Пример отчета об оценке объекта недвижимости

Практикум

Пример отчета об оценке объекта недвижимости

Содержание

Сопроводительное письмо.

1.  Общие сведения

1.1  Основные факты и выводы

1.2  Цель оценки

1.3  Оцениваемые права

1.4  Сертификат качества оценки

1.5  Квалификация оценщиков

1.6  Сделанные допущения и ограничивающие условия

2.  Используемая терминология и процесс оценки

3.  Анализ объекта оценки и его окружения

3.1.Описание земельного участка

3.2.Описание улучшений

3.3Общая характеристика региона

3.4.Анализ рынка недвижимости города.

4.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННИЭ).

4.1.Анализ ННЭИ земельного участка как свободного

4.2.Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5.Определение стоимости объекта оценки

5.1.Определение стоимости земли.

5.2.Определение стоимости улучшений:

o  затратным подходом,

o  сравнительным подходом,

o  доходным подходом.

6.Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

1.Общие сведения

1.1 Основные факты и выводы

Основные факты и выводы

Описание объекта оценки

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 2.11.2004 г. составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч ) рублей.

1.2. Цель оценки

Цель оценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи имущества. Для целей оценки определялась рыночная стоимость объекта оценки.

1.3. Оцениваемые права

Оценка проводилась для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.

1.4. Сертификат качества оценки

Оценщики, выполнявшие данную работу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основании своих знаний и убеждений следующее:

·  утверждения и факты, изложенные в отчете, являются правильными, корректными и соответствующими действительности,

·  наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества был произведен Оценщиком лично, дата инспектирования объекта 1 ноября 2004г.,

·  содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения являются независимыми и профессиональными анализом и заключениями Оценщика и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета,

·  Оценщик не имел ни текущей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительные обязательства (кроме обязательств по договору на проведение оценки) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки, Оценщик действовал непредвзято и без предубеждения,

·  Оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента, с событиями, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключения, содержащихся в отчете,

·  оценка была проведении и отчет составлен в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 № 000,и с Международными стандартами оценки – МСО1 – МСО4 (принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества).

1.5. Квалификация оценщиков

Работа проведения под руководством и при непосредственном участии специалиста, имеющего профессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

·  – кандидат экономических наук, оценщик, руководитель группы, имеет образовательные документы в области оценочной деятельности

·  – эксперт-оценщик, дипломированный инженер, образовательные документы в области оценочной деятельности: свидетельство № ХХ.

Копии образовательных и профессиональных документов участников работ приводятся в Приложении к настоящему отчету.

1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Неотъемлемой частью данного отчета являются следующие допущения:

1.  Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

2.  Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах.

3.  При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью исходя их своих наилучших интересов.

4.  При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, и на Оценщике не лежат ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5.  При проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы.

6.  Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источники информации.

Отчет по оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1.  Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

2.  Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть использованы Заказчиком в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласия Оценщика.

3.  Оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, представленной Заказчиком.

4.  Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

5.  Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

6. Работа Оценщика является консультационной услугой, Отчет об оценке содержит личное профессиональное мне­ние Оценщика относительно стоимости оцениваемого иму­щества, но не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

7. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отче­те, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмот­рению судом в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

8. Оценщику не требуется появляться в суде или свиде­тельствовать иным способом по поводу произведенной оцен­ки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Рыночная стоимость является не некоторой предоп­ределенной величиной, а наиболее вероятным значением (математическим ожиданием) цены сделки, поэтому суще­ствует диапазон значений, каждое из которых является рыночной ценой объекта (доверительный интервал). Ширина этого диапазона зависит от типа объекта оценки, состояния рынка и ряда других факторов. Для объекта оценки довери­тельный материал, по мнению Оценщика, равен 15%.

2.ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости. Согласно Феде­ральному закону «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации» от 01.01.01 г. под рыноч­ной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, ког­да стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполне­ние;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытый рынок в фор­ме публичной оферты;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграж­дение за объект оценки и принуждения к совершению сдел­ки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с Постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 6 июля 2001 г. № 000 «Об утвержде­нии стандартов оценки» рыночная стоимость объекта оцен­ки — это наиболее вероятная цена, по которой объект оцен­ки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас­полагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных прин­ципов оценки — спроса и предложения, замещения, балан­са, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влия­ют такие экономические факторы, как полезность, покупа­тельная способность, дефицитность и т. д. Другими слова­ми, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благора­зумный покупатель или инвестор будут стремиться к полу­чению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Оче­видно, что форма такого использования также будет зави­сеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимо­сти при этом будет максимальной.

Для учета всех возможных точек зрения на цену недви­жимости оценщиками используются разные методы оцен­ки. В каждом конкретном случае, исходя из специфики объекта определяются те методы, применение которых наи­более эффективно для данного объекта. Так как в любой текущий момент времени максимальная стоимость недви­жимости соответствует наиболее эффективному использо­ванию данной недвижимости, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка, мы определяем наилучшее и наиболее эффективное использование объек­та.

Оцениваемые права. Оценка проводилась для права соб­ственности на оцениваемые помещения и права аренды зе­мельного участка.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч. I ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по свое­му усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие зако­ну и иным правовым актам и не нарушающие права и инте­ресы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь соб­ственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может трактоваться как право вступле­ния в арендные отношения с собственником имущества.

Аренда представляет собой основанное на договоре сроч­ное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для само­стоятельного осуществления хозяйственной или иной де­ятельности. (Основы законодательства Союза ССР и со­юзных республик об аренде, 1989 г., в редакции от 01.01.2001 г.)

Процесс оценки. Процесс оценки — последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для опре­деления стоимости объекта оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. Оцен­щик обязан предоставлять заказчику информацию о требо­ваниях законодательства Российской Федерации об оце­ночной деятельности, требованиях к договору и отчету об оценке, о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных ха­рактеристик объекта оценки, для чего Оценщик осуществ­ляет сбор и обработку правоустанавливающих докумен­тов, данных бухгалтерского учета и отчетности, информа­ции о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки и другой информации, связанной с объек­том оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки (анализ истории рынка, текущей конъюнктуры и тенденций, обоснование выбора аналогов объекта оценки).

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расче­тов. Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каж­дого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик определяет ито­говую величину стоимости объекта оценки на основе полу­ченных результатов в рамках каждого из подходов к оцен­ке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Эта итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требова­ний, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оцен­ки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сдел­ки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке. Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мне­ния Оценщика о стоимости имущества. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, све­дены воедино и изложены в виде отчета, который переда­ется Заказчику.

3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

Местонахождение объекта оценки: г. Н-ск.

Состав объекта оценки: земельный участок площадью 0,62 га и здание склада.

1.1.  ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.2.   

Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице:

Таблица - Описание земельного участка

1.3.  ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ

Оценщик использует наименование улучшений, входя­щих в состав объекта оценки согласно обозначениям, со­гласованным с Заказчиком.

Улучшения—здания, сооружения и все изменения, яв­ляющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.

Общие сведения об улучшениях приведены в таблице:

3.3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА

(Н-СКА И Н-СКОЙ ОБЛАСТИ)

Площадь территории области — 178.2 тыс. кв. км.

Население—2748 тыс. чел.

Административный центр — г. Н-ск.

Географическое положение. Н-ская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. На | юге граничит с XXX областью, на севере—с YYY, на восто­ке— с ZZZ областью.

Климат. Климат резко континентальный. Зима продолжи­тельная, холодная. Лето короткое, жаркое. Для южных степ­ных районов характерна засушливость.

Природные ресурсы. Область не относится к числу сырье-добывающих, промышленное значение для самого близко­го будущего имеют месторождения нефти и газа, угля и ан­трацита, торфа и сапропеля, стройматериалов (в том числе мрамора) и минеральных вод. Открыты золотоносные и медно-никелевые проявления.

Промышленность. Ведущая отрасль промышленности — машиностроение, в том числе оборонная, производство пи­щевых продуктов, цветная металлургия, электроэнергетика, химия и нефтехимия. В машиностроительном комплексе доминируют электротехническое машиностроение, авиа - и приборостроение, производство станков и сельскохозяй­ственной техники.

Сельское хозяйство. В перспективе область имеет воз­можность развития животноводства, производство зерновых оправдано только в размерах собственных нужд. Агропро­мышленный потенциал области дополняет комплекс лекар­ственных растений, на базе которого возможно парфюмерно-косметическое и фармацевтическое производство.

Транспорт. Транспортная сеть области обеспечивает ком­муникации европейских частей России и Урала с Дальним Востоком, Средней Азией и сибирскими территориями.

Описание г. Н-ска дано в таблице.

Таблица - Описание Н-ска как административного центра НСО

Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Н-ска, одна­ко на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

1.4.  АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. Н-СКА

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Приобретение и развитие недвижимости сопровождает­ся высокими затратами и, соответственно, часто возникаю­щей необходимостью привлечения заемных средств, что осложняет реализацию недвижимости на рынке. В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эф­фективный механизм кредитования приобретения недвижи­мости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижи­мость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничи­вает спрос на недвижимость. Однако финансирование не­движимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недви­жимости.

Активность в операциях с недвижимостью производствен­ного назначения невысока: предложение не эластично, но­вое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена так­же отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов. Спад промышлен­ного производства в Н-ске и области за годы реформ ока­зался более глубоким, чем в целом по России. В последнее время заметен рост промышленного производства, однако положение многих предприятий далеко от стабильно функционирующего. Ситуация усугубляется наличием объемов потенциального резерва предложения.

Рынок продаж. Для Н-ского рынка недвижимости рост цен продаж представляет результат возрастания спроса на не­движимость (во многом из-за притока эмигрантов и вынуж­денных переселенцев, что особенно отражается на рынке жилья) и инфляционных ожиданий (наиболее существенный фактор для нежилой недвижимости).

В условиях отсутствия экономических возможностей для увеличения доходов потенциальных потребителей происхо­дит снижение спроса, что приводит к снижению активности и к депрессии рынка.

Рынок аренды. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом — покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в г. Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефи­цит полностью готовых к аренде помещений.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ)

4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструк­турой находится в части города, которая относится к промыш­ленной зоне. Ее окружают в основном административные, про­мышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный уча­сток, на котором расположен оцениваемый объект, имеет пря­моугольную форму, на данную территорию имеется отдель­ный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транс­порта. Поэтому ННЭИ — использование под административ­ную или промышленную застройку.

4.2. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с че­тырьмя ограничениями:

1) максимальная эффективность;

2) финансовая обоснованность;

3) физическая осуществимость;

4) соответствие законодательству.

Максимальная эффективность. Текущее использование объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспе­чивать доходность землепользования и тем самым созда­вать стоимость. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законода­тельно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

В настоящее время на рынке аренды нежилых помеще­ний преобладают три крупных сегмента - административные, торговые и производственно-складские помещения. Место­положение, транспортная доступность и застроенность окру­жения зданий, по мнению Оценщика, являются благоприят­ными для использования помещения в качестве складского.

Финансовая обоснованность. Обоснование целесообраз­ности финансирования инвестиционного проекта основыва­ется на анализе способности этого проекта обеспечить до­ход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. По мнению Оценщика, при использовании объекта оценки в качестве складского, владельцем при сдаче объекта в арен­ду может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал.

Физическая осуществимость. Для анализа физической осуществимости необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. По со­стоянию на дату оценки техническое состояние объекта удовлетворительное. Планировки типовые. Размер, харак­теристики и расположение объекта предполагают использо­вание помещений в качестве складских.

Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 № 000-1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные ма­гистрали и другие хозяйственные объекты должны разме­щаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения.

Согласно п. 2.11 и 2.12 «Строительные нормы и правила. СНиП П-89-80», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 30.12.80№ 000, предприятия и промышленные узлы с ис­точниками загрязнения атмосферного воздуха надлежит раз­мещать по отношению к жилой застройке с учетом ветров пре­обладающего направления. Между промышленной и селитеб­ной территориями необходимо предусматривать санитарно-защитную зону. На дату оценки между производственными площадями и селитебной территорией нет санитарной зоны.

В том случае, если текущее разрешенное использова­ние будет признано запрещенным, необходимо будет пере­профилировать или снести объект. В настоящее время теку­щие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законо­дательные ограничения.

Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных кри­териев и принимая во внимание место расположения объек­та, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использо­вание оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Н-ске развит слабо, земельный участок принадлежит За­казчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учиты­вается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недви­жимость согласно ст. 37 действующего на момент оценки Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ одновременно по­купателю передаются права на ту часть земельного участ­ка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недви­жимости дают права частной собственности или права арен­ды земельного участка.

Право заключения договора аренды является платным. Согласно постановлению мэра г. Н-ска от 07.12.98. № 000 плата взимается в размере показателя экономической оцен­ки территории конкретной зоны с учетом затрат, понесенных в связи с осуществлением инженерного и природоохранного обеспечения участка и рассчитывается следующим образом:

Ссб = Сбаз х Sуч х К,

где Ссб—сумма единовременного целевого сбора за пользо­вание градостроительными ресурсами;

Сбаз —базовая ставка за 1 га;

Sуч — площадь участка, га;

К — дополнительный коэффициент, учитывающий функциональное назначение объекта.

Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. р.

5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

В современной практике оценки используются три основ­ных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнитель­ный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом.

Стоимость объекта затратным подходом (С) определя­ется по формуле

Cзп = Сз + Су.

В общем случае она имеет следующий вид:

Сзп = Сз + ПИ + КИ + ПП — Ин

где С3—стоимость земельного участка (градостроительный сбор);

ПИ — прямые издержки (стоимость непосредственно строительства); КИ — косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т. д.);

ПП — прибыль предпринимате­ля;

Ин — износ накопленный.

Определим стоимость строительства складского помеще­ния на 2004 г., введенного в действие в июне 1969 г.

Объемно-планировочное решение: площадь застройки 411,5 кв. м, здание одноэтажное, общая площадь — 411,5 м2, строительный объем — 2500 м3, средняя полезная высота помещения — 6 м.

Конструктивное решение: фундамент—бетонный ленточ­ный, наружные стены — кирпичные, перегородки — кирпич­ные, перекрытия — сборные железобетонные, кровля — двойной рубероидный слой, полы — бетонные, отделка на­ружная — неоштукатуренный кирпич, отделка внутренняя — неоштукатуренный кирпич, инженерное оборудование—теп­лоснабжение, электротехнические устройства — пожарная сигнализация, телефонизация.

Стоимость воспроизводства для данного объекта оценки будет определяться следующим образом:

ПВС = С69 х Клим х К84 х К2004 х НДС,

где С69 = 13,11 — стоимость воспроизводства 1 куб. м в це­нах 1969 г.; Кклим = 1,09 — климатический коэффициент для региона, где располагается объект оценки;

К84 = 1,218 — индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам 1969г.;

К2004 = 18,01 — индекс изме­нения стоимости строительно-монтажных работ, определя­емый к ценам 1984 г.;

НДС — налог на добавленную сто­имость.

1 Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной сто­имости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений комму­нально-бытового назначения для переоценки основных фондов.

Таблица - Расчет полной стоимости воспроизводства

.

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строитель­ной продукции и укрупненным видам строительных работ. Индексы представляют собой отношение стоимости продук­ции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и из­делия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел. - день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях. Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы ра­бочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных мате­риалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-складских расходов, уве­личение стоимости энергоресурсов, изменение массы на­кладных расходов. Указанные коэффициенты не учитыва­ют НДС.

Итак, прямые издержки при строительстве склада в це­нах 2004 г. составят 1 р.

При расчетах стоимости затратным методом необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняш­нее время перед началом строительства (согласование раз­ного рода технических условий и оплата за мощности по теплу и электроэнергии). Назовем их предстроительными расходами.

В г. Н-ске стоимость 1 Гкал = 862,3 тыс. р. и 1 кВт = = 3,174тыс. р. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

• общее количества тепла на объект—0,05 Гкал;

• расчетная мощность по электроэнергии — 20 кВт.

Тогда выкуп мощностей составит:

• по теплу — 0,050 х 862300 =тыс. р.;

• по электроэнергии — 20 х 3174 =р.

ИТОГО:+= р.

Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нем улуч­шений и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации — все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может со­ставить около 20 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, анало­гичного оцениваемому.

ПП = 20% • (939158 + 106580) = 209148 р.

Таблица - Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 р., где стоимость земли — р., стоимость построек (оцени­ваемой части) = 1 р.

Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

И = 1 – (1 - Ифиз)(1 - Ифун)(1 – Ивнеш).

Различают три типа износа: физический износ (Ифиз), фун­кциональный (Ифун) и внешний (Ивнеш). Способом устране­ния физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а функционального устаревания — рекон­струкция.

Физический износ зданий определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных эле­ментов здания. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН-53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Удель­ные веса укрупненных конструкций элементов взяты из со­ответствующих сборников укрупненных показателей восста­новительной стоимости.

Таблица - Расчет физического износа склада

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный из­нос отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находит­ся в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эф­фективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на 02.11.2001 г. износ склад­ского помещения составляет р. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350000 + 1254886 — 476857 = 1128029 руб.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2004 г. округленно составляет 1128000руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Для оценки склада сравнительным подходом осуществ­лен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведены в таблице.

Серьезных различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым не выявлено, местоположение принципиаль­но не отличается, все сопоставимые объекты являются кон­струкциями аналогичного типа. Поэтому приводимые сдел­ки были расценены как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить стоимость объекта оценки по­средством данного подхода.

Таблица - Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подхо­дом, составит на дату оценки округленно р.

Оценка объекта доходным подходом

Из собранной рыночной информации следует, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 36 руб/м2 в месяц, или 432 руб/м2 в год (36 х 12=432). Поэтому для рассматриваемого объекта арендную ставку принимаем равной 36 руб/м2. Тогда потенциальный валовой доход составит:

411,5 м х 432 р./кв. м. = 177768 р.

Данных о недозагрузке площадей и неплатежей аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск от этих факторов в размере 3%. Следовательно, суммарные потери составят 177768 х 0,03 = 5333 р.

Действительный валовой доход составляет:

177768 .— 5 333 . = руб.

Операционные расходы подразделяются на постоянные (налог на землю, имущество, страхование и т. д.), независя­щие от результатов деятельности, и переменные (коммуналь­ные услуги), которые непосредственно зависят от степени эксплуатации объекта. Расходы на недвижимость включа­ют налог на здания, сооружения, передаточные устройства и арендную плату за земельный участок. Налог на имуще­ство составляет 5992 р., арендная плата за землю—12345 р. в год.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% ре­зервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя соста­витр. Текущие расходы на ремонт берут на себя арен­даторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифици­рованного управления. Обычно расходы на эти услуги со­ставляют 5%. Рассчитаем чистый операционный доход.

Таблица - Расчет чистого операционного дохода

По рыночным данным, ставка капитализации по г. Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капита­лизации для определения стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе до­ходного подхода, составит:

129065/0,23 = 561152 р.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ

В настоящей работе по оценке использованы три подхо­да, которые позволяют наиболее корректно оценить величи­ну рыночной стоимости объекта. Так как имеется три воз­можные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить иско­мую стоимость.

В данном случае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу, поскольку объек­том оценки являются складские помещения, которые сда­ются в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости за­тратам на новое строительство аналога.

Н-ский рынок недвижимости на сегодняшний день доволь­но хорошо развит и структурирован, в связи с этим досто­верность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Поэтому сравнительному подходу при­дается весовой коэффициент — 0,35.

Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

В итоге при согласовании получается следующий резуль­тат: руб. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до руб.

Рыночная стоимость объекта оценки на 02.11.2004 г. составляет 630000(шестьсот тридцать тысяч) рублей, доверительный интервал (+/-) 15%.

Генеральный директор

оценка»

Эксперт-оценщик

Задание №1

Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости по следующим данным:

1. Задание на оценку

1.1. ОСНОВАНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ: Договор № ______ от «02» сентября 2003 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д.____, корп. 1.

1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ: На основании вышеуказанного догово­ра ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости объекта оценки.

1.3. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: Нежилое помещение общей площадью 2581 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д.___, корп. 1 (часть торгового центра). Оста­точная балансовая стоимость всего здания общей площадью 3343 м2 на 01 сентября 2003 г. составляет 14 ,86 руб.

1.4. ЗАКАЗЧИК:

юридический адрес:, г. Москва, ул.________, д.__;

фактический адрес:, г. Москва,__________пер., д.__

1.5. ОЦЕНЩИК: ___________, юриди­ческий адрес: г. Москва, ул.________, д._______, стр. 1.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности, №_______от______2001 го­да, выдана Министерством имущественных отношений РФ. Полис страхования гражданской ответственности оценщика, № 19/ от 01.01.2001 года.

1.6. ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ: 17 сентября 2003 г.

1.7. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ: Оценка выполнена и отчет составлен в соответствии с требованиями:

• Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года;

• Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятель­ности, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 г.;

• Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть 1, часть 2.

• Налогового кодекса Российской Федерации. Часть 1, часть 2.

1.8. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: Определение рыночной стоимости нежилого помещения для ис­пользования объекта оценки в качестве предмета залога для получения кредита в банке.

1.9. ДАТА ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ: 17 сентября 2003 г.

1.1О. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА: 17 сентября - 24 сентября 2003 г.

1.11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ:

Оценка производится для определения рыночной стоимости права собственности на часть здания.

1.12. ОПРЕДЕЛЯЕМЫЙ СТАНДАРТ СТОИМОСТИ: В соответствии с требованиями федерального законодательства, принимая во внимание цель оценки, в настоящем отчете определяется рыночная стоимость права собственности на нежилое поме­щение.

1.13. КУРС ДОЛЛАРА НА ДАТУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ: 30,68 руб/$ (по дан­ным ЦБ РФ).

Объект оценки представляет собой часть торгового центра - магазин общей пло­щадью 3343 м2 (оцениваемая часть здания составляет 2581 м2, в том числе торговые по­мещения площадью 1677,5 м2 и вспомогательные помещения площадью 903,5 м2 ). Общая площадь земельного участка составляет 2600 м2, оцениваемая площадь земельного участ­ка - 2000 м2.

В настоящее время практически вся площадь торгового зала сдана в аренду раз­личным коммерческим организациям, торгующим различным перечнем товаров для насе­ления (лекарства, парфюмерия и косметика, одежда и обувь, мобильные телефоны, спорт­товары).

Здание торгового центра построено из монолитных железобетонных перекрытий с цементно-стружечными плитами.

Характеристика объекта

Более подробно информация о характеристиках конструктивных элементов пред­ставлена в таблице 1.

Таблица 1 – Характеристика основных конструктивных элементов объекта оценки

Локальные особенности расположения:

Характеристика здания, в котором расположен объект оценки

Коммуникации (наличие, источник)

Характеристика оцениваемого помещения

Краткие характеристики помещений-аналогов

Таблица 2 – расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных ставок банков высшей категории надежности на сентябрь 2003 г.

Анализ ставок арендной платы для помещений, аналогичных оцениваемому, на рынке коммерческой недвижимости в СВАО г. Москвы, показал, что объект оценки можно сдать в аренду на дату оценки в среднем, по ставке 600-650 $ за 1 м2 площади в год.

Задание №2

Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости по следующим данным:

Задание на оценку

1.ОСНОВАНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ: Договор №___от «01»______________200__ года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ: На основании вышеуказанного договора ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости объекта оценки.

3. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: Нежилое помещение общей площадью 353,8 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д._, стр.1, этаж 4 (офисное помещение).

4. ЗАКАЗЧИК:

юридический адрес: г. Москва, ул.________, д.__;

5. ОЦЕНЩИК: ___________,

юридический адрес: г. Москва, ул.________, д._______, стр. 1.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности, №_______от______2001 года,

выдана Министерством имущественных отношений РФ.

Полис страхования гражданской ответственности оценщика, № 19/ от

25.09.2002 года.

6. ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ: _______________.

7. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ: Оценка выполнена и отчет составлен в соответствии с требованиями:

Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года;

Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятель­ности, утвержденных постановлением Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 г.; Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть 1, часть 2. Налогового кодекса Российской Федерации. Часть 1, часть 2. Закона г. Москвы от 11.02.98 №3 «Об оценочной деятельности в городе Москве».

8. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: Определение рыночной стоимости нежилого помещения для использования объекта оценки в качестве предмета залога для получения кредита в банке.

9. ДАТА ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ:_____________________

10. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА.________________________

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ:

Оценка производится для определения рыночной стоимости права собственности на часть здания.

12. ОПРЕДЕЛЯЕМЫЙ СТАНДАРТ СТОИМОСТИ: В соответствии с требованиями фе­дерального законодательства, принимая во внимание цель оценки, в настоящем отчете определяется рыночная стоимость права собственности на нежилое помещение.

Сведения об объекте оценки

Объектом оценки является часть здания (нежилое помещение) по адресу: г. Моск­ва, ул. Кржижановского, д.___, стр.1 общей площадью 353,8 м2, расположенного на 4 эта­же (офисное помещение).

Характеристика объекта:

Локальные особенности расположения:

Характеристика здания, в котором расположен объект оценки

Коммуникации (наличие, источник)

Характеристика оцениваемого помещения

Задачи для тренинга с ответами

1. Земельный спекулянт рассчитывает, что земельный участок через 5 лет может иметь рыночную стоимость 8000 у. е. Какая сегодняшняя цена по­зволит ему иметь 10 % ежегодный доход (без учета затрат, связанных с владением землей и сделками купли-продажи)?

Ответ/Решение

Проводим дисконтирование, используя финансовую таблицу 8000 х 0,621=4968 у. е

2. Семья намерена, делая ежемесячные взносы на свой сберегательный счет, за 4 года скопить деньги на покупку квартиры в сумме 40000у. е. Каким будет ежемесячный взнос при условии, что банк делает ежемесяч­ные начисления процентов, исходя из ставки 12% годовых?

Ответ/Решение

0.01633 х 40000 = 653у. е., здесь 0,01633 фактор фонда возме­щения (третья колонка) при 12% годовых для срока 4 года.

3. Ипотечный кредит в сумме 20000 у. е. был взят сроком на 10 лет под 12% годовых с ежемесячными равновеликими выплатами. Определить, каким будет остаток кредита через 6 лет.

Ответ/Решение

1) Определяется размер периодического платежа по ипотечной постоянной (колонка 6) 0,01321 х 20000 = 264,2 у. е. 2) определяется остаток кредита на конец 6-го года как текущая стоимость аннуитета за оставшиеся 4 года (колонка 5) 39,428x264,2 = 10417 у. е.

4. Прогнозируется, что приобретаемый в настоящее время объект не­движимости, приносящий 3000 у. е. чистой годовой ренты, может быть продан через 5 лет за 75% от его сегодняшней цены. Рассчитать его текущую стоимость при: а) прямолинейном, б) аннуитетном методе возмещения инвестированного капитала, если инвестора устраивает 12% годовой доход на инвестицию.

Ответ/Решение

1) Рассчитывается коэффициент капитализации:

а) 0,12+ (0,25/5) = 0,17;

б) (0,157x0,25)+ 0,12 = 0,159.

2) Рассчитывается текущая стоимость:

а) 3000 у. е./0,17 =17647 у. е

б) 3000 у. е./0,159 =18868 у. е.

5. Продается уникальное здание вместе с земельным участком.

Известны:

рыночная стоимость земельного участка 8000 у. е.

срок экономически эффективной жизни здания 20 лет,

данный объект приносит ежегодный чистый доход 10000 у. е.

Какую максимальную цену мог бы заплатить за него инвестор, если его

устраивает 12% конечная отдача на инвестицию?

Ответ/Решение

1) доход «от земли» 8000 х 0,12 = 960 у. е.

2) доход «от здания» = 9040 у. е.

3) коэффициент возмещения капитала, «инвестированного в здание»:

а) при прямолинейном методе 0,12 + (1,0 / 20) = 0,17

б) при аннуитетном методе 0,12 + 0,01388 = 0,1339;

4) стоимость здания:

а) при прямолинейном методе 9040 / 0,17 = 53176 у. е.

б) при аннуитетном методе 9040 / 0,1339 = 67513 у. е.

5) общая стоимость объекта:

а) при прямолинейном методе 8000 + 53176 = 61176 у. е.

б) при аннуитетном методе 8000 + 67513 =75513 у. е.

6. Продается мотель вместе с земельным участком за 40000 у. е. Извест­но, что коэффициент улучшений равен примерно 0,4, а строения могут простоять и приносить доход еще в течении 10 лет. Определить, ис­пользуя прямолинейный метод возврата капитала, какого размера дол­жен быть годовой чистый операционный доход, чтобы покупатель имел 12% годовую конечную отдачу на свою инвестицию.

Ответ/Решение

1) рассчитывется общий коэффициент капитализации с учетом удель­ного веса стоимости зданий и земли в общей цене

0,4 х (0,12 + 0,10) + 0,6 х 0,12 = 0,16 (это процентное отношение дохода ко всей инвестиции);

2) рассчитывается годовой доход 40000 х 0,16 = 6400 у. е.;

из этой суммы ежегодный возврат «инвестиции в здания» составит 0,4 х 40000 х 0,1 = 1600 у. е., а доход на весь капитал 0,12 х 40000 = 4800 у. е.

7. Приобретение объекта стоимостью 100000 у. е. на 80 % было профинан­сировано за счет ипотечного кредита сроком на 10 лет под 10% годовых с ежемесячными равномерными выплатами. Годовой чистый операционный доход составляет 19000 у. е. Определить: ставку дохода на собственный ка­питал.

Ответ/Решение

1) рассчитывется размер ежегодных платежей по обслуживанию долга 0,01321 х 100000 х 12 мес. = 15852 у. е.

2) 19= 3148 у. е. поступления на собственный капи­тал;

3) 3148 / 20000 = 0,1574 ставка дохода на собственный капитал.

7. Покупка торгового центра, приносящего 14000 чистого операционного дохода была профинансирована ипотечным кредитом в сумме 100000 у. е. сроком на 20 лет под 10% годовых с ежемесячными выплатами. Какую часть от общей выкупной цены должен составить денежный платеж поку­пателя, если он рассчитывает иметь 15% годовой доход на свой капитал?

Ответ/Решение

1) ежегодные платежи по обслуживанию долга составят 0, 00965 х 100000 х 12 мес. = 11580 у. е.

2) денежные поступления на собственный капитал составят = 2420 у. е.

3) 2420 у. е. составят 15% от суммы 2420 / 0,15 = 16133 у. е., т есть покупатель получит ожидаемый доход на собственный капи-гал при условии, если цена покупки составит 1 16133 у. е.

8. Ипотечный кредите 250000 у. е. сроком на 20 лет и номинальной годовой

ставкой 10 % с ежемесячными выплатами предоставлен со скидкой.

Определить, а)сколько дисконтных пунктов составляет скидка, если ежемесячный платеж равен 2580, 47 у. е.? б) какую сумму денег реально получил заемщик?

Ответ/решение

1. Рассчитывается ипотечная постоянная 2580,47 / 250000 =0,01032

2. По финансовым таблицам находим, что такая ипотечная постоянная при сроке кредита 20 лет соответствует 11%;

3. Поскольку один дисконтный пункт равен приблизительно 1/8 %, то скидка составила 8 дисконтных пунктов;

4. Поскольку один дисконтный пункт равен 1% суммы кредита, то заемщик получил сумму 250000 х 0,92 = 230000 у. е.

8. Оценочная стоимость объекта недвижимости, обремененного ипотечным долгом, 800000 у. е.; кредит в сумме 600000 у. е. был взят 8 лет назад сроком на 20 лет под 10 % годовых с ежемесяч­ными выплатами. Покупатель берет новый кредит на сумму 500000 у. е, добавляет собственных 300000 у. е. Какую сумму со­ставит денежная выручка продавца, если затраты, связанные с продажей, в размере 5% цены оплачивает продавец?

Ответ/решение

1) рассчитываем остаток невыплаченного долга

600000 х 0,00965 х 83,6765 = 484487 у. е., где 0,00965 - ипотечная постоянная, а 83,6765 - коэффициент текущей стоимости аннуитета за 12 лет.

2) Из цены покупки на уплату долга уходит 484487 у. е., на уплату посредни­ческих услуг 40000 у. е.(5% от 800000 у. е.), выручка продавца за собственный капитал составит 8000000 = 275513 у. е.

9.Обоснованная рыночная стоимость объекта, находящегося под залогом, 800000 у. е. Остаток невыплаченного долга -484487 у. е. Покупатель собственных денег при сделке покупки может внести только 200000 у. е., на остальную сумму он просит продавца предоставить рассрочку на 12 лет с уплатой 8% годо­вых. Продавец согласен, но считает, что с учетом риска следует повысить цену так, чтобы предоставленный покупателю кредит (сумма рассроченного платежа) давал ему конечную отдачу не менее 15% годовых. Каким будет размер цены покупки при этих условиях?

Ответ/решение

1) Недостающая сумма 8000000 = 115513у. е.

2) гипотетический ежемесячный платеж за кредит на эту сумму при 15% сро­ком 12 лет составит 115513 х 0,015 = 1732,7 у. е.

3) размер кредита при таких ежемесячных платежах, но при ставке 8% годовых составил бы 1732,7 / 0,01082 = 160138 у. е., где 0,01082 - ипотечная постоянная при 8% годовых сроком 12 лет.

4) цена покупки 484487 + 200000 + 160138 = 844625 у. е., т. е. для покупателя она будет на 44625 у. е. выше объективной рыночной стоимости

10.Завершающий ипотечный кредит в сумме 100000 у. е. амортизируется по ставке 12% в течении 20 лет. Сумма включенного в него первого кредита равна 60000 у. е., который был предостав­лен под 10%.годовых с ежемесячными выплатами. Какова эф­фективная ставка отдачи по дополнительным средствам, предос­тавленным завершающей ипотекой?

Ответ/Решение

1) размер ежемесячных платежей по объединенной ипотеке 100000x0,011011 = 1101,1

2) ежемесячные платежи по первой ипотеке 60000 х 0,00965 = 579 у. е.

3) разница в ежемесячных платежах 1101,= 522,1 у. е. приходится на 40000 у. е. второго кредита, разделив платеж на сумму кредита, получаем ипо­течную постоянную 522 / 40000 = 0,013.

4) в финансовых таблицах находим, что ближе всего к ней по значению ипотечная постоянная со сроком кредита 20 лет при 15% годовых.

11. Торговый центр вместе с земельным участком был приобретен 5 лет на­зад за 2000000 у. е. Покупка на 75% была профинансирована ипотечным кредитом сроком 20 лет при 12% годовых ежемесячными выплатами. Эко­номически эффективный срок жизни строения в момент покупки равнялся 30 годам, стоимость земельного участка оценивается в 500000 у. е. Пред­полагается, что в настоящее время объект может быть продан за 2200000 у. е., расходы на продажу составляют 5% от цены. Рассчитать размер денеж­ных поступлений от реверсии после уплаты налогов при условии, что нало­говая ставка на доход равна 32%.

Ответ/Решение

1) Стоимость здания 2000= 1500000 у. е., а ежегод­ная амортизация 1500000 / 30 = 50000 у. е. За 5 лет владения нако­пленная амортизация составила 250000 у. е., стоимость здания (скорректированный базис) к моменту продажи составит 1250000 у. е., а общая стоимость объекта 1750000 у. е.

2) реализованная стоимость 2200х 0,05) = у. е.

3) доход от продажи 2090= 340000 у. е.

4) налог на продажу 340000 х 0,32 = 108800 у. е.

5) остаток долга 1500000 х 0.0110 х 83.3216 = 1374806 у. е.

6) собственный капитал до уплаты налогов 2090= 715194

7) собственный капитал после уплаты налогов 715=606394 у. е.

12. Квартира была приобретена 10 лет назад с применением ипотечного кре­дита в размере 50000 у. е. сроком на 20 лет под'12% годовых с ежемесячны­ми выплатами. Сейчас можно получить новый кредит в размере оставшейся части невыплаченного долга сроком на 10 лет под 10 годовых с ежемесяч­ными выплатами, но штраф за досрочный возврат составит 5% от суммы остатка, а расходы на оформление нового кредита 3% от его суммы. Определить, стоит ли собственнику этой квартиры идти на рефинансирова­ние (без учета изменения налогооблагаемого личного дохода).

Ответ/Решение

1) платежи по обслуживанию долга 50000 х 0.0110 = 550 у. е.

2) остаток долга 550 х 69.70 =38335 у. е.

3) платежи по новому кредиту 38335 х 0.01321 = 506.4 у. е.

4) выигрыш на платежах за 10 лет (55х 69.70 = 3039 у. е.

суммарные издержки рефинансирования (0.05 + 0,03) х 38335 = 3067 у. е., рефинансирование нецелесообразно.

13. Квартира стоимостью 70000 у. е. была приобретена 10 лет назад с приме­нением ипотечного кредита в размере 50000 у. е. сроком на 20 лет при 10% годовых с ежемесячными выплатами. У собственника в настоящее время возникла острая потребность в деньгах. Эту проблему он может решить, перезаложив свою квартиру у WRAP-кредитора на сумму 60000 у. е. при 12%.

Какова будет чистая текущая стоимость доходов второго кредитора, если срок кредита равен 20 годам (без учета налогов)?

Ответ/Решение

1) ежемесячные платежи по кредиту 50000 х 0.0096 = 480 у. е.

2) остаток долга 480 х 75.67 = 36322 у. е.

3) наличный платеж второго кредитора 60= 23678 у. е.

4) ежемесячные платежи по второму кредиту 60000 х= 660 у. е.

5) ежемесячный выигрыш wrap-кредитора первые 10 лет =180 у. е., следующие 10 лет ежемесячно 660 у. е.

6) текущая стоимость потока доходов второго кредитора при ставке дисконта 0.12 составит 180 х 69.7 + 660 х (90= 26485 у. е

чистая текущая стоимость 26= 2807 у. е.____________

Задачи для самостоятельного решения

Задача 1. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) без учета выплат по кредиту, равный 350 тыс. дол. в год. Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 % нормы прибыли на собственные средства от капитальных вложений в схожие объекты. Под приобретение объек­та был получен кредит в 1750 тыс. дол. Ипотечная постоянная со­ставляет 17 %.

Оценить стоимость объекта.

Задача 2. Перед оценщиком стоит задача: определить наилучшее использование земельного участка. После анализа всех факторов он остановился на двух вариантах:

• строительство торгового центра;

• строительство офисного здания.

Сделаны следующие предположения об ожидаемых доходах, тыс. $ (табл. 1)

Таблица 1

Расходы по строительству офисного здания составят 2,5 млн. $ по строительству торгового центра - 3,5 млн. $.

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5 % в год в течение 7-летнего владения, а стоимость торгового центра - на 3 % в год.

Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисного зда­ния и торгового центра, ожидают 17 % и 19 % прибыли соответствен­но.

Определить наилучшее использование участка.

Задача 3. Оценщик проводит анализ сравниваемого объекта недви­жимости, имеющего ЧЭД, равный 200 тыс. дол. Общая ставка капита­лизации на данном рынке 17 96, Земельный участок, входящий в сос­тав объекта, был продан за 400 тыс. дол. и передан в аренду бывшему владельцу за 55 тыс. дол. в год.

Найти ставку капитализации для улучшения.

Задача 4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное исполь­зование свободного участка земли, В одном из возможных вариантов использования ожидается ЧЭД, равный 90 тыс. дол. в год. Затраты на создание улучшений составляют 400 тыс. дол. По мнению оценщика ставки капитализации для сооружений и земли составят 19 % и 13 % соответственно. Оценить:

1) стоимость земельного участка;

2) стоимость объекта;

3)стоимость земельной составляющей.

Определить общую ставку капитализации.

Задача 5. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧЭД в размере 1200 тыс. дол. за первый год, после чего ЧЭД будет возрастать на 5 % ежегодно, вплоть до продажи объекта На рынке за 1500 тыс. дол. по завершении 5-го года.

Определить:

1) стоимость объекта при условии 12 % ставки дисконта;

2) общую ставку капитализации, исходя из размера ЧЭД за первый год.

Задача 6. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме 300 тыс. дол. с ипотечной постоянной 17,5 %. Условия кредита отвеча­ют типичным условиям финансирования на рынке. Анализ сравнива­емых объектов указывает на ставку капитализации для собственных средств в 19 %. Объект приносит ЧЭД в размере 65 тыс. дол. (без учета выплат по кредиту).

Определить стоимость объекта.

Задача 7. Ожидается, что объект недвижимости принесет потенци­альный валовой доход (ПВД), равный 90 тыс. дол. Скидка за простой помещения составляет 6,5 тыс. дол., эксплуатационные расходы - 40 тыс. дол. Собственные средства - 77,2 тыс. дол.

Определить, как изменится ставка капитализации для собственных средств при равенстве всех остальных показателей, если:

- ПВД упадет на 10 %;

- скидка за простой помещения возрастет на 10 %;

- эксплуатационные расходы вырастут на 10 %.

Если в состав объекта входят 10 офисов, каждый из которых сдает­ся за 750 $ в месяц, то какова будет безубыточная загрузка объекта?

Задача 8. ЧЭД за первый год составил 100 тыс. дол., ожидается его ежегодный прирост на уровне 2 %. Объект будет продан на рынке по завершении пятого года по цене, основанной на 15 %-ной ставке ка­питализации за счет реверсии, примененной к ЧЭД, за 6-й год.

Оценить стоимость объекта продажи.

Задача 9. Объект площадью 2000 м2 сдается в аренду на два года по ставке $ 170,5 за м2 в год. Эксплуатационные расходы за первый год равны $ 53,3 за м2, ожидается, что за следующий год они возрастут на 5 %. Скидка за простой помещения за первый год равна 20 % от ПВД, за второй - 5 %. Расходы по управлению составят 5 % от ПВД за каждый год соответственно. Определить ЧЭД.

Задача 10. Здание приносит на протяжении пяти лет владения еже­годный доход в 60 тыс. дол. Выручка от продажи здания по истечении периода владения составит 475 тыс. дол. Уровень риска соответствует ставке дисконтирования - 19 %.

Оценить стоимость здания.

Задача 11. Было подписано 10-летнее соглашение об аренде участ­ка земли. В соглашении зафиксирована арендная плата в 35 тыс. дол. Согласно динамике цен на сравниваемые участки по истечении аренд­ного соглашения стоимость составит 400 тыс. дол.

Оцените стоимость прав собственности на участок при ставке дис­контирования 12 %.

Задача 12. Здание площадью 1200 м2 сдается по ставке 45 $ за м2 в год. Из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации, равный 5, а простой помещения на данном рынке составляет 10 % (все расходы несет арендатор).

Определить стоимость здания.

Задача 13. Определить стоимость на основе корректировки объекта недвижимости, используя метод анализа сравниваемых продаж. (табл. 2).

Таблица 2.

Задача 14. Оценить стоимость здания, приносящего на протяжении 5-летнего периода владения ежегодный доход в $ 60000. выручка от продажи здания по истечении периода владения составляет $ 475000. уровень риска соответствует ставке дисконтирования 19 %.

Задача 15. Оценить наилучший вариант застройки свободного земельного участка: офис, ресторан (стоимость строительства соответственно 2,0 и 4,0 млн. $). Ожидаемая норма прибыли соответственно 15 % и 17 %. Предполагаемые доходы в течение 6-летнего владения земельным участком следующие, тыс. $:

Офис: 500,510, 520, 530, 500, 510

Ресторан : 600, 600, 600, 590, 580, 550.