Информационно-методический семинар КГА
Порядок согласования и выдачи градостроительных планов земельных участков
Градостроительный план земельного участка
- начальник одела развития административных районов Санкт-Петербурга Управления застройки города КГА
Подготовка градостроительных планов земельных участков как одна из частей документации по планировке территории предписывается Градостроительным Кодексом РФ.
Подготовка градостроительных планов земельных участков (градпланов) осуществляется применительно к застроенным земельным участкам или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
На основании градпланов должна вестись разработка проектов на строительство объектов, наличие градпланов необходимо при прохождении экспертизы и для получения разрешения на строительство.
До принятия и вступления в силу Градостроительного Кодекса РФ действовали другие правила выдачи разрешительной документации на проектирование.
Комитет по градостроительству и архитектуре по заявкам юридических и физических лиц готовил архитектурно-планировочные задания на проектирование и строительство (так называемые АПЗ).
Эти АПЗ выдавались, в основном, на основании решения органов власти (сначала решений Ленгорисполкома, затем распоряжений мэра, губернатора, распоряжений и постановлений Правительства СПб, распоряжений КГА собственникам земельных участков).
АПЗ выдавалось инвестору и проектной организации, копия посылалась в Администрацию района.
В АПЗ указывалась назначение проектируемого объекта, основание выдачи, информация о наличие планировочной документации по застройке территории.
Далее заполнялись следующие разделы:
- По размещению объекта относительно существующей и намечаемой на перспективу смежной застройки, ориентации, объёмно-пространственному решению, этажности строительному материалу, решению фасадов и рекомендации используемых проектов.
- По размещению учреждения обслуживания
- По благоустройству и озеленению территории и размещению малых архитектурных форм:
- По эффективному использованию территории
- По учету существующих на территории временных и постоянных проездов и коммуникаций
- По организации внешнего транспорта
- По организации защитных зон и охране окружающей среды:
- По инженерному оборудованию территории
- По очередности строительства
- По составу проекта
- Особые требования
Что же такое градостроительный план? Фактически это информация о существующем положении и градостроительных регламентах, определенных Правилами землепользования и застройки, а также проектами планировки территории применительно к конкретному земельному участку.
Давайте посмотрим из чего состоит градплан.
1. Титульный лист
2. Основные сведения – указывается номер градплана, заявитель (землепользователь), адрес земельного участка, кадастровый номер распоряжения КГА, подпись председателя с печатью.
3. Раздел 1 – чертеж градплана
- на топооснове М 1:2000 (или М 1:5000)
- указываются границы участка, координаты поворотных точек
- существующие объекты капитального строительства
- охранные зоны инженерных сетей
- водоохранные зоны
- охранные зоны объектов культурного значения и зоны регулирования застройки
- другие обременения, например наличие территорий, попавших в соответствии с Законом Санкт-Петербурга …… в перечень зеленых насаждений общего пользования
- места допустимого размещения зданий сооружений (в данном случае сплошная штриховка всего участка) со ссылкой на раздел 2, где указываются минимальные отступы от границ земельного участка стен зданий, сооружений
4. вариант – штриховка с отступом 3 м от всех границ участка для земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства,
5. вариант - штриховка в пределах существующих зданий при реконструкции без увеличения площади застройки, при капитальном ремонте, воссоздании или приспособлении исторического здания под другое назначение.
6. Далее в разделе 2 приводится информация о градостроительном регламенте земельного участка, установленном в составе ПЗЗ
- разрешенные виды использования земельных участков и объектов недвижимости – основные, условно-разрешенные, вспомогательные
Стоит напомнить, что основные и вспомогательные разрешенные виды использования правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений (это не относится к органам государственной и муниципальной власти, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий).
Для применения условно разрешенных видов использования требуется получение специального разрешения.
Заявления землепользователей о применении условно разрешенных видов использования подаются в КГА и рассматриваются Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга с учетом проведенных публичных слушаний. Решение о возможности или невозможности применения условно разрешенных видов использования принимаются Правительством Санкт-Петербурга путем выпуска постановления.
Вспомогательные виды использования могут применяться только совместно с основными и условно разрешенными видами и их суммарная общая площадь (зданий, помещений) не должна превышать 30% от общей площади всех зданий или помещений. Суммарная доля площади земельного участка, занимаемого объектами вспомогательных видов использования не должна превышать 25 %. Для всех видов объектов физкультуры и спорта (включая спортивные клубы) этот показатель не должен превышать 10%.
Далее указываются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости или даются ссылки на соответствующую статью ПЗЗ.
Это следующие параметры:
- минимальная площадь земельных участков
- предельное максимальное значение коэффициента использования земельных участков
- минимальные отступы зданий от границ участков
- максимальные выступы за красную линию
- максимальное количество этажей
- максимальная высота зданий
- максимальная общая площадь объектов нежилого назначения
- минимальная доля озелененной территории
- минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта
- минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках
- минимальное количество мест для хранения грузового автотранспорта
- максимальная высота ограждения
- другие ограничения, установленные в соответствии с законодательством РФ.
Процедура получения разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусматривает подачу заявления в КГА, которое рассматривается Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга с учетом проведенных публичных слушаний. Решение о возможности или невозможности превышения предельно допустимых параметров разрешенного строительства принимается Комитетом по градостроительств у и архитектуре путем выпуска распоряжения.
В случае нахождения участка в границах охранных зон, зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зонах охраняемого ландшафта, в градостроительном плане указываются соответствующие режимы градостроительной деятельности в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 000-7 от 01.01.01 года «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…»
В случае принятия решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указываются реквизиты правового акта (постановления) Правительства Санкт-Петербурга о принятии такого решения, а условно разрешенный вид использования указывается в качестве основного.
Далее в разделе 3 приводится информация о разрешенном использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.
Этот раздел заполняется, например, в случае расположения земельного участка в границах зон объектов культурного наследия, на которые действие градостроительного регламента не распространяется.
Режимы содержания объектов культурного наследия, параметры реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления приводятся в соответствии с полученным заключением уполномоченного органа Правительства Санкт-Петербурга – Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников культурного наследия (КГИОП).
Раздел 4 Информация об объектах капитального строительства и объектах культурного наследия.
- номер по плану
- назначение здания
- кадастровый номер объекта
Раздел 5 Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Раздел 6 Информация о возможности разделения земельного участка.
Подготовка градостроительных планов земельных участков производится Комитетом на основании заявления правообладателей земельных участков или обращений органов исполнительной власти Санкт-Петербурга.
Подготовка градпланов производится в отношении земельных участков, имеющих кадастровый учет или определенных в составе утвержденных проектов планировки и межевания территории.
Порядок подготовки определен приказом Комитета от 01.01.01 года №96.
Перечень документов, которые необходимо представить вместе с заявлением, определен Приказом №96, в том числе:
- копии правоустанавливающих документов на земельный участок и объекты недвижимости,
- материалы топографической съемки на бумажном и электроном носителе в М 1:500 на площадь участка до 1 га, в М 1:2000 при площади от 1 до 10 га, в М 1:5000 при площади свыше 10 га. Для выдачи градплана для индивидуального жилищного строительства предоставление материалов топосъемки не требуется.
- копии технических условий, выданных организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей.
- копии уставных документов юридического лица.
Подготовка и выдача градплана заявителю осуществляется без взимания платы, т. е. даром.
Срок подготовки определен в 30 дней.
По результатам рассмотрения поданных документов ГУ «Центр обеспечения градостроительной деятельности» (ГУ ЦИОГД) осуществляет:
- подготовку проекта градостроительного плана
- подготовку проекта уведомления о возврате материалов
- подготовку проектов уведомления о приостановлении рассмотрения обращения заявителя о выдаче градпланов.
При наличии необходимых документов ГУ ЦИОГД в течении 5 дней готовит 1 экз. проекта градостроительного плана и направляет его на проверку в Управление застройки города (УЗГ).
УЗГ в течении 5 дней проверяет проект градплана в части соответствия чертежа градплана:
- Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга
- Закону Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования»
- Закону Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…»
- Адресным инвестиционным программам Санкт-Петербурга
- правильность заполнения разделов градплана.
В случае выявления несоответствий градплан возвращается в ГУ ЦИОГД на исправление.
Градостроительные планы на линейные объекты (улицы) поступают на проверку также и в Управление инженерного оборудования города.
Далее подготовленные ГУ ЦИОГД проекты градостроительных планов и распоряжений КГА об их утверждении направляются на проверку в Юридическое Управление и далее на подпись Председателю КГА.
Подписанные экземпляры градостроительных планов и распоряжений направляются в организационно-распорядительный отдел (канцелярия) для регистрации и выдачи заявителям.
