«Утверждаю»

директор

______________

«___»_______________ 2003 год

Отчет № 000

«Об определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры,

обремененной пожизненной рентой,

принадлежащей

Заказчик:

Договор: № 000 от 01.01.2001г.

Кропоткин, 2003

Директору

!

По Вашему заказу произвело оценку рыночной стоимости квартиры №1, обремененной пожизненной рентой, принадлежащей , расположенной по адресу: РФ, .

Оценка была произведена на основании предоставленных Вами документов, осмотра объекта оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 01.01.01г с изменениями от 01.01.2001г., от 01.01.2001г., от 01.01.2001г. от 01.01.2001г., от 01.01.2001г. и утвержденными стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Анализ исходной информации и рыночных данных представлены в соответствующих разделах настоящего отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Рыночная стоимость 1-комнатной квартиры по адресу: , кв.1, с учетом обременения пожизненной рентой, по состоянию на 10 ноября 2003 года с учетом округления равна:

рублей

(Сто восемьдесят одна тысяча) рублей.

Данная рыночная стоимость в долларах США (по курсу на дату оценки 1$ = 29,8590 руб)

с учетом округления составит:

6 100 долларов США

(Шесть тысяч сто) долларов США.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы в отношении результатов или рассуждений, изложенных в отчете, Вы можете обратиться непосредственно к нам по телефонам в г. Кропоткин 3222233.

Благодарим за возможность оказать Вам услугу.

С уважением,

директор ,

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

На основании договора № 000 от 5 ноября 2003 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит определение рыночной стоимости квартиры №1, обремененной пожизненной рентой, принадлежащей , расположенной по адресу: РФ, 20, кв.1.

ЗАКАЗЧИК: , , действующего на основании Устава.

ОЦЕНЩИК: , , действующего на основании Устава, зарегистрированного в регистрационной палате г. Кропоткина. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 000 от 09.07.01г, выданная Министерством имущественных отношений РФ, срок действия 3 года. Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности оценщиков застрахована в страховом (страховой полис № 000 от 01.01.2001г., срок действия 4 года).

2. НАЗНАЧЕНИЕ И ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Основываясь на информации, полученной от Заказчика, результаты оценки могут быть использованы для принятия управленческих решений.

Целью оценки в настоящем отчете является определение рыночной стоимости квартиры с учетом обременения пожизненной рентой по состоянию на 10 ноября 2003 года.

3. ЗАДАЧИ, ВЫПОЛНЯЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ДЛЯ ДОСТИЖЕНИЯ ПОСТАВЛЕННОЙ ЦЕЛИ. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

В процессе оценки объекта следует определить его рыночную стоимость с учетом обременения пожизненной рентой. Данный отчет является развернутым повествовательным заключением об оценке с применением существующих общепризнанных подходов и методов оценки. Оценка проводится в рамках положений и методологии действующих «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 000 от 6 июля 2001года.

В процессе работы были собраны необходимые данные. Был проведен анализ информации для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя соответствующие подходы. При этом оценка стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

1.Постановка задачи. Заключение с Заказчиком договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицировал реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана эффективная (действительная) дата оценки.

2.Установление состава обременения, сроков выплаты ренты по договору.

3.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе были выявлены и измерены размеры и характеристики реальных активов, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществлял сбор и изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта Оценщиками были изучены следующие документы:

- технический паспорт, составленный Кропоткинским МП БТИ по состоянию на 11.02.92г.;

-  свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 23-АА №0 выданное Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним г. Кропоткина 11.10.2000г.;

-  акт обследования жилищных условий от 01.01.2001г.

-  договор о передаче в частную собственность от 01.01.2001г.;

-  договор пожизненной ренты от 01.01.2001г., удостоверенный нотариусом г. Кропоткина , зарегистрированный в реестре за № 000;

Для оценки Оценщиками выполнены обмеры, которые ограничивались объемом и точностью, необходимыми и достаточными лишь для выполнения оценки.

4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор подходов и их обоснование подробно изложены в соответствующих разделах отчета.

6. Согласование результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными методами, Оценщик приходил к выводам о влиянии различных точек зрения на оцениваемую собственность, на ее итоговую оценку. Каждому из результатов был определен соответствующий весовой коэффициент, после чего итоги оценки были в соответствии с ними согласованы в итоговое заключение о стоимости. Расчет рыночной стоимости обремененной собственности.

7. Составление и передача Заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику.

4. ФОРМА ОТЧЕТА. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.2001г., а также Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. Отчет представляет собой стандартный повествовательный письменный доклад на русском языке.

Статус отчета: официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость, согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 01.01.2001г., – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т. д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на величину стоимости такой недвижимости, как правило, снижая эту стоимость.

Договор ренты, согласно ст. 583 ГК РФ, - это договор, по которому
одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Слово "рента" происходит от позднелатинского "rendita" и латинского "reddita", дословно - "отданная назад, возвращенная". В разных языках это слово имеет различное значение: в немецким словом "Rente" обозначается пенсия, в английском (rent) - арендная или квартирная плата, во французском (rente) - ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.

«Обременение рентой недвижимого имущества». Ст. 586 ГК РФ
1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст.599 ГК РФ), получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты, потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Выкупная цена постоянной ренты (ст.594 ГК РФ). При отсутствии условий о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК РФ.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора (п.3 ст.424 ГК РФ) исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

5. ПРАВА НА ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

При оценке определяется рыночная стоимость 1-комнатной квартиры №1, обремененной пожизненной рентой, принадлежащей , расположенной по адресу: РФ, 20.

Данный объект оценки находится на праве собственности Заказчика - . Свидетельство 23-АА № 000 о государственной регистрации права собственности на квартиру, общей площадью 21,3 кв. м., жилой площадью 11,6 кв. м., находящейся по адресу 20, кв.1, выдано 11 октября 2000 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Кропоткина. В данном свидетельстве указано существующее ограничение (обременение) права собственности. Согласно ст.587 ГК РФ имущество находится в залоге у получателя ренты – .

Договором пожизненной ренты предусмотрены следующие обязательства «рентоплательщика»:

·  обеспечивать пожизненно «получателю ренты» выплату на сумму одного МРОТ, установленного законом, в денежном выражении, но не менее 150 рублей в месяц;

·  предоставить вышеуказанную квартиру «получателю ренты» для проживания без ограничений;

·  осуществлять за свой счет оплату коммунальных расходов и обязательных платежей (в т. ч. налогов на имущество);

·  произвести ремонт квартиры с соблюдением существующих единых правил и норм эксплуатации, установку решеток на окнах,

·  выполнить косметический ремонт вышеуказанной квартиры частями по мере необходимости и по согласованию с «получателем ренты», а также участвовать соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

Согласно ст.209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом». Однако в данном случае рассматривается обремененное право собственности. В соответствии со ст. 604 ГК РФ «плательщик ренты» вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия «получателя ренты»

Оценка выполнена с учетом обременения оцениваемого права собственности пожизненной рентой.

6. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1. СВЕДЕНИЯ О МЕСТЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ КВАРТИРЫ

Город Кропоткин располагается вблизи отрогов Ставропольского плато на высоте 120-135 м над уровнем моря, на правом возвышенном берегу р. Кубань, в 140 км к востоку от Краснодара.

В Кропоткине проживает 81,3 тыс. человек. Территория города – 85,2 кв. км. По плотности населения – 967,1 чел./кв. км. – Кропоткин уступает лишь г. Туапсе и г. Тихорецку.

Экономический потенциал города составляют 1088 предприятий всех форм собственности. По состоянию на 1 января 2003 года объем прибыли достиг 129,5 млн. руб.

На площади свыше 200 га планируется многоэтажная и малоэтажная застройка северной части за счет освоения новых земель.

Промышленное производство в городе сконцентрировалось в основном на двух промышленных площадках – Западная и Восточная зоны. Западная промышленная зона имеет значительные площади неосвоенных земельных участков для перспективного развития производства.

В текущем году разработан проект программы обеспечения г. Кропоткина градостроительной и планировочной документацией по инвестиционным площадкам на гг.

6.2 АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Современный этап рыночных экономических преобразований в России характеризуется бурным развитием рынка недвижимости, который за короткий исторический отрезок времени стал самостоятельной и весьма важной частью национальной экономики. Этот рынок отличается масштабами совершаемых на нём операций, широким спектром обращающихся на нём объектов (жилые здания и помещения, офисы, объекты торговли, склады, промышленная недвижимость и т. д.)

Рынок жилой недвижимости в г. Кропоткине является динамично развивающимся и активным. Тенденции роста цен на жилую недвижимость сохраняются. При этом спросом пользуются объекты недвижимости, не требующие значительных капитальных вложений, расположенные ближе к центру города, а также имеющие сравнительно небольшие площади.

Рассматриваемый объект представляет собой жилую недвижимость. Круг потенциальных участников рынка не обремененной недвижимости достаточно широк. Анализ рыночных данных, по информации организаций, занимающейся куплей-продажей жилой недвижимости в г. Кропотине: «ООО-риэлт» (), «Город» (), «Сделка» (), «Бест» () показал, что спрос на такую недвижимость, а именно 1-комнатные квартиры, превышает предложение. Однако по обремененной недвижимости Оценщиками не выявлены сделки купли-продажи и предложения.

6.3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки расположен по адресу: РФ, 20, кв.1 на 1-ом этаже 5-этажного жилого дома.

Окружение жилого дома, в котором находится оцениваемая квартира – жилой микрорайон многоэтажной застройки.

Осмотр оцениваемой квартиры был произведен 10 ноября 2003 года Оценщиками .

Оцениваемый объект представлен однокомнатной квартирой. Общая площадь квартиры 21,3 кв. м., в том числе жилая площадь 11,6 кв. м. Согласно техническому паспорту, выполненному Кропоткинским МП БТИ, год постройки жилого дома, в котором расположен объект оценки – 1977.

Технические характеристики, а также описание строительных конструкций жилого дома и квартиры представлены в табл.1. Результаты фотодокументирования технического состояния объекта оценки представлены в Приложении.

Таблица 1.Технические характеристики квартиры

7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке. Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет Оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

Концепция наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки рыночной стоимости.

На стандартном языке анализа наиболее эффективного использования это формулируется следующим образом:

·  Физически возможные варианты использования: помещения оцениваемой квартиры позволяет использовать его без замены конструктивных элементов и перепланировки.

·  Законодательно разрешенные варианты использования: законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных целях нет.

·  Экономическая целесообразность: возможность эксплуатировать далее объект без проведения в нем работ по реконструкции и модернизации в ближайшие годы, но требуется при этом проведение текущего ремонта.

Исходя из сказанного выше, можно считать продолжение использования оцениваемого объекта в текущем функциональном назначении в качестве жилья наиболее целесообразным.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

8.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

8.1.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении метода капитализации анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и коэффициенте капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

8.1.2.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Для определения рыночной стоимости 1-комнатной квартиры, обремененной пожизненной рентой, доходным подходом был использован метод прямой капитализации дохода. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения). Выбор этого метода определен условиями договора пожизненной ренты, которые обязывают «плательщика ренты»:

·  1. обеспечивать пожизненно «получателю ренты» выплату на сумму одного МРОТ, установленного законом, в денежном выражении, но не менее 150 рублей в месяц;

·  2. предоставить вышеуказанную квартиру «получателю ренты» для проживания без ограничений;

·  осуществлять за свой счет оплату коммунальных расходов и обязательных платежей (в т. ч. налогов на имущество);

·  произвести ремонт квартиры с соблюдением существующих единых правил и норм эксплуатации, установку решеток на окнах,

·  выполнить косметический ремонт вышеуказанной квартиры частями по мере необходимости и по согласованию с «получателем ренты», а также участвовать соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

-определение потенциального валового дохода;

-определение действительного валового дохода;

-определение чистого операционного дохода;

-определение ставки капитализации;

-определение стоимости объекта в текущем состоянии.

8.1.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой квартиры.

Расчет арендной платы произведен на основании анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость (журнал «КДО» №40(312), газета «Из рук в руки» №40(369)). Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 100$ (официальный курс $ на 10 ноября равен 29,8590 руб.).

Месячная арендная ставка равна: 100 х 29,8590 = 2 985,9 рублей.

Расчет величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 2.

Таблица 2. Расчет годовой арендной платы на недвижимость

Таким образом, потенциальный годовой валовой доход с учетом округления составит: 35 831 рубль.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования квартиры и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся:

Условно-постоянные;

Условно-переменные или эксплуатационные;

Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

-  налог на имущество;

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

-коммунальные;

-на содержание территории;

-на текущие ремонтные работы;

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. В рамках данного отчета операционные расходы оплачивает арендатор, поэтому действительный валовой доход будет равен чистому операционному доходу:

По договору пожизненной ренты «плательщик ренты» произвел оплату коммунальных платежей за все время владения квартирой ( г. г.) в сумме 5866,82 рублей. По представленным Заказчиком платежным документам, коммунальные платежи за три года составили (нарастающим итогом):

2001 год – 1 250,24 руб.

2002 год ,84 руб.

2003 год – 5 866,82 руб.

Так как это накопительные суммы, необходимо определить размер каждого платежа за каждый год. В результате получаем следующий динамический ряд:

2001 год – 1,3 тыс. руб.

2002 год – 2,8 тыс. руб.– 1,3 тыс. руб.= 1,5 тыс. руб.

2003 год - 5,9 тыс. руб. – 2,8 тыс. руб. = 3,1 тыс. руб.

Определяем среднегодовой темп роста платежей:

Таким образом, операционные расходы составят сумму:

150руб. х 12мес. + 4786руб. = 6586 рублей,

где 150 – размер ежемесячной ренты, руб.;

12 – период выплат ренты, месяц;

4 786 = 3 100 х 1,544 (темп роста), - планируемые платежи в 2004 году, руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД = ПВД – ОР = 35 83=29 245 рублей.

8.1.4 ОБОСНОВАНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе Оценщики применили кумулятивный метод расчета коэффициента.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка.

Обоснование безрисковой ставки. Как показатель доходности безрисковых операций, Оценщиками была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75% годовых.

По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправку на риск вложения в данную недвижимость в размере 50% безрисковой ставки.

Расчет ставки капитализации представлен в таблице 3.

Таблица 3. Определение коэффициента капитализации

Принимаем округленно коэффициент капитализации равным 16%.

Прямая капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки.

Формула для расчета стоимости имущества имеет следующий вид:

ЧОД

S = -,

k

где S - стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

k - коэффициент капитализации.

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации с учетом НДС на 14 ноября 2003 г., составила:

29 246 рубля / 0,16 =

(Сто восемьдесят две тысячи семьсот восемьдесят семь) рублей.

8.1.5.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

-  длительность прогнозного периода;

-  прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

-  ставка дисконтирования.

Прогнозный период определяем по данным Кропоткинского городского комитета государственной статистики, а именно подраздела 2.11. «Ожидаемая продолжительность жизни по регионам РФ» раздела 2 «Показатели воспроизводства населения» статистического бюллетеня Госкомстата РФ от 2002 года «Предположительная численность населения Российской федерации до 2016 года», средняя ожидаемая продолжительность жизни в г. Кропоткине мужчин и женщин – 67,1 лет, для мужчин – 60,9 лет, для женщин – 73,7 года. Год рождения Рентополучателя – 1939. Произведя гипотетический теоретический расчет, получаем 9 лет – срок выплаты ренты Плательщиком ренты.

Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей.

Так как «плательщиком ренты» является юридическое лицо, а оно в свою очередь налогоплательщиком, использующим упрощенную систему налогообложения, то от налога на имущество «плательщик ренты» освобожден.

Расчет доходов приведен в таблице 4.

Таблица 4.

Расчет коммунальных и иных платежей на период 9 лет приведен в таблице 5.

Таблица 5.

8.1.6. ОБОСНОВАНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения.

Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.

Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 5% на остаточный период (последний год) равна:

10,75% + (10,75 х 0,5) + 5% = 21%

8.1.7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле:

PV = + M ,

где PV – текущая стоимость;

Сi – денежный поток периода t;

it - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, обремененной пожизненной рентой, равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +

Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Расчет рыночной стоимости квартиры, с учетом условия проживания «получателя ренты» в данной квартире и обязательных платежей по договору пожизненной ренты, представлен в таблице 6.

8.2.СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

При подборе аналогичных единиц сравнения был осуществлен поиск 1-комнатных квартир, обремененных договором пожизненной ренты. В виду отсутствия таковых, за аналоги приняты квартиры, без обременений.

На этапе сбора исходной информации были найдены данные о ценах предложений в г. Кропоткине объектов, аналогичных оцениваемому по техническим характеристикам. Источник информации: газеты «Из рук в руки» № 40 за ноябрь 2003г.; «Все для всех» №24 за октябрь 2003г.; журнал «КДО» №40 за ноябрь 2003г.; сайт www. *****. При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщики опирались на цены-предложения объектов-аналогов. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

·  права собственности на недвижимость;

·  условия финансирования;

·  условия и время продажи;

·  местоположение;

·  физические характеристики (размеры, уровень отделки, этажность)

Объект-аналог №1. 1-комнатная квартира, р-он Успенки, площадь 20/14/4 кв. м., 8-ой этаж 9-ти этажного кирпичного дома, санузел раздельный, линолеум, металлическая дверь, телефон, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения –$.

Объект-аналог №2. 1-комнатная квартира, р-н Маросейка, ул. Садовая, площадь 26/16,5/4 кв. м., 5-ый этаж 5-х этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, паркет, металлическая дверь, хорошее состояние, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения –$.

Объект-аналог №3. 1-комнатная квартира, р-н Цветной Бульвар, площадь 23/12,5/5,5 кв. м., 5-ый этаж 5-ти этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, линолеум, мет. дверь, телефон, дата предложения – ноябрь 2003, цена предложения –$.

Описание объектов и расчет корректировок представлен в таблицах 2,3. Объекты условно обозначены №1, №2, №3.

Курс доллара, установленный Центральным банком РФ на 10.11.2003г. составляет 29,8590 рублей.

Таблица 7. Исходные данные для расчета рыночной стоимости

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов, вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов практически совпадали, поэтому поправки не применялись.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости 1м2 площади объекта оценки

Полученный результат рыночной стоимости находится в пределах отруб. доруб. за 1 м2 общей площади квартиры. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим ее средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таким образом, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры 5-этажного жилого дома, не обремененной пожизненной рентой по состоянию на 14 ноября 2003 года, рассчитанная сравнительным подходом составляет:

21,3 х=

(Триста шестьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль.

Объяснение корректировок

Рассматриваемые корректировки включают в себя права на объект недвижимости, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, местоположение.

Скидка с цены предложения

По результатам анализа, проведенного риэлтерской фирмой «КДО», Оценщики пришли к выводу, что цена предложений на недвижимость превышает цену совершенной сделки купли-продажи в пределах 5%.

Права на местоположение.

Поправка на местоположение рассчитана методом анализа парных продаж с учетом проведенного исследования рынка недвижимости в г. Кропоткине. Информация о рынке недвижимости была взята по данным сети Интернет (сайт www. *****).

Корректировка на техническое состояние принята по экспертной оценке.

Результат рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом, не отражает рыночной стоимости квартиры с обременением пожизненной рентой, поэтому для согласования итоговой стоимости этот подход Оценщиками не использовался.

8.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

- определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;

- уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;

- увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

8.3.1. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Так как объектом оценки является квартира, расчет стоимости земельного участка не производится.

8.3.2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание Оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства и стоимостью его замещения всегда условна, и Оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

В настоящем отчете Оценщик определял стоимость замещения. Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки использовался технический паспорт, составленный МП БТИ г. Кропоткина по состоянию на 11.02.1992г. на квартиру. Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

С= Сin х N х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6, где

Сin - стоимость единицы потребительских свойств;

N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения Сin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий и сооружений приводятся для строений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот. К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся также сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов.

Для определения базовой цены был применен сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 28. К расчетной стоимости 1 м3 были применены следующие коэффициенты:

К1 = 1,2 – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К2 = 1,05 - коэффициент, учитывающий отличия в конструктивных элементах (а именно отклонение полезной высоты 2,5м от принятой расчетной 3м);

К3 = 0,95 - понижающий коэффициент для Ш климатического района;

Для перерасчета цен 1969г. в цены 1984г. были применены следующие коэффициенты согласно постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г.:

К4 = 1,20 – отраслевой индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (для жилищного строительства: кирпичного);

К5 = 1,04 - территориальный коэффициент для г. Кропоткина;

Для перерасчета от базовой цены 1984г., в цены на 14 ноября 2003г. был применен индекс рыночного удорожания стоимости строительно-монтажных работ к базисным ценам без учета НДС:

К6 = 30,36, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне (кирпичные жилые дома в городской местности). Этот индекс рассчитан Кропоткинским городским центром ценообразования в строительстве «Кропоткинстройцена» и утвержден Письмом первого заместителя генерального директора Департамента строительства г. Кропоткина от 01.01.2001г. № 07.6.04/3712 “О прогнозных индексах к сметной стоимости строительно-монтажных работ на 4 квартал 2003 года по объектам, финансируемым из бюджета г. Кропоткина”.

Расчёт полной стоимости замещения оцениваемого объекта приведен в таблице 9.

8.3.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т. д.

Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно - техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Совокупность этих видов износа составляет накопленный износ.

Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т. д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их стоимости замещения.

Для оцениваемых помещений характерен устранимый физический износ.

Физический износ конструкций, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

i=n

Фк = Σ Фi х ( Рi \ Рk ), где

i=1

Фк - физический износ конструкций, элемента или системы, %;

Фi - физический износ участка конструкций, элемента или системы; %;

Pi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м;

Pk - размеры всей конструкции, м2 или м;

n - число поврежденных участков.

Физический износ здания следует определять по формуле:

i=n

Фз = Σ Фki х Li, где

i=1

Фз - физический износ сооружения (здания), %;

Фki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле стоимости замещения отдельной конструкции, элемента или системы в общей стоимости замещения здания;

i -число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли стоимости замещения отдельных конструкций, элементов и систем в общей стоимости замещения сооружения (здания), (в %) следует принимать по укрупненным показателям стоимости замещения зданий, утвержденным в установленном порядке.

В данном отчете физический износ определен нормативным методом путем непосредственного осмотра, при котором износ оценивается в виде процентных потерь от первоначальной стоимости объекта в соответствии с «Правилами определения физического износа конструкций и элементов зданий» (ВСН 53-86р).

Расчет физического износа квартиры выполнен методом определения износа отдельных конструктивных элементов после натурного обследования и сведен в таблицу 10. При расчете физического износа фундаментов, стен и перегородок, прочих работ принято во внимание фактическое состояние всего здания. При расчете физического износа полов, проемов, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электрических устройств принято во внимание состояние квартиры.

Для расчета принимаем физический износ в размере 20%.

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов». Учитывая тот факт, что здание запроектировано и построено без учета сейсмического воздействия, а нормативные требования на сегодняшний день возросли до 8 баллов для г. Кропоткина (СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах, в редакции 1997г.»), оцениваемый объект не соответствует на сегодняшний день данным требованиям. При выполнении антисейсмических мероприятий при реконструкции и капитальных ремонтах на объектах, аналогичных оцениваемому, при строительстве которых не предусмотрены такие мероприятия, стоимость объекта увеличивается до 5%.

Для решения задач оценки функциональный износ Оценщиками принимается в размере 5%.

Внешний износ – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т. д. в отличие от физического и функционального износа, так или иначе временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо.

В связи с тем, что оцениваемый объект является востребованным объектом на рынке недвижимости, расположен в центральной части города, вблизи транспортных магистралей, Оценщики определили внешний износ равным 0%.

Определение полного (накопленного) износа и рыночной стоимости объекта недвижимости представлено в таблице 11.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры №1, определенная затратным подходом без учета рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на 14 ноября 2003 года равна:

69 595 рублей

(Шестьдесят девять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей.

Результат рыночной стоимости, полученной затратным подходом, не отражает рыночной стоимости квартиры с учетом обременения пожизненной рентой, поэтому для согласования итоговой рыночной стоимости этот подход Оценщиками не использовался.

9. ИТОГОВОЕ ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Традиционные в оценочной деятельности подходы дали следующие результаты:

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. Однако это характерно для недвижимости без обременений. После исследования данного рынка, выяснилось, что информация о продажах обремененной недвижимости на рынке отсутствует.

·  Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость не обремененной квартиры, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения.

·  Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

·  С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных метода в рамках доходного подхода в определении итоговой стоимости. Весовые коэффициенты представлены в таблице 12.

·   

Таблица 12. – Весовые коэффициенты

Стоимость объекта определяется по формуле:

S = S1 х Q1 + S2 х Q2,

где S – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

S1, S2, – стоимость объекта, определенная с использованием методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно;

Q1, Q2 – среднеарифметическое значение достоверности методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно.

Результаты согласования сведены в таблицу 13.

Таблица 13. – Согласование результатов при определении рыночной стоимости

Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости квартиры, обремененной пожизненной рентой, по состоянию на 14 ноября 2003 года с учетом округления составит:

рублей

(Сто восемьдесят одна тысяча) рублей.

Данная рыночная стоимость в долларах США (по курсу на дату оценки 1$ = 29,8590 руб)

с учетом округления составит:

6 100 долларов США

(Шесть тысяч сто) долларов США.

10. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

Оценщики исходили из того, что сведения, содержащиеся в настоящем Отчете, получены из источников, заслуживающих доверия.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности и за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы Отчета, любая его трансформация, в том числе перевод Отчета на иностранные языки, без соответствующей редакции и разрешения Оценщика не допускаются.

Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с Заказчиком. Оценщиком не принимается ответственность за наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно или связано со значительными материальными затратами, и должно являться предметом специальной технической экспертизы.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и тому подобные материалы) по объектам оценки. Все подобные материалы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих лиц, за исключением оговоренных в Отчете.

Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние объектов, конструкций, фундаментов, грунтов. Оценщики не несут ответственности за наличие таких скрытых факторов и за необходимость выявления таковых.

Оценщики обязуются не разглашать содержание отчета об оценке обремененной квартиры в целом или по частям, без письменного согласия Заказчика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев оговариваемых законодательством и отдельными договорами.

Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости объекта с учетом обременения договором пожизненной ренты действительно только на дату оценки. Дата оценки совпадает с датой осмотра объекта оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект может быть продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

В отношениях с Заказчиком, определяемых рамками данного отчета, Оценщики выступают как консультанты.

Рыночная стоимость квартиры, обремененной пожизненной рентой, определяемая в данном отчете, может использоваться для задач, оговоренных данным отчетом.

Копия настоящего отчета, не заверенная печатью , считается недействительной.

11. КВАЛИФИКАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ

Привлеченный для выполнения работы по оценке персонал, соответствует квалификационной характеристике, утвержденной Постановлением Министерства труда РФ от 01.01.01 года № 37 «Об утверждении квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и других служащих» - по должности «оценщик».

12. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01г с изменениями от 01.01.2001г., от 01.01.2001г., от 01.01.2001г. от 01.01.2001г., от 01.01.2001г.

·  2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. № 000.

·  3. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001г. № 000 «О лицензировании оценочной деятельности».

·  4. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. №14-ФЗ от 01.01.2001г..

·  5. Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 01.01.2001г. №15-ФЗ.

·  6. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.

7. Письмо первого заместителя генерального директора Департамента строительства г. Кропоткина от 01.01.2001г. № 07.6.04/3712 “О прогнозных индексах к сметной стоимости строительно-монтажных работ на 4 квартал 2003 года по объектам, финансируемым из бюджета Кропоткина ”.

·  8. Статистический бюллетень Госкомстата РФ «Предположительная численность населения Российской федерации до 2016 года». М.-2002.

·  9. Сборник № 28 УПВС жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. //М-1970.

·  10. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. . – М.: Финансы и статистика, 20с.

·  11. ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий» //М.-1990г.

12. Технический паспорт, составленный БТИ г. Кропоткин по состоянию на 11.02.92 года.

13. Газета газеты «Из рук в руки» № 40 за ноябрь 2003г.

14. Журнал «КДО» № 40 за ноябрь 2003г

15. Газета «Все для всех» № 41 за ноябрь 2003г

16. Информационная база оценщика.

17. Ресурсы Internet.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Фото 1. Помещение жилой комнаты

Фото 2. Помещение жилой комнаты