Положение нанимателей жилья и условия найма жилого помещения

Приложение

Положение нанимателей жилья и условия найма жилого помещения

Цель жилищной политики в России на новом этапе состоит в необходимости создать надежные правовые гарантии для реализации гражданами конституционного права на жилище в современных условиях. Жилищный кодекс РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления (в пределах их полномочий) обеспечивать условия реализации этого права, в том числе путем предоставления им жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Хотя этот способ приобретения жилья сегодня стоит в ряду остальных (покупка жилья на вторичном рынке, строительство жилых домов и проч.), но для малоимущих он остается единственно возможным.

Договор социального найма занимает особое место. Статья 19 ЖК РФ определяет сферу, где применяется такой договор: это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, т. е. предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Статья 49 ЖК РФ определяет, каким категориям граждан эти жилые помещения должны предоставляться.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях содержатся в ст. 51, вопросы предоставления жилья – в ст. 57, 58 ЖК РФ.

Правовой основой для предоставления жилья по договору социального найма в России является Жилищный кодекс РФ. Глава 7 ЖК РФ определяет основания и порядок предоставления жилого помещения по договорам социального найма. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Глава 8 посвящена регулированию отношений, возникающих после заключения договора социального найма.

Согласно ст. 49 жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, может относиться только к двум жилищным фондам – государственному и муниципальному.

Муниципальный фонд предназначен в первую очередь для предоставления жилья нуждающимся в нем малоимущим гражданам. Государственный (федеральный и субъектов РФ) – для категорий граждан, которые хотя и не являются малоимущими, но определены (как имеющие право на жилье по договору социального найма) федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ и тоже признаны нуждающимися в жилье – по основаниям, установленным ЖК РФ, другим федеральным (субъекта РФ) законом или указом Президента РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания на определенных условиях.

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.

Первая – договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования.

Вторая – договор найма специализированного жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Третья разновидность договора найма жилого помещения – договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.

По договору найма наниматель получает право владения и пользования имуществом. Право распоряжаться жилым помещением остается за собственником. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает также право пользования общим имуществом в этом доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года, признав жилое помещение объектом жилищных прав, закрепил различные правовые формы его использования, сохранив традиционные подходы и предложив новые правовые решения. Одна из правовых форм использования жилого помещения – договор социального найма. Он заключается только в отношении жилых помещений, входящих в фонд социального использования (статья 19 ЖК РФ). Согласно статье 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Предметом данного договора является жилое помещение. Это недвижимое имущество, принципиально отличающееся от нежилого тем, что изначально предназначено для проживания граждан (статья 17 ЖК РФ) и входит в состав жилищного фонда РФ (статья 19 ЖК РФ). Новый ЖК РФ, заявив о сохранении принципиального подхода к вопросу о назначении жилого помещения (для проживания граждан), в то же время допустил его использование для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности граждан в пределах, установленных частью 2 статьи 17 ЖК РФ. Такое расширение сферы использования жилого помещения представляется обоснованным, поскольку отвечает современным потребностям развития деловой активности граждан. Назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 61, 62 Градостроительного кодекса РФ) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания как изначально заданная функция не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. ЖК РФ выделяет два основных признака жилого помещения как объекта гражданских прав: изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан (часть 2 статьи 15 ЖК РФ). Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства – противопожарным, градостроительным и др. (часть 2 статьи 15 ЖК РФ). Пригодность для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, и означает фактическую возможность использовать жилое помещение для целей проживания. Непригодность жилья для проживания является основанием для исключения его из состава жилищного фонда. Порядок признания помещений жилыми и требования, которым они должны отвечать, а также основания и порядок признания помещений непригодными для проживания определяются специальными нормативными актами (например, Положением о порядке признания жилых домов непригодными для проживания, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).

Признаки жилого помещения как предмета договора социального найма детально разработаны жилищным законодательством. Согласно статье 62 ЖК РФ предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Не могут быть самостоятельным предметом этого договора неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (часть 2 статьи 62 ЖК РФ). Конкретное жилое помещение указывается в решении о предоставлении.

Права и обязанности сторон по договору социального найма определяются в первую очередь ЖК РФ. Смысл договора социального найма заключается в возмездном пользовании жилым помещением нанимателем и членами его семьи, поэтому они, прежде всего, имеют права, связанные с пользованием. Однако законодатель закрепляет за нанимателем и членами его семьи и широкий круг распорядительных прав: производить обмен жилыми помещениями (статьиЖК РФ); требовать предоставления жилья, освободившегося в коммунальной квартире (статья 59 ЖК РФ); изменять договор найма (статья 82 ЖК РФ); передавать жилое помещение в поднаем (статья 76 ЖК РФ); вселять в помещение других членов семьи (статья 70 ЖК РФ) и временных жильцов (статья 80 ЖК РФ); право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого помещения (статья 81 ЖК РФ); расторгнуть договор социального найма (статья 83 ЖК РФ); приватизировать жилое помещение, предоставленное до 1 марта 2005 года. Перечисленные распорядительные права в значительной мере впитали в себя опыт прежнего правового регулирования, но в то же время они характеризуются рядом существенных новаций, основные из которых и будут освещены в настоящей статье.

Новый ЖК РФ, следуя традиции, закрепил принцип равенства прав и обязанностей нанимателей и членов их семьи. Однако законодатель недостаточно последовательно придерживается этого принципа при решении вопроса о полноте распорядительных прав в отношении жилого помещения нанимателя и членов его семьи. В этой связи представляют интерес новации ЖК РФ, касающиеся понятия члена семьи нанимателя. Как известно, согласно части 2 статьи 53 ЖК РСФСР к ним относились:

1) супруг нанимателя, их дети, родители. Перечисленные лица были членами семьи нанимателя в силу факта проживания в одном с ним помещении;

2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях иные лица. Они могли быть признаны членами семьи нанимателя при наличии следующих условий: а) если они проживали совместно с нанимателем; б) вели с ним общее хозяйство.

Новое жилищное законодательство делит всех членов семьи нанимателя на три группы (статья 69 ЖК РФ):

супруг, дети и родители нанимателя. Они являются членами семьи нанимателя в силу совместного с ним проживания;

другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Они признаются членами семьи нанимателя при наличии следующих условий: а) они вселены нанимателем в качестве членов его семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;

иные лица. Они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Для последней категории граждан не указываются признаки (критерии), при наличии которых суд имеет право признать их таковыми. Думается, что такое законодательное решение породит на практике значительные трудности.

Таким образом, в отличие от прежнего законодательства, новый ЖК РФ признает членами семьи нанимателя только его супруга, его детей и его родителей. Сообразно данному подходу к пониманию члена семьи нанимателя ЖК регулирует и его право на вселение других членов семьи в жилье, занимаемое им по договору социального найма. Согласно части 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель с письменного согласия членов своей семьи вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, или с согласия в письменной форме членов своей семьи и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Формулировка статьи 70 ЖК РФ дает основания полагать, что право на вселение других членов семьи в жилое помещение признается только за нанимателем, что противоречит части 2 статьи 69 ЖК РФ, закрепляющей равенство прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.

Как следует из статьи 70 ЖК РФ, другой новеллой в регулировании порядка вселения членов семьи в жилое помещение является то, что на вселение других граждан в качестве таковых (кроме супруга нанимателя, его детей и родителей) теперь требуется согласие наймодателя. Последний может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Однако формулировка «наймодатель может запретить вселение…» неопределенна. Из нее следует, что наймодатель может этого и не делать. К сожалению, легальные критерии, пользуясь которыми наймодатель имеет право принимать решение о согласии или запрете на вселение, не установлены.

Определенные изменения касаются права нанимателя и членов его семьи на обмен жилого помещения. Прежде всего, ЖК РФ содержит новую правовую квалификацию сделки обмена жилыми помещениями. Как известно, статья 67 ЖК РСФСР рассматривала обмен как договор, по которому осуществлялась взаимная передача прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Такой подход законодателя подвергался в литературе обоснованной критике, поскольку не отражал правовую сущность обменных сделок с жилыми помещениями. Современный ЖК РФ устранил данное несоответствие и прямо указал, что договор об обмене жилыми помещениями служит основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения с гражданами новых договоров социального найма на жилые помещения, в которые они вселяются в связи с обменом (часть 5 статьи 74 ЖК РФ). ЖК РФ дополнил условия реализации нанимателем права на обмен: теперь требуется не только согласие членов его семьи, но и согласие наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ). Однако отказ наймодателя в даче такого согласия строго регламентирован: он возможен только в случаях, когда обмен не допускается в силу статьи 73 ЖК РФ. Наниматель защищен от необоснованного отказа наймодателя правом обжаловать его отказ в суд.

ЖК РФ сохранил возможность принудительного обмена (в судебном порядке) в случае, если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене. При этом, как и ранее, учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (часть 3 статьи 72 ЖК РФ). В то же время второй вид принудительного обмена – обмен жилого помещения как альтернатива выселению без предоставления другого жилого помещения, предусмотренному ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР, в новом ЖК РФ отсутствует.

Прежнее жилищное законодательство выделяло три основных случая изменения договора социального найма:

– по требованию члена семьи нанимателя о разделе жилой площади;

– по требованию разных нанимателей жилых помещений в одной квартире о заключении единого договора найма в связи с объединением в одну семью;

– по требованию члена семьи о замене нанимателя (статьиЖК РСФСР, пункт 2 статьи 672 ГК РФ).

Новый ЖК РФ сохранил только два последних случая (статья 82 ЖК РФ), исключив право нанимателя на раздел жилого помещения. Ранее право на раздел широко применялось нанимателями и членами их семей как эффективный способ разрешения жилищных конфликтов. Согласно статье 86 ЖК РСФСР член семьи нанимателя с согласия других членов семьи имел право требовать заключения с ним отдельного договора найма. Указанное изменение договора в литературе и в судебной практике получило название «раздел жилого помещения». Право на раздел имел и сам наниматель. Суды, рассматривая иски о разделе жилых помещений, исходили из равного права нанимателей и проживающих с ним членов семьи на пользование жильем. Если между нанимателем и членами семьи, одновременно вселившимися или вселившимися впоследствии, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд мог учесть это соглашение. После принятия ЖК РФ на практике возник вопрос о том, сохраняется ли право на раздел жилья за лицами, заключившими договор социального найма до 1 марта 2005 года. Из статьи 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 01.01.01 г. N 189-ФЗ (далее – Вводный закон) нельзя сделать однозначного вывода о сохранении либо отсутствии этого права у указанных лиц. Такая неопределенность может привести к ущемлению жилищных прав граждан. Это имеет важное значение для реализации права граждан на приватизацию жилого помещения. Как известно, приватизация жилья в фонде социального использования возможна при условии согласия на нее всех граждан, имеющих самостоятельное право на жилое помещение. Именно при отсутствии такого согласия лица, желающие осуществить приватизацию, могли бы воспользоваться правом на раздел жилого помещения, впоследствии приватизировав комнату. Думается, что во Вводном законе применительно к этому случаю следовало бы использовать не традиционный подход к регулированию длящихся отношений, а установить «параллельный» правовой режим жилых помещений, предоставленных до 1 марта 2005 года. Суть этого режима должна заключаться в установлении специальных правил действия отдельных прав и обязанностей, возникших на основе договора, заключенного до введения в действие нового закона. В сочетании с правилами статьи 422 ГК РФ «параллельный» режим приобретет свою логическую завершенность. Во Вводном законе следовало бы прямо указать, что право на раздел жилого помещения сохраняется за нанимателями до момента его приватизации (а в отношении тех, кто не воспользовался правом на приватизацию, – до окончания установленного законом срока реализации права на приватизацию жилья).

Для замены нанимателя как способа изменения договора социального найма, в отличие от прежнего жилищного законодательства и статьи 672 ГК РФ, кроме согласия членов семьи, необходимо и согласие наймодателя (часть 2 статьи 82 ЖК РФ). Такое правовое регулирование вызывает ряд вопросов. Во-первых, каковы основания и последствия отказа наймодателя в замене нанимателя? Во-вторых, как соотносятся статья 82 ЖК РФ и 672 ГК РФ, которая не предусматривает получения согласия наймодателя на замену нанимателя? На наш взгляд, ЖК РФ, закрепляя право наймодателя давать согласие на замену нанимателя, должен был предусмотреть конкретный перечень оснований отказа в даче такого согласия (по аналогии с правилами обмена жилыми помещениями). В противном случае наниматель оказывается практически беззащитным перед произволом наймодателя.

Вопрос о соотношении статьи 82 ЖК РФ и статьи 672 ГК РФ является лишь частным проявлением более широкой проблемы – распределение приоритетов между ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений. Часть 8 статьи 5 ЖК РФ установила безусловный приоритет ЖК в регулировании жилищных отношений, несмотря на то, что основная масса норм Кодекса является гражданско-правовой. Как известно, статья 3 ГК РФ установила приоритет ГК в регулировании гражданских отношений. Суть этого заключается в том, что «норма гражданского права, находящаяся вне ГК, не может противоречить норме ГК, а если она противоречит, то применяется норма ГК». Противоречащие же ГК нормы могут применяться только после внесения соответствующих изменений в ГК. Конституционность статьи 3 ГК РФ (и аналогичных статей других кодексов) подтверждена Постановлением Конституционного Суда РФ от 01.01.01 года N 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы» <***>. Статья же 11 Вводного закона не внесла изменений в пункт 2 статьи 672 ГК РФ. Такое «противостояние» кодексов абсолютно недопустимо и требует устранения.

В этом же аспекте можно рассмотреть и новации ЖК РФ в части прав нанимателей на вселение поднанимателей и временных жильцов. Само по себе правовое регулирование этих отношений не претерпело серьезных изменений. Однако здесь остается также нерешенным вопрос о приоритете в регулировании жилищных отношений. По смыслу пункта 3 статьи 672 ГК РФ к договору поднайма и к пользованию жилыми помещениями временными жильцами нормы статей ГК (статья 680, пункты 1-3 статьи 685) применяются преимущественно перед жилищным законодательством. Между тем нормы ЖК РФ, регулирующие эти отношения, не делают никакой отсылки к ГК РФ. Конечно, с практической точки зрения такое несоответствие в регулировании не имеет особого значения, однако с точки зрения законодательной технологии такой подход не выдерживает критики.

Правила предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире также претерпели существенные изменения (статья 59 ЖК РФ). Главная новелла заключается в том, что теперь, в отличие от прежнего законодательства, право на предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире имеют не только наниматели, но и собственники, проживающие в этой коммунальной квартире. Условия предоставления комнаты, установленные статьей 59 ЖК РФ, в равной мере распространяются и на нанимателей, и на собственников жилого помещения.

В отношении права граждан на приватизацию жилого помещения введены следующие новации: во-первых, установлены временные рамки реализации права на приватизацию; во-вторых, введен запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года (статья 12 Вводного закона); в-третьих, уточнено право граждан на передачу приватизированного жилья в государственную или муниципальную собственность. Согласно статье 20 Вводного закона малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в них.

Таким образом, распорядительные права нанимателей и членов их семей в отношении жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, занимают существенное место в системе их прав и выражают одну из особенностей данного договора.

Обобщая положения законодательства можно систематизировано представить права и обязанности нанимателя и наймодателя жилых помещений[1].

Права и обязанности Наймодателя

• заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения.

Этот пункт, собственно, является самым простым и понятным для всех. Собственник имеет право по собственному усмотрению принять решение о сдаче квартиры в аренду, определить цену и срок, на который будет заключен договор. После истечения срока действия договора собственник имеет право расторгнуть договор либо перезаключить его, изменив какие-либо условия (как правило, это касается цены), либо оставить все без изменений.

• совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством.

Этот пункт содержит право собственника квартиры, которое способно в перспективе доставить арендатору больше всего хлопот: пока вы мирно живете в снимаемой квартире, ее владелец имеет полное право продать ее, подарить или завещать. И окажетесь вы перед лицом нового хозяина, вопрошая: а что же нам теперь делать? Причем самым страшным из перечисленных зол, наверное, все-таки является продажа. Потому что сначала вы протестуете против регулярных просмотров, на которые собственник приводит толпы непонятных граждан, потом привыкаете к ним, а потом… в одночасье оказываетесь на улице. Дело в том, что квартира может продаваться месяцами, ну а продастся всегда в самый неподходящий (для снимающих квартиру, конечно же) момент.

• давать согласие на вселение по просьбе Нанимателя других граждан.

Наниматель имеет право только с согласия Наймодателя вселить в свою квартиру кого-то, кроме супруга и детей. А он, соответственно, имеет право вашу просьбу удовлетворить или же отказать в ней.

• предлагать Нанимателю по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается.

При отсутствии договора, как ни обидно, Наймодатель имеет полное право изменять размер платы за квартиру в любое время. Никаких ограничений по этому поводу нашим законодательством не предусмотрено. Поэтому всем тем, кто страдает от ежемесячных повышений арендной платы, остается лишь искать менее жадных хозяев или заключать договор аренды, который будет гарантировать вам фиксированную сумму арендной платы в течение всего срока действия договора.

• расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Если почему-либо договориться не удается, Наймодатель, как и Наниматель, может обратиться за защитой своих прав в суд. В суде он может расторгнуть договор, взыскать с арендатора недополученные средства или обязать его к каким-либо действиям (оплатить ремонт, погасить задолженность за телефон и т. д.) Здесь важно помнить, что если вы считаете ситуацию несправедливой, то всегда можете обратиться со встречным иском и даже выиграть его.

• требовать от Нанимателя своевременного внесения платы за наем.

Из этого права Наймодателя следует и его обязанность – контролировать своевременное получение платы за аренду. Очень часто у собственников и Нанимателей возникает спор: кто должен первым звонить, когда приходит время платить за квартиру. Так вот, проявлять инициативу должен собственник, и если он этого не делает, то у него нет права обвинить арендатора в несвоевременном внесении денег за жилье.

• входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором.

В этом пункте ключевые для проживающего в квартире слова – именно «по предварительному соглашению», а вовсе не «в любое время», как многие привыкли читать. Такие вещи лучше заранее оговорить в договоре найма, чтобы не пугать друг друга изумленными лицами в случае неожиданного визита.

• требовать от Нанимателя освобождения жилого помещения по истечении срока найма.

По истечении срока действия договора найма собственник квартиры имеет право требовать освобождения квартиры.

• предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии (и поддерживать его в этом состоянии).

Этот пункт закона автоматически снимает извечные споры о том, кто должен ремонтировать потекший кран, менять прохудившуюся трубу и делать прочие вещи, благодаря которым квартира становится приемлемой для жизни. Все это в ведении собственника квартиры, хотя на практике, если речь идет о малосущественных вещах, таких, как прокладка для крана или обои, которые порвала ваша же кошка, такие вопросы проще решить самому, чем долго и нудно спорить с хозяевами.

• обеспечить предоставление коммунальных услуг.

По сложившейся практике, квартплату и абонентскую плату вносит собственник, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает наниматель. Теперь, с начала 2007 года, к этим обязанностям добавляется еще и тот факт, что собственник квартиры должен выбрать оптимальный для себя тарифный план предоставления телефонных услуг, согласовав, при желании, это с Нанимателем квартиры.

• участвовать в выборах, если в доме выбирают управляющую компанию.

Это еще одно нововведение последнего времени: практически на всех подъездах появились сообщения о том, что жильцы должны выбрать управляющую фирму, которая будет обеспечивать работу коммунальных служб дома. В данном случае под термином «жильцы» подразумеваются собственники квартир, и участвовать в этом выборе – их прямая обязанность.

Права и обязанности Нанимателя:

• пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока найма.

Это означает, что, сняв квартиру, вы вправе проживать там и использовать все то имущество, которое было оставлено хозяевами в квартире. Во избежание претензий, которые вам могут быть предъявлены по истечении срока найма, до въезда в квартиру имеет смысл составить с хозяевами опись имеющегося имущества и его состояния. Делается это для того, чтобы выезжать из квартиры тихо и спокойно.

• вселить в нанимаемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия Наймодателя).

Этот пункт закона, возможно, расстроит тех, кто надеется снимать квартиру с друзьями. Однако современные правовые реалии именно таковы: рассказав хозяйке о том, что вы будете жить здесь с мужем, вы не сможете через неделю вселить в квартиру друзей или подруг. В противном случае хозяйка будет иметь полное право расторгнуть с вами договор. Тогда и ваш задаток и комиссия агентству будут потрачены зря, а поиски придется начинать сначала.

• предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом Наймодателя.

Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие. Если все-таки у вас появилась настоятельная необходимость предоставить временный приют друзьям, лучше заранее уведомить об этом квартирных хозяев. А вот если вы «забудете» им рассказать о планируемом «увеличении семейства», а гостей увидят, скажем, наблюдательные бабушки у подъезда, то будьте готовы к неприятному разговору, а возможно, и к расторжению договора.

• сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду.

Это ограничение, установленное законом, как правило, расстраивает тех, кто планирует использовать снимаемую квартиру для бизнеса: для организации офиса, сдачи ее «на час», организации какого-либо домашнего производства и так далее. На практике ни одно из этих действий не разрешено законом, и Наймодатель, то есть собственник квартиры, узнав, что вы, к примеру, сдаете две комнаты из снимаемых трех, имеет полное право попросить вас на улицу вместе с вашими субарендаторами.

• соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

Важно помнить и о том, что так называемые «правила пользования жилыми помещениями», сформулированные в Жилищном кодексе РФ, распространяются не только на ваше собственное жилье, но и на любое занимаемое вами жилое помещение. Поэтому складывать мусор в коридоре и раздражать соседей иными способами, стимулируя их к вызову милиции, не стоит.

• освободить жилое помещение по истечении срока найма, установленного в договоре найма.

Этот пункт довольно тонкий. Как правило, договор о найме заключается на год. Но это не значит, что если и вас, и хозяев все устраивает, вы все равно обязаны выехать из квартиры по истечении этого срока. Скорее имеет смысл перезаключить договор заранее и продлить его действие еще на год. Ну, а если накопились какие-то вопросы и претензии друг к другу, то окончание срока договора – самое лучшее время, чтобы выяснить их все.

Многие собственники используют окончание оговоренного срока как повод поднять цену на квартиру – что ж, если вы понимаете, что цены объективно выросли, а новая квартира обойдется вам, как обычно, в 3 цены (включая залог, комиссионные агенту и плату за первый месяц), то есть все основания согласиться. И не забудьте, что залог, который вы вносили перед вселением в квартиру возвращается собственником, при отсутствии претензий с его стороны.

• беспрепятственно допускать Наймодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества.

По этому пункту у многих возникают самые острые трения с арендаторами. Особенно часто это бывает, если квартиру сдают пожилые пенсионеры, которым хочется общения; или если квартира сдается впервые, и в ней остается множество вещей бывших жильцов, а ныне Наймодателей. Чтобы ежедневно не встречать с изумленным лицом зашедшего по старой памяти хозяина, имеет смысл заранее оговорить в договоре число возможных визитов в месяц. Оптимально, если удастся ограничиться одной встречей и совместить ее с передачей денег.

• нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества.

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ, с момента заключения договора вся ответственность за квартиру переходит на квартиросъемщика. Соответственно, последствия залива соседей, пожара, случившегося по вашей вине, или любой подобной неприятности придется ликвидировать самостоятельно и за свой счет. Хотя, к чести квартирных хозяев, многие из них соглашаются делить такого рода ответственность пополам. Так что в этом вопросе – одном из немногих – практика оказывается милосерднее закона.

• своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.

Именно этот пункт в свое время стал причиной появления так называемого «залога». Дело в том, что слишком много безответственных квартиросъемщиков покидало свои временные жилища, оставив хозяевам многотысячные счета за телефон или неоплаченное в течение года электричество.

В заключении хотелось бы отметить, что, обращаясь в агентство недвижимости с просьбой об оказании услуг, Вы тем самым получаете возможность заключить договор аренды, составленный юристами, в котором будут отражены все Ваши пожелания.

В условиях экономического кризиса все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений[2]. Для расторжения подобных соглашений в законе предусмотрены определенные основания.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:

1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);

2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);

3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Данные основания являются практически общими для всех договоров аренды (арендатором, как правило, выступает юридическое лицо) или найма (нанимателем может быть только физическое лицо). Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Договор найма в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя.

В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

Чтобы придать процессу максимум цивилизованности, стоит заранее знать, кто, как и на каких основаниях может выселить арендатора с занимаемой жилплощади[3].

Вариант первый: договор найма (аренды) не заключался, нет никаких бумаг, подтверждающих факт наличия арендных отношений

Такое случается: если между сторонами арендных отношений существовало или стихийно возникло доверие, если стороны неграмотны, если одна сторона планирует обмануть другую и т. п. Само по себе незаключение договора не является гарантией того, что арендатора выселят раньше срока, но существенно повышает вероятность такого развития событий (даже если изначально в планах квартирного хозяина не было ничего подобного).

Заметим: здесь идет речь именно о случае, когда никаких бумаг, подтверждающих наличие арендных отношений, нет – договор по закону заключается в простой письменной форме, но строгих требований к его оформлению не существует. Так что подтверждающая бумага, как бы она ни была скромна и немногословна, в принципе может быть признана договором аренды/найма жилого помещения.

Арендатор, не связанный договором, тоже может позволить себе лишнего – например, вывезти мебель и технику и исчезнуть, не оплатив проживание и обклеив стены счетами за международные телефонные переговоры. Если между собственником жилья и арендатором не заключен договор аренды, то законным способом выселить квартиранта является обращение в суд. Кроме этого, собственник может обратиться с заявлением в правоохранительные органы, которые установят факт незаконного проникновения в жилище и могут привлечь такого арендатора к ответственности.

Другими словами, если в суд обращаться не хочется, можно действовать по-простому: предупредить арендатора о том, что ваша встреча была ошибкой и с такого-то числа квартиру надо освободить. В тяжелых случаях можно попросту сменить в отсутствие особо буйного квартиранта замки, а в случае претензий обращаться в милицию: «в квартире посторонние» (на руках хорошо иметь при этом свидетельство о праве собственности и документы, удостоверяющие личность).

Вариант второй: договора нет, но есть расписки о передаче денег

Расписки сложно признать договором, и сами по себе они не являются основанием для нахождения «постороннего» человека в квартире, но все-таки наличие расписок открывает возможность судиться не только хозяину с арендатором, но и арендатору с хозяином.

Если договор не заключался, но жилец брал с хозяина расписки, в которых указано, за что конкретно взяты деньги (паспортные данные сторон, ссылка на наем квартиры по конкретному адресу и за конкретный период), то это является косвенным подтверждением того, что человек эту квартиру снимает. И в этом случае, поскольку договор найма заключен в устной форме, выселить жильца можно только путем устных договоренностей либо на основании действующего законодательства (ГК РФ) в судебном порядке.

В случае если договор не заключался, но при передаче денег арендатор брал с собственника квартиры расписки, это обстоятельство может свидетельствовать о наличии договоренностей, и суд может признать факт наличия договорных отношений.

Помимо письменных свидетельств, при рассмотрении конфликта может иметь вес и такая, вроде бы, нематериальная вещь, как соседское слово.

По жилищным делам для установления юридически значимых обстоятельств часто используются свидетельские показания. Свидетель – это юридически не заинтересованное в исходе дела лицо, вызываемое в суд для сообщения сведений о непосредственно им воспринятых или сообщенных ему фактах, имеющих значение для дела. С помощью свидетельских показаний устанавливаются самые разные факты, имеющие юридическое значение для разрешения жилищного спора. Например, по делам, связанным с выселением арендатора из квартиры, посредством свидетельских показаний нередко устанавливаются факты возникновения договорных отношений. Поскольку, как правило, предметом спора выступает жилое помещение, которое находится в многоквартирном доме, в качестве свидетелей часто вызываются соседи спорящих сторон. Сведения о некоторых фактах (например, о проживании гражданина в жилом помещении) могут быть получены этими свидетелями невербальным путем, посредством простого наблюдения.

Показания соседей могут использоваться, если расторжение договора происходит на основании жалоб соседей на нецелевое использование квартиры или неоднократное нарушение гражданских прав соседей.

Вариант третий. Договор аренды/найма заключался.

Если нет желания «брать на понт» арендатора, придется обращаться в суд: законных оснований для выселения жильцов, как бы ни был убог договор, не найти. Разумеется, если срок действия договора не истек. Вариант со сменой замков опасен для квартирного хозяина тем, что, имея на руках документ, подтверждающий его право находиться в квартире, арендатор мало того что может обратиться в суд по поводу нарушения условий договора, так еще и, при наличии известной фантазии, вполне может инкриминировать квартирному хозяину кражу ценных вещей с занимаемой им жилплощади. И не так важно, существовали ли эти ценности в реальности или только в его воображении.

Если срок договора истек, а правоотношения по найму жилья продолжаются, то договор становится заключенным на неопределенный срок. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (ст.452 ГК РФ. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение: «Согласно ст. 434 ГПК РФ, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке исполнения решения о выселении. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 ГПК РФ. На практике основанием для отсрочки выселения может быть тяжелая болезнь выселяемого с высокой температурой».

Сдача в аренду жилья формирует у собственника обязанность по уплате налогов[4]. Сдавая жилье в аренду, собственник получает доход, который по закону облагается налогом. Однако платить его можно по-разному.

Если вы законопослушный арендодатель, то можете воспользоваться относительно простым (но, кстати, не самым дешевым) способом и заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Обычная ставка – 13%. Но для лиц, не являющихся налоговыми резидентами*, ставка составляет уже 30%.

Платить НДФЛ необходимо один раз в год, уведомив предварительно фискальный орган по месту жительства о том, что получен доход. Это делается путем подачи налоговой декларации до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год). То есть если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2010 г., то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2011 г., заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста.

При этом необходимо указать основные сведения о плательщике налогов. Если заполнением декларации занимается физическое лицо, то он сообщает свое полное имя, фамилию и отчество, место регистрации, индивидуальный налоговый номер.

После этого вы должны рассчитать НДФЛ и заплатить его не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Реквизиты для оплаты можно взять в налоговом органе.

Пример расчета НДФЛ

Гражданин сдавал квартиру с 1 января по 31 декабря 2009 г. Ежемесячная арендная плата составляла 25 тыс. руб. Итого годовой доход от аренды – 300 тыс. руб. Налогоплательщик обязан подать декларацию до 30 апреля 2010 г., а до 15 июля 2010 г. заплатить НДФЛ: 13% от 300 тыс. руб., то есть 39 тыс. руб.

Если арендодатель не является налоговым резидентом, то ему придется заплатить 30% от 300 тыс. руб., то есть 90 тыс. руб. Необходимо учитывать:

• Если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговики, скорее всего, насчитают на сумму этих платежей 13% НДФЛ. Объясняется это тем, что арендодатель экономит на оплате ЖКУ и тем самым получает доход.

• Если вы сдаете квартиру и при этом не платите налог на доходы, то вам грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). При умышленном уклонении штраф составляет 40%. Но привлечение лица к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности уплатить причитающиеся суммы налога, то есть помимо штрафа придется заплатить НДФЛ (ст. 108 НК РФ).

• Можно легально не платить НДФЛ, если вы сдаете квартиру в аренду юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом случае оно является налоговым агентом. При этом жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

• Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно, например, по договору безвозмездного пользования родственникам или близким друзьям.

Каждый гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и осуществлять деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду.

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

Порядок регистрации ИП регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", а также Федеральным законом "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части совершенствования процедур государственной регистрации и постановки на учет юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Для регистрации ИП необходимо предоставить в налоговый орган установленный пакет документов и оплатить госпошлину в размере 400 рублей. Регистрация ИП осуществляется в течение 5 рабочих дней и признается осуществленной после внесения регистрирующим органом записи о предпринимателе в Единый Государственный Реестр Индивидуальных предпринимателей – в ЕГРИП (п. 2 ст. 11 Закона ).

Документы представляются в регистрирующий орган лично или направляются по почте с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения. Заявителем, как правило, является физическое лицо или лицо, действующее на основании доверенности (нотариальной) в интересах лица, желающего зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Для регистрации ИП необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

– Паспорт, нотариально заверенную копию паспорта и копию ИНН;

– Нотариально заверенное заявление о государственной регистрации (заполнять заявление необходимо печатными буквами);

– Заявление о переходе на упрощенную форму налогообложения в двух экземплярах (об это далее);

– Квитанцию об оплате госпошлины в размере 400 рублей (реквизиты для оплаты можно узнать в налоговой инспекции);

– Доверенность (если регистрация производится по доверенности).

В заявлении о государственной регистрации необходимо четко указать вид или виды деятельности с недвижимым имуществом, которые будет осуществлять ваше ИП:

– Сдача внаем собственного недвижимого имущества;

– Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества;

– Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;

- Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;

– Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом;

– Предоставление посреднических услуг при покупке продаже и аренде недвижимого имущества;

– Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества;

– Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества;

– Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества;

– Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества;

– Управление недвижимым имуществом;

– Управление эксплуатацией жилого фонда;

– Управление эксплуатацией нежилого фонда;

– Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества.

Затем следует открыть счет в банке (из числа работающих с юридическими лицами). Набор необходимых документов у каждого банка свой. В Сбербанке, в отличие от коммерческих банков, не требуют коды статистического учета, которые применяются для учета юридических лиц и присваиваются Федеральной службой государственной статистики. После получения уведомления об открытии счета в течение 10 суток об этом нужно сообщить в налоговую, во избежание штрафа, а также сдать туда оригинал документа, копию оставив при этом себе. Последний шаг – в филиале Пенсионного фонда по месту прописки нужно взять и заполнить форму АДВ-11 – ведомость уплаты страховых взносов на обязательное пенсионное страхование (можно скачать в Интернете вместе с рекомендациями по ее заполнению).

При подаче документов в налоговую инспекцию заявителю выдается расписка с указанием перечня и даты их получения. Если подача документов осуществляется через доверенное лицо, расписка в течение 5-ти рабочих дней направляется почтой по адресу физлица, регистрируемого в качестве ИП. Документы, подтверждающие регистрацию, отправляются почтой. Как правило, новоиспеченный ИП получает их примерно через 2 недели.

Договоры с арендаторами и прочая документация должны храниться на случай проведения проверки. К налоговой отчетности эти документы не прикладываются, но по требованию инспектора должны быть предоставлены.

Бухгалтерия вашего предприятия будет зависеть от выбранного режима налогообложения. Индивидуальный предприниматель имеет право выбрать одну из трех систем налогообложения – общую и две упрощенные, при объекте налогообложения "доходы минус расходы" или объекте налогообложения "доходы". Последняя – наиболее простая и экономная для такого вида деятельности, как аренда жилья.

При упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения "доходы" налог исчисляется в размере 6% от суммы доходов, полученных от аренды жилья. Этот налог заменяет собой уплату НДС и НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности, налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности) и единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц).

Законом "О бухгалтерском учете" предусмотрено освобождение индивидуальных предпринимателей от ведения бухгалтерского учета. Вместо него ведется книга учета расходов и доходов, с которой вместе должны храниться договоры аренды. Эта книга раз в год сдается в налоговую инспекцию на сверку.

Порядок заполнения налоговой декларации зависит от системы налогообложения и регулируется соответствующей главой налогового кодекса. Для заполнения декларации о доходах физического лица, занимающегося предпринимательской деятельностью, следует изучать главу 23 Налогового кодекса РФ.

Как отмечалось выше, наиболее простой и экономный режим налогообложения – упрощенная система по ставке 6% от суммы доходов. В этом случае декларация заполняется один раз в год. В соответствии со статьей 346.23 НК РФ налогоплательщики – индивидуальные предприниматели - представляют налоговую декларацию в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом), а в год оформления – до 31 декабря. Кроме того, ежегодно до 25 апреля необходимо подавать форму АДВ-11 (см. выше).

Важное добавление: декларацию требуется сдавать один раз в год, но сами налоги платятся поквартально, в противном случае вам будут начисляться штрафы.

Время от времени возникают случаи, когда налоговые инспекторы отказываются принимать отчетность у арендодателей, утверждая, что сдача жилья в аренду не может проходить в рамках ИП, и настаивая на уплате НДФЛ. Если вам доведется столкнуться с подобным требованием, помните – это неправомерный отказ.

Ограничения по применению упрощенной системы для ИП перечислены в пункте 3 статьи 346.12 НК РФ. Там, в перечне ограничений по применению упрощенной системы налогообложения вид деятельности "сдача в аренду недвижимости (жилья)" отсутствует.

Чтобы обезопасить себя от подобных неправомерных действий инспектора достаточно при регистрации ИП выполнить следующие действия:

– В кодах видов деятельности заявления о госрегистрации указать соответствующий код деятельности;

– В заявлении о применении упрощенной системы налогообложения в качестве объектов налогообложения указать "доходы, облагаемые по ставке 6%".

При выполнении этих условий инспектор не сможет отказать в принятии декларации по налогу, уплачиваемому с применением упрощенной системы налогообложения (УСНО).

ИП представляют налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом; окончательный налог также должен быть оплачен до вышеназванной даты.

Аренда через ИП имеет существенное преимущество: размер налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ.

Минусы этого варианта:

• придется пройти регистрацию в качестве ИП;

• ИП, работающие по УСН, обязаны вести книгу учета доходов и расходов;

• авансовые платежи по налогу нужно вносить раз в три месяца;

• ИП необходимо платить взносы в пенсионный фонд (хотя на сумму этих взносов можно уменьшить налог) и в фонд социального страхования;

• на первых порах, скорее всего, понадобится помощь бухгалтера или другого специалиста, разбирающегося в налогообложении ИП.

Пример расчета налога для ИП

Если арендодатель с 1 января по 31 декабря 2009 г. получил от сдачи квартиры в аренду доход в размере 300 тыс. руб., то налог, который ему необходимо заплатить до 30 апреля 2010 г., составит 6% от 300 тыс. руб. – то есть примерно 18 тыс. руб.

Покупка патента на аренду квартиры

Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве ИП, но УСН осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1. НК РФ), стоимость которого и будет являться своего рода налогом.

Заявление на получение патента необходимо подать в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за один месяц до начала использования предпринимателем упрощенной системы налогообложения на основе патента. (Если вы планируете сдавать квартиру с 1 апреля 2010 г., то нужно в феврале зарегистрироваться в качестве ИП и до начала марта 2010 г. подать заявление на патент.) В заявлении необходимо указать вид предпринимательской деятельности – передача во временное владение или в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.

Патент обязаны выдать в десятидневный срок с момента подачи соответствующего заявления. (В Москве регистрацию ИП и получение патента можно произвести одновременно.)

Стоимость патента составляетруб. на один год. Но граждане могут приобрести его и на меньший срок, тогда будет произведен соответствующий перерасчет (3600 руб. в месяц).

Оплата происходит в два этапа:

• в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента должна быть оплачена 1/3 от его стоимости руб.);

• оставшаяся часть стоимости патента руб.) оплачивается не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент.

Если предприниматель просрочит первую часть оплаты либо внесет ее не полностью, то право на применение УСН на основе патента будет потеряно и придется платить налоги по общей системе.

Плюсы данного варианта:

• не надо подавать налоговую декларацию;

• оплату производят всего в два этапа;

• сумма фиксированная и не зависит от того, сколько жилых помещений будет сдавать гражданин.

Минусы:

• регистрация в качестве ИП;

• обязанность вести книгу учета доходов.

Налоговыми резидентами являются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации (ст. 207 НК РФ). Все остальные граждане не являются налоговыми резидентами.

[1] http://www. *****/articles/view6219

[2] http://www. *****/stati/?id=2147&PHPSESSID=osmeejqo95eob8i01eif7pght5, *****

[3] *****, http://www. *****/stati/?id=2137&PHPSESSID=osmeejqo95eob8i01eif7pght5

[4] realty. *****, http://www. *****/stati/?id=2115