ОПРОСНИК ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ-

РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Характеристика объекта

Примеры

Сегмент рынка

1.Рынок коммерческой недвижимости в т. ч. 1.1. офисная,

1.2. складская,

1.3. многофункциональная.

Дата оценки

Текущее использование

1.Магазин.

2. Офис.

3. Склад.

4. Кафе.

5. Ресторан.

6 Универсальное производственное поме-щение.

7. Другое ______________________

Цель оценки

Оценка необходима с целью:

1. Купли-продажи доли имущества

2. Купли-продажи доли бизнеса

3. Приватизации

4. Слияния

5. Поглощения

6. Разделения

7. Выделения

8. Реорганизации

9. Ликвидации

10. Залога

11. Дарения

12. Брачного контракта

13. Купли-продажи

14. Переоценки бухгалтерского учёта

15. Уплаты налогов

16. Для заключения договора страхования*

17. При получении страховой выплаты

18. Другое (указать, что именно)_________________________

Юридические аспекты здания

Регион (область)

Район

Адрес

Право собственности на здание

1.Полное право собственности.

2. Право аренды

3. Право владения.

4. Право распоряжения.

5. Другое (указать, что именно) _________

Право собственности на земельный участок

1.Полное право собственности

2.Право аренды

3. Другое (указать, что именно) _________

Юридические ограничения

Участок, на котором расположено здание

Площадь участка

Зона

1.Производственная зона.

2. Зона исторической застройки.

3. Парковая зона

4. Другое (указать, что именно) _________

Сервитуты

Форма

1. Прямоугольная.

2. Квадратная.

3. Неправильная.

4.Другое (указать, что именно) _________

Топография

1.Ровный участок.

2. Пологий склон.

3. Крутой склон

4. Другое (указать, что именно) _________

Состояния участка

1.Не разработан.

2. Расчищен и спланирован

3. Разработан, имеются посадки и застрой-ка.

4. Другое (указать, что именно) _________

Характеристика участка, на котором расположено здание

(возможен выбор нескольких значений)

Неблагоприятные условия окружающей среды

 Возможно затопление. Близость оврагов. Низкая несущая способность грунта. Близость залегания грунтовых вод. Возможны оползни Сейсмичность. Другое (указать, что именно) _____

Транспортная доступность участка

 Главная автодорога. Второстепенная автодорога. Пересечение главной дороги. Пересечение второстепенной дороги. Пересечение главной и второ-степенной дорог. Наличие железнодорожного подъезда или станции. Наличие морского или речного причала. Другое (указать, что именно) ______

Качество дорог

 С твёрдым покрытием. Грунтовая.

Состояние дорог

 Хорошее (ремонт не требуется). Удовлетворительное (требуется ре-монт). Плохое (требуется капремонт). Строятся. Другое (указать, что именно) ______

Доступные инженерные коммуникации

 Электрические сети. Водопровод. Сети канализации. Газопровод. Теплотрасса. Телефонная сеть

Здание

Год постройки

Первоначальная балансовая стоимость

Год последнего капитального ремонта

Количество этажей

Общая площадь

Строительный объём

Техническое состояние**

1. Хорошее (износ менее 20%).

2. Удовлетворительное (износ 21 – 40 %).

Неудовлетворительное (износ 41 –60%). Ветхое (износ 61-80%). Негодное (износ более 80%). Незавершенное строительство.

Фундаменты

1.Железобетонные.

2. Бетонные.

3. Бутовые.

4. Кирпичные.

5. Деревянные.

6. Каменные

Стены

 Кирпичные. Крупноблочные. Крупнопанельные. Из естественного камня. Смешанные. Деревянные. Металлические. Металлический или железобетонный каркас с заполнением. Сборно-щитовые. Саманные. Глинобитные.

Колонны и столбы

 Стальные. Железобетонные. Кирпичные. Деревянные.

Перекрытия

 Железобетонные. Металлические с деревянным заполнением. Деревянные Металлические. Комбинированные.

Кровля

 Из оцинкованного железа. Из чёрного железа. Из рулонных материалов. Из керамической черепицы. Из асбестоцементных материалов.

Коммунальные услуги

1.Электроснабжение.

2. Вода холодная.

3. Вода горячая.

4. Канализация.

5. Газ.

Центральное отопление. Телефон (или телефонные линии – указать количество)

Дополнительные постройки

Дополнительные удобства

Помещения при оценке части здания

(общая площадь оценки = _______ м кв.)

Размещение в здании

1.Этаж.

2. Подвал.

3. Полуподвал.

4. Пристроечная часть.

5. Чердак (мансарда).

6. Другое (указать, что именно) _______

Отделка

 «Евростандарт». Сделан косметический ремонт Требуется ремонт Другое (указать, что именно) ______

Наличие системы кондиционирования

 Общая по зданию Отдельная по каждому помещению.

Наличие автономной системы отопления

Электричество

Наличие автономной электро-системмы на случай аварийных отключений

Водопровод и канализация

Отопление

1.Наличие автономной системы отопления

2.Централизованное отопление

Горячая вода

Вентиляция

Газообеспечение

Связь

1.Радио

2.Телефон

3.Телевизор

Сигнализация

Громоотвод

Дополнительное описание

Вход

 С улицы. Со двора.

Вид из окон

1. На улицу.

2. Во двор.

В сад. В парк. В стену. Обзор значительной части окружа-ющей среды. Другое (указать, что именно) ______

Количество телефонных линий

Описание местоположения здания

Место нахождения

 Центр города. Окраина города. Новостройка. Пригород. Сельская местность

Время до центра на общественном транспорте

Время до центра на личном транспорте

Расстояние до остановок общественного транспорта

Ближайший город

Расстояние до ближайшего города

Расстояние до ближайшей автомагистрали

Расстояние до железнодорожной станции

Расстояние до причала

Расстояние до аэропорта

Ближайшее окружение объекта (здание, участок, помещение, квартира)

Типичное окружение

 Жильё. Административные здания. Коммерческие здания. Промышленные здания. Микрорайон.

Основной тип застройки

 Уличная. Плотная с разрывами. Отдельно стоящее здание. Микрорайон

Основной тип зданий окружения

 Кирпичные. Блочные. Крупнопанельные. Деревянные. Смешанные

Качество застройки

 Старый фонд (до 1917г.) Старый фонд после капремонта. Здания постройки гг. Здания постройки гг. Здания постройки после 1964г. Новостройки.

Плотность застройки

 Менее 25%. 25 – 75 %. Свыше 75%.

Этажность застройки

1. Многоэтажная.

2. Малоэтажная.

3. Смешанная.

Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)

 Наличие рабочих мест. Наличие учебных заведений. Наличие предприятий торговли. Наличие медицинских учреждений. Наличие предприятий обществен-ного питания. Наличие предприятий бытового обслуживания. Наличие зоны отдыха. Наличие спортивных сооружений. Другое (указать, что именно) ______

Объекты повышенной опасности

Благоустройство территории

 Зелёные насаждения. Детские площадки. Гаражи. Автостоянки. Освещение. Тротуары.

*Советы перед заключением договора страхования:

Данный вид страхования является добровольным, поэтому согласно Закону Украины «О страховании» агент или сотрудник страховой компании-резидента должен предложить Вам заполнить заявление на страхование, в котором будет стоять оговорка «С ПРАВИЛАМИ СТРАХОВАНИЯ ОЗНАКОМЛЕН». Прежде, чем подписать данное заявление попросите предоставить Вам правила страхования и копию лицензии на данный вид страхования (на обратной стороне правил должен стоять номер регистрации в Госфинуслуг, Минфине или бывшем Страхнадзоре). Будьте осторожны, т. к. Вам, представившись агентом страховой компании, могут показать копии уже не действительных правил или лицензий. Поверить в качество услуг страховых компаний можно, конечно и по рекомендации знакомых, коллег или друзей, но при этом нужно помнить, что с 1 января 2006 года меняются правила покрытия страховых резервов и ликвидности активов национальных страховых компаний. Нетто-активы (чистые активы) должны соответствовать каждый день требованиям, установленным Госфинуслуг. Данный фактор может негативно отразиться на Вашем договоре уже сейчас, если Вы вступаете во взаимоотношения не с рейтинговой страховой компанией. Обратите внимание на размер франшизы (денежная часть, которая будет удержана при выплате страховки). На практике, в договоре может быть франшиза на уровне 5% от страховой суммы, что вряд ли даст Вам шанс получить страховое возмещение на мелкие ремонты (затопление помещения, например). В договоре страхования (полисе, страховом сертификате) должна стоять печать страховой компании, а не «страхового агента» иначе (де-юре) - это не договор страхования. Помните, что без отчёта об оценке имущества с целью страхования, налоговая инспекция, ссылаясь на нормы статьи 1.20. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» и нормы Национального стандарта №1 «Общие основания оценки имущества и имущественных прав» может не зачесть в налоговую себестоимость сумму уплаченного страхового тарифа. Подробнее в ряде других не маловажных моментах при заключении договора страхования мы готовы помочь Вам, передавая отчёт на оценку Вашего имущества.

**Описание состояния объекта оценки для ориентировочной оценки физического износа зданий

Физический износ

Состояние несменяемых конструкций зданий

Состояние внутренних конструкций элементов

0 – 20

Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.

Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке

21 – 40

Повреждений и дефектов, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках

Полы и потолки ровные, на потолках возможны волося-ные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

41 – 60

Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривлений горизонтальных линий и следы их ликвидации.

Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отстава-ния покрытия пола (паркета, плиток). Большое число повреждений ступеней.

61 – 80

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число повреждённых ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.

81 – 100

Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проёмах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

Полы с большими пере-косами и уклонами. Замет-ные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отдел-ка полностью разрушена.