Министерство образования Российской Федерации

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт региональной экономики и управления

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

ЗАОЧНОЕ ОБУЧЕНИЕ

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания

к изучению дисциплины и контрольной работе

для студентов заочной формы обучения

Специальности: 060800 – Экономика и управление на предприятии

(по отраслям)

061200 – Менеджмент в социальной сфере

Санкт-Петербург

2004

Допущено

редакционно-издательским советом СПбГИЭУ

в качестве методических указаний

Составители:

д-р. экон. наук, проф.

канд. экон. наук, доц.

Cмирнова И. В. канд. экон. наук, доц.

Рецензент:

д-р. экон. наук, проф.

Подготовлено на кафедре

экономики и менеджмента недвижимости

Одобрено научно-методическим советом

специальностей 061200

Отпечатано в авторской редакции с оригинал-макета,

представленного составителями

ã СПбГИЭУ, 2004


Содержание

1 Общие положения…………………………………………….4

2 Методические указания к изучению дисциплины………….6

3 Методические указания к выполнению

контрольной работы…………………………………………..6

4 Контрольные задания………………………………………..20

5 Требования к оформлению контрольной работы………….27

6 Список литературы…………………… ……………………30

Приложение А Содержание дисциплины

(Извлечение из рабочей программы дисциплины)...33

Приложение Б Перечень контрольных вопросов

для проверки знаний по дисциплине..………40

Приложение В Таблица для выбора варианта

контрольных заданий ……………………......42

Приложение Г Адреса сайтов с информацией по

недвижимости ………………………………..43

Приложение Д Исходные данные для решения

контрольных заданий……………….………. 44

Приложение Е Пример оформления титульного листа

контрольной работы……………………….....51

1 Общие положения

Изучение дисциплины «Экономика недвижимости» опирается на знания, полученные студентами в процессе изучения экономической теории, правоведения, математики, статистики, информационных технологий в экономике, бухгалтерского учета, маркетинга, экономики предприятия и связано с такими курсами как «Финансы и кредит», «Экономическая оценка инвестиций», «Финансовый менеджмент», «Организация производства на предприятиях отрасли», «Экономика природопользования».

Целью изучения дисциплины является освоение студентами основных методов экономического анализа недвижимого имущества, функционирования рынка недвижимости, принятия экономических решений в сфере недвижимости.

Задачи дисциплины заключаются в приобретении студентами знаний:

- понятийного аппарата, отражающего экономические аспекты функционирования сферы недвижимости;

- экономической природы недвижимости и ее особенностей как экономического актива;

- сущности, специфики и структуры рынка недвижимости, закономерностей его функционирования;

- системы государственного регулирования рынка недвижимости;

- особенностей ценообразования на рынке недвижимости;

- операций с недвижимым имуществом как вида экономической деятельности;

- природы и форм доходов и расходов, связанных с владением и пользованием объектами недвижимости;

- методов инвестиционного анализа и финансирования недвижимости;

- основных подходов к оценке недвижимости.

В результате изучения дисциплины студент должен:

знать:

-  экономическое и юридическое содержание понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая собственность»;

-  особенности функционирования рынка недвижимости и факторы, которые определяют его динамику;

-  факторы, определяющие ценность недвижимости как экономического актива;

-  источники и механизмы финансирования недвижимости;

-  основные подходы к оценке недвижимости;

-  основные направления и методы государственного регулирования рынка недвижимости;

уметь:

-  анализировать состояние и динамику рынка недвижимости;

-  использовать результаты анализа рынка и объекта недвижимости для принятия управленческих решений;

-  определять варианты наилучшего использования земельных участков и иных объектов недвижимости;

-  формулировать цели и задачи владения недвижимостью.

Формой контроля знаний по дисциплине является:

1)  зачет - для специальностей 060800(1); 060800(3); 060800(4); 060800(5); 060800(7); 060800(8); 061200

2)  экзамен - для специальностей 060800(2); 060800(6); 060800(9)

В соответствии с предусмотренной формой контроля для специальностей 060800(1); 060800(3); 060800(4); 060800(5); 060800(7); 060800(8); 061200 необходимо выполнить контрольные задания №1,2,3,4,5; для специальностей 060800(2); 060800(6) необходимо выполнить контрольные задания №1,2,3,4,5,6,7; для специальности 060800(9) необходимо выполнить контрольные задания №1,2,3,4,5,6,7, 8,9. Выполненная контрольная работа должна быть представлена на кафедру экономики и менеджмента недвижимости не позднее 1 мая текущего учебного года.

2 Методические указания к изучению дисциплины

Изучение дисциплины следует начать с освоения основных понятий, прежде всего, понятия недвижимость, недвижимое имущество. Юридическое определение недвижимости приведено в ст.130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость обладает специфическими свойствами, которые необходимо знать для того, чтобы эффективно управлять ею. Особое внимание следует обратить на вопросы финансирования и оценки недвижимости, изучить существующие подходы, методы и технологии. Не менее важно знать проблемы развития рынка недвижимости в России и пути их решения, методы государственного регулирования сферы недвижимости.

В целом при самостоятельном изучении дисциплины нужно следовать принципам и логике ее построения, которые отражены в рабочей программе по дисциплине. В приложении А представлены необходимые извлечения из этой программы. Изучив литературу, нужно ознакомиться с перечнем контрольных вопросов для проверки знаний по дисциплине, представленным в приложении Б.

3 Методические указания к выполнению контрольной работы

3.1 Цель контрольной работы состоит в приобретении студентами умений и навыков по исследованию процессов развития рынка недвижимости, финансовому анализу и оценке недвижимого имущества, расчету доходов и расходов, связанных с использованием объектов недвижимости при осуществлении различных видов экономической деятельности.

Контрольная работа включает теоретические вопросы по темам дисциплины и задачи. Технология выполнения контрольной работы включает следующие действия:

- подбор литературы по дисциплине в соответствии с приведенным списком;

- изучение разделов и тем дисциплины в логической последовательности, указанной в рабочей программе (приложение А);

- подготовка письменных ответов на теоретические вопросы контрольной работы;

- решение задач.

3.2 Каждый студент выполняет собственный вариант заданий, который определяется по двум последним цифрам зачетной книжки. Таблица для выбора варианта контрольных заданий представлена в приложении В. Контрольная работа оценивается по 4-балльной шкале: «неудовлетворительно», «удовлетворительно», «хорошо», «отлично».

Выполнение контрольной работы является важным этапом подготовки к экзамену или зачету, так как контрольные задания позволяют глубже освоить основные темы дисциплины. В случае невыполнения контрольной работы студент не допускается к экзамену или зачету.

3.3 При выполнении задания №1 необходимо руководствоваться принципом необходимости и достаточности: не следует чрезмерно увлекаться деталями, однако суть вопроса нужно изложить полно. Текст целесообразно дополнять статистическими данными и рисунками (графики, диаграммы, схемы и т. п.), характеризующими описываемое явление. При использовании статистических данных необходимо указать их источник. В приложении Г приводятся адреса сайтов, на которых можно найти информацию по недвижимости. Кроме того, можно воспользоваться поисковыми системами в сети Internet. Общий объем ответа на задание №1 должен составлять не менее 2-х и не более 5-ти страниц машинописного текста.

3.4 При расчете стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода исходят из принципа замещения, согласно которому стоимость оцениваемого объекта не может превосходить стоимость приобретения участка земли и возведения на данном участке аналогичного оцениваемому здания. Для расчета стоимости здания используется стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость - ) или стоимость замещения. Восстановительная стоимость включает прямые затраты на строительство здания, косвенные затраты и прибыль предпринимателя. Прямые затраты определяются по сборникам УПВС[1], в которых они приведены для 1 куб. м расчетного объема зданий-аналогов. Определенные по УПВС прямые затраты приводятся к текущему моменту с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы. Если оцениваемое здание имеет отличия от здания-аналога, то применяется поправочный коэффициент, учитывающий эти отличия (прямые затраты умножаются на этот коэффициент). В процессе эксплуатации здание подвергается износу, который снижает его стоимость. Поэтому для учета существующего состояния оцениваемого здания его восстановительная стоимость уменьшается на величину накопленного износа (). Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости здания () и стоимости участка земли ():

(1)

Пример 1

Определить стоимость объекта недвижимости на основе следующих данных: расчетный объем здания - 1500 куб. м; прямые затраты на строительство здания (на дату оценкируб. в расчете на 1 куб. м; косвенные затраты - 8% от прямых затрат; прибыль предпринимателя – 17% от прямых затрат; накопленный износ – 28%; стоимость прав аренды земельного участка – 650 000 руб.

Решение:

3.5 Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости основано на отборе рыночной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и внесении в эти цены поправок, обусловленных отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого (поскольку невозможно найти два абсолютно идентичных объекта).

Пример 2

Определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 2900 тыс. руб., имеет сауну и бассейн;

2. Объект продан год назад за 2600 тыс. руб., имеет подземный гараж;

3. Объект продан в этом году за 3000 тыс. руб., имеет бассейн и подземный гараж.

Установлено, что сауна стоит 50 тыс. руб; бассейн 60 тыс. руб., гараж – 90тыс. руб. Прирост стоимости составляет 10% в год.

Решение приведено в таблице 1.

Таблица 1 – Расчет стоимости объекта

Характеристика

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Цена, тыс. руб

?

2900

2600

3000

Цена, откорректированная на время

2900

2600*1,1=

=2860

3000

Сауна

есть

-

+50

+50

Бассейн

нет

-60

-

-60

Подземный гараж

есть

+90

-

-

Итого корректировок

+30

+50

-10

Откорректированная цена

2930

2910

2990

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

- количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);

-  величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

-  значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

-  в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);

-  в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект №2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту №2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту №1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

(2)

где: – откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов - аналогов.

Отсюда стоимость объекта:

3.6 Классическая последовательность определения чистого операционного дохода (NOI) от коммерческого использования объекта недвижимости основана на отражении реального движения денежных средств. NOI рассчитывается исходя из следующих уровней дохода:

1) Потенциальный валовой доход (PGI):

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива)[2].

Минус: потери от неплатежей[3].

Плюс: дополнительные доходы[4].

2) Действительный валовой (эффективный) доход (EGI)

3) Минус операционные расходы (COE):

Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости и разделяются на постоянные расходы (величина которых не зависит от уровня загрузки объекта) и переменные расходы (изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта).

Резерв на замещение – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, не носящих капитального характера, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с текущим ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

4) Чистый операционный доход (NOI).

5) Минус расходы по обслуживанию долга.

6) Наличность до налогообложения.

Пример 3

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных: общая площадь объекта 650 м2; площадь, занятая собственником 70 м2; арендная площадь 500 м2, из которой 250 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 200 у. е. за м2; рыночная арендная ставка 225 у. е. за м2; платежи по договору страхования 1750 у. е.; расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода; коммунальные платежи 6700 у. е.; расходы на уборку помещений 3200 у. е.; затраты на техническое обслуживание 2300 у. е.; стоимость очередной замены оконных проемов составляет 12000 у. е., замена необходима через 5 лет; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 15%; норма потерь от неплатежей 5%; налоговые платежи 3600[5] у. е.. В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 175000 у. е. под 12% годовых на 15 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 42000. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение

1) Оценка потенциального валового дохода (PGI)

Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды () от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (42000 у. е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):

(контрактный)=200´250=50000 у. е.

(рыночный)= 225´ (500-250) =56250 у. е.

2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей

Базой для оценки потерь от недозагрузки () является . Отсюда:

Базой для оценки потерь от неплатежей () является (), следовательно

у. е

3) Оценка действительного валового дохода (EGI):

4) Оценка операционных расходов (COE).

В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену оконных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов:

Расходы на управление: EGI´5%=92921,88´0,05=4646,094 у. е.,

Расходы на ремонт: 12000´SFF(12%;5 лет)=1888,917 у. е.

Всего СОЕ = 4646,094+ 1888,917+ 6700+3200+2300+1750 +3600=24085,01 у. е.

5) Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные и заемные).

=EGI -COE=68836,86 у. е.

6) Оценка чистого операционного дохода собственника:

Здесь – чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле:

=Vm´[Ym+SFF(nm,Ym)]=175000´[0,12+SFF(15 лет;12%)=

=25694,24 (у. е.).

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

=68836,,24 =43142,62 у. е.,

или округленно, 43143 у. е.

3.7 Доходный подход применяется для оценки объектов, которые используются в коммерческих целях. При этом для объектов со стабильным доходом применяется метод прямой капитализации дохода, согласно которому стоимость объекта () определяется по формуле:

(3)

Коэффициент капитализации (R) может определяться различными способами, один из которых основан на анализе рыночных данных по аналогичным оцениваемому объектам, когда известны цена продажи и чистый операционный доход по этим объектам. В этом случае коэффициент капитализации определяется на основе формулы (3) путем деления чистого операционного дохода на цену продажи объекта-аналога.

3.7 Выбор оптимального варианта развития объекта осуществляется на основе “наилучшего и наиболее эффективного использования” (ННЭИ), под которым подразумевается “наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной” (Международные Стандарты Оценки МСО 1-4).

Пример 4

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, выделенного под жилищное строительство. Были отобраны два варианта использования этого участка: строительство элитного жилого дома (вариант А) и строительство жилого дома среднего класса (вариант Б). По вариантам собрана следующая информация:

Вариант А: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $120000; затраты на строительство жилого здания -$475000; коэффициент капитализации для здания – 18%; коэффициент капитализации для земли – 12%.

Вариант Б: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $95000; затраты на строительство - $380000; коэффициент капитализации для здания– 15%; коэффициент капитализации для земли – 12%.

Решение

Стоимость земельного участка в данном случае определяется методом остатка по формуле:

(4)

где - стоимость земли;

- чистый операционный доход от объекта недвижимости;

- стоимость улучшений (здания);

- коэффициент капитализации для здания;

- коэффициент капитализации для земли.

Расчеты представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Анализ ННЭИ участка земли

№

п/п

Показатели

Варианты использования земельного участка

А

Б

1

Чистый операционный доход, $

120000

95000

2

Стоимость строительства, $

475000

380000

3

Коэффициент капитализации для зданий, %

18

15

4

Доход, приходящийся на здания (2х3), $

85500

57000

5

Доход, приходящийся на землю (1-4)

34500

38000

6

Коэффициент капитализации для земли, %

12

12

7

Остаточная стоимость земли (5х6), $

287500

316667

Вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования является вариант, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, ННЭИ для данного земельного участка - вариант Б.

3.8 В оценке недвижимости используется метод валовой ренты, который основан на расчете валового рентного мультипликатора (GRM):

(5)

где P – цена продажи сопоставимого объекта;

A – арендная ставка.

Пример 5

Коттедж, расположенный в тихой и зеленой зоне, сдается в аренду за 1200 долл. в месяц. Точно такие же коттеджи, расположенные в том же поселке, но в менее удобных для проживания местах, сдаются за 1100 и 950 долл. в месяц, а цены их продажи составляют 140000 и 120000 долл. соответственно. Требуется определить:

а) рыночную стоимость коттеджа, расположенного в тихой и зеленой зоне;

б) величину прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа.

Решение

1) рассчитывается валовой рентный мультипликатор на основе данных по сопоставимым коттеджам:

2) определяется среднее значение валового рентного мультипликатора:

3) определяется рыночная стоимость расположенного в зеленой зоне коттеджа:

3) рассчитывается величина прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа:

3.9 Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму собственного и заемного капитала.

Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков от регулярного дохода и от продажи (реверсии). Стоимость заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и ставок дисконтирования.

В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа выглядит следующим образом:

V=PV[(NOI-OD)Y%; n лет]+ PV[(SR-OK)Y%; n лет]+ K (6)

где V- стоимость объекта;

NOI- чистый операционный доход;

OD- платежи по обслуживанию долга: PMT=PV(Y%; n лет);

SR- сумма реверсии ;

OK- остаток кредита на момент продажи объекта;

K- сумма первоначального кредита.

Этот алгоритм может быть применен и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве суммы первоначального кредита выступает текущий остаток кредита. Если продажа объекта не предполагается, алгоритм используется без второго слагаемого. (Подробнее смотри п.26 в списке литературы).

При решении задач с использованием функций сложного процента рекомендуется обращаться к специальным таблицам (например, см. п. п. 15, 37 и др. в списке литературы) или пользоваться программой Microsoft Excel.

Пример 6

Определить стоимость недвижимости, для покупки которой можно получить кредит на сумму $ 1000000 под 10 % годовых на 20 лет при ежегодных платежах. Предполагается, что после восьмилетнего периода владения объект будет продан за $ 1200000. Чистый операционный доход составляет а инвестор рассчитывает получить 12 % нормы отдачи на собственный капитал.

Решение:

1) Платежи по обслуживанию долга:

OD=1000000*0,11746=117460($)

2) Остаток кредита на момент продажи:

460*(PV=PMT при Y=10%, n=8 лет)=460*5,3349=

=373363($)

3) стоимость недвижимости:

V=[(60)*(PV=PMT для Y=12%, n=8 лет)] +

+ [(363)*(PV=FV для Y=12%, n=8 лет)] + 1000000=

=[(60)*4,9676]+ [(363)*0,4038]+ 1000000=1644469($)

3.10 Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

В анализе применяются следующие типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:

1) положительный (благоприятный) - ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

2) отрицательный - если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

3) нейтральный - собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала определяется условием:

если R0 > Rm, то Re > R0

где: R0 - общий коэффициент капитализации.

Re – коэффициент капитализации собственного капитала.

Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная).

Нейтральный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

если R0 = Rm, то Re = R0.

Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

если R0 < Rm, то Re < R0.

Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y0 > Ym, то Ye > Y0,

где: Y0 – общая ставка дохода на капитал,

Ym – ставка дохода по ипотечному кредиту,

Yе – ставка дохода на собственный капитал.

Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y0 = Ym, то Ye = Y0.

Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y0 < Ym, то Ye < Y0.

Рассмотрим пример влияния финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал.

Пример 7

Определить тип левереджа в случае предоставления ипотечного кредита на срок 10 лет, когда ставка процента по кредиту в рассматриваемых двух вариантах составляет 5% .

Расчеты представлены в таблице 3.

Таблица 3 – Определение типа левереджа

№

Показатели

Без левереджа

Положительный левередж

1

Стоимость объекта недвижимости (V0), $

2

Стоимость собственного капитала (Ve), $

3

Сумма кредита (Vm), $

0

4

Чистый операционный доход (I0), $

70 000

70 000

5

Ставка процента по кредиту (i), %

-

5

6

Обслуживание долга (Im), $

(PMT=400000{5%, 10 лет})

0

51 802

7

Финансовый поток до налогообложения (Ie), $

70 000

18 198

8

Коэффициент капитализации (R0),%

14

14

9

Коэффициент капитализации собственного капитала (Re­),%

14

18

10

Коэффициент капитализации для заемного капитала (Rm ),

-

0,1295

Вывод: При ставке процента по кредиту в 5% левередж положителен, поскольку Re > R0 (18% > 14%).

4 Контрольные задания

Задание № 1. Теоретические основы экономического анализа недвижимости

Раскрыть содержание вопроса под номером, соответствующим номеру варианта заданий (см. приложение В).

1. Понятие и признаки недвижимости; примеры использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности человека.

2. Физические, юридические и экономические особенности недвижимости.

3. Типы объектов недвижимости и их экономические особенности.

4. Виды и содержание операций с недвижимым имуществом со сменой собственника.

5. Виды и содержание операций с недвижимым имуществом без смены собственника.

6. Жизненный цикл недвижимости и его этапы.

7. Государственная регистрация прав на недвижимость как необходимое условие экономического оборота недвижимости.

8. Понятие и инфраструктура рынка недвижимости.

9. Актуальные проблемы развития рынка недвижимости.

10. Динамика цен на первичном рынке жилья (на примере любого из крупных городов России).

11. Динамика цен на вторичном рынке жилья (на примере любого из крупных городов России).

12. Основные этапы формирования рынка недвижимости в России.

13. Спрос и предложение на рынке недвижимости: особенности формирования и взаимодействия.

14. Основные факторы, определяющие динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.

15. Методы исследования рынка недвижимости, направления использования полученных результатов на практике.

16. Динамика арендной платы за нежилые помещения (на примере любого города РФ).

17. Характеристики предприятия как имущественного комплекса.

18. Структура операционных расходов и способы их расчета.

19. Принципы оценки недвижимости.

20. Сравнительный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

21. Затратный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

22. Доходный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

23. Методы расчета коэффициента капитализации.

24. Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов.

25. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним.

Задание № 2. Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб. м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7 % от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс. руб.

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет Х куб. м., а накопленный износ – Y %. Расчет выполнить на основе приведенных в Приложении Д (таблица Д1) исходных данных, принятых в соответствии с собственным вариантом задания.

Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад за тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году за тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь -1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Исходные данные для выполнения задания (по вариантам) приведены в Приложении Д (таблица Д2). Расчеты представить в табличной форме.

Задание № 4. Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта Sобщ, м2;

- площадь, занятая собственником 90 м2;

- арендная площадь Sар, м2 , из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке - C у. е. за м2 (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная ставка - Ар у. е. за м2;

- платежи по договору страхования 1950 у. е.;

- расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи 7700 у. е.;

- расходы на уборку помещений 4500 у. е.;

- затраты на техническое обслуживание 3300 у. е.;

- стоимость очередной замены дверных проемов составляет Х у. е., замена необходима через 7 лет;

- депозитная ставка надежного банка 12%;

- норма потерь от недозагрузки 10%;

- норма потерь от неплатежей 3%;

- налоговые платежи - 4600 у. е.;

- доход от прачечной составляет D у. е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – К у. е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у. е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Расчет выполняется на основе данных для своего варианта, приведенных в приложении Д (таблица Д3).

Задание №5 . Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:

1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:

- арендная площадь бизнес-центра – S кв. м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;

- рыночная арендная ставка составляет А руб. за 1 кв. м в год;

- количество заключенных договоров аренды – 65;

- норма потерь от недозагрузки арендной площади -10 %;

- норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;

- операционные расходы – 40 % от действительного валового дохода;

- расстояние до центра города – 25 км;

- финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.

2) рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 4).

Таблица 4 – Данные по сопоставимым объектам

Показатели

Сопоставимые объекты

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Цена продажи, тыс. руб.

21500

15200

25000

30000

Чистый операционный доход, тыс. руб.

4515

3344

5250

6270

Требуется:

а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;

б) рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

в) определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Задание №6. Анализ альтернатив развития объекта

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли в городской черте с учетом того, что зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы или бизнес-центра. Проведенные аналитиком исследования открыли следующую информацию:

Супермаркет: стоимость строительства (долл.) –; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) - .

Гостиница: стоимость строительства (долл.) – ; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) -.

Бизнес-центр: стоимость строительства (долл.) – ; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) -.

Расчеты представить в виде таблицы. Исходные данные для каждого варианта расчетов приведены в приложении Д (таблица Д5).

Задание № 7. Расчет валового рентного мультипликатора

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000долл. Дом был построен за 55000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80000долл. до 90000долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от до долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

Используя значения и для своего варианта расчетов, приведенного в приложении Д (таблица Д6), определить:

1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому;

2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома;

3) величину потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Задание № 8. Ипотечно-инвестиционный анализ

Клиент банка может предоставить обеспечение по ипотечному кредиту в долларов под 10 % годовых, погашаемого за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет долларов; ставка дохода на капитал должна составлять 12 % годовых. Рассчитать требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика. Исходные данные по вариантам представлены в таблице Д 7 (приложение Д).

Задание № 9. Финансовый левередж

Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью – у. е. Инвестор рассчитывает взять кредит на N лет на сумму у. е. под Y % годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит тыс. долларов.

Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до %?

Исходные данные по вариантам приведены в приложении Д, таблица Д8.

5 Требования к оформлению контрольной работы

5.1 Содержание

Контрольная работа оформляется с использованием персонального компьютера, шрифт Times New Roman – 12, интервал - 1,5. Страницы необходимо пронумеровать и сброшюровать. Первой страницей считается титульный лист, на котором номер не ставится. Для выполнения расчетов и оформления контрольной работы рекомендуется использовать стандартный пакет компьютерных программ «Microsoft Office» (программы «Microsoft Excel», «Microsoft Word» и др.). В виде исключения контрольная работа может быть исполнена в рукописном варианте.

Контрольная работа должна иметь: титульный лист, содержание, контрольные задания, список литературы. При необходимости в нее могут быть включены приложения. Титульный лист оформляется в соответствии с приложением Е. На титульном листе обязательно проставляется дата выполнения контрольной работы и личная подпись студента. Содержание включает перечень всех разделов работы, список литературы и наименование приложений (если они есть), с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы.

Заголовки разделов и подразделов печатаются с абзацного отступа, с прописной буквы без точки в конце, не подчеркивая. Если заголовок состоит из двух предложений, их разделяют точкой. Разделы должны иметь порядковые номера в пределах всего документа, обозначенные арабскими цифрами без точки и записанные с абзацного отступа.

При выполнении контрольных заданий следует указывать номер задания, его название и условие, а затем приводить решение.

5.2 Таблицы и формулы

Таблицу, в зависимости от ее размера, помещают под текстом, в котором она упоминается впервые, или на следующей странице. Название таблицы, при его наличии, должно отражать ее содержание, быть точным, кратким. Название следует помещать над таблицей слева без абзацного отступа, в одну строку с ее номером через тире. Например:

Таблица 1 – Цены на первичном рынке жилья в 2003 году

При переносе части таблицы название помещают только над первой частью таблицы, нижнюю горизонтальную черту, ограничивающую таблицу не проводят. Над другими частями таблицы пишут слова «Продолжение таблицы» или «Окончание таблицы» с указанием номера таблицы. При переносе на следующую страницу шапку таблицы нужно повторить. На все таблицы должны быть ссылки; при ссылке писать слово «Таблица» с указанием ее номера. Таблицы, за исключением таблиц приложений, следует нумеровать арабскими цифрами сквозной нумерацией. Заголовки граф и строк таблицы следует писать с прописной буквы, а подзаголовки граф – со строчной буквы, если они составляют одно предложение с заголовком, или с прописной буквы, если они имеют самостоятельное значение. Разделять заголовки и подзаголовки шапки диагональными линиями не допускается. Шапка таблицы должна быть отделена линией от остальной части таблицы.

Уравнения и формулы следует выделять из текста в отдельную строку. Выше и ниже каждой формулы или уравнения должно быть оставлено не менее одной свободной строки. Если уравнение не умещается в одну строку, то оно должно быть перенесено после знака равенства (=) или после знаков плюс (+), минус (-), умножения (х), деления (:), или других математических знаков, причем знак в начале следующей строки повторяют. Формулы должны нумероваться сквозной нумерацией арабскими цифрами, которые записываются на уровне формулы справа в круглых скобках. Ссылки в тексте на порядковые номера формул дают в скобках. Пояснение каждого символа следует давать с новой строки в той последовательности, в которой символы приведены в формуле. Формулы, следующие одна за другой и не разделенные текстом, отделяют запятой.

5.3 Список литературы

В списке литературы указывается только та, которая была использована в процессе выполнения контрольной работы. Список литературы должен быть оформлен в соответствии с действующими правилами библиографического описания (ГОСТ 7.1-84). Источники должны содержать следующие реквизиты: фамилия и инициалы автора, наименование работы, где издана работа, издательство, год издания, страницы.

Литературные источники приводятся в алфавитном порядке, при этом в начале списка располагаются законодательные и нормативные документы и акты. Они группируются в порядке от более значимых к менее значимым, а документы равной значимости - в порядке обратной хронологии. Далее в алфавитном порядке приводятся: а) книги, пособия и статьи на русском языке, б) книги, пособия и статьи на иностранных языках. Каждая библиографическая запись в списке получает порядковый номер и начинается с красной строки. Включенная в список литература нумеруется сплошным порядком от первого до последнего названия.

5.4 Приложения

Дополнительный справочный материал допускается помещать в приложениях. Приложениями могут быть, например, графический материал, таблицы большого формата, расчеты и т. д. Приложения обозначают заглавными буквами русского алфавита начиная с А, за исключением букв Ё, З, Й, О, Ч, Ь, Ы, Ъ. После слова «Приложение» следует буква, обозначающая его последовательность. Каждое приложение следует начинать с новой страницы с указанием вверху посередине страницы слова «Приложение». Приложение должно иметь заголовок, который записывают симметрично относительно текста с прописной буквы отдельной строкой. Текст каждого приложения при необходимости может быть разделен на разделы, подразделы, пункты, подпункты, которые нумеруются в пределах каждого приложения. Перед номерами ставится обозначение этого приложения. Приложения должны иметь общую с остальной частью работы сквозную нумерацию страниц.

6 Список литературы

1.  Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2 и 3.

2.  Земельный кодекс РФ от 01.01.2001г. .

3.  Закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.

4.  Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.2001г. .

5.  Закон Санкт-Петербурга "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" от 01.01.2001. № 000-35.

6.  Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001г.

7.  Постановление правительства РФ от 01.01.2001г. № 000 «Об утверждении стандартов оценки».

8.  Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 .

9.  , Карасев недвижимости: Учебное пособие для вузов. – М.: МИКХиС, 2001. – 440 с.

10.  Балабанов недвижимости: Учебное пособие для вузов.-СПб:Питер,2000.-207 с.

11.  , Чекалин жилищной сферы. Учебное пособие. М., ИИНФРА-М, 200с.

12.  Васильева недвижимости: Задачи, игры, тесты/спбгиэу.-спб:спбгиэу,2001.-56 с.

13.  Горемыкин недвижимо­сти: Учебник. -3-е изд., перераб. и доп.-М.: Дашков И К, 2003.-385 с.

14.  Гранова недвижимости: Тесты. Задачи. Практи­ческие ситуации.- 2-е изд.-СПб.: Питер,2002.-254 с.

15.  Грибовский доходной недвижимости: Учебное пособие для вузов.-СПб: Питер, 2001.-334 с.

16.  Европейские стандарты оценки 2000/ Пер. с англ. , , .- М.: ОО «РОО», 2003.

17.  , , Терехова и задачи по оценочной деятельности. – СПб:Питер, 2002. – 128с.

18.  Жилищная экономика / Под редакцией Г. Поляковского. М.: Дело, 1996.-224с.

19.  Максимов . Развитие недвижимости.-спб:спБгиэу,2003.-256 с.

20.  Максимов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер. 200с.

21.  Максимов недвижимости. Учебное пособие. Спб.: Изд-во СпбГУ, 1999.-138с.

22.  Международные стандарты оценки МСО 2

23.  Нагаев : Энциклопеди­ческий словарь.- Казань: гуп "Пик "Идеал-Пресс", 2с.

24.  Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. , . – М:Финансы и статистика, 2003.-496с.

25.  Салливан Артур. Экономика города М. :ИНФРА-М. 2002.-706с.

26.  Смирнова недвижимости: Учеб. Пособие. – СПб:СПбГИЭУ, 20с.

27.  Соловьев деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.

28.  , Управление недвижимостью. М.,ВШПП, 2001.

29.  , , Кускова недвижимости. Учебное пособие. СПб.: СПбГИЭА, 1999.

30.  Тарасевич инвестиций в недвижимость.- СПб.: МКС,2000.-428 с.

31.  Тарасевич инвестиций в недвижимость. СПб., Изд-во СПбГТУ, 1996.

32.  Толкушин физиче­ских лиц при операциях с недвижимостью: Практическое пособие.- М. Юристъ,20с.

33.  Тэпман недвижимости: Учебное пособие для вузов/Под ред. проф. .- м.: юнити-дана, 2с.

34.  Управление недвижимостью и земельными ресурсами предп­риятий/Под ред. , .- спб: мцсэи "Леонтьевский центр", 2002.-254 с.

35.  Управление портфелем недвижимости. Под ред. М.: Закон и право. -19с.

36.  , Уткин недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: Тандемс.

37.  Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело.- 1997.-480с.

38.  Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / под. общ. ред. Грабового. М.-Смоленск: АСВ. -1999.

39.  Экономика недвижимости. Учебное пособие. /под ред. - М.: Дело– 328с.

40.  Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов/, , -СПб.:Лань,2000.-478 с.

Приложение А

Содержание дисциплины

(Извлечение из рабочей программы дисциплины)

Раздел 1 Недвижимое имущество как объект экономических отношений

Тема 1.1 Недвижимость как экономический актив

Понятие недвижимого имущества. Недвижимость как часть национального богатства, экономический ресурс и объект собственности. Физические, юридические и экономические особенности недвижимости; недвижимое имущество и недвижимая собственность. Влияние физических свойств и правового режима недвижимости на ее характеристики как экономического актива. Недвижимость как товар и капитал. Типы недвижимости и их экономические особенности. Недвижимость как самостоятельный актив и составная часть активов предприятия.

Тема 1.2 Экономический оборот недвижимости и его особенности

Жизненный цикл недвижимости и его этапы. Развитие, обращение и использование недвижимости. Физическое, юридическое и экономическое пространства функционирования и развития объектов недвижимости. Особенности экономико-правового оборота недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимость как необходимое условие экономического оборота недвижимости.

Тема 1.3 Операции с недвижимым имуществом как вид экономической деятельности

Содержание и виды операций с недвижимым имуществом, порядок их оформления и государственной регистрации. Особенности операций с отдельными видами недвижимости. Экономические характеристики операций со сменой собственника; с изменением состава собственников; без смены собственника. Виды деятельности и типы предприятий, обеспечивающих реализацию операций с недвижимым имуществом. Брокерские («риэлтерские») компании и государственные фонды имущества. Компании по доверительному управлению недвижимостью, комитеты по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами. Девелоперские компании (компании-застройщики), консалтинговые (оценочные, юридические, аудиторские) компании. Ипотечные и коммерческие банки, страховые и инвестиционно-финансовые компании.

Раздел 2 Рынок недвижимости и особенности его функционирования

Тема 2. 1 Рынок недвижимости: специфика и структура

Понятие и инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости в сравнении и взаимодействии с другими рынками. Цикличность рынка недвижимости и ее связь с цикличностью развития реальной экономики и финансового рынка. Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости. Основные принципы сегментации рынка. Первичный и вторичный рынок недвижимости и их взаимодействие. Рынки капиталов и товаров на рынке недвижимости. Рынки жилой и коммерческой недвижимости. Рынок продаж и рынок аренды.

Тема 2.2 Особенности российского рынка недвижимости

Приватизация как основа становления рынка недвижимости. Основные факторы, определяющие особенности становления рынка недвижимости в России. Основные этапы формирования рынка недвижимости в России и их важнейшие характеристики. Региональные особенности формирования и функционирования рынка недвижимости. Актуальное состояние и тенденции российского рынка недвижимости.

Тема 2.3 Ценообразование на рынке недвижимости

Спрос и предложение на рынке недвижимости: особенности формирования и взаимодействия. Основные факторы, определяющие динамику спроса и предложения на рынке: физические, юридические, экономические, социальные. Формирование цен спроса и цен предложения. Эластичность спроса и предложения на рынке недвижимости. Понятие равновесной цены и особенности его использования для анализа рынка недвижимости. Зависимость равновесной цены от ценообразующих факторов.

Тема 2.4 Анализ рынка недвижимости

Цели исследования рынка недвижимости. Источники рыночной информации. Основные направления анализа рынка – параметры деловой активности, ценовые параметры, уровень и факторы рисков, конкурентная среда. Основные показатели, характеризующие состояние и тенденции рынка недвижимости. Емкость рынка. Методы исследования рынка недвижимости и использование полученных результатов.

Раздел 3 Экономика объекта недвижимости

Тема 3.1 Формирование доходов от использования объекта

Арендный доход как доход от объекта недвижимости. Рыночные и нормативные арендные ставки для различных типов недвижимости, земельная рента и арендная ставка для земельных участков. Изменение ставок арендной платы во времени. Зависимость ставок от ценообразующих факторов для различных типов объектов недвижимости. Методы определения рыночных ставок арендной платы за объект недвижимости. Потенциальный валовой доход как наивысший уровень дохода от объекта. Планирование дополнительных (прочих) доходов от сервисного бизнеса и аренды резервных, технических и вспомогательных элементов объекта. Расчет рыночно обоснованных потерь дохода из-за недозагрузки и неплатежей. Эффективный валовой доход как доходная часть бюджета объекта. Понятия чистого операционного дохода, валовой и чистой прибыли для объекта недвижимости. Особенности определения эффективного валового дохода для разных типов объектов.

Тема 3.2 Формирование и учет операционных расходов для объекта

Структура и состав операционных расходов, способы классификации и расчета расходов. Определение налоговых платежей в составе операционных расходов объекта недвижимости. Определение расходов на страхование. Особенности учета затрат на управление объектом, определяющие факторы и тенденции изменения расходов на управление недвижимостью. Расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание, тарифы на коммунальные услуги. Определение размера платежей при накоплении средств для отложенного ремонта. Расходы на маркетинговые исследования и рекламу. Расходы на обеспечение безопасности. Дополнительные расходы, связанные с коммерческим использованием свободных земельных участков, технических и вспомогательных помещений. Методы оптимизации операционных расходов.

Раздел 4 Основы оценки стоимости недвижимого имущества

Тема 4.1 Назначение и понятийный аппарат оценки недвижимости

Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки. Определения понятий затрат, цены и стоимости; условия существования экономической стоимости объекта, стоимость в пользовании и в обмене. Факторы, влияющие на стоимость, характеристики объекта и параметры среды его функционирования. Теория рыночного ценообразования как основа теории оценки. Определение понятия рыночной стоимости и системы понятий других видов стоимости, рыночная стоимость и равновесная цена. Соответствие вида стоимости цели оценки.

Тема 4.2 Принципы, этапы и процедура оценки

Принципы оценки как основа аналитической деятельности оценщика. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, обусловленные требованиями к земельному участку и его улучшениям. Принципы, обусловленные действием рыночной среды. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта в оценке рыночной стоимости. Основные этапы и процедура оценки. Определение проблемы и планирование процедур. Сбор и обработка данных, анализ рыночной информации, описание и анализ характеристик объекта. Применение методов и техник оценки, согласование результатов.

Тема 4.3 Основные подходы к оценке недвижимого имущества

Основные подходы и методы оценки. Обоснование необходимости одновременного применения нескольких подходов и методов Подход с точки зрения затрат. Области применения и особые предпочтения в использовании. Затратный подход в оценке недвижимости. Стоимость объекта как сумма величин стоимости земли и улучшений. Методы оценки земельного участка. Оценка стоимости воспроизводства и замещения для строения, расчет прибыли предпринимателя и потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Доходный подход: алгоритм, область применения, особые предпочтения в использовании. Стоимость денег во времени и прикладные задачи финансового анализа: расчет размера платежей по кредитам и взносов на депозит при накоплении средств на отложенные расходы; схема расчета текущей стоимости серии будущих платежей как основа методов определения стоимости объекта по будущему доходу. Методы прямой капитализации и капитализации нормой отдачи. Инструменты капитализации: мультипликаторы, коэффициенты капитализации, нормы отдачи (прибыли). Зависимость инструментов от уровня инфляции и рисков, методы определения. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала. Примеры применения методов капитализации доходов для оценки объектов недвижимости.

Подход сравнительного анализа продаж объектов-аналогов. Алгоритм и рекомендуемые сферы применения подхода. Сбор и обработка информации о рынке и сделках с оцениваемым типом объектов, выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. Анализ характеристик объекта оценки и условий сделки с ним, влияющих на цену продажи, выбор наиболее существенных характеристик и условий в качестве элементов сравнения при определении стоимости. Методы количественного и качественного анализа. Порядок и техника выполнения абсолютных и процентных корректировок цен продаж сравнимых объектов с учетом рыночной стоимости различий элементов сравнения. Согласование результатов, полученных после применения корректировок, статистическая обработка результатов или определение средневзвешенного значения искомой величины.

Согласование результатов оценки стоимости разными методами и составление отчета об оценке.

Раздел 5 Экономические основы развития недвижимости

Тема 5.1 Основы инвестиционного анализа недвижимости

Мотивы инвестирования средств в недвижимость. Понятия норм возврата капитала и дохода на капитал. Норма отдачи как инструмент капитализации (дисконтирования или наращения) доходов и издержек. Методы определения норм отдачи для недвижимости: методы суммирования, альтернативных проектов, экстракции. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы расчета коэффициентов капитализации. Коэффициенты операционных расходов, капитализации для собственного капитала и покрытия долга как параметры контроля качества управления объектом. Критерии и анализ эффективности инвестирования средств в недвижимость.

Тема 5.2 Анализ альтернатив развития объекта недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Формирование исчерпывающего перечня функций, отбор из них юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых и максимально продуктивных для земельного участка как свободного и для участка с улучшениями. Процедуры и примеры анализа для наиболее распространенных ситуаций и типов объектов недвижимости. Учет результатов анализа при управлении недвижимостью и планировании ее развития.

Тема 5.3 Способы финансирования недвижимости

Собственные и заемные средства финансирования недвижимости. Краткосрочное и долгосрочное финансирование недвижимости. Принципы и модели ипотечного кредитования. Типы ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование: кредиты с постоянной и переменной нормой процента, с перезакладываемым залогом и с участием. Особенности кредитования нового строительства и освоения земли. Расчет расходов на обслуживание долга для разных способов финансирования недвижимости. Оценка эффективности привлечения заемного капитала. Понятия и способы анализа эффектов операционного и финансового левереджа, использование результатов анализа при принятии управленческих решений для объектов недвижимости.

Раздел 6 Государственное регулирование сферы недвижимости

Тема 6.1 Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

Особенности регулирования рынка недвижимости; уровни регулирования рынка. Национальное регулирование рынков недвижимости. Роль местных органов власти в регулировании рынка недвижимости. Учет недвижимости, его цели и организация. Целевое назначение земель. Зонирование территорий как метод регулирования рынка недвижимости. Лицензирование и его применение для регулирования рынка. Особенности регулирования отдельных рынков недвижимости

Тема 6.2 Налогообложение недвижимости

Природа и преимущества налогообложения недвижимости. Место налогообложения недвижимости в налоговых системах. Проблемы определения налогооблагаемой базы, ставок и субъектов налогообложения недвижимости. Налогообложение при сделках с недвижимостью. Мировая и отечественная практика налогообложения недвижимости. Проблемы перехода к налогу на недвижимость в России.

Приложение Б

Перечень контрольных вопросов для проверки знаний по дисциплине

1.  Недвижимое имущество как экономический актив.

2.  Право собственности и иные вещные права на недвижимость.

3.  Недвижимость как товар и капитал.

4.  Объект недвижимости как объект инвестиционной деятельности и как объект сделок.

5.  Классификация объектов недвижимости.

6.  Особенности экономико-правового оборота недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимость как необходимое условие для экономического оборота недвижимости.

7.  Рынок недвижимости и его характерные черты.

8.  Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.

9.  Приватизация как основа становления рынка недвижимости.

10. Актуальное состояние и тенденции российского рынка недвижимости.

11. Спрос и предложение на рынке недвижимости: особенности формирования и взаимодействия.

12. Виды деятельности и типы предприятий, обеспечивающих реализацию операций с недвижимым имуществом.

13. Понятия норм возврата капитала и дохода на капитал. Методы определения норм отдачи для недвижимости: методы кумулятивного построения, рыночной экстракции.

14. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы расчета коэффициентов капитализации.

15. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

16. Определение понятия рыночной стоимости и других видов стоимости.

17. Принципы оценки как основа аналитической деятельности оценщика.

18. Основные этапы и процедуры оценки. Согласование результатов оценки.

19. Затратный подход.

20. Доходный подход.

21. Стоимость денег во времени.

22. Формирование доходов и расходов от использования объекта. Общий алгоритм и особенности расчета доходов и расходов для разных типов объектов оценки.

23. Сравнительный подход.

24.Основы инвестиционного анализа для недвижимости.

Приложение В
Таблица для выбора варианта контрольных заданий

Две последние цифры зачетной книжки

Варианты контрольных заданий

Задание

№ 1

Задание

№ 2

Задание

№ 3

Задание

№ 4

Задание

№ 5

Задание

№ 6

Задание

№ 7

Задание

№ 8

Задание

№ 9

01

1

1

1

1

1

1

1

1

1

02

2

2

2

2

2

2

2

2

2

03

3

3

3

3

3

3

3

3

3

04

4

4

4

4

4

4

4

4

4

05

5

5

5

5

5

5

5

5

5

06

6

6

6

6

6

6

6

6

6

07

7

7

7

7

7

7

7

7

7

Подпись: 4208

8

8

8

8

8

8

8

8

8

09

9

9

9

9

9

9

9

9

9

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

11

11

11

11

11

11

11

11

11

11

12

12

12

12

12

12

12

12

12

12

13

13

13

13

13

13

13

13

13

13

14

14

14

14

14

14

14

14

14

14

15

15

15

15

15

15

15

15

15

15

16

16

16

16

16

16

16

16

16

16

17

17

17

17

17

17

17

17

17

17

18

18

18

18

18

18

18

18

18

18

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

21

21

21

21

21

21

21

21

21

21

22

22

22

22

22

22

22

22

22

22

23

23

23

23

23

23

23

23

23

23

24

24

24

24

24

24

24

24

24

24

25

25

25

25

25

25

25

25

25

25

Приложение Г

Адреса сайтов с информацией по недвижимости

Государственные органы

1

Официальный портал администрации Санкт-Петербурга

http://gov. *****/menu. php

2

Официальное представительство Ленинградской области

http://www. *****/economics

3

ГБР

http://www. gbr. *****/

4

КУГИ

http://mim. *****/

5

Фонд имущества Санкт-Петербурга

http://www. profnd. *****/

6

ГУИОН Санкт-Петербурга

http://www. guion. *****/

7

Министерство имущественных отношений

http://www. *****/

8

Министерство экономического развития и торговли

http://www. *****/

9

Земельный кадастр РФ

http://www. *****/

10

Морская администрация порта Санкт-Петербург

http://www. *****/rus/rules/sbor/index. asp

Общие вопросы оценки

1

Виртуальный клуб оценщиков

http://www. *****/cgi-bin/templater. cgi/category/179//links/index. html

2

Виртуальный клуб оценочных технологий

http://www. appraiser. *****/

3

РОО

http://www. *****/

4

«Центр Независимой Экспертизы Собственности»

http://www. *****/home. htm

5

Текущие проблемы экономики

http://www. *****/

6

Портал по оценочной деятельности

http://www. *****/m7.phtml

7

Архив «Эксперт»

http://www. *****/expert/arhiv/

43
 

Приложение Д

Исходные данные для решения контрольных заданий

Таблица Д1 – Исходные данные для решения задания №2

Номер варианта

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Х

1500

1600

1700

1800

1900

2000

2100

2200

2300

2400

2500

2600

2700

Y

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

Номер варианта

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

х

Х

2800

2900

3000

3100

3200

3300

3400

3500

3600

3700

3800

3900

х

Подпись: 44Y

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

х

Таблица Д2 – Исходные данные для решения задания № 3

Номер варианта

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Х

200

205

210

215

220

225

230

235

240

245

250

255

260

Y

190

195

200

205

210

215

220

225

230

235

240

245

250

Z

205

210

215

220

225

230

235

240

245

250

255

260

265

Номер варианта

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

х

Х

200

195

190

185

180

175

170

165

160

155

150

145

х

Y

185

180

175

170

165

160

155

150

145

140

135

130

х

Z

200

195

190

185

180

175

170

165

160

155

150

145

х

Таблица Д3 – Исходные данные для решения задания № 4

Номер варианта

Показатели

Sобщ., м2

Sар., м2

C у. е. за м2

Ар у. е. за м2

Х у. е.

D у. е.

в год

К у. е.

1

700

500

200

215

15000

12000

180000

2

720

460

210

230

13000

16000

185000

3

750

510

300

320

10000

9000

165000

4

740

560

305

315

19000

5000

190000

5

760

500

300

315

10000

8000

150000

6

770

400

450

470

7000

0

155000

7

780

700

300

320

9000

16000

140000

8

1000

900

215

230

10000

2000

130000

9

1100

980

230

250

16000

23000

120000

10

1150

900

300

305

12000

7000

110000

11

600

550

500

510

6000

6000

100000

12

650

610

550

570

8000

8000

85000

13

1200

1100

600

610

23000

5000

90000

14

1250

900

460

480

19000

1000

95000

15

1300

1200

350

360

5000

0

80000

16

1400

1350

320

325

18000

1600

75000

17

1500

1400

230

237

9000

6000

70000

18

1600

1450

250

265

18000

7800

60000

19

1650

1600

280

290

17000

9000

65000

20

1700

1500

290

290

13000

8000

50000

21

1750

1670

340

345

11500

0

55000

22

1800

1720

360

370

12000

12000

40000

23

950

900

380

400

12000

10000

45000

24

900

800

400

420

24000

6000

195000

25

800

760

300

310

18000

20000

200000

45
 

Таблица Д4 – Исходные данные для решения задания № 5

Номер варианта

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

S

800

850

900

950

1000

1050

1100

1150

1200

1250

1300

1350

1400

A

5200

5150

5100

5050

5000

4950

4900

4850

4800

4750

4700

4650

4600

Номер варианта

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

х

S

1450

1500

1550

1600

1650

1700

1750

1800

1850

1900

1950

2000

х

A

4550

4500

4450

4400

4350

4300

4250

4200

4150

4100

4050

4000

х

Таблица Д5 – Исходные данные для решения задания № 6

Подпись: 46№ вар-

та

Супермаркет

 
Гостиница

Бизнес-центр

1

700000

120000

14

10

750000

125000

15

10

650000

110000

14

10

2

750000

124000

13

11

650000

130000

14

11

800000

135000

16

11

3

600000

110000

12

12

600000

150000

16

12

540000

90000

12

12

4

500000

90000

14

9

390000

110000

14

9

670000

125000

12

9

5

550000

168000

15

10

760000

127000

13

10

890000

145000

16

9

6

670000

145000

16

11

560000

135000

12

11

700000

133000

14

11

7

700000

123000

15

9

710000

120000

14

9

900000

140000

15

9

8

650000

125000

14

10

700000

140000

15

10

800000

115000

14

10

9

600000

130000

13

11

780000

155000

12

11

650000

125000

16

11

10

550000

135000

12

12

560000

124000

14

12

670000

120000

17

12

Окончание таблицы Д5

№

вар-та

Супермаркет

Гостиница

Бизнес-центр

11

500000

145000

11

9

540000

100000

13

12

430000

126000

15

10

12

400000

160000

10

10

350000

135000

15

13

435000

135000

13

9

13

450000

140000

25

11

450000

116000

16

11

560000

189000

12

8

14

350000

150000

24

12

300000

128000

18

9

400000

90000

17

7

15

300000

155000

23

13

340000

140000

19

8

500000

160000

18

11

16

250000

129000

22

14

500000

120000

20

7

700000

150000

19

12

Подпись: 45Подпись: 4717

200000

78000

21

15

170000

90000

21

15

450000

146000

14

13

18

150000

90000

20

9

350000

190000

15

12

500000

235000

16

14

19

140000

95000

19

10

110000

110000

18

13

130000

150000

20

15

20

130000

100000

18

11

120000

120000

19

12

150000

123000

22

11

21

120000

25000

17

12

130000

98000

12

11

160000

125000

14

12

22

110000

70000

16

13

150000

95000

14

10

170000

130000

15

13

23

100000

80000

15

14

200000

125000

12

12

180000

80000

16

14

24

90000

78000

14

11

130000

110000

11

10

190000

98000

17

10

25

460000

150000

13

12

500000

160000

14

11

600000

110000

12

9

Таблица Д6 – Исходные данные для решения задания №7

Номер

варианта

Показатели, долл.

1

675

765

725

650

2

678

768

728

653

3

681

771

731

656

4

684

774

734

659

5

687

777

737

662

6

690

780

740

665

7

693

783

743

668

8

696

786

746

671

9

699

789

749

674

10

702

792

752

677

11

705

795

755

680

12

708

798

758

683

13

711

801

761

686

14

672

762

722

647

15

669

759

719

644

16

667

756

716

641

17

663

753

713

638

18

660

750

710

635

19

657

747

707

632

20

654

744

704

629

21

651

741

701

626

22

648

738

698

623

23

645

735

695

620

24

642

732

692

617

25

639

729

689

614

48
 
 

Таблица Д7 – Исходные данные для задания №8

Номер варианта

Показатели, тыс. долл.

X

Y

1

1000

250

2

1100

275

3

1200

300

4

1300

325

5

1400

350

6

1500

375

7

1600

400

8

1700

425

9

1800

450

10

1900

475

11

2000

500

12

2100

525

13

2200

550

14

950

237,5

15

900

225

16

850

213,5

17

800

200

18

750

187,5

19

700

175

20

650

162,5

21

600

150

22

550

137,5

23

500

125

24

450

112,5

25

400

100

Таблица Д8 – Исходные данные для решения задания № 9

Номер варианта

Показатели

N

Y

1

3500000

2500000

20

20

950000

22

2

3700000

2800000

15

20

800000

23

3

3700000

2800000

15

21

800000

19

4

3750000

2950000

20

23

900000

30

5

3800000

1500000

5

12

700000

5

6

3600000

2700000

10

12

850000

20

7

3500000

2700000

10

15

850000

25

8

3500000

2700000

10

10

500000

5

9

3500000

1000000

20

10

500000

5

10

4500000

1500000

20

11

500000

5

11

4500000

1500000

10

11

500000

6

12

4500000

1500000

10

10

900000

18

13

4500000

2500000

10

10

900000

18

14

4500000

2500000

10

10

500000

6

15

2700000

2500000

10

15

500000

12

16

2700000

1000000

15

6

500000

12

17

1700000

1000000

5

19

500000

12

18

1700000

1000000

10

7

300000

12

19

1700000

1000000

25

19

300000

12

20

1700000

1000000

25

19

200000

9

21

4700000

2800000

15

5

800000

12

22

4700000

2800000

15

16

650000

10

23

4300000

2800000

15

16

650000

10

24

5600000

2800000

20

20

650000

18

25

5600000

4300000

20

9

750000

11

Приложение Е

Пример оформления титульного листа контрольной работы

Министерство образования Российской Федерации

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт региональной экономики и управления

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Контрольная работа по дисциплине

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Выполнил: _______________________________

()

студент ____ курса ________ спец. ___________

(срок обучения)

группа________ № зачет. книжки_____________

Подпись: __________________________­­_______

Преподаватель: ___________________________

()

Должность: ____________________________________

(уч. степень, уч. звание)

Оценка: _____________Дата: ________________

Подпись: _________________________________

Санкт-Петербург

200_год

[1] Укрупненные показатели восстановительной стоимости

[2] Базой является рыночный потенциальный валовой доход

[3] Базой в данном случае является разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки.

[4] Доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту.

[5] В действительности налоговые платежи могут быть не постоянными. Так, например, налог на улучшения формируется как процент от балансовой стоимости, которая со временем уменьшается.