О двойном учете прибыли при оценке недвижимости затратным подходом

,

МИПК Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета

О ДВОЙНОМ УЧЕТЕ ПРИБЫЛИ

ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

В общем случае сметная стоимость строительных работ включает прямые затраты (Спз), накладные расходы (Снр) и сметную прибыль (Ссп):

Сср = Спз + Снр + Ссп. .

Сумма прямых затрат и накладных расходов составляет сметную себестоимость Ссб строительных работ:

Ссб = Спз + Снр.

«Сметная прибыль— это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость строительных работ» (МДС 81-1.99, Госстрой России от 01.01.2001 г. № 31). Эта формулировка сохранила роль и место сметной прибыли в значении «плановых накоплений», присущих экономике административно-командной системы. В настоящее время при определении сметной стоимости строительных работ сметную прибыль рекомендуется устанавливать в размере 65% от фонда оплаты труда рабочих или 12% от себестоимости работ (МДС 81-25.2001, Госстрой РФ от 01.01.2001 г. №15)..

Следует отметить, что в советский период, когда отсутствовали рынок, предприниматели и, соответственно, предпринимательская прибыль, сметная стоимость строительства считалась полной стоимостью строительной продукции, которая и отражалась на балансе заказчика. Недаром именно величина сметной стоимости строительства является «восстановительной стоимостью» в строительных представлениях (достаточно указать на «Укрупненные показатели восстановительной стоимости - УПВС)». Причем сметная стоимость строительства учитывает затраты не только подрядчиков, но и заказчика (подготовка строительства, проектно-изыскательские работы и авторский надзор, технический надзор, резерв средств на непредвиденные работы и затраты и др.). Таким образом, сметная стоимость отражает всю стоимость производства строительной продукции.

С учетом всех затрат по главам сводного сметного расчета (ССР) сметные затраты девелопера можно представить формулой:

Ссмет = Ссб × Ксп × Кгл. i

где: Ссб – себестоимость строительных работ по главам 2-6 ССР;

Ксп – коэффициент сметной прибыли;

Кгл. i – коэффициенты лимитированных и прочих затрат по i-м главам ССР (i = 1, 8-12) .

По стандартам оценочной деятельности сметная стоимость строительства для инвестора (девелопера, заказчика-застройщика) считается издержками строительного производства, к которым еще должна добавляться прибыль предпринимателя (инвестора), определяемая по рыночной ставке дохода на инвестиции. Соответственно, восстановительная стоимость (стоимость нового строительства улучшений – Vстр) по оценочным представлениям определяется следующим образом:

Vстр = Ссб × Ксп × Кгл. i × Кпп,

где: Кпп – коэффициент прибыли предпринимателя.

Из этого следует, что на инвестиционные издержки, прибыль в настоящее время начисляется дважды. Общая формула стоимости производства строительного объекта в существующих условиях выглядит так:

V = Σ Cстрt × (1 + r) T-(t-0,5) = Σ (Ссбt (1+0,12) × Кгл. it × (1 + r) T-(t-0,5) ).

Из этой формулы следует, что реально происходит двойное аккумулирование издержек строительства. В настоящее время в сфере инвестиций в недвижимость часто происходит совмещение функций подрядчика и инвестора. В качестве примера в таблице представлен процесс модификации издержек строительства в аккумулированную стоимость строительства, учитывающую прибыль предпринимателя, когда подрядчик является инвестором.

Как можно видеть, при годовой рыночной ставке дохода 20% подрядчик-инвестор на реальные инвестиции (издержки строительства) имеет годовую ставку дохода 54,1 % . Эта прибыль при сроке строительства не более года и при современных относительно невысоких рыночных ставках дохода оказывается выше, чем прибыль предпринимателя, не совмещающего функции подрядчика.

Несомненно, что у подрядчика есть свой капитал, на который он вправе требовать рыночную ставку дохода. Но при авансовом финансировании строительства предпринимателем подавляющую часть инвестированного в строительство капитала составляют издержки строительства – издержки предпринимателя, а не подрядчика. Основной и оборотный капитал подрядчика при авансировании строительных работ инвестором даже близко не приближается к себестоимости строительства. То есть, даже при полном авансировании строительства инвестором подрядчик имеет право на какую-то прибыль сверх строительных издержек, но гораздо меньше 12% себестоимости строительных работ.

Представляется, что Министерству имущественных отношений РФ, как уполномоченному органу по оценочной деятельности следует поставить перед Госстроем РФ вопрос о необходимости пересмотра механизма установления сметной стоимости строительства, исходя из современных рыночных условий формирования прибыли предпринимателя на базе годовой ставки дохода.