Договор долевого участия: семь раз отмерь – один раз подпиши

Думаю, что многие наши читатели согласятся, что договор долевого участия (по которому Вы приобретаете квартиру в новостройке) – это один из самых главных документов в жизни тех, кто хочет решить свои жилищные проблемы. Что должно быть в нем прописано, какие пункты являются обязательными, что можно включить в договор, какие последствия могут быть в связи с неисполнением сторонами своих обязательств по договору. На эти и многие другие вопросы мы постараемся ответить в сегодняшней статье, которая продолжает тему долевого участия в строительстве. На вопросы наших читателей отвечает начальник отдела продаж строительной компании «Кротон» :

ВОПРОС: Необходимо ли регистрировать договор долевого участия в Регпалате (Управление Федеральной регистрационной службы) и зачем это нужно?

Да, согласно п. 3 ст. 4 ФЗ от 01.01.2001 г. "Об участии в долевом строительстве ……" и п.3 Инструкции (утв. приказом Минюста РФ от 01.01.01 года № 82) "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" - договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственной регистрации также подлежат любые изменения и дополнения к договору, а также соглашение о его расторжении.

Данная мера предусмотрена государством для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, в т. ч. и для исключения фактов двойных продаж одних и тех же квартир.

ВОПРОС: Какие пункты договора долевого участия должны быть в нем обязательно и в каком законе это написано.

Договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен содержать следующие пункты (статья 4 ФЗ от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»):

1. точное определение подлежащего передаче Вам объекта – строительный адрес, номер квартиры, номер этажа, номер подъезда, количество жилых комнат и т. д., т. е. все данные, которые позволят точно определить, что именно эта квартира Ваша;

2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не может составлять менее 5 лет)

Общие понятия договора, порядок его заключения, изменения и расторжения содержатся в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ, часть I, раздел III, подраздел 2, глава 27–29).

Кроме того, в договоре долевого участия обязательно прописываются следующие моменты:

- дата и место заключения договора, его порядковый номер;

- полное наименование лиц, заключающих договор;

- цена квартиры – общая цена квартиры и стоимость 1 кв. м. общей площади квартиры, условия фиксации стоимости 1 кв. м. общей площади квартиры;

- условия и порядок переасчета стоимости квартиры (обмеры БТИ, удорожание стоимости 1 кв. м. и т. д.)

- состояние, в котором Вам будет передана квартира после сдачи дома (наличие/отсутствие внутренней отделки, сантехники, дверей и т. д.)

- точный порядок взаиморасчетов по договору (даты и суммы вносимых платежей);

- ответственность сторон за нарушения обязательств по договору.

ВОПРОС: Я заключил договор долевого участия в строительстве только на себя. Но оформить право собственности на квартиру мы хотим вместе с женой. Как лучше это сделать: переоформить договор долевого строительства или оформить права собственности на уже построенное жилье (после сдачи объекта)?

Регистрации права собственности на квартиру ждать не нужно. Вы можете подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, где Вы можете указать вид права собственности и конкретные доли, которые будет принадлежать Вам и Вашей супруге (право общей совместной собственности без определения долей или право долевой собственности с указанием долей). Однако, данное соглашение может быть подписано не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры и также подлежит государственной регистрации.

В завершении данной статьи специалисты «Кротон» хотели бы дать Вам несколько общих рекомендаций, которые помогли бы Вам грамотно и юридически безопасно заключить договор долевого участия:

- уже при первом обращении в фирму-застройщик попросите образец договора долевого участия и проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по поводу его содержания;

- в случае отсутствия возможности привлечения юриста берите в руки ФЗ от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве ….», включайте здравый смысл и свой жизненный опыт и внимательно изучайте каждый пункт договора;

- попросите прокомментировать застройщика любой пункт договора, который у Вас вызывает хотя бы малейшее сомнение или непонимание;

- выясните, кто со стороны застройщика подписывает договор долевого участия и какими документами подтверждаются право данного лица от имени застройщика подписывать договор;

- перед подписанием окончательно согласованного варианта проверяйте правильность указания в договоре Ваших паспортных данных, сведений и квартире и ее строительном адресе, стоимости квартиры и согласованного графика платежей, сроке сдачи квартиры;

- обязательно сверяйте каждый пункт образца договора, который Вам дали при первом обращении в фирму-застройщик и подписываемый вариант договора долевого участия;

- договор долевого участия должжен быть пронумерован, прошит скреплен печатью застройщика, подписан Вами и застройщиком;

- поинтересуйтесь у застройщика сроками, в которые вами совместно будет осуществлена регистрация договора долевого участия.

СПРАВКА

«Кротон» - строительная компания – застройщик и генеральный подрядчик строительства жилого комплекса «Радужный». Жилой комплекс «Радужный» располагается между двумя крупными городскими микрорайонами «Юго-Восток-2» и «Юго-Восток-3», на пересечении ул. Звездная и напротив парка «Планета». В состав «Радужного» входит четыре жилых дома и отдельно стоящий надземный многоярусный паркинг. Улучшенная планировка квартир, индивидуальное отопление и горячее водоснабжение в каждой квартире, теплоизоляционное покрытие фасада домов, огороженная территория, развитая инфраструктура, ландшафтный дизайн — для жителей «Радужного» комплекса будет создана радужная и комфортная среда обитания. Срок сдачи первого дома – ноябрь 2008 года. Подробности на www. ***** или по телефонам , 625377