ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ В ИТАЛИИ

При составлении этого информационного документа нашей основной задачей было проиллюстрировать ключевые моменты процедуры покупки недвижимости в Италии, от начала переговоров до заключения договора купли-продажи, уделяя особое внимание юридическим последствиям совершаемых при этом действий.

При такой исходной постановке задачи, которая сама по себе очень обширна и в зависимости от конкретных ситуаций может затрагивать решение целого ряда дополнительных вопросов, нам пришлось ограничиться только небольшой подборкой тем, с нашей точки зрения наиболее важных для лучшего понимания процесса покупки недвижимости в Италии.

1) Вступление

Приобретение права собственности на недвижимость в Италии, как и в большинстве других европейских стран, происходит на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи. Однако, уже сам вопрос формы сделки (и вытекающих из неё юридических последствий) немного сложнее, чем кажется на первый взгляд.

Итальянское право классифицирует договор купли-продажи как консенсуальный: право собственности на вещь переходит в результате достижения соглашения между сторонами (для некоторых видов договоров это соглашение должно быть зафиксировано в определённой форме), при этом фактическая передача вещи может произойти позднее или, наоборот, до заключения договора. Это на первый взгляд чисто теоретическое замечание может иметь немаловажные последствия, если учитывать, что вместе с правом собственности переходит от продавца к покупателю и риск случайной гибели вещи (правило res perit domino).

Возвращаясь к теме реквизитов соглашения, которое может определить переход права собственности, необходимо в первую очередь отметить, что Гражданский Кодекс Италии предписывает обязательность письменной формы для договоров купли-продажи недвижимости. Следовательно, устное соглашение не даёт лицу, заинтересованному в приобретении недвижимости права стать её собственником (и с другой стороны, не возлагает обязанность приобрести недвижимость с уплатой согласованной цены), а может быть только основанием преддоговорной ответственности, если одна из сторон без уважительных причин прерывает переговоры на продвинутой стадии, когда другая сторона могла оправданно ожидать заключения договора.

Договор купли-продажи заключённый в простой письменной форме имеет юридическую силу только в отношениях между сторонами. Для того, чтобы переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю мог затронуть права третьих лиц договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в реестре недвижимости (с уплатой соответствующих налогов).

Разницу между договором купли-продажи, имеющим силу только между сторонами, и договором, затрагивающим права третьих лиц, можно пояснить на следующем примере:

Г-н А продаёт Г-ну Б объект недвижимости по договору купли-продажи, оформленному в простой письменной форме. Затем, Г-н А продаёт тот же объект недвижимости Г-ну В, с нотариальным удостоверением договора и его регистрацией в реестре недвижимости. В этом случае, собственником недвижимости станет Г-н В, а Г-н Б будет иметь только право требовать от Г-на А возмещения убытков, причинённых неисполнением обязанности гарантировать покупателю право собственности на купленную вещь.

Всем известно, что заключению договора купли-продажи как правило предшествуют переговоры и что действия сторон во время переговоров, равно как и оформляемые документы, могут иметь немаловажные юридические последствия. В частности, эти документы могут в значительной степени предопределить содержание будущего договора купли-продажи, а также регулировать последствия незаключения договора купли-продажи.

Исходя из этого, очень важно уже на стадии переговоров подобрать свою команду специалистов, состоящую, в зависимости от сложности планируемой операции, из риэлтера, специалистов по техническим вопросам, нотариуса, адвоката и бухгалтера-консультанта.

2) Оферта и акцепт

В наиболее простых сделках купли-продажи недвижимости первыми юридическим документам сторон является оферта: адресованное владельцем недвижимости потенциальному покупателю (или, как это чаще происходит на практике, адресованное покупателем владельцу недвижимости) предложение заключить договор купли-продажи, с выражением намерения считать себя заключившим договор с момента принятия (акцепта) предложения адресатом.

В результате акцепта (принятия предложения) между сторонами заключается договор, юридические последствия которого возможно определить только после анализа содержания подписанных документов. В принципе, можно сказать, что чем подробнее текст оферты, тем более вероятно, что в результате её акцепта будет заключён договор купли-продажи с юридической силой между сторонами (см. пример выше), с обязательством сторон продублировать этот договор в нотариально удостоверенной форме.

Обычно покупатель сопровождает свою оферту денежной суммой, передаваемой на хранение третьему лицу (обычно, риэлтеру), в качестве доказательства серьёзности намерения заключить договор. Если продавец не принимает оферту, эта сумма должна быть возвращена покупателю.

Уже на этой стадии необходимо учитывать важность условий, указанных в оферте, и персонализации текста оферты с учётом потребностей и пожеланий покупателя в конкретном случае. В частности, важно правильно сформулировать пункты оферты, если покупатель согласен на приобретение недвижимости только после проверки или наступления определённых условий, чтобы гарантировать возврат переданной на хранение денежной суммы в случае акцепта без соблюдения этих условий.

3) Предварительный договор

По предварительному договору стороны обязуются заключить, не позднее определённой даты и при определённых условиях, договор купли-продажи. На основании предварительного договора у обеих сторон возникают право и обязанность заключить договор купли-продажи. В случае отказа одной из сторон заключить договор купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд с иском об установлении её права на заключение договора, при этом судебное решение об удовлетворении иска заменит собой договор купли-продажи.

Обычно на стадии предварительного договора осуществляется ряд важных проверок приобретаемого объекта недвижимости: право собственности и свободного распоряжения им со стороны продавца; наличие ограничений и обязанностей, связанных с владением объектом; соответствие стандартам строительства и нормам застройки; надлежащая регистрация в кадастре.

При покупке квартиры в многоквартирном доме желательно ознакомиться с уставом товарищества по его управлению, проверить наличие решений общего собрания владельцев о проведении работ капитального ремонта и отсутствие задолженностей со стороны продавца по оплате текущих расходов.

Условия предварительного договора как правило предусматривают выплату покупателем продавцу определённой суммы в качестве задатка. При невыполнении покупателем своих обязательств по предварительному договору, продавец имеет право расторгнуть договор и оставить себе полученный задаток. Если же обязательства не исполняются продавцом, получившим задаток, покупатель имеет право расторгнуть договор и получить от продавца двойную сумму задатка.

При подписании предварительного договора покупатель может обеспечить более надёжную защиту своих интересов зарегистрировав предварительный договор в реестре недвижимости, при условии, что сам предварительный договор или подписи сторон на нем нотариально удостоверены (с уплатой соответствующих налогов). Регистрация предварительного договора обеспечивает преимущественное право покупателя стать собственником объекта недвижимости в случае, если в период между регистрацией и подписанием договора купли-продажи будут заявлены права третьих лиц на продаваемую недвижимость: как, например, продажа одного объекта недвижиности нескольким лицам, обременение его сервитутами, правом проживания в пользу третьих лиц, ипотекой или обращение на него взыскания в рамках испольнительного производства. Во всех этих случаях права третьих лиц, зарегистрированные после регистрации предварительного договора, не будут иметь юридической силы в отношении покупателя.

Регистрация предварительного договора позволяет защитить интересы покупателя также и в случае банкротства продавца, влекущего неисполнение договора. В таком случае покупатель будет иметь право преимущественного удовлетворения своих требований, вытекающих из невыполнения договора продавцом (возврат суммы предоплат, возврат задатка в двойном размере), за счёт выручки от продажи объекта недвижимости, в отношении которого был зарегистрирован предварительный договор.

В заключение, регистрация предварительного договора настоятельно рекомендуется в следующих случаях:

- в качестве продавца выступает фирма или частный предприниматель;

- между датой заключения предварительного договора и окончательным оформлением договора купли-продажи ожидается длительный срок;

- при заключении предварительного договора выплачивается крупная денежная сумма.

При покупке жилья в строящихся домах законодательство предусматривает ряд дополнительных гарантий для покупателя. В частности, ст. 2 законодательного декрета 122/2005 налагает на застройщика обязанность предоставить покупателю банковскую гарантию на сумму всех полученных и подлежащих получению платежей от покупателя до момента передачи покупателю права собственности на жильё. Покупатель имеет право требовать выплаты суммы гарантии в следующих "критических ситуациях", касающихся продавца-застройщика, таких как:

- обращение взыскания на жильё, оговоренное в предварительном договоре, в рамках исполнительного производства в отношении продавца-застройщика;

- банкротство или другие процедуры финансовой несостоятельности в отношении застройщика.

Кроме того, если застройщик не предоставляет покупателю банковскую гарантию, покупатель (но не сам застройщик и не третьи лица) может в любой момент заявить о ничтожности предварительного договора.

В дополнение ко всему вышесказанному, необходимо добавить, что ст. 10 законодат. декрета 122/2005 обязывает застройщика предоставить покупателю, при заключении договора купли-продажи, полис страхования на случай повреждения объекта недвижимости, действительный на срок не менее 10 лет.

4) Нотариально удостоверенный договор купли-продажи

Как правило, выбор нотариуса предоставляется покупателю, который оплачивает все расходы, связанные с оформлением договора купли-продажи.

При заключении договора стороны обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность, и итальянский идентификационный номер налогоплательщика, присваиваемый в Налоговом Департаменте. Важно отметить, что документ о присвоении идентификационного номера налогоплательщика требуется и от лиц, проживающих за пределами Италии, поэтому необходимо своевременно подать заявку о его присвоении.

Кроме того, как продавец, так и покупатель, обязаны проинформировать нотариуса о своём семейном положении, т. к. режим владения имуществом между супругами определяет действительность акта и правила приобретения права собственности.

Личное присутствие сторон при нотариальном удостоверении договора купли-продажи необязательно; поверенный должен иметь нотариальную (или консульскую) доверенность на продажу или покупку конкретного объекта недвижимости.

Если у покупателя нет разрешения на долгосрочное пребывание в Италии (permesso di soggiorno), покупка недвижимости возможна только после проверки нотариусом "условия взаимности" (возможности для итальянских граждан приобретать недвижимость в стране, гражданином которой является иностранный покупатель; Российская Федерация включена в список стран, в отношении которых это условие считается выполненым). Кроме того, если покупатель не владеет итальянским языком, при нотариальном оформлении сделки будет необходимо участие переводчика и свидетеля, владеющего итальянским и языком, который знает покупатель.

Передача приобретаемого объекта недвижимости в распоряжение покупателя как правило происходит при оформлении договора купли-продажи, но иногда может быть осуществлена раньше или позднее. Цена обычно уплачивается в момент подписания договора купли-продажи, с зачётом суммы уплаченного задатка.

*****

Настоящий информационный документ составлен для иллюстрации доклада Тонино Веронези, Председателя АИПИ (Итальянской Ассоциации Владельцев Недвижимости, www. assoproprietari. it), на тему "Как приобрести жильё в Италии" на выставке "ДомЕкспо" (Москва, Россия) 10 октября 2009 г.

Адв. Микела Мацца, Консультант АИПИ Адв. Хелена Никифорова, Консультант АИПИ

(michela. *****@***com) (khelena. *****@***com)