Риски в управлении недвижимостью
Содержание
Сущность и классификация рисков
Управление рисками
Методы предупреждения и снижения рисков
Формирование антирисковой политики
Тесты для самопроверки
Глоссарий
Учебные цели модуля
1. Получить представление о сущности современной концепции управления рисками и их классификации.
2. Изучить методы предупреждения и снижения рисков.
3. Овладеть вопросами формирования антирисковой политики.
4. Получить представление о схемах предотвращения рисков в течение жизненного цикла различных объектов недвижимости.
5. Овладеть общим категорийно-понятийным аппаратом управления рисками.
Сущность и классификация рисков
Существенное значение для анализа эффективности деятельности инвестиционно-строительных и риэлторских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков. Следует иметь в виду, что любая
операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего необходимо знать содержание (природу) рисков. Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.
Американский Институт управления проектами (РМ1), разрабатывающий и публикующий стандарты в области управления проектами, значительно переработал разделы, регламентирующие процедуры управления рисками. В новой версии РМВОК (принятый в 2000 году) описаны шесть процедур управления рисками, относящимися к любой сфере бизнеса, в том числе к сфере недвижимости. В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате прав собственности. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.
Причиной возникновения рисков являются неопределенности существующие в каждом проекте. Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе - о связанных с ними затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Риски могут быть "известные" - те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование. Риски "неизвестные" - те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.
Наиболее существенными представляются следующие виды неопределенностей и инвестиционных рисков:
- риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства
текущей экономической ситуации, условий инвестирования и
использования прибыли;
- внешнеэкономический риск(возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т. п.);
- неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных
социально-политических изменений в стране или регионе;
- неполнота или неточность информации о динамике технико -
экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
- колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т. п.;
- неопределенность природно-климатических условий, возможность
стихийных бедствий;
- производственно-технологический риск (аварии и отказы
оборудования, производственный брак и т. п.);
- неопределенность целей, интересов и поведения участников;
неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).
Внешненепредсказуемые риски
1. Неожиданные государственные меры регулирования в сферах:
- материально-технического снабжения;
- проектных нормативов;
- производственных нормативов;
- экспорта-импорта;
- налогообложения.
2. Природные катастрофы:
- наводнения;
- землетрясения;
- штормы;
- климатические катаклизмы и др.
3. Преступления:
- вандализм;
- саботаж;
- терроризм.
4. Неожиданные внешние эффекты:
- экологические;
- социальные.
5. Срывы:
- в создании необходимой инфраструктуры;
- из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству и т. д.;
- в финансировании;
- из-за ошибок в определении целей проекта;
- из-за неожиданных политических изменений.
Внешнепредсказуемые риски
1.Рыночный риск в связи с:
- ухудшением возможности получения сырья;
- повышением стоимости сырья;
- изменением требований потребителей;
- экономическими изменениями;
- усилением конкуренции;
- потерей позиций на рынке;
- нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.
2. Операционные:
- невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта;
- нарушение безопасности;
- отступление от целей проекта.
3. Недопустимые экологические воздействия.
4. Отрицательные социальные последствия.
5. Изменение валютных курсов.
6. Нерасчетная инфляция.
7. Налогообложение.
Внутренние нетехнические риски
1. Срывы планов работ из-за:
- недостатка рабочей силы;
- нехватки материалов;
- поздней поставки материалов;
- плохих условий на строительных площадках;
- изменения возможностей заказчика проекта, подрядчиков;
- ошибок проектирования;
- ошибок планирования;
- недостатка координации работ;
- изменения руководства;
- инцидентов и саботажа;
- трудностей начального периода;
- нереального планирования;
- слабого управления.
2. Перерасход средств из-за:
- срывов планов работ;
- неправильной стратегии снабжения;
- неквалифицированного персонала;
- переплат по материалам, услугам и т. д.;
- параллелизма в работах и нестыковок частей проекта;
- протестов подрядчиков;
- неправильных смет;
- неучтенных внешних факторов.
Технические риски:
1. Изменение технологии.
2. Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом.
3. Специфические риски технологии, закладываемой в проект.
4. Ошибки в проектно-сметной документации.
Правовые риски
1. Лицензии.
2. Патентное право.
3. Невыполнение контрактов.
4. Судебные процессы с внешними партнерами.
5. Внутренние судебные процессы.
6. Форс-мажор (чрезвычайные обстоятельства).
Страхуемые риски
1. Прямой ущерб имуществу:
- транспортные инциденты;
- оборудование;
- материалы;
- имущество подрядчиков.
2. Косвенные потери:
- демонтаж и передислокация поврежденного имущества;
- перестановка оборудования;
- потери арендной прибыли;
- нарушение запланированного ритма деятельности;
- увеличение необходимого финансирования.
Риски, страхуемые в соответствии с нормативными документами посторонним лицам:
- нанесение телесных повреждений;
- повреждение имущества;
- ущерб проекту вследствие ошибок проектирования и реализации.
Но на практике менеджеры, работающие с недвижимости выделяют свою классификацию:
I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные с спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на не макроэкономических и региональных факторов.
Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:
1). Юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);
Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно, поскольку еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, не развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации.
Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.
Юридические риски можно условно разделить на две группы:
а) к первой относятся риски, связанные с оспоримостью третьими лицами права собственности на объект, который является предметом сделки. Например, если приобретаемая квартира неоднократно участвовала в сделках после приватизации, и суд по тем или иным причинам (а таких причин может быть великое множество) признал какую-либо из сделок недействительной, то и последняя сделка автоматически может быть признана недействительной.
Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым условием того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок.
б) ко второй группе относятся риски, связанные с правовой грамотностью представителей фирмы (менеджеров и агентов), которые помогают вам организовать проведение сделки, и юридической корректностью составления бесчисленного числа документов, которые вам будет предложено подписать.
Этот вид рисков определяется технологией проведения конкретной сделки с недвижимостью. Тут необходимо руководствоваться тем, что не бывает универсальных договоров. Каждая сделка уникальна, и ее уникальность должна быть отражена во всех договорах, заключаемых как в агентстве недвижимости, так и у нотариуса. Все, о чем договорились стороны сделки, включая даже мелочи, должно найти свое отражение в договорной документации.
2). Экономические риски, возникающие при совершении сделок недвижимостью, связаны с изменением рыночной ситуации.
Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений к альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения и снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.
Риски могут возникнуть по следующим причинам:
- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
- неверное истолкование имеющихся данных;
- необъективное отношение к данным.
Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.
3).Архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития объектов недвижимости их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке.
4).Административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т., добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального подтверждения.
II. Финансовые риски, как обусловленные общим состоянием экономики.
Финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:
1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).
2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности и возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.
3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.
Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов
финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании
(фирмы) на каком-либо этапе проекта или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным. Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль в зависимости от сетей рынка или сферы деятельности.
Ш. Производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности.
Выше квалифицированы практически все риски, с которыми может столкнуться любой инвестор, вкладывающий средства в недвижимость.
Управление рисками
Управление рисками - это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий. Процесс управления рисками обычно включает выполнение следующих процедур:
- апланирование управления рисками - выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками:
 |
- идентификация рисков - определение рисков, способных повлиять на проект, и документирование их характеристик:
 |
- качественная оценка рисков - качественный анализ рисков и условийаих возникновения с целью определения их влияния на успех проекта:
- количественная оценка - количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект:
 |
- планирование реагирования на риски - определение процедур и методов по ослаблению отрицательных последствий рисковых событий и использованию возможных преимуществ;
- мониторинг и контроль рисков - мониторинг рисков, определение остающихся рисков, выполнение плана управления рисками иаоценка эффективности действий по минимизации рисков.
Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, а также с другими процедурами. Каждая процедура выполняется, по крайней мере, один раз в каждом проекте. Несмотря на то, что процедуры, представленные здесь рассматриваются как дискретные элементы с четко определенными характеристиками, на практике они могут частично совпадать и взаимодействовать.
Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:
1. Кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей.
Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в
состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту.
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.
2. Риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок.
Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. Это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.
Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
3. Риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента.
Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой.
4. Риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
5. Риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.
Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски.
При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.
Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реинвестирование.
- Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.
- Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.
- Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.
- Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения.
- Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.
- Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.
Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долгосрочных обязательств по закладным.
Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:
1) риск дефицита обслуживания долга.
Данный риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не
удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.
2) риск большого одноразового рефинансирования.
Данный риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.
Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.
Методы предупреждения и снижения рисков
Основные методы регулирования рисков применительно к
недвижимости:
1. Организационные схемы:
1.1. Распределение риска между участниками.
Инициативное стремление собственника разделить некоторым образом риск между партнерами – различными группами участников делового взаимодействия.
Схемы, алгоритмы разделения могут быть различными:
- от самой простой (паритетное разделение);
- до более сложной: сделать ответственными за риск или большую долю ответственности возложить на тех участников делового взаимодействия (бизнес-проекта), которые в состоянии лучше других оценивать и контролировать риски. Причем это будет связано с требованиями обеспечить участников достоверной информацией о профессиональном уровне лиц в управлении рисками.
Распределение риска реализуется при разработке финансового плана бизнес-проекта и контрактных документов о взаимодействиях участников. Распределение может производиться на качественном уровне, а также сопровождаться количественными оценками.
Качественное распределение риска реализуется в совместном решении участников бизнес-проекта. В центре решения – характер внутренних и внешних взаимодействий участников.
Для количественных оценок схем распределения риска необходимо привлекать расчетные средства: финансовую модель проекта, сетевые графики, дерево решений. Причем необходимо помнить о противоречиях интересов продавца и покупателя, собственника и арендатора, заказчика и исполнителя.
1.2. Передача риска осуществляется в полном объеме другому участнику проекта, в том числе, партнеру. Это возможно в ситуациях, когда лицо-инициатор передачи риска не способно в силу финансовых обстоятельств, нести ответственность по риску.
Избежание риска – это отражение стиля управления.
Каждая схема реализуется через соответствующую систему контрактов, где отражая все названные организационные условия управления и адресное разделение ответственности за возможно возникающие риски.
2. Организационно-финансовые схемы:
2.1. Диверсификация риска.
Для управления недвижимостью задача состоит в поиске путей снижения суммарного риска при удовлетворяющем ровне доходов. Характерно, что риски вложений могут быть связаны с риском всего портфеля в целом. Поскольку на практике проекты, включаемые в портфель в чем-то различны, а их риски не аддитивны, коэффициент корреляции отдельных проектов и портфеля в целом всегда менее единицы. Таким образом, интегральный риск портфеля может быть уменьшен, в том числе, по сравнению с самым рискованным проектом.
2.2. Страхование риска.
Страхование риска – это передача риска третьему лицу в обмен на установленное вознаграждение. Такая передача риска адресована специальной лицензированной страховой компанией и является возмездной операцией (выплачиваются страховые взносы, премии).При этом страховщик принимает на себя все согласованные договором страхования риски страхователя.
Для рисков, связанных с управлением недвижимостью, ведущее место принадлежит статьям и положениям, связанным с имущественным страхованием, а также со страхованием договорной ответственности и предпринимательского риска.
Страховщик вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов. Размер страховой суммы при страховании имущества или предпринимательского риска в общем случае не должен превышать их действительной стоимости.
2.3. Гарантийные схемы по исполнению обязательства:
а) Банковские гарантии.
Поручительство и банковская гарантия обеспечивают надлежащее исполнение финансовых обязательств заемщика перед кредитором.
За выдачу банковской гарантии на оговоренную денежную сумму заемщик уплачивает банку-гаранту соответствующее вознаграждение. При этом гарантом может быть только банк или иное кредитное учреждение, имеющее лицензию на свершение банковских операций, включая операцию банковской гарантии.
б) Залог.
Эффективной схемой обеспечения гарантий кредитору является залог или ипотека. Кредитор-залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования в случае наступления рискового события (неисполнения обязательств) за счет стоимости заложенного имущества. Оценка имущества является одним из основных условий договора залога и проводится по согласованию сторон по рыночным ценам.
Предметом гарантии-залога может быть как собственно имущество, так и имущественные права. При переходе прав собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет силу. Подобное обременение безусловно изменяет, уменьшает цену такой сделки.
2.4. Введение расчетного запаса.
Цель введения расчетного запаса – это своеобразное повышение надежности предварительных финансовых оценок бизнес-проектов:
а) изменяя в различных сериях расчетов значение показателя дисконтирования, учитываем степень возможного риска проекта и пытаемся оценить его влияние на проект. Повышение ставки дисконтирования в расчетах эффективности проекта адекватно формированию определенного расчетного запаса, увеличению надежности результатов;
б) благодаря увеличению ставки дисконтирования с учетом инфляции;
в) для увеличения надежности получаемых результатов эффективности бизнес-проекта в финансовой схеме расчетов необходимо добавить некоторый объем резервных средств в связи с непредвиденными расходами.
2.5. Регулярный пересмотр условий заключенного договора осуществляется и проводится с учетом уровней ставок арендной платы, сроков и объемов поэтапно возвращаемых кредитов, отсрочек предоставленных налоговых льгот, оценки объекта недвижимости, произведенной в целях его налогообложения или страхования. Причинами являются колебания рыночных цен, конъюнктуры спроса и предложения, существенные изменения экономической и социально-политической ситуации, возросшие темпы инфляции, непредвиденные эволюции реформ, корректировки в законодательных и нормативных актах.
Для предупреждения рисковых ситуаций целесообразно заранее в тексте договора предусмотреть возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей финансового взаимодействия.
2.6. Предварительный поиск клиентов и предоплата.
Одним из наиболее рисковых элементов в проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной реализации готового объекта.
Активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Крое того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.
3.Частные риски.
К числу частных рисков целесообразно отнести, прежде всего, риски нежизнеспособности проекта, финансовые риски в соответствии с компонентами разрабатываемого бизнес-плана проекта (налоговый и кредитный риски, риски реализации результатов проекта, включая риск незавершенного строительства и т. д.)
Среди других возможных методов и мер по решению проблемы предотвращения и снижения рисков следовало бы назвать:
- совершенствование управления в целом, научиться управлять «хорошо»;
- применение современных приемов бизнес-администрирования и активных связей с общественностью, связанных с социальными конфликтами и экологическими рисками;
- повышение профессиональной квалификации управляющих и исполнительных кадров;
- развитие и грамотное использование правовой среды, экономических механизмов управления, а также современных информационных технологий и мультимедийных средств и т. д.
Риски, которые поддаются минимизации в процессе управления недвижимостью:
· риск ликвидности – риск того, что по окончании строительства возникнут проблемы с реализацией объекта недвижимости в связи с тем, что потребительские качества предлагаемого к реализации здания не будут соответствовать требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам на рынке;
· риск снижения доходности – возникает если собственник не может обеспечить запланированный уровень арендных ставок на сдаваемые в аренду площади, так как управление объектом недвижимости осуществляется неэффективно;
· риск имущественного ущерба – это риск потери имущества вследствие неправильной эксплуатации, несоблюдения норм безопасности и. д. Самый простой пример – неисправность в технических и технологических системах здания, или недостаточное количество и квалификация обслуживающего персонала, обеспечивающего комплексный сервис по обслуживанию объекта;
· риск упущенной выгоды – это риск недополучения прибыли в результате неосуществления каких-либо мероприятий, которые могли бы эту прибыль обеспечить (например, ошибки планировки, приводящие к потере стратегических клиентов).
Риск возможных сбоев в предоставлении услуг.
Серьезные операторы рынка юридически принимают на себя ответственность за вероятные сбои. В их составе – управления и департаменты технической поддержки, а на вооружении сертифицированных специалистов – отточенные действия по выявлению и устранению неполадок.
Риск, связанный с обесценением переданного в управление имущества, несет учредитель доверительного управления (собственник имущества), поскольку передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Риски учредителя доверительного управления, связанные с доверительным управлением, учитываются учредителем доверительного управления – кредитной организацией при расчете обязательных нормативов, а также при формировании резервов на возможные потери в порядке, установленном нормативными актами Банка России.
Формирование антирисковой политики
Одной из важнейших задач в системе регулирования рисков является формирование антирисковой политики. При этом в качестве антирисковой политики рассматривается обоснованный набор методов и схем предотвращения рисков и снижения возможного ущерба, сформированный последовательно для всех планируемых этапов деловой активности с конкретными объектами недвижимости.
Алгоритм формирования антирисковой политки можно изложить поэтапно следующим образом:
I. Определить этапы жизненного цикла управляемого объекта и состав факторов риска для каждого этапа жизненного цикла; ранжировать факторы внутри каждого этапа, выделив наиболее важные для последующего анализа, оценки и выбора мер по предотвращению рисков и снижению уровня возможных ущербов.
II. Провести расчетный анализ и оценку уровней риска и ущербов для каждого выделенного фактора риска каждого этапа жизненного цикла.
Ш. Определить антирисковые мероприятия для каждого из факторов риска:
а) под затратами – дополнительные расходы на реализацию антирисковых мероприятий для данного фактора;
б) под результатами - размеры того уровня риска предотвращение которого ожидается за счет реализации выбранных мероприятий.
IV. По результатам оценки эффективности отдельных мер интегрировать необходимый набор антирисковых мер для каждого этапа и жизненного цикла в целом.
Исключить риски полностью невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая схема управления рисками: выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью; качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т. е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском); определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения; разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь; контроль над проведением необходимых изменений в механизм их реализации.
Разработаны специальные методики и процедуры, позволяющие отобрать и проранжировать факторы риска, смоделировать процесс реализации проекта, оценить с определенной вероятностью последствия возникновения неблагоприятных ситуаций, подобрать методы снижения их воздействия, проследить за фактическими параметрами проекта в ходе его осуществления и, наконец, скорректировать их (параметры) в нужном направлении.
Совокупность этих методов принято называть управлением риском. Они являются полезным инструментом, с помощью которого анализ проектов становится глубже, в инвестиционное решение – эффективнее.
Что такое юридическая экспертиза? Юридическая экспертиза оспоримости прав собственности на объекты недвижимости является преветивной мерой, позволяющей определить «качество» права собственности на объект его нынешнего владельца и еще до совершения сделки принять решение о приобретении или отказе о приобретения объекта недвижимости. В ходе юридической экспертизы выявляются дефекты права собственности, определяется круг третьих лиц, которые могут быть потенциальными истцами по оспариванию права собственности на объект, а также даются практические рекомендации, как устранить выявленные дефекты ( в том случае, если это возможно).
Опыт проведения юридических экспертиз показывает, что достаточно большого числа проблем можно избежать, если своевременно узнать, какова
"начинка" выбранной квартиры. Нередкой бывает ситуация, когда по результатам юридической экспертизы приходится рекомендовать клиенту отказаться от выбранного им объекта недвижимости.
Немалое количество риэлтерских фирм декларируют всестороннюю проверку предыстории приобретаемой квартиры, подразумевая под этим получение архивной справки о регистрации. На самом деле юридическая экспертиза - это комплексная работа по сбору информации из различных источников, лишь одним из которых может быть паспортно-визовая служба, и проверка этой информации на наличие противоречий, последующий юридический анализ правового статуса объекта недвижимости квалифицированным адвокатом.
Практически во всем мире, несмотря на существенные различия в культурных традициях и законодательстве, применяется типовая схема проведения сделок с жилой недвижимостью. Продавец заключает договор на оказание услуг по продаже с брокером или брокерской фирмой, которые помогают найти покупателя. Условия договора купли-продажи, способ расчетов и другие детали, связанные с отчуждением, согласуют юрист продавца и юрист покупателя, которые и готовят проект договора купли - продажи. Лишь после этого продавец и покупатель подписывают договор. Такая, выверенная схема сложилась неспроста и достаточно хорошо обоснованна. Брокер получает вознаграждение за проведенную работу лишь после того, как сделка состоялась, что, безусловно, свидетельствует о его заинтересованности провести сделку независимо от возможных юридических "шероховатостей", которые ей могут сопутствовать. Юрист представляет интересы клиента, и его основной задачей является не спасти любой ценой сделку, а спасти любой ценой своего клиента от возможных проблем в будущем.
Представление юристом интересов своего клиента (будь то продавец или покупатель) на всех этапах подготовки и проведения сделки – это и есть правовое сопровождение сделки с недвижимостью. При сопровождении сделки юристом проводится согласование с агентством недвижимости условий договора на оказание услуг, выбирается безопасная и юридически корректная схема расчетов, готовится проект договора купли-продажи, а также решается еще целый ряд не менее значительных задач.
Тесты
Какие используются методы и схемы по предотвращению и снижению уровня риска на различных этапах жизненного цикла недвижимости?
1. На этапе формирования:
а) распределения риска между участниками
передача риска
избежание риска
б) диверсификация риска
гарантийные схемы по использованию обязательств
в) расчетный запас
регулярный пересчет условий взаимодействия
предварительный поиск клиентов и предоплата
2. На этапе пользования:
а) избежание риска
диверсификация
гарантийные схемы по исполнению обязательств
б) распределение риска между участниками
передача риска
страхование риска
в) расчетный запас
регулярный пересчет условий взаимодействия
предварительный поиск клиентов и предоплата
3. На этапе развития:
а) передача риска
диверсификация риска
гарантийные схемы по исполнению обязательств
б) страхование риска
расчетный запас
регулярный пересчет условий взаимодействия
в) распределение риска между участниками
избежание риска
предварительный поиск клиентов и предоплата
4. На этапе прекращения деятельности:
а) избежание риска
гарантийные схемы по исполнению обязательств действий по
аналогиям
б) распределение риска между участниками
диверсификация риска
страхование риска
в) расчетный запас
регулярный пересчет условий взаимодействия
передача риска.
Глоссарий
Страновой риск – риск вложения денежных средств в ценные бумаги акционерных компаний.
Риск законодательных изменений возникает в связи с перерегистрацией акционерного общества, получением лицензии на право осуществления операций с ценными бумагами.
Валютный риск связан с вложениями в валютные ценные бумаги и обусловлен изменением курса национальной валюты.
Инфляционный риск возникает вследствие того, что при высоких темпах инфляции доходы, получаемые инвесторами от ценных бумаг, обесцениваются быстрее, чем увеличатся в ближайшем будущем.
Отраслевой риск. Данный риск проявляется в изменении инвестиционных качеств и курсовой стоимости ценных бумаг и потерях инвесторов исходя из принадлежности отрасли к определенному типу.
Несистематический риск считается диверсифицируемым.
Кредитный (деловой) риск наблюдается в ситуации, когда эмитент, выпускающий долговые ценные бумаги, окажется не в состоянии выплачивать проценты по ним или основную сумму долга.
Риск ликвидности связан с возможностью потерь при реализации ценных бумаг из-за изменения их качества.
Процентный риск – вероятность потерь, которые понесут инвесторы с изменением процентных ставок на кредитном рынке.
Капитальный риск – общий риск на все вложения в ценные бумаги.
Селективный риск – риск неправильного выбора ценных бумаг для инвестирования в сравнении с другими их видами при формировании портфеля.
Отзывной риск – возможные потери инвестора, если эмитент отзовет свои облигации с фондового рынка в связи с превышением фиксированного уровня дохода по ним над текущим рыночным процентом.
Риск поставки ценных бумаг при фьючерсных контрактах связан с возможным невыполнением обязательств по своевременной поставке ценных бумаг, имеющихся у продавца.
Операционный риск вызывается неполадками в работе компьютерных сетей по обработке информации, связанной с ценными бумагами, низким уровнем квалификации технического персонала, нарушением технологий и др.
Ключевые слова
Риск
Рисковые события
Количественный анализ рисков
Качественный анализ рисков
Идентификация рисков
Регулирование рисков
