на его перемещение.

В рамках решения данного вопроса определяется оценка ущерба назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения. При экспертном исследовании, в свете оценочного критерия остаются открытыми вопросы : а) на сколько должна уменьшиться или увеличиться стоимость объекта, б) какая стоимость должна приниматься во внимание - действительная, балансовая или рыночная.

В рамках данного вопроса должна быть проведена оценка ущерба назначению через расходы на перемещение. Однако здесь имеется неопределенность того, какую часть от стоимости объекта должны составлять расходы на перемещение, что на наш взгляд относится к компетенции суда, а не экспертов.

Технический критерий.

При исследовании данного критерия, в свете Постановления ВАС РФ от 12.10.99г № 000\99, должны быть установлены следующие признаки :

монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте. Заметим, что само по себе наличие фундамента , не свидетельствует о возведении недвижимости – оно является лишь одним из принаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокпности с другими признаками. При определении характеристик фундатемента следует руководствоваться : СНиПом 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», СНиПом 2.02.03-85 «Свайные фнудаменты», СНиПом «Земельные сооружения, основания и фундаменты и т. д.» подведение к нему стационарных коммуникаций принадлежность строения к капитальным (1-й группе капитальности ) невозможность сбора-разбора конструкций в новом месте.

Подводя итоги можно выделить следующие критерии отнесения

имущества к недвижимому :

1)  Неразрывная связь объекта с землей. В юридической литературе, обобщая все высказанные точки зрения, можно выделить две основополагающие. Одна из них сводится к тому, что вопрос о недвижимости понятие юридическое, а не фактическое. Иную позицию высказывает . По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут быть обусловлены временным фактором этой связи. ГК РФ, регламентирующий институт недвижимого имущества, не содержит указания на временный характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса прочно связанного с землей объекта к недвижимости, превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества, независимо от прочности связи объекта с землей, ни от его не перемещаемости.

2)  Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после его перемещения.

3)  Недвижимые вещи по своей природе не потребляемы, индивидуально определены и, как всякая вещь, в юридическом значении, неделима. Недвижимые вещи индивидуализируются в первую очередь своим местом нахождения на определенном земельном участке, в силу чего даже типовые здания и сооружения, в силу их привязки к земельному участку, приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого имущества, данного ГК РФ, такой признак отсутствует, который должен быть закреплен законодательно.

4)  Техническое предназначение объекта

5)  Отнесение объектов к капитальным строениям (при этом следует учесть то обстоятельство, что если объект возводился на определенное время, то он не может быть отнесен к недвижимости )

6)  Подведение к объекту стационарных коммуникаций (электро-,тепло-,водоснабжения).

7)  Материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборно-разборным сооружением, то такие объекты отнесены к недвижимому имуществу, поскольку они могут быть, без ущерба для объекта в целом, разобраны и перемещены.

В. Мамай, адвокат, консультант ЦСЭ по ЮО по экспертно-правовой работе

К. Мамай, помощник адвоката

[1] Учебник русского гражданского права. М.1995.С.96

[2] Гражданское право. Учебник.5-е издание Т.1 М.2001.Под общ. Ред. и с.223

[3] , там же