Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэлтерских услуг региона (на материалах Ставропольского края)

На правах рукописи

Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэлтерских услуг региона

(на материалах Ставропольского края)

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (сфера услуг)

Автореферат диссертации

на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Шахты - 2010

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия им. »

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

кандидат экономических наук, доцент

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия»

Защита состоится 27 ноября 2010 года в 10-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» г. Пятигорск, гора Казачка,., ауд. 602

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса».

Автореферат разослан 26 октября 2010 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование рынка риэлтерских услуг с его специфическими особенностями, закономерностями, тенденциями и специфическими трудностями, с которыми не сталкивалась российская экономика ранее, обусловлено изменением отношений собственности в стране. Эффективное развитие сферы услуг и экономики региона в целом невозможно без результативного использования недвижимости, в связи с чем формирование условий развития рынка риэлтерских услуг является одной из важнейших задач действенного распоряжения объектами недвижимости и обеспечения устойчивого отраслевого роста.

Согласно позиции политического руководства государства (Президента РФ и главы Правительства РФ ), в полной мере отраженной в «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года», в качестве стратегического ориентира на долгосрочную перспективу выделен инновационный тип роста экономики, ключевыми элементами которого являются инновации, инвестиции и соответствующая инфраструктура, что и определяет значимость рынка риэлтерских услуг в качестве генератора инфраструктурой составляющей в ее натурально-вещественном выражении.

Рынок риэлтерских услуг является специфической, управляемой социально-экономической системой, действующей в тесной взаимосвязи с политической обстановкой, экологической средой, экономико-социальной сферой, уровень развития которой формирует горизонты устойчивого развития рыночной экономики, направленного на обеспечение воспроизводства основных фондов, реализацию возможностей инновационного развития экономической системы, увеличение производительности труда и др. При этом разработка эффективного инструментария развития рынка риэлтерских услуг предполагает повышение роли и увеличение доли участия в данном процессе соответствующих органов управления.

Таким образом, весьма своевременной проблемой является исследование аспектов управления развитием рынка риэлтерских услуг на основе выявления тенденций, закономерностей, определения направлений и параметров его функционирования и развития. Разработка методики управления развитием рынка риэлтерских услуг на уровне региона, стимулирование его положительного воздействия на отраслевую динамику, в конечном итоге, будет способствовать достижению устойчивого роста экономической системы и повышению качества жизни населения региона.

Необходимость разработки положений по управлению эффективным развитием рынка риэлтерских услуг региона, актуализирует своевременность и значимость представленной диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. В современной отечественной экономической литературе достаточно широко представлены научные исследования, посвященные теории управления экономикой сферы услуг, ее отдельных сегментов, отражающие специфику формирования рынков различных видов услуг, а также работ, характеризующих параметры формирования и развития рынка недвижимости.

Направлениям совершенствования экономических отношений в сфере недвижимости, условиям ее эффективного развития, посвящены работы С. Абрамова, П. Грабового, В. Жилиной, А. Кирилловой, С. Кузиной, К. Кулакова, И. Лукмановой, Л. Павловой, И. Погребного, Б. Прыкина, В. Рутгайзера, В. Серова, К. Строкина, Н. Фалькевича, Н. Яськовой и др.

К числу исследователей, работы которых содержат различные аспекты формирования и функционирования рынка недвижимости, его инфраструктурных элементов и институтов, следует отнести: И. Бачуринскую, Н. Васильеву, Р. Гарифуллина, С. Грибовского, В. Григорьева, М. Коробкову, М. Кратенко, С. Максимова, И. Малышева, В. Новикова, Е. Озерова, И. Смирнова, К. Татарова и др.

Отдавая дань важности и значимости научных исследований выше названных ученых, следует отметить недостаточную изученность аспектов управления развитием рынка риэлтерских услуг региона, основывающихся на системном анализе институциональных параметров и отраслевых детерминант. Значимость решения проблемы управления развитием рынка риэлтерских услуг на уровне региона в тесном сочетании с необходимостью дополнительного обоснования принципов, элементов и функций управления, недостаточность аргументированных практических выводов и рекомендаций, ориентированных на развитие рынка риэлтерских услуг, базирующихся на выявлении основных тенденций, закономерностей, условий, параметров и факторов его функционирования, обусловили выбор тематики исследования, его цель и задачи, логику и структуру изложения.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является формирование концептуальной модели управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

В соответствии с поставленной целью сформулированы и последовательно решены следующие задачи:

- уточнить базовые категории функционирования рынка риэлтерских услуг путем вскрытия его социально-экономической сущности и значения в экономике региона;

- выявить факторы, оказывающие влияние на функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг;

- исследовать трансформационные процессы в сфере недвижимости и их влияние на развитие рынка риэлтерских услуг;

- дополнить содержание понятия «рынок риэлтерских услуг региона» с позиции комплексного подхода;

- изучить строение и институциональную среду, определяющие параметры функционирования и развития исследуемого рынка;

- обосновать направления совершенствования управления развитием рынка риэлтерских услуг региона.

Объектом исследования являются субъекты рынка риэлтерских услуг Российской Федерации и Ставропольского края.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе функционирования и развития рынка риэлтерских услуг.

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили работы отечественных и зарубежных ученых по развитию сферы услуг, ее отдельных сегментов, в частности, рынка риэлтерских услуг, нормативно-законодательные акты по исследуемой проблематике. Информационной основой диссертационной работы явились данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, территориальных служб по Ставропольскому краю и отдельным субъектам Юга России, результаты исследования автора.

Соответствие темы исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленная диссертационная работа выполнена в рамках п.15.103 «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка», п. 15.109 «Механизм повышения эффективности и качества услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг).

Методы исследования. При написании и обосновании отдельных положений диссертационной работы использован широкий спектр методов и приемов экономического исследования: монографический, аналогии, группировок, анализа и синтеза, сравнения, экономико-статистические и экономико-математические, графический.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в формировании концептуальной модели управления развитием рынка риэлтерских услуг на основе выявления тенденций и закономерностей его функционирования и развития.

В ходе исследований получены следующие элементы приращения научного знания:

- раскрыта сущность и содержание рынка риэлтерских услуг (представляющего собой систему социально-экономических отношений, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости и различных вариантов землепользования, их информационным сопровождением, управлением с целью получения максимальной прибыли и достижения социального эффекта), что позволило выделить его базовые функции и особенности;

- определена экономическая природа риэлтерской услуги как специфической деятельности по удовлетворению потребностей потребителя в товарах, имеющих материально-пространственную форму выражения, характеризующихся неотделимостью от ее производителя, непостоянством каче­­ства посредством взаимодействия исполнителя и потребителя, что позволило выделить и систематизировать факторы, воздействующие на рынок риэлтерских услуг, своевременный мониторинг которых обеспечивает повышение эффективности его регулирования в контексте стратегических приоритетов и потребностей социально-экономического развития общества;

- выявлены, на основе исследования процессов трансформации отношений собственности в экономической системе России, закономерности развития рынка риэлтерских услуг (активизация и углубление процессов интеграции и дифференциации; повышение требований к качеству риэлтерских услуг, значимости и престижности владения объектами недвижимости;  совершенствование нормативно-правовой базы; прирост корпоративных и частных капиталовложений и др.), что позволило определить наиболее эффективные направления его развития;

- обоснованы взаимосвязь и взаимообусловленность развития регионального рынка риэлтерских услуг с экологической обстановкой, экономической сферой, социальной средой и политической ситуацией, что позволило расширить понимание роли последнего как механизма, обеспечивающего, на основе взаимодействия спроса и предложения, процессы организации, обмена и управления земельными участками и другими объектами недвижимости на определенной территории с однородными социально-экономическими условиями;

- обоснованы ключевые составляющие (институциональная среда; внутренняя структура; инвестиционная среда) системы управления развитием рынка риэлтерских услуг, базирующейся на конституирующих и регулирующих принципах формирования рынка риэлтерских услуг, (целостности, комплексности, многоуровневости, взаимообусловленности, единства, отражающей реакции, информационной обеспеченности и верификации, результативности, динамичности), что способствует достижению устойчивого экономического роста экономики региона.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что предложенные и обоснованные в диссертационном исследовании положения формируют теоретическую базу для дальнейшего совершенствования законодательных, социальных, организационных, экономических и инфраструктурных аспектов функционирования рынка риэлтерских услуг, что позволяет значительно расширить научный поиск направлений развития отдельных сегментов сферы услуг. Полученные результаты направлены на практическое использование субъектами рынка риэлтерских услуг, применение которых способно обеспечить устойчивый экономический рост.

Отдельные теоретико-методические положения диссертационной работы могут быть использованы высшими учебными заведениями при чтении курсов по дисциплинам «Основы управления недвижимостью», «Экономика городского строительства и хозяйства», «Оценка собственности», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности» и др.

Апробация и внедрение результатов исследования. Наиболее важные результаты диссертационной работы были представлены автором на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Кисловодск) в гг.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в 8 публикациях общим объёмом 4,9 п. л. (из них авт. - 4,9 п. л.).

Структура и объем работы. Цель и задачи исследования предопределили структуру диссертационной работы, которая включает в себя введение, три главы, выводы и рекомендации, библиографический список.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Введение содержит обоснование актуальности, цель и задачи, положения научной новизны, теоретическую и практическую значимость результатов диссертационной работы.

В первой главе «Теоретические основы формирования и развития рынка риэлтерских услуг» исследована сущность понятий «риэлтерская услуга», «рынок риэлтерских услуг», его роль в экономике страны и региона, выделены факторы, влияющие на развитие рынка риэлтерских услуг. Проанализированы особенности и выделены закономерности развития рынка риэлтерских услуг.

Возникновение рынка риэлтерских услуг обусловлено процессами передела собственности, которая из статуса государственной трансформировалась в сложную систему, включающую федеральную, региональную, муниципальную, частную и другие виды собственности. Рынок риэлтерских услуг с надлежащей инфраструктурой и эффективной системой регулирования со стороны государства, объективно отражает состояние экономической системы, оказывает непосредственное воздействие на формирование и развитие конкурентной среды, стимулирует активность предпринимательского сектора в сфере использования недвижимости, пре­пятствует совершению криминальных операций с землей, с учетом приоритетов экономического развития государства.

Рынок риэлтерских услуг представляет собой сложное, многомерное явление, с помощью которого передаются права на тот или иной вид собственности и интересы, связанные с ней, формируется ценовая и информационная политика. Также можно определить его как систему социально-экономических отношений, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости и различных вариантов землепользования, их информационным сопровождением, управлением с целью получения максимальной прибыли и достижения социального эффекта.

В работе выделены базовые функции рынка риэлтерских услуг:

- удовлетворение потребности населения в жилье;

- осуществление контакта между покупате­лями и продавцами товаров и услуг данного рынка;

- стимулирование сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости;

- установление и передача прав собственности на объекты недвижимости;

- формирование равновесных цен на земельные участки и объекты недвижимости;

- учет приоритетов экономического развития государства (региона);

- оказание информационной поддержки и сопровождения в процессе совершения сделок;

- обеспечение воспроизводства капитала с приращением и др.

Рынок риэлтерских услуг обладает многочисленными особенностями:

- низкой степенью ликвидности;

- цикличностью развития;

- специфическим характером потребительского спроса;

- необходимостью выполнения регламентирующих функций;

- высоким уровнем государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки земельных участков, других объектов недвижимости и ее увеличением во времени;

- высоким уровнем издержек (трансакционных);

- лимитированным числом продавцов и покупателей;

- значительным воздействием на конкурентоспособность объектов и их стоимость и др.

Рынок риэлтерских услуг предназначен для оказания определенного вида благ. Можно сказать, что риэлтерская услуга представляет собой определенную деятельность по удовлетворению потребностей потребителя в товарах, имеющих материально-пространственную форму выражения, характеризующихся неотделимостью от ее производителя, непостоянством каче­­ства посредством взаимодействия исполнителя и потребителя (рис. 1).

Исследуя проблему развития рынка риэлтерских услуг, следует обратить особое внимание на ключевые факторы, оказывающие влияние на его формирование и функционирование (рис. 2). Нами предложено четыре группы факторов, воздействующих на рынок риэлтерских услуг системно, в тесной взаимосвязи друг с другом.

Взаимодействие выделенных факторов обусловливают состояние и перспективы развития рынка риэлтерских услуг. В этой связи необходима поддержка положительных и устранение отрицательных последствий взаимовлияния рассмотренных факторов.

Рис. 1. Схема предоставления риэлтерской услуги

(Авторская разработка)

Исследование процессов трансформации отношений собственности в экономической системе России, проведенное в работе, позволило выделить закономерности развития рынка риэлтерских услуг:

- активизация и углубление процессов интеграции и дифференциации, в результате которых формируются новые формы и виды собственности, появляются новые субъекты собственности;

- повышение требований к качеству риэлтерских услуг активизирует процессы диверсификации и специализации субъектов исследуемого рынка;

- повышение значимости и престижности владения объектами недвижимости, что обусловливает рост спроса на данный вид услуг;

- совершенствование нормативно-правовой базы в сфере регулирования недвижимости и системы государственных гарантий вызывает повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости;

-  повышение спроса населения на новые виды объектов недвижимости инициирует развитие специальных мер и программ по совершенствованию риэлтерской деятельности;

- прирост корпоративных и частных капиталовложений в развитие рынка риэлтерских услуг определяет дальнейшее развитие его инфраструктурной составляющей.

В диссертационной работе отмечается, что формирование и развитие рынка риэлтерских услуг определяется уровнем развития отношений собственности в экономической системе страны, в том числе в сфере управления рынком недвижимости.

Рынок риэлтерских услуг занимает одно из ключевых мест в экономической системе государства, что связано со следующими обстоятельствами:

1) рынок риэлтерских услуг по сравнению с другими видами рынков определяет и наиболее обусловлен степенью социально-экономического развития государства;

2) рынок обладает специфическими характеристиками, не присущими другим рынкам, первостепенным из которых является недостаточная степень регулируемости на основе ценовых факторов;

3) рынок риэлтерских услуг является наиболее инвестиционно привлекательным. Для обеспечения эффективного функционирования рынка данного вида услуг необходима разработка и осуществление системы управления развитием на основе использования инструментов государственного и рыночного регулирования, что обуславливает выявление направлений решения данной проблемы как в масштабах экономики страны, но и на региональном уровне.

С целью расширения сущности и содержания основных дефиниций, определяющих рынок риэлтерских услуг, в диссертации детальному исследованию подверглась категория «рынок риэлтерских услуг региона». Наличие большого количества научных работ, посвященных исследованию

Рис. 2. Факторы развития рынка риэлтерских услуг (Авторская разработка)

недвижимости не отражает в полной мере региональную специфику рынка реэлтерских услуг. В работе представлено авторское видение данной категории: региональный рынок риэлтерских услуг представляет собой механизм, обеспечивающий, на основе взаимодействия спроса и предложения, процессы организации, обмена и управления земельными участками и другими объектами недвижимости на определенной территории с однородными социально-экономическими условиями.

Исследование рынка риэлтерских услуг с позиции системного подхода позволило рассматривать последний как специфическую, территориально обособленную, управляемую социально-экономическую систему, действующую в тесной взаимосвязи со следующими системами: экологической обстановкой, экономической сферой, социальной средой и политической ситуацией.

Проведенный в работе анализ значимости рынка риэлтерских услуг для данных общностей, позволил выделить следующие основные подходы:

- социальный, поскольку рынок данного вида услуг позволяет удовлетворить потребности населения в жилье (безопасном проживании), выделении личного пространства, налаживании коммуникаций, осуществление отдыха и досуга с привлечением различных объектов недвижимости и использованием элементов их инфраструктуры;

- инновационный, поскольку возникновение новых объектов недвижимости (премиум-класса, таунхаузов и др.) мотивирует рост спроса на них и побуждает организации, функционирующие на рынке риэлтерских услуг, к поиску креативных управленческих решений;

- политический, обеспечивающий политическую и непосредственно связанную с ней социальную стабильность; развитие рынка риэлтерских услуг инициирует формирование соответствующей инфраструктуры, что стимулирует повышение качественных параметров жизни населения, способствует развитию предпринимательского сектора, созданию дополнительных рабочих мест, ускоряя реализацию общегосударственной социальной политики;

- экологический, поскольку улучшение состояния окружающей среды оказывает положительное влияние на уменьшение экологических проблем административно-территориальных образований, что отражается на социальной и политической обстановке, в конечном итоге, увеличивает стоимость различных объектов недвижимости и рост спроса на риэлтерские услуги;

- экономический, поскольку рынок риэлтерских услуг в качестве основного капитала использует объекты недвижимости и другие объекты землепользования, обеспечивая получение высокого уровня дохода, стимулируя развитие смежных отраслей народного хозяйства.

На основе исследования сущности и значения рынка риэлтерских услуг региона для отмеченных выше сложных систем сформулирована миссия рынка риэлтерских услуг: формирование условий, направленных на рациональное использование земельных участков и других объектов недвижимости с целью обеспечения расширенного воспроизводства экономики региона.

Нарастающие процессы межрегиональной интеграции и конкуренции обуславливают выделение основных условий достижения устойчивых конкурентных преимуществ на длительную перспективу, среди которых одним из наиболее значимых является наличие эффективной системы управления.

Следует отметить, что наличие дифференциальных отклонений, оказывающих влияние на формирование структурной составляющей экономики регионов, обуславливает трансформации отношений собственности, отражающиеся на развитии рынка риэлтерских услуг. Специфика изменения отношений собственности в разных регионах отражается на функционировании и развитии региональных рынков риэлтерских услуг, определяя вариативность конкурентных преимуществ.

Таким образом, возникает необходимость исследования условий и показателей, оказывающих влияние на функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг конкретного региона.

Вторая глава «Анализ рынка риэлтерских услуг России и Ставропольского края» содержит исследование динамики показателей развития исследуемого рынка и региональной экономики в целом. Выделены проблемы развития рынка риэлтерских услуг в Ставропольском крае.

Рынок риэлтерских услуг региона является многофункциональным элементом совокупности других региональных рынков, обладающий самостоятельностью и одновременно интегративностью, выступающий на рынках капитала, земли и услуг. Можно сказать, что рынок риэлтерских услуг региона обладает обособленной территорией, единством и однотипностью протекания социально-экономических процессов в сфере регулирования и обращения земельных участков и других объектов недвижимости. Основными проблемами развития рынка риэлтерских услуг в Ставропольском крае являются: дифференциация формирования и развития рыночной инфраструктуры, отсутствии результативной системы управления, определяющей стержневые направления совершенствования методик и технологий управления развитием рынка исследуемого вида услуг в регионе.

Функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг невозможно рассматривать в отрыве от социально-экономического положения региона. Оценка, анализ и дальнейшее рациональное использование информации о показателях и динамике развития отрасли и региональной экономики в целом, повышают эффективность системы управления развитием рынка риэлтерских услуг.

Посткризисная ситуация на рынке недвижимости Ставропольского края, в частности, с функционирующими на нем субъектами малого предпринимательства, осуществляющими посредническую деятельность, характеризуется заметным оживлением. Кризисное падение с последующей стагнацией привели к ситуации отложенного спроса, и первые позитивные тенденции в макроэкономической ситуации послужили сигналом (в первую очередь, психологическим) для участников рынка и активизации риэлтерской деятельности.

Статистические данные подтверждают, что в 2009 году в Ставропольском крае наблюдалась положительная динамика по общей введенной площади жилых домов на территории региона: 1123,4 тыс. м2 или 105,5% от уровня предыдущего года. Отмеченный показатель превышает плановый, заложенный в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на 5,1%.

Аналогичная динамика характерна для вновь построенных населением и введенных за счет собственных и заемных средств жилых домов. В 2009 году было введено 630,2 тыс. м2 или 3698 жилых домов, что на 5,2% больше данного показагода. Динамика ввода в действие общей площади жилых домов в Ставропольском крае за период гг. приведена на рис. 3.

Рис. 3. Ввод в действие общей площади жилых домов в Ставропольском крае, тыс. м2.

Авторская разработка по данным Росстата.

Помесячная динамика объема вводимых в действие жилых домов в Ставропольском крае позволила графически проиллюстрировать характерную для данной отрасли сезонность, выпадающую на конец календарного года – после завершения преимущественно весенне-летнего строительства и осенних отделочных работ, а также выявить определенные тенденции на рынке первичной недвижимости в предкризисный (2007- и I половина 2008 года) и собственно кризисный (II половина 2008 и большая часть 2009 года) периоды (рис. 4). Исключая фактор сезонности, следует отметить в целом весьма незначительное снижение объема вводимого жилья в 2009 году по сравнению с благополучным 2008 годом, который, в свою очередь, заметно превышал по данному показагод. Однако уже к концу 2009 года была обеспечена не только положительная динамика, но и заметное ее превалирование над предыдущими периодами.

Рис. 4. Динамика ввода в действие жилых домов в гг. в Ставропольском крае, тыс. м2

Авторская разработка по данным Ставропольстата.

Характерной особенностью 2008 и особенно 2009 годов стал значительный рост объемов жилья, вводимого за счет иных (кроме индивидуальных) источников финансирования. Прежде всего, к таким источникам относится финансирование в рамках реализации уже упомянутого выше национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Данные таблицы 1 свидетельствуют, что на долю государственной собственности приходится лишь 0,8% от введенного в действие жилых домов. В удельном весе введенного в действие жилых домов преобладает частная недвижимость - 97,8% от ее общего объема.

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов в Ставропольском крае по формам собственности застройщиков за 2009 год

Авторское обобщение по данным Ставропольстата.

Рынок риэлтерских услуг гораздо быстрее других отреагировал на проявление кризисных явлений в экономике. В целом по Российской Федерации количество организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, арендой и предоставлением услуг в 2009 году выросло по сравнению с 2008 годом – с 709,5 по 775,4 тыс. единиц (с 15,2 до 16,3% от общего числа предприятий и организаций). По предварительным данным к концу I полугодия 2010 года этот показатель вырос и составил 837,3 тыс. ед. В Ставропольском крае в 2009 году таких организаций было 6848 или 11,7% от всего количества по Южному федеральному округу (до выделения Северо-Кавказского федерального округа) или 0,9% от общероссийского числа.

Оборот организаций, осуществляющих операции с недвижимым имуществом в целом по стране составил в 2009 году 5,1% от аналогичного показателя по всем видам деятельности. В стране на конец 2008 года функционировали 236 тыс. малых предприятий, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, а также арендой и предоставлением услуг - 17,5% от общего числа субъектов малого предпринимательства. Из этого количества 180,9 тыс. или 76,7% относятся к микропредприятиям. Данным видом экономической деятельности в малых предприятиях занимались в 2009 году 1850,1 тыс. человек или 16,2% от общей численности работников всех малых предприятий. Их суммарных оборот составил 1243,8 млрд. руб. или 6,6% аналогичного показателя среди микропредприятий по всем видам экономической деятельности. По имеющимся оперативным данным территориального органа статистики по Ставропольскому краю структура сделок в посткризисный период сохранила свои докризисные особенности. Пока еще нельзя говорить о достижении уровня 2007 года, однако четко прослеживается положительная динамика.

Число хозяйствующих субъектов на рынке данного вида услуг в крае снизилось. Подавляющая часть осуществляемых сделок 2009 года относится к операциям с квартирным фондом в многоквартирных домах вторичного рынка (92,0%). По-прежнему увеличивается спрос на квартиры, причем однокомнатные, заметнее его падение на трехкомнатные и двухкомнатные. Растет удельный вес сделок с производственной (коммерческой) недвижимостью, а также жилых домов.

В Ставропольском крае на одного жителя приходится 21,2 м2 общей площади жилых помещений. За период гг. не отмечены существенные изменения в сторону понижения ценовой конъюнктуры на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости. Однако весенний сезон 2010 года дал начало росту цен на основные категории жилой недвижимости.

Отсутствие в Ставропольском крае цивилизованного рынка арендованного жилья значительно осложняет деятельность не только самих участников сделок с недвижимостью, но и в определенной степени повышает риски предпринимательской деятельности. В крае имеется незначительное число риэлтерских организаций, занимающихся операциями по аренде недвижимости. По нашему мнению, емкость рынка риэлтерских услуг складывается из ряда составляющих (табл. 2), где ki- коэффициент, отражающий удельный вес операций на рынке риэлтерских услуг, оказываемых профессиональными риэлтерами и не учитывающий объемы деятельности частных маклеров, серых и черных риэлтеров.

Таблица 2

Слагаемые емкости рынка риэлтерских услуг региона

Авторская разработка.

Таким образом, основными тенденциями функционирования и развития рынка риэлтерских услуг Ставропольского края являются:

- незначительное снижение объемов вновь вводимого жилья;

- преобладание частной недвижимости (97,8% от общего объема введенного в действие жилых домов);

- значительный рост объемов жилья, вводимого за счет иных (кроме индивидуальных) источников финансирования;

- снижение числа хозяйствующих субъектов на рынке данного вида услуг;

- количественный рост рынка риэлтерских услуг и повышение активности субъектов рынка;

- поиск качественно новых путей осуществления риэлтерской деятельности;

- увеличение спроса на квартиры, причем однокомнатные;

- увеличение удельного веса сделок с производственной (коммерческой) недвижимостью, а также жилых домов и др.

В работе делается вывод о существовании зависимости степени развития рынка риэлтерских услуг и социально-экономического развития Ставропольского края. При этом экономика региона приобретает черты все большей самостоятельности, реализуя стратегические цели. Социально-экономическая политика органов региональной власти должна базироваться на учете и мониторинге данных о динамике развития региона, на основе которых принимаются обоснованные управленческие решения по эффективному регулированию рынка риэлтерских услуг региона.

Таким образом, развитие рынка риэлтерских услуг региона находится в тесной зависимости от уровня развития экономической системы региона, оказывая на него непосредственное влияние. Для того, чтобы рынок риэлтерских услуг региона стимулировал эффективное развитие сферы услуг и экономики региона в целом, необходимо выполнение совокупности соответствующих социально-экономических условий, среди которых: создание и сохранение благоприятных условий развития отношений и институтов собственности; поддержка функционирования институциональной среды и инфраструктуры рынка риэлтерских услуг; стимулирование конкуренции; развитие цивилизованных форм взаимодействия хозяйствующих субъектов; наличие развитой системы государственного и рыночного регулирования рынка риэлтерских услуг и др.

Так как формирование рынка риэлтерских услуг произошло сравнительно недавно, весьма спорными являются вопросы, касающиеся роли и значения различных институтов в его развитии, в связи с чем актуализируется исследование институциональных параметров и условий организации и развития исследуемого рынка конкретного региона.

Третья глава «Разработка направлений развития регионального рынка риэлтерских услуг» раскрывает особенности процессов организации и управления данным рынком, сформулированы рекомендации по совершенствованию управления региональным рынком риэлтерских услуг на основе влияния элементов внутренней и институциональной структуры. Разработана концептуальная модель управления развитием рынка риэлтерских услуг региона.

Рассматривая влияние рыночных механизмов на дифференциацию отраслевого и регионального развития, следует отметить, что в социально-экономической политике особое значение приобретает регулирование рынка риэлтерских услуг, направленное на предоставление возможностей рационального использования объектов недвижимости и землепользования в условиях приоритетности регионального развития. В работе доказана необходимость государственного вмешательства в регулирование рынка риэлтерских услуг на основе учета происходящих трансформационных процессов в экономике региона.

В связи с тем, что операции на рынке риэлтерских услуг совершаются в форме передачи прав на объекты собственности, они находят свое отражение в специфике данного вида услуг. При этом отправной точкой обеспечения эффективного функционирования и развития рынка риэлтерских услуг должен стать институт частной собственности, способствующий созданию благоприятных условий для развития рынка исследуемых услуг, предполагающий цивилизованное развитие взаимоотношений между субъектами собственности.

Эффективность функционирования рынка риэлтерских услуг зависит от степени воздействия на него разногласий, несоответствий и противоречий во взаимоотношениях институциональных единиц с формально закреплёнными правами собственности. Неопределенность во взаимосвязях экономических субъектов с процессами рационального использования ресурсов определяется степенью институционального закрепления прав собственности на рынке риэлтерских услуг. Особое значение уделяется мониторингу выполнения соглашений (контрактов) между субъектами рынка риэлтерских услуг и методов наказания за их ненадлежащее исполнение. Возможность свободного заключения контрактов выступает в качестве необходимого условия институционального формирования и развития рынка риэлтерских услуг, что характеризует право собственности с позиции потребительских предпочтений, дающих право свободного выбора способа заключения контракта и его сторон.

Среди институциональных аспектов формирования и развития рынка риэлтерских услуг следует отметить наличие комплексного развития субъектов хозяйствования данного рынка в регионе и соответствие ему инфраструктурной составляющей, что обуславливает направления проведенного исследования, включающего рассмотрение вопросов институциональной составляющей и внутренней структуры рынка риэлтерских услуг. Так, институциональная база регионального рынка риэлтерских услуг представлена уровнем развития отношений собственности в регионе, институциональной средой, внутренним строением самого рынка.

Исследование институциональной среды осуществляется с учетом социально-политических, организационно-экономических и правовых норм, способствующих созданию, обращению и эксплуатации объектов недвижимости на рынке данного вида услуг. Институциональная структура рынка риэлтерских услуг представляет собой совокупность институтов, участвующих в организации экономических отношений, исполняющих роль барьеров в функционировании субъектов рынка риэлтерских услуг. К числу институтов относится соблюдение централизованно созданных правил, используемых в качестве ограничивающего фактора набора альтернатив для индивидов, но при этом обладающих определенной государственной защитой в виде различных правовых норм и актов. Рассматривая недвижимость как экономический актив, можно определить ведущую роль институциональных структур, влияющих на результативность эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг, главенствующая регулирующая роль среди которых принадлежит государству.

Следовательно, формирование и функционирование институциональной структуры рынка риэлтерских услуг осуществляется в границах деятельности институциональной среды. В свою очередь, институциональная среда предопределяет направленность институциональных трансформаций.

Опираясь на результаты проведенного исследования специфики формирования рынка риэлтерских услуг, определены основные принципы его развития: целостность, комплексность, многоуровневость, взаимообусловленность, единство, отражающая реакция, информационная обеспеченность и верификация, результативность, динамичность, реализация которых обеспечит развитие рынка риэлтерских услуг региона лишь при условии соблюдения институциональных условий.

Систему управления развитием рынка риэлтерских услуг целесообразно рассматривать как взаимосвязь субъектов и объектов управления, направленную на создание определенных условий, способствующих эффективному функционированию исследуемого рынка как одного из факторов обеспечения устойчивого развития социально-экономической системы региона.

Так, в рассматриваемой системе в качестве основных элементов выделяют объект и субъект управления, а также институциональную среду и внутреннее строение самого рынка. При этом институциональная структура и внутреннее строение рынка риэлтерских услуг региона обладают способностью проведения управляющих воздействий.

Система управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе подвергается воздействию ряда факторов и условий внешней среды, что позволяет выделить ее основные функции:

1. Синтетическая функция представлена результатами исследования социально-экономических процессов развития рынка риэлтерских услуг региона и включает в себя рассмотрение следующих элементов: конъюнктуры, конкурентной среды, инфраструктуры, институциональной и организационной структуры рынка риэлтерских услуг региона.

2. Функция организации и контроля отражает процессы формирования управляющих органов на рынке риэлтерских услуг, создания условий для их эффективного функционирования и свободного доступа к информационной базе, а также проведение мониторинга за состоянием рассматриваемого рынка в регионе.

3. Развитие рынка риэлтерских услуг осуществляется по этапам, получивших отражение в стратегических и тактических планах, что обусловлено реализацией функции планирования.

4. Выполнение стратегических целей развития рынка риэлтерских услуг осуществляется в соответствии с разработанными нормативами, законами, программами развития, что характеризует функцию координирования.

5. Предоставление льготной помощи, субсидий субъектам рынка риэлтерских услуг, а также повышение покупательной способности отражает функция мотивации.

На рис. 5 представлена концептуальная модель управления развитием рынка риэлтерских услуг региона (УРРРУР), направленная на его перспективное функционирование.

При этом цели развития рынка данного вида услуг несут в себе глубокий социальный эффект, активно изменяющийся во времени. В настоящее время в Ставропольском крае отмечается слабая степень интеграции структурных составляющих рынка риэлтерских услуг с соответствующими органами власти, что признает исследование проблем разработки единой, эффективно функционирующей системы управления развитием рынка риэлтерских услуг региона, крайне актуальным.

На рисунке отмечено, что система управления развитием рынка риэлтерских услуг региона предполагает воздействие на институциональную и инвестиционную среду, внутреннюю структуру рынка риэлтерских услуг. При этом управление данными элементами формирует систему управления развитием рынка риэлтерских услуг региона посредством определенных методов управления.

Таким образом, в качестве основных направлений развития рынка риэлтерских услуг региона следует выделить:

- формирование инновационных организационных структур управления деятельностью субъектов рынка риэлтерских услуг;

- выделение в рамках управления развитием рынка риэлтерских услуг региона взаимосвязанных направлений: управление институциональной структурой и управление внутренней структурой;

- совершенствование нормативно-правовой базы в области регулирования деятельности участников рынка риэлтерских услуг;

- выделение элементов структуры рынка как объектов управления и воздействия, непосредственно влияющих на институциональную структуру рынка риэлтерских услуг;

- организация оптимальной структуры и обеспечение динамичного развития инфраструктуры рынка риэлтерских услуг;

- переход к цивилизованным формам соблюдения принципов работы организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность;

- создание оптимальных условий, предоставление системы льгот для инвесторов, функционирующих в интересах социально-экономического развития региона, и контроль за их реализацией;

- поддержание благоприятного инвестиционного климата в отрасли и регионе в целом;

- совершенствование взаимосвязанных аспектов управления, в качестве которых выделены свободное рыночное и государственное регулирование и др.

В заключении отражены ключевые результаты диссертационной работы, содержатся наиболее значимые выводы и рекомендации.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:

Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК РФ:

1. Смолянкина состояния рынка риэлтерских услуг региона// Экономический вестник Ростовского государственного университета. - Ростов-на-Дону. - Т.8, №– 0,5 п. л.

2. Смолянкина проблематики развития рынка недвижимости и рынка риэлтерских услуг//Экономический вестник Ростовского государственного университета. - Ростов-на-Дону. - Т.8, №,5 п. л.

3. Смолянкина развития рынка риэлтерских услуг региона //Экономические науки. - Москва№ 9.- 0,5 п. л.

Публикации в других изданиях:

4. Смолянкина основы формирования и развития рынка риэлтерских услуг//Материалы научно-практической конференции «Проблемы социально-экономического развития регионов» 22-24 октября 2007г. - Сочи: Академия повышения квалификации руководящих работников и специалистов курортного дела, спорта и туризма, 2007. – 0,3 п. л.

5. Смолянкина развития рынка риэлтерских услуг в регионе// Сб. мат. Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Перспектива-2007».- Нальчик: КБГУ, 2007.- Т.,4 п. л.

6. Смолянкина процессов трансформации отношений собственности в экономической системе России//Материалы международной научно-практической конференции «Современная стратегия социально-экономического развития России: вопросы экономики и права» (Сочи (Адлероктября 2008 года).- Краснодар: издательство Южный научный центр РАН.-2,4 п. л.

7. Смолянкина и анализ рынка риэлтерских услуг России и Ставропольского края//Материалы межвузовской конференции «Вузовская наука: из настоящего в будущее». – Кисловодск: филиал СевКавГТУ в г. Кисловодске, 20,2 п. л.

8. Смолянкина процессов организации и управления развитием рынка риэлтерских услуг региона. - Нальчик: КБНЦ РАН.- 2009.- 2,1 п. л.