Коммерческое предложение по инвестиционному проекту строительства многоэтажных жилых домов в городе Наро-Фоминск (Киевское шоссе 56 км)

Коммерческое предложение

по инвестиционному проекту строительства многоэтажных жилых домов

в городе Наро-Фоминск (Киевское шоссе 56 км).

Местоположение:

Территория Наро-Фоминского района расположена на юго-западе Московской области и на 110 км вытянута с северо-востока на юго-запад. Северо-восточная граница проходит в 12 км от МКАД, а юго-западная - примыкает к Калужской области. Район занимает площадь 1924 кв. км.

Наиболее крупные города и населенные пункты - Наро-Фоминск (57 тыс. человек), Апрелевка (19,7 тыс. человек), Верея (5 тыс. человек). Население района – 170,8 тыс. человек, в т. ч. городское - 81,7 тыс. человек. Административный центр – город Наро-Фоминск образован в 1926 г.

Несмотря на развитые промышленный и аграрный секторы экономики, Наро-Фоминский район считается одной из самых экологически чистых зон Подмосковья. Треть всей площади района занимают лесные массивы. Основные реки - Нара, Протва, Пахра, Десна. На территории района расположено множество престижных коттеджных поселков, они составляют 12% от всего предложения загородного индивидуального жилья Московской области.

На территории Наро-Фоминского района осуществляют хозяйственную деятельность 22 крупных и средних предприятия, 102 малых предприятия, более 600 организаций. Это предприятия машиностроения, электротехнической, легкой, перерабатывающей, пищевой, лесной и деревообрабатывающей промышленности

В Наро-Фоминске средняя удельная цена на новостройки установилась на уровне 57 000 руб./кв. м. В городе наблюдается дефицит жилья, причем этот дефицит на первичном рынке и на вторичном. Все строительство было ориентировано на состоятельного покупателя. Однако остаются неохваченными покупатели с невысокими доходами, нуждающиеся либо в дешевом жилье, либо в жилье с небольшими площадями.

Общие характеристики инвестиционного предложения:

Земельный участок – 5,97Га.

Площадь проектируемой территории – 33,6Га.

Общая площадь строительства – кв. м.

Общая площадь квартир – кв. м.

Общая площадь нежилых продаваемых помещений – 4 060кв. м.

Этажность – .

Доля Инвестора по квартирам – 88% (117 356кв. м.)

Доля Инвестора по нежилым помещениям – 100% (4 060кв. м.)

Численность населения – 4 450 человек.

Описание Инвестиционного проекта:

Компанией Инвестором в 2004г. заключены два Инвестиционных контракта на многоэтажную жилую застройку в г. Наро-Фоминске с Администрацией Наро-Фоминского района, заключены договора аренды земли на два сопредельных участка категории «земли поселений под строительство многоэтажной секционной застройки» площадью 2.99Га и 2.98Га (общей площадью 5.97Га). Разработана Проектно-Сметная документация на застройку указанного участка. Получен полный комплект исходно разрешительной документации и прав застройки на строительство жилого микрорайона в г. Наро-Фоминске, получены Технические условия на подключение к существующим коммуникациям. Проект застройки согласован в Главном Управлении Архитектуры и Градостроительства Московской области и утверждён Постановлением Главы Наро-Фоминского района. Разработан индивидуальный проект первой очереди строительства (стадия П) каркасно-кирпичного дома общей площадью 37134 кв. м. Квартиры малой площади эконом-класса, что соответствует нормативам определённым Министерством регионального развития РФ для выполнения федеральной целевой программы «Жилище» с последующей возможностью продажи квартир Министерству обороны и Минрегионразвития для выполнения социальных программ.

Ожидаемое количество жителей района – 5-6 тысяч человек. Исходя из этой численности, рассчитывалась потребность в предприятиях обслуживания и, следовательно, в нежилых помещениях.

Настоящий проект носит ярко выраженную социально-экономическую составляющую в связи с ориентацией на малообеспеченную группу потребителей.

Предусматривается строительство 7 кирпично-монолитных жилых домов.

Будут построены два 14- этажных дома (обозначения в проектной документации К-1 и К-2), в первых этажах которых предусмотрены объекты общественного назначения. К югу, в сторону р. Нары, будут построены два 12-этажных дома с квартирами улучшенной планировки (далее К-3 и К-4). В центре комплекса будут возведены три 17-этажные башни (К-5, К-6 и К-7).

Каждый из 12-14 этажных многосекционных домов образует полузамкнутое пространство двора, обращенное к центру жилого комплекса. Башни в центре застройки объединяют микрорайон в единое целое.

В домах будут одно-, двух - и трёхкомнатные квартиры. Число квартир, их средняя площадь и общая полезная площадь домов приведены в таблице. Площадь квартир в домах улучшенной планировки (К-3 и К-4) несколько больше, чем в остальных.

Распределение квартир по домам

Основные покупатели.

За три года планируется возвести около 136000 кв. м. общей площади квартир.

Сейчас в г. Наро-Фоминске доля покупателей из других стран и из других регионов России (кроме Москвы) составляет - 20%, доля покупателей-москвичей – 30%.

Однако, основной упор сделан именно на социальную составляющую и реализацию квартир Министерству обороны и Минрегионразвития за жилищные сертификаты и на конкурсе в связи с расположением в г. Наро-Фоминске воинских частей (Кантемировская дивизия, Тульский полк ВДВ, Таманская дивизия).

Такими покупателями могут быть люди, желающие переехать поближе к столице, но не имеющие средств на покупку жилья в Москве или ближнем Подмосковье. Чаще всего, это пожилые люди, пенсионеры и военные, которым не надо ездить в Москву каждый день, а значит, расстояние до города не так важно, как для работающих граждан.

Следовательно, в возводимых домах увеличена доля небольших квартир, рассчитанных на двух-трех человека (1-2 комнатные квартиры).

Именно поэтому 47% квартир в строящихся домах будет однокомнатными, 35% - двухкомнатными и только 18% - трёхкомнатными.

Объем миграции в Московскую область составляет 200-300 тысяч человек в год, в том числе 15-20% - пожилые люди. Следовательно, численность целевой группы покупателей – 30-50 тысяч человек в год или 100 –150 тысяч человек за 3 года, что в 25-30 раз выше планируемого населения квартала (5-6 тысяч человек).

Значит, при грамотной организации продаж с фокусировкой на целевой группе покупателей успешная реализация проекта весьма вероятна.

Строительство.

Строительство домов планируется вести в следующей последовательности.

Четыре многосекционных дома (К-1 – К-4) строятся поодиночке, после строительства первых двух корпусов одновременно возводятся три башни в центре микрорайона (К-5 – К-7). Основные полезные нежилые помещения находятся в домах К-1 и К-2, следовательно, магазины и предприятия услуг будут созданы одновременно с заселением первых квартир.

Такая очередность позволяет:

·  Уменьшить более чем в два раза потребность в инвестициях (строительство следующих домов в большой части идёт за счет средств, полученных от продажи квартир в предыдущих домах)

·  Уменьшить риски проекта (в случае крайне неблагоприятной ситуации можно уменьшить объемы строительства и даже остановить строительство).

·  Учесть изменения на рынке недвижимости (в частности, при изменении структуры спроса внести изменения в проекты следующих домов)

·  Снизить себестоимость строительства, так как подрядчику не придётся одномоментно использовать очень большое количество техники и рабочих и решать сложные проблемы организации труда, аренды техники и хранения большого количества стройматериалов.

Основные используемые материалы при строительстве:

1.  Каркас – монолитная ж/бетонная перекрестно-стеновая система с несущим внутренними поперечными и продольными стенами и многопролетными ж/бетонными перекрытиями.

2.  Наружные стены – самонесущие, многослойные из ячеисто-бетонных блоков с облицовкой модульным кирпичом различного цвета. Внутренние поверхности наружных стен - штукатурка цементно-песчанными составами.

3.  Гидроизоляция:

- вертикальная – обмазочная битумная;

- горизонтальная – гидроизол на битумной мастике.

4.  Внутренние перегородки – фосфогипсовые, пазогребневые.

5.  Стены подвала – монолитные ж/бетонные.

6.  Лестницы – сборные ж/бетонные лестничные марши, монолитные ж/бетонные лестничные площадки.

7.  Перекрытия – монолитные ж/бетонные.

8.  Шахты лифтов – сборные ж/бетонные.

9.  Утеплитель – пенополистирол.

10.  Кровля – плоская из «Техноэласта».

11.  Окна и балконные двери – пластиковые с тройным остеклением.

12.  Двери – деревянные, окрашенные масляными составами.

13.  Подоконные доски – пластиковые.

14.  Ограждение лоджий – из кирпича с одинарным остеклением. Рамы - пластиковые.

15.  Отделочные материалы для внутренних работ:

- потолки во всех помещениях – окраска водными составами;

- стены в жилых помещениях и прихожих – обои;

- стены помещений общего пользования, а так же кухни, с/узлы в жилых помещениях – окраска водными составами с устройством панели высотой 1,7 м с окраской масляными составами;

- полы в жилых помещениях, прихожих, кухнях – линолеум;

- полы помещений общего пользования, а так же с/узлы в жилых помещениях – керамическая плитка.

В соответствии с данными требованиями рассчитана цена строительства в расчете на 1кв. м. и полная цена строительства домов.

Затраты на строительство домов (с учетом НДС).

Коммуникации.

Стоимость строительства коммуникаций рассчитана на основе технических условий, анализа существующих сетей и предварительной оценки стоимости создания коммуникаций и присоединения их к существующим сетям.

Теплоснабжение будет осуществляться при помощи размещенных на крыше газовых котельных. Мощность газового хозяйства достаточна.

Расходы на строительство канализации относительно невелики, так как вдоль границ участка проходит действующий канализационный коллектор.

Затраты на строительство коммуникаций (с учетом НДС)

Ценовая политика.

Рыночная стоимость в г. Наро-Фоминске 1кв. м. общей площади жилья в доме-новостройке аналогичной категории составляет на декабрь 2011г. ( по данным базы WinNer) ориентировочно – 57 000рублей.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. общей площади жилья определённая приказом Минрегионразвития № 000 от 01.01.2001г. для Московской области составляет 42 950 рублей.

В связи с падением цен на строительные материалы и работы соответственно будет уменьшена себестоимость строительства т. к. инвестиционный проект был разработан и прошел согласования только в «бумажном виде», работы по строительной части не осуществлялись проект был отложен в ожидании падения цен на строительно-монтажные работы и материалы (основная затратная часть) с целью дальнейшего повышения доходности по проекту на экономии денежных средств от падения цен на материалы.

Себестоимость строительства 1 кв. м. жилой площади

составляет не более 30 000руб.

Основные показатели эффективности проекта рассчитанные в ценах на 01.11.2010г.

Подробный бизнес-план строительства жилого квартала в городе Наро-Фоминске Московской области (106 стр.) разработан сотрудниками МГУ им. по материалам аналитического исследования целесообразности строительства жилья в г. Наро-Фоминске (67 стр.), Аналитического центра «Миэль-недвижимость» (директор )

Стоимость переуступки инвестиционного проекта -

300 млн. руб. ( при условии единовременного платежа)

380 млн. руб. ( при условии различных инвестиционных схем финансирования данного проекта)

[1] Полезная площадь

[2] В пересчете на 1 кв. м. жилой площади.

[3] В пересчете на 1 кв. м. жилой площади.